NIEUWE STEEN INVESTMENTS
Prima resultaten Nieuwe Steen Investments over 2003
HOORN - Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) heeft over 2003 prima
resultaten geboekt. Het directe resultaat per gemiddeld uitstaand
aandeel steeg tot ruim EUR 1,35 per aandeel en het indirect resultaat
per aandeel steeg naar EUR 0,25 per aandeel. Het totale
beleggingsresultaat per aandeel nam daarmee toe van EUR 1,58 naar EUR
1,60 per aandeel. Op grond van de huidige markt en de kennis van de
huidige portefeuille, verwacht NSI over 2004 een directe
beleggingsresultaat van tenminste ongewijzigd EUR 1,35 per aandeel.
Ontwikkeling resultaat
Het directe resultaat nam in 2003 met EUR 2,6 miljoen toe tot EUR 44,2
miljoen en ontwikkelde zich daarmee geheel volgens de verwachtingen.
Met name een hoog verkoopresultaat in het vierde kwartaal droeg bij
aan een indirect resultaat over 2003 van EUR 8,1 miljoen (2002: EUR
7,3 miljoen). Het totale beleggingsresultaat kwam uit op EUR 52,2
miljoen (2002: EUR 48,9 miljoen).
De huuropbrengsten bedroegen in 2003 EUR 84,6 miljoen. De
exploitatiekosten bedroegen 10,5% van de huuropbrengsten (2002:
9,3%). Deze toename wordt onder meer veroorzaakt door een stijging van
de vaste kosten zoals bijdrage vereniging van eigenaren, gemeentelijke
belastingen en verzekeringspremies. Daarnaast worden onder de huidige
marktomstandigheden extra kosten, in de vorm van onderhoud of het
verstrekken van incentives voor de huurders, gemaakt bij het sluiten
van nieuwe huurovereenkomsten en bij verlenging van bestaande
huurovereenkomsten.
Beleid en ontwikkelingen
Voor NSI stond 2003 in belangrijke mate in het teken van een gedegen
vermogensbeheer, met de nadruk op portefeuillevernieuwing en een
actief verhuurbeleid. Het boekenonderzoek door de Belastingdienst is
afgerond, er werd een nieuw dividendbeleid gepresenteerd en met het
oog op de toekomstige samenstelling van de directie is gewerkt aan de
interne organisatie.
NSI had in 2003 te maken met een aanhoudende zwakke economie en een
onzeker beursklimaat.Veel ondernemingen richten zich na jaren van
uitbundige groei op consolidatie en het efficiënter inrichten van
bedrijfsprocessen.
Voor NSI zelf betekende dit druk op de verhuurmogelijkheden en het
prijsniveau in de kantorenmarkt en een weinig uitdagende
kapitaalmarkt. De lage rente beperkte de negatieve effecten.
Het hoge groeitempo van de beleggingsportefeuille in de laatste jaren
liep iets terug maar NSI kon zich daardoor ook meer concentreren op
het portefeuillebeheer. Hoewel de leegstand in de portefeuille iets
toenam, ligt deze nog steeds beduidend onder de algemeen geldende
percentages. Door een actief verkoopbeleid werd een record indirect
resultaat geboekt. De beleggingsportefeuille groeide door tot nagenoeg
EUR 1 miljard. Daarmee heeft de portefeuille de omvang die wij
ambieerden. Dit zorgt voor voldoende schaalgrootte, voor voldoende
omzet en dus liquiditeit van de aandelen op de beurs en voor voldoende
slagkracht als partij in de vastgoedmarkt.
Ontwikkeling portefeuille
De onroerendgoedportefeuille bestond per 31 december 2003 uit 1.584
woningen en 162 objecten met een gezamenlijke boekwaarde
(aankoopwaarde) van EUR 997,8 miljoen.
De portefeuille is gespreid over kantoren (49%), winkels (30%),
volumineuze detailhandel (5%), bedrijfsgebouwen (5%) en woningen
(11%).
In 2003 investeerde NSI voor een bedrag van EUR 90,3 miljoen in
onroerend goed, door een aanvullende investering in de herontwikkeling
van winkelcentrum t Loon in Heerlen, een nieuwbouw bedrijfsgebouw in
Almere, een bouwmarkt in Den Bosch, een winkel in Uden en een
portefeuille bestaande uit 283 woningen in Tiel, Venray en Uden.
