Ingezonden persbericht


PERSMEDEDELING - Februari 2004

De Belgische kantorenmarkt in 2003

KANTOORMARKT - BALANS 2003

Het jaar van de onverwachte gebeurtenissen!

Wie had in januari kunnen denken dat 2003 zo een uitstekend jaar zou worden? Dat is te danken aan de Belgische overheidsdiensten die letterlijk de motor voor de markt waren. Brussel is de Europese stad met de grootste take up. De huur blijft stabiel, net als de leegstand in het stadscentrum. Een stand van zaken met Eric Peeters en Pierre Collette, partners Cushman & Wakefield Healey & Baker, Office Agency.

At the top of the list! Dat is waar Brussel nu tegenover de andere zakensteden staat. Met een take up van 700.000 m² geeft de hoofdstad van Europa Parijs (546.000 m²), Londen (453.000 m²), Berlijn (320.000 m²) en zelfs Frankfurt (487.000 m²) het nakijken. Deze steden zijn afhankelijker van de privé-sector en ondervinden met volle kracht de impact van de conjunctuurommekeer. « Europa leed in zijn geheel onder de crisis. De totale take up die in 2000 ongeveer 8 miljoen m² en in 2001 6,5 miljoen m² bedroeg, stond de laatste twee jaar op 5,2 miljoen. Deze stabilisering laat vermoeden dat het ergste nu achter de rug is. Op diverse plaatsen lijkt de vacancy rate zijn piek te hebben bereikt en begint de huur te stabiliseren. De ondernemingen uit de ICT-sector (Telecommunicatie, Informatie, Communicatie) stoppen met het onderverhuren van hun leegstaande ruimtes. De signalen die zij uitzenden, lijken de voorbodes van een schuchter herstel. 2004 zal dankzij een grotere stabiliteit waarschijnlijk een scharnierjaar worden », stelt Eric Peeters.

Een perfect trio

In deze context blijft de complementariteit van de Brusselse markt ook haar sterke punt. De Belgische en internationale overheidsdiensten en de privé-sector vormen drie solide pijlers voor de vraag. « Dit is het belangrijkste kenmerk van Brussel. De stabiliteit is te danken aan de evenwichtige vertegenwoordiging van elke sector. De ene neutraliseert de vertraging van de andere », licht Pierre Collette toe. Een kenmerk dat nog maar eens wordt bevestigd met een fraaie performance van de Belgische overheidsdiensten die niet minder dan 49 % van de take up (340.000 m²) voor hun rekening nemen, gevolgd door de internationale instellingen (21 %, hetzij 146.000 m²). De Belgische en internationale privé-sector vertegenwoordigt 30 % van de totale take up.

« De vijf voorbije jaren waren de openbare Belgische instellingen van alle regeringsniveaus samen goed voor een take up van 807.750 m², terwijl de internationale instellingen voor meer dan 486.000 m² opteerden. De Belgische en internationale privé-sector maakt zich bijzonder verdienstelijk met bijna 1,8 miljoen m². In deze tijden van economische vertraging mogen we dit cijfer niet uit het oog verliezen », vertelt Pierre Collette.

De toptransacties van dit jaar staan via de Regie der Gebouwen inderdaad op naam van de Overheid. « Een overweldigende meerderheid in de top 10 van de transacties werd door de overheid ondertekend », merkt Pierre Collette op. Dat was zo voor het North Galaxy (100.000 m²) voor de FOD Financiën, de FOD Arbeid, Tewerkstelling (40.000 m²) deelt het Terminal II (Zuidstation) met de FOD Sociale Zekerheid en Volksgezondheid. In de Espace Nord zal het City Atrium (45.000 m²) verdeeld worden tussen de FOD Mobiliteit en vervoer en de FOD Economie.

