Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AM2365 Zaaknr: R02/072HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 13-02-2004
Datum publicatie: 13-02-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
13 februari 2004
Eerste Kamer
Nr. R02/072HR
JMH/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
, wonende , Nederlandse Antillen,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. J.W.H. van Wijk,
t e g e n
, wonende , Nederlandse Antillen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J.A. Meijer.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 11 juni 1999 in de zaak met AR nr. 66 van 1999 ter griffie
van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen en Aruba,
zittingsplaats Bonaire, hierna: het gerecht, ingediend verzoekschrift
heeft eiser tot cassatie - verder te noemen: - zich gewend tot
dat gerecht en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar
bij voorraad:
(a) verweerster in cassatie - verder te noemen: - te
bevelen om binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen
vonnis het woonhuis aan de te ontruimen en
te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voorzover
deze niet het eigendom van zijn, en ter vrije beschikking van
te stellen, met afgifte van de sleutels aan dan wel
diens gemachtigde en met machtiging aan om die ontruiming
zonodig zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm,
op straffe van verbeurte van een dwangsom aan van Naf. 500,--
per dag of gedeelte van een dag dat in strijd handelt
met het te geven bevel;
(b) voor recht te verklaren dat de uit hoofde van artikel 9 van de
koopovereenkomst van 13 juli 1998 verschuldigde contractuele boete van
Hfl. 40.000,-- verbeurd is en dat vrijelijk kan beschikken
over deze boete, en
(c) te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan
, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, welke
schadevergoeding dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente
vanaf 10 juni 1999 tot aan de dag der algehele voldoening.
heeft de vorderingen bestreden.
Bij conclusie van repliek heeft zijn vordering onder (a)
ingetrokken.
Met een op 1 juli 1999 in de zaak met AR nr. 79 van 1999 ter griffie
van voormeld gerecht ingediend verzoekschrift heeft
gevorderd bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) te bevelen aan af te geven het aan haar
toebehorende bedrag van Hfl. 40.000,--, alsmede te veroordelen
aan de overeengekomen onmiddellijk opeisbare boete van
Hfl. 40.000,--, alzo in totaal Hfl. 80.000,-- aan te
doen toekomen, althans de tegenwaarde daarvan in Antilliaanse courant,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van
het inleidend verzoekschrift, althans te veroordelen aan
af te geven c.q. te betalen elk ander bedrag als het
gerecht in goede justitie vermeent te behoren, vermeerderd met de
wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het inleidend
verzoekschrift;
(2) het ten laste van gelegde conservatoire beslag van waarde
te verklaren, en
(3) te veroordelen in de kosten van de procedure, die van het
beslag daaronder begrepen.
heeft de vorderingen bestreden.
Op verzoek van partijen zijn bij rolbeschikking van 25 augustus 1999
voormelde zaken gevoegd.
Het gerecht heeft bij tussenvonnis van 25 oktober 2000 de zaken naar
de rol verwezen voor het nemen van een akte aan de zijde van .
Bij eindvonnis van 20 juni 2001 heeft het gerecht in de zaak met A.R.
nr. 66 van 1999:
1. voor recht verklaard dat aan een contractuele
boete verbeurd heeft van Hfl. 40.000,--;
2. bepaald dat vrijelijk over het onder hem rustende bedrag
van Hfl. 40.000,-- kan beschikken;
3. veroordeeld tot betaling aan van een
schadebedrag van HFL. 38.500,-- plus een bedrag van Naf. 4.333,59,
vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 juni 1999 tot de
dag der algehele voldoening;
4. voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
5. veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van
, zoals in het dictum van het vonnis is vermeld, en
6. het meer of anders gevorderde afgewezen.
in de zaak met nummer 79 van 1999:
- de vorderingen afgewezen en
- de proceskosten gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen
kosten draagt.
Tegen beide vonnissen heeft hoger beroep ingesteld bij
het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en
Aruba, hierna: het hof.
Bij vonnis van 11 juni 2001 heeft het Hof in de zaak met AR nr. 66 van
1999 de bestreden vonnissen vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de
vordering van afgewezen. In de zaak met AR nr. 79 van 1999
heeft het hof de bestreden vonnissen vernietigd en, opnieuw
rechtdoende, - vanwege het ontbonden zijn van de
koopovereenkomst - veroordeeld aan het door haar bij
wijze van aanbetaling betaalde bedrag van Hfl. 40.000,-- terug te
betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1
juli 1999 tot aan de dag der algehele voldoening, deze uitspraak tot
zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, veroordeeld in de
proceskosten aan de zijde van zowel in eerste aanleg als
in hoger beroep, zoals in het dictum van het vonnis is vermeld, en het
meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van het Hof heeft beroep in cassatie
ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor
mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot
vernietiging van het bestreden vonnis en verwijzing van de zaak naar
het gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en
Aruba.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Partijen hebben op 13 juli 1998 een schriftelijke koopovereenkomst
gesloten waarbij het recht van erfpacht op een stuk
grond met het daarop staande woonhuis heeft gekocht
van . Het transport diende plaats te vinden op 1 maart 1999,
dan wel uiterlijk 31 maart 1999. heeft een aanbetaling
van Hfl. 40.000,-- op de koopprijs gedaan. Vooruitlopend op het
transport heeft met toestemming van het pand op
4 juli 1998 - om niet - in gebruik genomen.