Daarnaast werden een vijftal, reeds eerder gekochte, nieuwbouwkantoren
in Deventer, Vianen, Apeldoorn en Ede aan de vennootschap opgeleverd
en in portefeuille genomen.
Verkocht werden acht objecten: drie winkels, drie winkelstrips, een
kantoorgebouw, een bedrijfsgebouw en 236 appartementen/woningen. De
verkoopopbrengst bedroeg EUR 39,3 miljoen waarop een verkoopresultaat
(indirect beleggingsresultaat) van EUR 8,1 miljoen werd behaald.
Bezettingsgraad portefeuille
De huurderving ten gevolge van leegstand bedroeg ultimo 2003 2,9%
(2002: 1,8%) over de totale portefeuille. Per sector bedraagt de
leegstand: 4,1% in kantoren, 2,7% in bedrijfsgebouwen, 8,8% in
volumineuze detailhandel en 0,9% in winkels.
Ultimo 2003 bedragen de contractuele huurinkomsten van de onroerend
goed portefeuille EUR 86,8 miljoen. Hiervan wordt EUR 4,9 miljoen,
zijnde 5,7% (2002: 5,2%) ontvangen via huurgaranties van
ontwikkelaars/verkopers. Gezien de kantorenmarktontwikkelingen
slaagden ook zij er slechts beperkt in de afgegeven huurgarantie om te
zetten in verhuurovereenkomsten. De toename in 2003 komt met name
door de oplevering van eerder gekochte, doch in 2003 opgeleverde
nieuwbouw kantoren. Overigens bedraagt ultimo 2003 de gemiddelde,
gewogen looptijd van de huurgarantieovereenkomsten 4,4 jaar.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen steeg met EUR 11,5 miljoen tot EUR 445,7 miljoen.
Gedurende 2003 werden behoudens 633.539 bonusaandelen in het kader van
de uitkering van stockdividend geen nieuwe aandelen uitgegeven.
De intrinsieke waarde per aandeel kwam uit op EUR 12,92 na
winstverdeling (tegen EUR 12,76 per ultimo 2002 na winstverdeling).
De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan
kredietinstellingen bedroeg eind 2003 45-55% (ultimo 2002: 47-53%).
Slotdividend 2003 en interim-dividenden 2004
De directie stelt voor een slotdividend over 2003 in contanten uit te
keren van EUR 0,68 per aandeel. Dit slotdividend is gelijk aan het
directe resultaat over het tweede halfjaar 2003.
Overeenkomstig het in november 2003 bekendgemaakte gewijzigde
dividendbeleid zal, met ingang van het slotdividend over 2003, het
indirecte resultaat worden ingehouden, in plaats van uitgekeerd in de
vorm van bonusaandelen. Daarnaast stelt NSI voor om vanaf 2004 het
directe resultaat voortaan per kwartaal in contanten uit te keren,
door middel van interim-dividenden in mei, augustus en november over
respectievelijk het eerste, tweede en derde kwartaal.
Het voorstel inzake het gewijzigde dividendbeleid wordt ter
goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
voorgelegd.
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag
25 maart 2004 om 10.30 uur in (de oude) Schouwburg Het Park te Hoorn.
Het jaarverslag 2003 en de agenda voor de vergadering worden omstreeks
5 maart 2004 verzonden.
Vooruitzichten 2004
Onroerend goed portefeuille
In het eerste kwartaal van 2004 zal de portefeuille worden uitgebreid
door de oplevering van kantoorgebouw Le Verseau te Zwolle, dat in 2002
is gekocht. Hiermee is een investering gemoeid van EUR 19 miljoen.
Later in 2004 zal een thans in aanbouw zijnd volledig verhuurd
kantoorgebouw te Ede, een investering van ca. EUR 8 miljoen, worden
opgeleverd.
De verkoop van objecten is voor ons onderdeel van een actief
portefeuillebeheer.
Uiteraard afhankelijk van de mogelijkheden om dit jaar vastgoed te
kopen dan wel tegen goede condities te vervreemden, streeft de
vennootschap voor 2004 een per saldo groei van de
beleggingsportefeuille na van EUR 50 a EUR 100 miljoen.
