Ingezonden persbericht
PERSMEDEDELING - Februari 2004
BALANS 2003 VAN DE INVESTERINGSMARKT
De Belgen naar de tweede plaats verbannen!
Een onverwachte ommezwaai bij de investeringen. Hoewel de Belgische acteurs op het vlak van de geïnvesteerde bedragen de « nummer één » blijven in vergelijking met andere nationaliteiten, laten ze zich door de buitenlanders in hun geheel de loef afsteken. Dat is een première voor onze nationale markt. Een ander uitzonderlijk fenomeen: het rendementsniveau daalt tot onder de drempel van 6 %. Een stand van zaken met Christian Karkan, partner Cushman & Wakefield Healey & Baker.
2003 is in zekere zin een historisch jaar. Voor het eerst investeren de buitenlanders meer dan de Belgen. Alle buitenlanders samen vertegenwoordigen zowat 55 % van de 2 miljard euro (tegenover 45 % voor de Belgen) van het bedrag dat op de Brusselse markt werd geïnvesteerd (Gewest en rand, kantoorsegment). De Duitsers zijn koplopers (41 %), gevolgd door de Nederlanders, de Fransen, de Ieren en de vertegenwoordigers van het Midden-Oosten.
Naast het North Galaxy en het Poelaert, die respectievelijk werden gekocht door Cofinimmo en Befimmo, staan de andere belangrijke transacties op naam van buitenlanders, voor het merendeel Duitse fondsen. Difa koopt de Bastion Toren (30.000 m²), Allianz verwerft de Botanic Building (30.000 m²), SEB Immoinvest opteert voor het Pavilion (18.000 m²), Hansa Invest kiest voor het Colony Square en het eerste deel van het Terminal II (40.000 m²) valt in handen van Westinvest.
In de Franse clan koopt IXIS AEW (Depositokas) het Marquis. DMI, een in het Midden-Oosten gevestigd fonds, verwerft drie gebouwen (Montoyer 70, Sweden House en Trier). Dit zijn trouwens de eerste Europese aankopen van deze investeerder. Cushman & Wakefield Healey & Baker trad bij de verkoop van het Sweden House en het Trier op als adviseur van verkoper IVG.
« Deze transacties getuigen overduidelijk van de interesse voor ons land. De investeerders staan elkaar te verdringen. Amper een paar jaar geleden werd onze hoofdstad nog als een secundaire stad gezien. Vandaag stoot ze door in de top drie van de investeerders en staat ze naast Londen en Parijs. Het grootste deel van de acteurs die in Europa aanwezig zijn, wenst nu zijn positie in Brussel uit te bouwen. Deze verscherpte concurrentie weegt uiteraard op de rendementen. De prime yield ligt rond 6,25 %. Bij specifieke verkopen werd de psychologische drempel van 6% voor het eerst doorbroken. Dat was meer bepaald het geval bij transacties met de Regie der Gebouwen en Sopima. Volgens Christian Karkan is de aankoop van het Poelaert door Befimmo daar een mooi voorbeeld van. Maar we mogen deze situatie niet veralgemenen. Deze gebouwen beantwoordden aan bepaalde criteria waardoor dergelijke rendementen mogelijk werden gemaakt. Bij het Poelaert had de transactie bijvoorbeeld betrekking op een stijlvol kwaliteitsgebouw dat met een huurovereenkomst van 18 jaar aan de overheid verhuurd is. Een reeks elementen die het huurrisico tot het minimum beperken. »
Bepaalde doelgroep
De investeerders laten zich bij hun keuzes door zeer specifieke criteria leiden. « We merken een duidelijk overwicht van het stadscentrum, de Espace Nord en de Leopoldswijk die samen 88 % van de transacties vertegenwoordigen. De tweede factor blijft de kwaliteit van de goederen: ongeveer 78 % van de operaties heeft betrekking op nieuwe of recent gerenoveerde gebouwen », voegt Christian Karkan eraan toe.
Langs Belgische zijde toonden de traditionele investeerders zich tamelijk kalm. Uitgezonderd Axa Belgium die een paar eigendommen verwierf, hebben de verzekeringsmaatschappijen al bij al weinig geïnvesteerd. Dat was in zekere mate ook het geval bij de vastgoedbevaks. Cofinimmo opteerde voor het North Galaxy en voor verschillende andere gebouwen, nl. de Archimedesstraat nr. 25 (5.000 m²), de Wetstraat 227 (5.800 m²) en de Kunstlaan. Het jaar werd afgesloten met de transactie waarbij Befimmo het Poelaert in de wacht sleepte voor een bedrag van E 50 miljoen. « Anders dan de Duitse fondsen die de zich ophopende liquide middelen noodgedwongen in vastgoed moesten investeren, kunnen de vastgoedbevaks afwachten om hun groeistreefdoelen te verwezenlijken », aldus nog Christian Karkan.
2003 was een uitstekend jaar, maar wat heeft het jaar dat nu begint voor ons in petto? « Tijdens de komende maanden zullen er waarschijnlijk geen spectaculaire veranderingen komen. De strategie van de Duitse fondsen blijft weliswaar nog altijd een min of meer onbekende factor. Bij een beursherstel zal een aantal houders zijn spaargeld misschien opnieuw op de financiële markten beleggen. Anderzijds kunnen de lage rendementen misschien meer eigenaars dan vroeger ervan overtuigen om hun eigendommen te verkopen. Dat kan de verkoop in een stroomversnelling brengen », besluit Christian Karkan.