(ii) In art. 3 van de koopovereenkomst wordt in algemene termen het
instaan voor verborgen gebreken uitgesloten.
(iii) Bij brieven van 11, 26 en 29 maart 1999 heeft aan
te kennen gegeven op 31 maart 1999 het gekochte niet te zullen
afnemen. beriep zich op een opschortingsrecht, in
verband met inmiddels aan het licht getreden scheuren in de gekochte
woning, die zij nader wilde laten onderzoeken.
(iv) heeft bij brief van 27 maart 1999
meegedeeld dat wanneer zij, , niet meewerkt aan het
transport op 31 maart 1999, zij per die datum de woning dient te
verlaten en dat ingevolge art. 9 van de overeenkomst de koop alsdan
van rechtswege zal zijn ontbonden. heeft op 31 maart
1999 niet meegewerkt aan het transport. Zij heeft van haar kant, bij
brieven van 1 en 14 april 1999, in gebreke gesteld en de
koopovereenkomst ontbonden verklaard. Daarbij beriep
zich erop dat in zijn verplichtingen was tekortgeschoten.
(v) Het woonhuis, dat niet door gebouwd is, is niet voorzien
van een gedegen fundering: de op de van overheidswege goedgekeurde
bouwtekening aangegeven betonvoet onder de funderingswanden ontbreekt
grotendeels.
3.2 Partijen hebben twee verschillende procedures aangespannen, die
echter gevoegd zijn behandeld. De hiervoor in 1 weergegeven
vorderingen komen erop neer dat de andere partij aansprakelijk zal
worden gehouden voor de niet-nakoming van de koopovereenkomst;
heeft in hoger beroep haar eis aangevuld in die zin dat
zij subsidiair vordert dat vernietiging van de overeenkomst wegens
bedrog of dwaling zal worden aangenomen. Het gerecht heeft de
vorderingen van toegewezen en - onder meer - voor recht
verklaard dat aan een contractuele boete van
Hfl. 40.000,-- heeft verbeurd, en veroordeeld tot
betaling aan van een schadebedrag van Hfl. 38.500,-- en van
een bedrag van Naf. 4.333,59. Het heeft de vorderingen van
afgewezen.
Het hof heeft in hoger beroep de vordering van afgewezen en
hem - vanwege het ontbonden zijn van de koopovereenkomst - veroordeeld
aan het door haar bij wijze van aanbetaling voldane
bedrag van Hfl. 40.000,-- terug te betalen.
3.3 Het hof heeft inzake het verwijt van dat ten
opzichte van haar een mededelingsplicht met betrekking tot de (in 3.1
onder (iii) genoemde) scheuren zou hebben veronachtzaamd, geoordeeld
dat niet met het ontbreken van een gedegen, geheel met een
betonvoet geconstrueerde fundering bekend was, dat hetzelfde moet
worden aangenomen voor de door in de arm genomen makelaar en
dat heeft aangeraden om, gelet op de bij de
(aanvankelijke) bezichtiging gebleken scheuren en betonrot, een
deskundige in te schakelen, wat ook, nog vóór het
sluiten van de koopovereenkomst, heeft gedaan. In deze in cassatie
niet ter discussie staande oordelen ligt besloten dat van het
ontbreken van een gedegen fundering geen verwijt valt te maken.
3.4.1 Het hof, dat niet heeft vastgesteld dat de bouwtekening bij de
totstandkoming van de koopovereenkomst een rol heeft gespeeld, heeft
voorts geoordeeld dat de overeenkomst terecht - per
brief van 14 april 1999 - heeft ontbonden. Essentieel voor een koper
van een huis, aldus het hof in rov. 20, is immers "dat zo iets
fundamenteels als een degelijke fundering daadwerkelijk is aangebracht
zoals die op de van overheidswege goedgekeurde bouwtekening is
getekend. De verkoper moet dan ook geacht worden die aanwezigheid
stilzwijgend te garanderen". In rov. 21 heeft het vervolgens
geoordeeld dat bedoelde garantie, dat een gedegen fundering zoals op
de bouwtekening getekend daadwerkelijk aanwezig is, als zo'n wezenlijk
onderdeel van de overeenkomst moet worden beschouwd dat de
redelijkheid zich ertegen verzet aan het beding van art. 3 van de
koopovereenkomst, dat in algemene termen het instaan voor verborgen
gebreken uitsluit en als standaardbeding in verkoopakten van onroerend
goed is te beschouwen, de betekenis toe te kennen dat het die garantie
en daarmee het beroep op wanprestatie uitsluit.