Bij de kleinste verrichtingen vinden we eveneens de aankoop voor eigen gebruik van het Royal Congres gebouw (14.250 m², C&W/H&B) door de CBFA (Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen die ontstond uit de fusie van de CDV en de CBF). Andere transacties die we aan deze lang niet volledige lijst kunnen toevoegen, is de verhuur van 8.000 m² in het Centre Etoile aan Selor en IFA (C&W/H&B), twee federale instellingen die instaan voor de selectie en de opleiding van ambtenaren en de verhuur aan het Ministerie van Begroting (8.300 m²) van het gebouw in de Koningsstraat 138 (C&W/H&B). De Franse Gemeenschap opteerde voor het Solvayplein (5.200 m²).

Europa tekende een voorverhuurovereenkomst voor de Raad van Ministers voor het Lex 2000 (58.000 m²) en kocht het Park Avenue (11.000 m²). Het Europees Parlement kiest voor het gebouw in de Montoyerstraat nr. 63 (6.700 m²). Naar het voorbeeld van de regio's gaven de nieuw intredende landen de markt dynamiek. Zo hebben de Hongaarse en Saksische vertegenwoordiging bijvoorbeeld onlangs beslist om zich in de Europese wijk te vestigen.

Langs de zijde van de privé-sector blijft de belangrijkste transactie op naam staan van Sanoma Magazines die voor 12.000 m² in Diegem opteert, gevolgd door de verhuring aan Deloitte & Touch (7.600 m²) in de eveneens in Diegem gelegen Berkenlaan. We vermelden nog Bridgestone die zich op 6.000 m² in het Cluster Park vestigt.

Grafiek: uitsplitsing van de take up per sector (1999 - 2003)

Bron: Researchafdeling van Cushman & Wakefield Healey & Baker, Brussel

Transacties bij de vleet, een lichtjes hogere vacancy rate

De analyse van de cijfers toont verschillende interessante elementen. « In de eerste plaats is het aantal transacties (361) tamelijk gering in vergelijking met de take up. Hierdoor klimt de gemiddelde omvang van de transacties tot boven het gebruikelijke gemiddelde. Doorgaans is 1.000 tot 1.100 m² de norm, tegenover 1.900 m² in 2003. Een ander interessant fenomeen: hoewel de privé-sector slechts 30% van het volume van de transacties voor zijn rekening neemt, is hij nochtans de koploper voor het aantal transacties met 72 %. De privé-ondernemingen toonden zich dus dynamisch maar met kleinschalige operaties. De gemiddelde omvang per transactie was slechts 850 m². Parallel toont dit duidelijk de omvang van de operaties die de Overheid heeft gerealiseerd", stelt Eric Peeters vast.

De corporates schitterden in de heronderhandeling van huurcontracten, waarvan er vele hun vervaldag bereikten. Het waren vaak lange onderhandelingen. SAP, Bull, Levi's en Texaco hernieuwden hun contract in hetzelfde gebouw. « De voorbije twaalf maanden werden de ondernemingen zich bewust van het feit dat de marktsituatie duidelijk in hun voordeel was. Na een kostenanalyse opteerden sommige voor een verhuis. Dat was bijvoorbeeld het geval voor Carlson Wagonlit die zich aan de Woluwelaan vestigt en voor Accor Ticket Restaurant die 4.000 m² op de Hermann Debrouxlaan huurt », voegt Pierre Collette eraan toe.

De derde vaststelling heeft te maken met de vacancy rate die ondanks een indrukwekkende take up lichtjes stijgt tot 9,7 % (Brussel en rand). « Dit wordt verklaard door de talrijke gebouwen in aanbouw die nooit bij de beschikbare gebouwen werden geteld en die een kwart van de take up vertegenwoordigen. Uiteindelijk staat zowat 1,2 miljoen m² vrij », benadrukt Pierre Collette.

Er bestaan uiteraard verschillen. In het Brussels Gewest is er een leegstand van 8,2 %. Dat is een benijdenswaardige situatie in vergelijking met de rand (18,3 %) en de gedecentraliseerde zones (14,9 %).