Balansverhoudingen
Het nagestreefde uitgangspunt van de vennootschap blijft de
financiering van de, tegen verwervingskosten gewaardeerde,
onroerendgoedportefeuille met 50% eigen vermogen.
Ter verbetering van de solvabiliteit, maar ook om de basis te creëren
om slagvaardig te kunnen handelen zodra zich hiertoe aantrekkelijke
kansen voordoen, is de vennootschap voornemens om in 2004 nieuw eigen
vermogen aan te trekken. Timing en omvang zullen afhankelijk zijn van
de mogelijkheden om tegen aanvaardbare condities een beroep op de
kapitaalmarkt te doen en uiteraard van de ontwikkelingen in de
vastgoedportefeuille. In afwachting hiervan geeft de directie de
voorkeur aan de financiering met - op dit moment goedkoop - kortlopend
vreemd vermogen.
Verhuurmarkt
Ten aanzien van de verhuurmarkt verwachten wij, op grond van reeds
ontvangen opzeggingen, dat de leegstand in de komende periode verder
zal toenemen tot 3,5 - 4% van de theoretische huur. De toename zal met
name in de sectoren kantoren en volumineuze detailhandel
plaatsvinden.
Met een actief verhuurbeleid, en geholpen door de contractuele
huurverhogingen, verwachten wij echter dat de gerealiseerde
huurinkomsten in 2004 niet zullen dalen doch zich minimaal stabiel
zullen ontwikkelen.
Resultaten
NSI verwacht op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige
portefeuille, dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2004
tenminste ongewijzigd EUR 1,35 per aandeel zal bedragen. Omdat het
indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde
verkoopwinst, wordt hieromtrent geen concrete verwachting
uitgesproken.
Hoorn, 15 januari 2004
Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
J.R. Zeeman, directeur
J.J.M. Reijnen, directeur
Tel: 0229 - 29 50 50
e-mail: info@nsi.nl
internet: www.nsi.nl
Bijlagen:
- Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.
- Financiële agenda
- Kerncijfers 2003
Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.
Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) is een (closed-end) onroerend goed
beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. NSI is op 1 maart
1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche
Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van
de Wet toezicht beleggingsinstellingen. NSI is sinds
3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en
is als fiscale beleggingsinstelling (onder voorwaarde) 0%
vennootschapsbelasting verschuldigd.
Uitgangspunten van het fonds zijn het ter beschikking stellen van een
dividend en de financiering van het onroerend goed door middel van
maximaal 50% lang vreemd vermogen.
NSI belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met
een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een
gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. NSI belegt in
kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en
woningen. NSI streeft naar een optimale spreiding, zowel geografisch
als over de verschillende categorieën onroerend goed.
Financiële Agenda
Publicatie jaarverslag 2003 5 maart
2004
Algemene Vergadering van AandeelhouderS 25 maart
2004
Notering ex-dividend 29 maart
2004
Betaalbaarstelling slotdividend 2003 5 april
2004
Publicatie resultaat 1e kwartaal 2004 15 april
2004
Publicatie resultaat 1e halfjaar 2004 15 juli
2004
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2 september
2004
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2004 15 oktober
2004
2003 2
002
Resultaten (x EUR 1.000)
Huuropbrengsten 84.634 78.053
Direct
beleggingsresultaat 44.171 41.564
Indirect beleggingsresultaat 8.062 7.329
Totaal
beleggingsresultaat 52.233 48.893
Balansgegevens (x EUR 1.000)
Onroerend goed
beleggingen 997.830 930.324
Eigen
vermogen 445.733 434.207
Schulden aan kredietinstellingen
541.724 484.287
Gegevens per gemiddeld
uitstaand gewoon aandeel (x EUR 1)
Direct
beleggingsresultaat 1,35 1,34
Indirect
beleggingsresultaat 0,25 0,24
Totaal
beleggingsresultaat 1,60 1,58
Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone
aandelen 32.774.117 32.140.578
Gemiddeld aantal uitstaande
gewone
aandelen 32.619.333 30.921.365
Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Interim-dividend 0,77 0
,81
Slotdividend 0,68 0
,77
Intrinsieke waarde (voor
winstverdeling) 13,60 13,51
15 jan 04 10:51