3.4.2 Overwegende als hiervoor in 3.4.1 weergegeven heeft het hof
echter hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij
zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.
Voorzover het ervan zou zijn uitgegaan dat voor de verkoper van een
huis op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens de
koper een garantieverplichting bestaat dat een degelijke fundering is
aangebracht zoals die voorkomt op de van overheidswege goedgekeurde
bouwtekening, heeft het hof miskend dat een dergelijke verplichting
niet strookt met het feit dat de verkoper in beginsel voor àlle
gebreken die hij niet kende of behoefde te kennen, niet verder instond
dan uit de artt. 1521 - 1524 (oud) BWNA voortvloeide.
Voorzover het hof ervan zou zijn uitgegaan dat partijen de garantie
dat een gedegen fundering, zoals die voorkomt op de van overheidswege
goedgekeurde bouwtekening, daadwerkelijk was aangebracht, (eventueel
stilzwijgend) waren overeengekomen, heeft het hof miskend dat zulks
nadere motivering behoeft, nu het geen nadere omstandigheden heeft
vastgesteld die wijzen op het bestaan van een dergelijke (eventueel
stilzwijgend overeengekomen) garantie. Daarbij dient te worden
aangetekend dat de omstandigheid dat heeft
geadviseerd om in verband met bij de bezichtiging geconstateerde
scheuren en betonrot een deskundige te raadplegen, veeleer erop wijst
dat aan geen verdergaande garanties wilde geven
dan in de (toenmalige) wettelijke regeling besloten lag.
De onderdelen 1.2 tot en met 1.4 en onderdeel 1.6, die hierop gerichte
klachten bevatten, treffen derhalve doel. De onderdelen 1.1 en 1.5
behoeven na het voorgaande geen behandeling, evenmin als onderdeel 2,
dat tegen rov. 21 gerichte klachten bevat. Onderdeel 3 heeft geen
zelfstandige betekenis en behoeft derhalve ook geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van
de Nederlandse Antillen en Aruba van 11 juni 2002;
verwijst het geding naar dat hof ter verdere behandeling en
beslissing;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot
op deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 538,07 aan
verschotten en EUR 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter
en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, A.M.J. van
Buchem-Spapens en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de
raadsheer A. Hammerstein op 13 februari 2004.
*** Conclusie ***
Zaaknr. R02/072HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 17 oktober 2003
Conclusie inzake
,
verzoeker tot cassatie
tegen
,
verweerster in cassatie.
Feiten en procesverloop
1) Deze zaak betreft een "klassieke" vraag, waarover al in de
hoogtijdagen van het Romeinse recht werd geredetwist(1), namelijk de
vraag waar het risico thuishoort van het aan het licht treden van
verborgen gebreken van een verkochte zaak.
De feiten waar het in deze zaak om gaat zijn betrekkelijk
eenvoudig(2):
- de partijen hebben op 13 juli 1998 een schriftelijke
koopovereenkomst gesloten waarbij de verweerster in cassatie,
, het recht van erfpacht betreffende een woonhuis met
grond kocht van de verzoeker tot cassatie, .
Transport zou uiterlijk 31 maart 1999 plaatsvinden; deed
een aanbetaling van Hfl. 40.000,- op de koopsom (die Hfl. 400.000,-
bedroeg). mocht, vooruitlopend op het transport, het
woonhuis c.a. met ingang van 4 juli 1998 in gebruik nemen.
- heeft bij (drie) brieven in maart 1999 aan
laten weten dat zij het gekochte niet op 31 maart 1999 zou afnemen;
blijkens rov. 6 van het in cassatie bestreden vonnis van het
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en
Aruba (hierna zal ik spreken van het GHvJ) ging het hier om een beroep
op een opschortingsrecht, in verband met inmiddels aan het licht
getreden scheuren in de aangekochte woning, die nader
wilde (laten) onderzoeken.
- heeft bij brief van 27 maart 1999 aangemaand
om aan transport mee te werken, en in het vooruitzicht gesteld dat bij
gebreke van medewerking de koop ontbonden zou zijn.
heeft niet aan transport meegewerkt. Zij heeft van haar kant, bij
brieven in april 1999, in gebreke gesteld en (vervolgens) de
koopovereenkomst (op de voet van de bepalingen daarvan) voor ontbonden
verklaard. Daarbij beriep zich er op dat (in
verschillende opzichten, waarvan echter in cassatie nog maar één een
rol speelt) in zijn verplichtingen tekort was geschoten. De verwijten
van hebben alle betrekking op het (door
gestelde) feit, dat inmiddels was gebleken dat aan de gekochte woning
een deugdelijke fundering zou ontbreken, waardoor voortdurende
scheurvorming is te verwachten en ook gevaar van instorting in geval
van een (aard)beving bestaat.