Een landschap vol contrasten

De Leopoldswijk is erg in trek. De vacancy rate blijft stabiel rond 4 %, net als de prime rent die tussen E 250 en E 275/m²/jaar wordt geraamd. De gemiddelde huur schommelt rond E 220/m²/jaar. « We merken dat er een micromarkt ontstaat. De omgeving rond het Schuman rond punt, de Luxemburg- en de Trierstraat wordt « the place to be », benadrukt Pierre Collette. Dit is merkbaar in de vraag van de huurders en eigenaars die in de eerste plaats mobiel willen zijn (zich op wandelafstand van de instellingen willen bevinden) en wordt eveneens in de betaalde huurprijzen weerspiegeld. Het feit dat het Parlement tegen een prijs van E 220/m²/jaar onmiddellijk zijn intrek nam in het Montoyer 63 dat bijgevolg maar een kleine renovatie zal krijgen in plaats van de geplande grote werkzaamheden, spreekt boekdelen. » In het hoger gelegen deel van de Wetstraat, de Kunstlaan en de Regentlaan liggen de huurprijzen trouwens iets lager dan in de omgeving rond het Schuman rond punt (E 200 tot E 230/m²/jaar).

« De Europese Wijk heeft trouwens een tekort aan kwaliteits- en prestigegebouwen. Daarom koos het advocatenkantoor Wilmer Cutler voor de Bastion Toren (2.600 m²) omdat het in de Leopoldswijk zelf geen geschikt gebouw vond. De huur van E 260/m²/jaar is eveneens veelzeggend. Het getuigt van de aantrekkingskracht van eersteklasgebouwen», aldus Eric Peeters.

In het stadscentrum ligt de referentieprijs tussen E 190 en E 220/m²/jaar. De vacancy rate is er 5,6 %. In de Noordwijk deed de take up van het City Atrium de beschikbaarheidsgraad terugvallen van 7,8 % naar 3,5 %. In de Louizalaan wordt een huur van E 170/m²/jaar voor kwaliteitsgebouwen betaald. C&W/H&B was er betrokken bij twee transacties: het huurcontract van de Cass School of International Management voor het Marubeni (980 m²) en van Inter Partner Assistance (2.500 m²) voor het nummer 116 van de Louizalaan.

In de gedecentraliseerde zones (groene gordel) is er een meer genuanceerde analyse van de situatie nodig. Hoewel de basishuur E 180/m²/jaar voor gemakkelijk bereikbare locaties blijft, zet de grote beschikbaarheid op sommige assen (Kolonel Bourg, Marcel Thiry enz.) de eigenaars ertoe aan om ook voor de inrichting van de ruimtes te zorgen zodat het gemakkelijker wordt om naar deze locaties te verhuizen. C&W/H&B realiseerde er twee belangrijke transacties: American Standard die zich in 3.000 m² op het gemeenteplein van Oudergem vestigde en de Federale Politie die haar intrek nam in 3.000 m² aan de Triomflaan (nr. 172).

In de rand stabiliseert de leegstand op 18,3 %. De huur bedraagt er E 150/m²/jaar. In navolging van de Leuvensesteenweg kenden sommige zones een groot succes, meer bepaald het Ikaros Business Park, een promotie van Codic.

De vooruitzichten

Wat heeft 2004 in petto? Het groeiherstel zal waarschijnlijk positieve gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. We moeten echter wel met een zeker vertragingseffect rekening houden. De privé-sector kan haar activiteit dus versterken, maar dit zal waarschijnlijk niet voor de tweede jaarhelft of zelfs pas begin 2005 gebeuren. Hoewel sommige transacties nog in de pipeline zitten, ziet het ernaar uit dat de Belgische overheid niet zo actief zal zijn als in 2003. Het goede nieuws zal dus zeker afkomstig zijn van Europa, dat verschillende beslissingen heeft uitgesteld. « De take upvooruitzichten zijn dus positief. Maar voorzichtigheid is hoe dan ook nog een paar maanden de boodschap », besluit Eric Peeters.

dinsdag 3 februari 2004