2) Tegen deze feitelijke achtergrond vorderen partijen (in twee
verschillende zaken, die echter na een desbetreffende beslissing van
de rolrechter in eerste aanleg gevoegd zijn behandeld, en waarover het
GHvJ dan ook in het in cassatie bestreden vonnis beide uitspraak heeft
gedaan) over en weer, dat de andere partij aansprakelijk zal worden
gehouden voor de niet-nakoming van de koopovereenkomst, althans (in
het geval van - dit overigens pas in de appelfase) dat
vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog of dwaling zal worden
aangenomen.
3) Bij het in cassatie bestreden vonnis heeft het GHvJ één van de
gronden die aanvoerde ter ondersteuning van de door haar
aan verweten wanprestatie onderzocht en verworpen(3) (en bij
gebreke van tegen dat oordeel gerichte klachten staat die grond in
cassatie niet meer ter discussie). Een tweede grond werd echter door
het GHvJ als deugdelijk beoordeeld - namelijk deze, dat
stilzwijgend zou hebben gegarandeerd dat een degelijke fundering zoals
op de voor de woning (door de Overheid) goedgekeurde bouwtekening(4)
getekend, daadwerkelijk was aangebracht - terwijl in werkelijkheid,
volgens de vaststelling van het GHvJ, zo'n fundering ontbrak. Op die
grond oordeelde het GHvJ dat zich met recht op
ontbinding van de koopovereenkomst had beroepen, en dat zij aanspraak
had op terugbetaling van het door haar aanbetaalde bedrag van Hfl.
40.000,-.
4) is van dit vonnis tijdig in cassatie gekomen. Namens
is een verweerschrift ingediend, waarin tot verwerping
wordt geconcludeerd. Beide partijen hebben hun standpunten
schriftelijk laten toelichten, en namens is ook gerepliceerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
5) Het in cassatie bestreden oordeel moet, volgens mij, als volgt
worden begrepen: met betrekking tot 's eerste verwijt(en)
die ertoe strekten dat een mededelingsplicht heeft verzaakt
(met in het verlengde daarvan: dat de overeenkomst onder invloed van
bedrog is gesloten), heeft het GHvJ (in cassatie onbestreden)
vastgesteld dat niet met het ontbreken van de fundering bekend
was; dat hetzelfde moet worden aangenomen voor de door in de
arm genomen makelaar; en dat heeft aangeraden
om, gelet op de bij de (aanvankelijke) bezichtiging gebleken scheuren
en betonrot, een deskundige in te schakelen (wat ook,
nog vóór de koopovereenkomst, heeft gedaan), zie rov. 9 t/m 11en rov.
22.
In die oordelen ligt besloten dat van het ontbreken van een
fundering geen relevant verwijt valt te maken.
6) Niettemin heeft het GHvJ geoordeeld dat de
overeenkomst terecht - per brief van 14 april 1999 - heeft ontbonden,
en wel omdat geacht moet worden de aanwezigheid van een
degelijke fundering zoals die op de van overheidswege goedgekeurde
bouwtekening is getekend, stilzwijgend te garanderen (rov. 20);
waaraan niet kan afdoen dat de koopovereenkomst het instaan voor
verborgen gebreken uitsluit, omdat de redelijkheid zich ertegen
verzet, aan dit beding de betekenis toe te kennen dat het ook de
evenbedoelde garantie uitsluit (rov. 21).
7) Het zijn, zoals voor de hand ligt, de twee zojuist in alinea 6
weergegeven oordelen, waartegen het cassatieberoep van gericht
is; waarbij, zoals eveneens voor de hand ligt, ook het zojuist in
alinea 5 omschreven uitgangspunt (kort gezegd: was geheel te
goeder trouw) de nadruk krijgt.
Het toepasselijke recht
8) Of, in het kader van een koopovereenkomst, de verkoper in ruimere
of beperktere mate instaat voor, of garantieverplichtingen aanvaardt
terzake van, de deugdelijkheid van de verkochte zaak, is (vooral) een
kwestie van uitleg van de betreffende koopovereenkomst; met dien
verstande dat de wet daarbij wel een (regelendrechtelijk) uitgangspunt
aangeeft.
De hier toepasselijke wet deed dat, door in de artt. 1521 - 1524 BWNA
(oud) een beperkte mogelijkheid voor een beroep op het aan het licht
treden van verborgen gebreken te bieden. Het betreft hier echter,
zoals al gezegd, regelend recht. Daarvan mochten partijen afwijken, en
dat werd (en wordt) in de praktijk ook met grote regelmaat gedaan.
9) Afwijking kon (en kan) zowel ten voordele van de verkoper als ten
voordele van de koper plaatsvinden: de verkoper kon ieder beroep op de
aanwezigheid van (verborgen) gebreken uitsluiten (dergelijke bedingen
waren bij de verkoop van onroerend goed ook gebruikelijk, en worden
ook naar "nieuw" recht nog op grote schaal toegepast). Maar de koper
kan ook stipuleren, dat de afwezigheid van gebreken in meer of minder
ruime omvang wordt gegarandeerd. Zulke bedingen hoeven niet expliciet
te worden gemaakt, maar kunnen ook "stilzwijgend" in de overeenkomst
besloten liggen(5).
10) In de literatuur wordt intussen van verschillende zijden
verdedigd, dat impliciete garantieverplichtingen zoals aan het slot
van de vorige alinea aangeduid, uitzonderlijk zijn en dat een beroep
daarop (daarom) met terughoudendheid moet worden beoordeeld(6).
Daarbij wordt er wel op gewezen dat het ongerijmd is om te
veronderstellen dat de bedoeling van de verkoper op het (stilzwijgend)
aanvaarden van een garantieverplichting gericht zou zijn, en/of op het
feit dat men hier met een (gewrongen) fictie zou werken(7).
11) Men kan zich intussen geredelijk afvragen of een
garantieverplichting zoals hier bedoeld, wel zou moeten worden
beschouwd als een uitvloeisel van de (impliciet "uitgesproken")
partijbedoelingen. Het ligt in de rede dat zo'n verplichting ook - en
misschien eerder - kan worden gebaseerd op de "aanvullende werking"
van redelijkheid en billijkheid, of in het onderhavige geval: van de
goede trouw in de zin van de artt. 1355 en (vooral) 1356 BWNA (oud).
Langs die weg "gevonden" garantieverplichtingen vertonen niet het
"hoge fictiegehalte" waarop in de aangehaalde literatuurvindplaatsen
en in de schriftelijke toelichting namens wordt gewezen. Er
wordt niet "gedaan alsof" partijen iets gewild of bedoeld hebben; maar
hun overeenkomst wordt aan de hand van het objectieve recht (de goede
trouw) uitgelegd/aangevuld(8).
12) Zoals al aangestipt, geldt bij de beoordeling óf er bij
overeenkomst van het regelendrechtelijke uitgangspunt van de wet is
afgeweken (en zo ja, in welk opzicht dat dan is gebeurd), dat dit een
vraag betreft van uitleg van de overeenkomst waarop de vordering
berust; en daarmee een vraag die in overwegende mate aan de hand van
feitelijke beoordeling moet worden beantwoord(9).
HR 28 november 1997, NJ 1998, 658 m.nt. WMK onder nr. 657, laat
intussen zien dat dat niet betekent dat er geen ruimte is voor
controle in cassatie.
13) In het geval van het in de vorige alinea genoemde arrest, ging het
(ook) om een koopovereenkomst betreffende een gebouw met een verborgen
gebrek; en werd die overeenkomst beheerst door de regels van het
"oude" Nederlandse BW. Het Hof had in die zaak aansprakelijkheid van
de verkopers aangenomen, hoofdzakelijk op grond van het feit dat deze
wisten dat de koopster ambitieuze bouwplannen met het gekochte object
had (welke plannen door het later gebleken gebrek in moeilijkheden
kwamen); en dat er (door de verkopers) geen voorbehoud was gemaakt
m.b.t. de mogelijkheid om die plannen te realiseren. Daardoor moest,
aldus het hof, worden aangenomen "de stilzwijgende doch
vanzelfsprekende garantie...dat impedimenten als de onderhavige ...
niet aanwezig zouden zijn."
14) Ik citeer de centrale overweging uit het arrest van de Hoge Raad
over het hiertegen gerichte middel:
"3.3.2. Bij de beoordeling van deze overwegingen moet het volgende
worden vooropgesteld. De enkele omstandigheden dat (de verkopers)
bekend waren met de hiervoor bedoelde plannen van (de koopster) en "er
rekening mee hadden dienen te houden" dat haar een ambitieuze
verbouwing voor ogen stond, waarbij gedeeltelijke sloop van de panden
of een ervan niet was uitgesloten, brengen nog niet mee dat (de
verkopers) - stilzwijgend - hebben gegarandeerd dat de verkochte zaak
voor een zodanige verbouwing zonder belemmeringen als hiervoor bedoeld
geschikt zou zijn. Dit wordt niet anders doordat (de verkopers) met
betrekking tot de verkochte zaak niet "enig voorbehoud" hebben
gemaakt.
Voorts is van belang dat het Hof niet heeft vastgesteld dat de
onderhavige verontreiniging(10) aan (de verkopers) bekend was.
Klaarblijkelijk is het Hof ervan uitgegaan dat (de koopster) heeft
mogen aannemen dat (de verkopers) haar de voormelde garantie gaven,
omdat zij mocht verwachten dat (de verkopers) anders ook ten aanzien
van hun onbekende gebreken wel een voorbehoud zouden maken. Het Hof
heeft evenwel niet gemotiveerd op grond waarvan (de koopster) een
dergelijke verwachting mocht koesteren. Zonder nadere redengeving is
's Hofs hierop betrekking hebbende oordeel dan ook niet begrijpelijk."
15) Deze overweging moet worden begrepen tegen de achtergrond, dat het
toenmalige Nederlandse BW, evenals het op deze zaak toepasselijke
BWNA, tot uitgangspunt nam dat de verkoper van een species-zaak niet
verplicht was om zonder meer in te staan voor het feit dat de
verkochte zaak vrij was van verborgen gebreken - het uitgangspunt van
de wet was, zoals in alinea 8 hiervóór al aangestipt, dat de verkoper
daarvoor slechts instond binnen de relatief beperkte marge van, wat de
thans te beoordelen zaak betreft, de "verborgen-gebreken regeling" van
de artt. 1521 - 1524 BWNA (oud) (11).
In dat uitgangspunt ligt besloten dat de verkoper ook geen "implied
warranty of fitness" geeft, zoals die bijvoorbeeld in art. 35 lid 2
sub a en b van het Weens Koopverdrag(12) wordt omschreven. Een
dergelijke "warranty" betekent immers dat de verkoper effectief wèl
instaat voor (de afwezigheid van) gebreken die afbreuk doen aan het
normale, dan wel het door partijen specifiek beoogde, gebruik van de
verkochte zaak.
16) De gedachtegang van het Hof waartegen de zojuist in alinea 14
aangehaalde overweging zich keerde, suggereert dat het enkele feit dat
de verkoper weet van een door de koper beoogd gebruik van het gekochte
en terzake geen voorbehoud maakt (met als gevolg dat de koper
vertrouwt dat er geen gebreken zijn die aan het beoogde gebruik
afbreuk (kunnen) doen), voldoende is (of kan zijn) om een
stilzwijgende garantie van de afwezigheid van dergelijke gebreken in
het leven te roepen. Die gedachtegang is inderdaad niet goed te rijmen
met het in de vorige alinea omschreven uitgangspunt van de (oude) wet.
17) (Ook) ik neem voetstoots aan dat de koper van een zaak er in de
gewone gang der dingen altijd wel op vertrouwt dat die zaak voor de
beoogde gebruiksdoelen geschikt is - anders zou hij de zaak immers
hoogstwaarschijnlijk niet kopen. Beslissend is (dus) niet of de koper
"de zaak" vertrouwt, maar of hij gegronde redenen heeft om te menen
dat de verkoper bereid is het risico van verborgen gebreken (waarvan
ook de koper veronderstelt dat die er niet zijn), voor zijn rekening
te nemen. Daarvoor is inderdaad méér nodig, dan het enkele feit dat de
verkoper weet wat de koper met de zaak van plan is, en dat de koper
(en trouwens als het goed is: ook de verkoper) erop vertrouwt dat de
zaak daarvoor geschikt is.
Omdat de beoordeling door het Hof in de in alinea's 13 en 14 besproken
zaak over dat "meer" niets inhield, kon dat oordeel geen stand houden.
18) Dat is intussen, naar ik meen, ook het "zwakke punt" in de
onderhavige zaak. De in deze zaak in cassatie bestreden beslissing van
het GHvJ berust, volgens mij, vooral op de beoordeling van het aan het
licht getreden gebrek als zeer essentieel (het GHvJ gebruikt het in
dit geval bij uitstek passende bijvoeglijk naamwoord "fundamenteel") -
zie rov. 20 en 21 van het in cassatie bestreden vonnis. Het (oude)
BWNA maakte echter geen onderscheid naar de ernst of het gewicht van
verborgen gebreken. Voor (alle) gebreken die de verkoper niet kende
(of behoefde te kennen - beide mogen in dit geval als vaststaand
worden aangenomen) stond hij niet verder in dan uit de artt. 1521 -
1524 BWNA voortvloeide, tenzij aannemelijk was dat partijen, eventueel
stilzwijgend, anders waren overeengekomen. Ook voor "fundamentele"
gebreken waar de partijen (omdat zij zich daarvan niet bewust hoefden
te zijn) geen rekening mee hadden gehouden gold, dat het enkele feit
dat de koper erop vertrouwde dat die er niet waren, hem niet
legitimeerde in het ("bijkomende") vertrouwen dat de verkoper het
risico van het tegendeel wel voor zijn rekening wilde nemen. Dat wèl
aan nemen is dan ook, ook in dit geval, onverenigbaar met het
uitgangspunt van de toenmalige wet; en er is meer dan alleen het
zojuist omschrevene voor nodig, om voor een (stilzwijgend) beding van
de tegengestelde strekking als basis te kunnen dienen.
19) Dat leidt ertoe dat ik de klachten van het middel in de onderdelen
1.2 t/m 1.4 en 1.6 als gegrond beoordeel.
Daartoe draagt de omstandigheid die in de Inleiding van het
cassatierekest sub (v) wordt genoemd, en waar het middel in onderdeel
1.3 naar verwijst, nader bij. In het licht van het vaststaande feit
dat heeft geadviseerd om in verband met
geconstateerde scheuren en betonrot een deskundige te raadplegen (wat
ook vóór het sluiten van de koopovereenkomst daadwerkelijk is
gebeurd), is eens te meer onaannemelijk dat mocht menen
dat verdergaande garanties wilde geven dan in de (toenmalige)
wettelijke regeling besloten lag. Het feit dat het GHvJ geen nadere
omstandigheden heeft vastgesteld die de basis kunnen vormen voor de
vaststelling dat dat (stilzwijgend) wel zou hebben gedaan, is
daardoor, nader, onvoldoende begrijpelijk.
20) Ik denk dat de middelonderdelen 1.1 en 1.5 daarom geen
afzonderlijke bespreking behoeven. Volledigheidshalve geef ik daarover
toch kort mijn mening:
- onderdeel 1.1 lijkt mij niet doeltreffend. Ik denk dat het onderdeel
met juistheid tot uitgangspunt neemt dat het GHvJ zich zal hebben
georiënteerd naar de vraag of het verkochte eigenschappen miste die de
koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en/of die voor
het gebruik van het verkochte overeenkomstig de bij de overeenkomst
beoogde bestemming nodig zijn; maar dat het miskent dat het ontbreken
van een deugdelijke fundering kennelijk door het GHvJ als zo'n
eigenschap is aangemerkt. Dat kon het GHvJ ook geredelijk doen, reeds
op grond van de vaststelling in rov. 19, dat het gebrek van dien aard
is dat scheuren na reparatie steeds weer zullen terugkeren. Het
onderdeel veronderstelt ten onrechte dat het GHvJ reeds het niet
beantwoorden aan de (goedgekeurde) bouwtekening als (ernstig) gebrek
heeft beschouwd - het GHvJ heeft daar kennelijk ook andere, en
alleszins wezenlijke, factoren bij in aanmerking genomen.
- Onderdeel 1.5 verwijt het GHvJ bij zijn oordeel de maatstaf van het
arrest 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Ermes/Haviltex) te hebben miskend.
Volgens mij bevat het vonnis geen aanknopingspunten waar dat verwijt
op kan steunen. Intussen meen ik, op de voet van wat ik in alinea 11
hiervóór aangaf, dat het GHvJ zijn oordeel niet zozeer zal hebben
gegeven aan de hand van de uitlatingen en gesties van partijen (waar
het bij de toepassing van de maatstaf van het bedoelde arrest in de
eerste plaats om gaat), maar vooral aan de hand van de in de artt.
1355 en 1356 BWNA (oud) bedoelde goede trouw, als hulpmiddel bij de
uitleg van overeenkomsten op punten die aan de hand van de uitlatingen
en gesties van partijen onvoldoende opgehelderd kunnen worden -
"lacunes", waarop het tussen partijen voorgevallene of verhandelde
(te) weinig licht werpt. Daardoor is begrijpelijk dat het GHvJ weinig
blijk heeft gegeven van aandacht voor dat voorgevallene en verhandelde
- dat was voor het oordeel van het GHvJ van ondergeschikt belang. Dat
betekent echter niet dat dat oordeel op dit punt van een onjuiste
rechtsopvatting blijk zou geven. Onbegrijpelijk acht ik dat oordeel -
behalve op de punten die eerder ter sprake kwamen - ook niet.
-
21) Onderdeel 2 van het middel bestrijdt met verschillende argumenten
rov. 21 van het vonnis van het GHvJ, waarin het GHvJ het beroep van
op de (gebruikelijke) contractsbepaling (die erop neerkomt)
dat niet wordt ingestaan voor gebreken, heeft verworpen.
De bestreden overweging van het GHvJ zoekt kennelijk aansluiting bij
de overwegingen van de Hoge Raad in een aantal arresten waarin
soortgelijke (exoneratie)clausules werden beoordeeld(13).
De door de Hoge Raad t.a.p. gegeven overwegingen betreffen de uitleg
die de lagere rechter aan (bij onbevangen lezing: met elkaar botsende)
contractsbepalingen had gegeven - te weten een (stilzwijgende)
garantie van het ontbreken van bepaalde gebreken enerzijds, tegenover
een expliciete bepaling die aansprakelijkheid voor gebreken uitsloot,
anderzijds. Die uitleg komt er in de aangehaalde gevallen op neer dat
de redelijkheid zich ertegen verzet dat een als "standaardbeding"
opgenomen exoneratieclausule wordt opgevat als (mede) betrekking
hebbend op de daarnaast gegeven (impliciete) garantie.
22) De Hoge Raad heeft deze uitleg telkens beoordeeld als juist(14),
of als verenigbaar met een juiste rechtsopvatting en als voldoende
gemotiveerd. Dat lijkt mij ook eerder voor de hand liggend dan
verrassend: met een parafrase op een bekend adagium: "garantir et
s'exonorer ne vaut". Als iemand (impliciet) een garantieverplichting
op zich neemt, ligt het niet erg voor de hand om een tegelijkertijd
"ingebrachte" exoneratie zo te begrijpen, dat die de zojuist gegeven
garantie weer terugneemt. De uitleg, dat in redelijkheid moet worden
aangenomen dat de exoneratie niet die betekenis heeft, ligt dan in elk
geval ruimschoots binnen het gebied dat door de parameters "geeft geen
blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoeft geen nadere
motivering" wordt gemarkeerd(15),(16).
23) Uitgaande van de door gegeven impliciete garantie (en even
daarvan afgezien, dat de beoordeling van die garantie door het GHvJ
volgens mij in cassatie met succes wordt bestreden), valt ook het
oordeel van het GHvJ over de "exoneratieclausule" in het onderhavige
koopcontract binnen de zojuist bedoelde marge. Er zijn hier geen
bijzonderheden die nopen tot een andere beoordeling dan in de in dit
opzicht zeer vergelijkbare gevallen uit NJ 1994, 291 en NJ 1994, 287.
Daarop stuiten alle klachten van onderdeel 2 van het middel af.
24) Wat de afzonderlijke klachten van onderdeel 2 en onderdeel 3
betreft nog dit:
- onderdeel 2.1 bevat geen gemotiveerde klacht. De onderdelen 2.2 en
2.3 zijn zo geformuleerd, dat men geneigd is te denken dat de steller
ervan uit is gegaan dat het oordeel van het GHvJ over de
exoneratieclausule berust op "derogerende werking van de goede trouw".
De schriftelijke toelichting, alinea 3.7 (waar wordt gesproken van
"(naar) ... maatstaven van redelijkheid en billijkheid ...
onaanvaardbaar") bevestigt die indruk.
Zoals ik al aangaf, lees ik de beslissing van het GHvJ op dit punt als
een "gewoon" geval van uitleg van (niet dadelijk goed met elkaar
sporende) contractsbepalingen. Aan de beslissing, als men die zo
leest, doen de argumenten uit deze middelonderdelen niet af.
- Onderdeel 2.4 gaat, in het verlengde van de onderdelen 2.2 en 2.3,
uit van een motiveringseis die voor de "eenvoudige" uitleg van niet
goed met elkaar sporende contractuele bedingen, niet mag worden
gesteld.
- Onderdeel 3 mist (dat geldt voor zijn beide subonderdelen)
zelfstandige betekenis.
25) Deze beschouwingen leiden tot de conclusie dat het bestreden
vonnis zou behoren te worden vernietigd, met (terug)verwijzing van de
zaak naar het Gemeenschappelijk Hof voor de beoordeling van de nog
onbesliste geschilpunten (waaronder in elk geval het beroep van
op dwaling).
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden vonnis en verwijzing
van de zaak naar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de
Nederlandse Antillen en Aruba.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Zie Asser - Hijma 5-I, 2001, nrs. 359 e.v. Zoals daar wordt
beschreven, berust het "oude" BW, zowel in Nederland als in de
Nederlandse Antillen, wat het onderhavige punt betreft grotendeels op
Romeinsrechtelijke bronnen.
2 Ik ontleen mijn (parafraserende) weergave van de feiten aan rov. 2
sub a t/m k van het in eerste aanleg op 25 oktober 2000 gewezen
tussenvonnis. Ook het Gemeenschappelijk Hof van Justitie is blijkens
rov. 1 van het in cassatie bestreden vonnis van dat Hof, van de
vaststellingen uit die rov. uitgegaan; en in cassatie wordt daarover
niet geklaagd.
3 zou een mededelingsplicht m.b.t. de scheurvorming ten
opzichte van hebben veronachtzaamd.
4 In cassatie hebben partijen uitgebreid gedebatteerd over de vraag of
bij het aangaan van de koopovereenkomst mede op deze
bouwtekening is afgegaan of niet. Ik kan slechts vaststellen dat het
GHvJ daarover niets heeft vastgesteld, en dat in cassatie ook niet
wordt aangevoerd dat de partijen hier in de feitelijke instanties
stellingen over hebben aangevoerd (laat staan: waar dat gebeurd zou
zijn). Dat betekent volgens mij dat in cassatie slechts
(veronderstellenderwijs) kan worden aangenomen wat het middel daarover
(in onderdeel 1.1 en 1.4) poneert: namelijk dat er niet van uit kan
worden gegaan dat de bouwtekening bij de totstandkoming van de
koopovereenkomst een rol heeft gespeeld.
5 HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 289 m.nt. CJHB, rov. 3.3; zie ook HR 14
juni 2002, RvdW 2002, 104, rov. 3.3.
6 Tjittes, diss., 1994, p. 172; Wessels, NbBW 1993, p.9; Van Rossum,
bijvoorbeeld in WPNR 6075, p. 7; zie ook Van Rossum, NTBR 1994, p. 40
en diss. 1991, p. 89; Vranken, WPNR 6030, p. 915; Broekema-Engelen,
Bouwrecht 1993, p. 463-464.
7 Zie bijvoorbeeld Vranken, t.a.p.; zie ook Asser-Hijma 5-I, 2001, nr.
339 en nr. 366; Hijma, AAe 1993, p. 649; Aubel, bundel "Goed en
Trouw"(Van der Grinten-bundel), 1984, p. 320 - 321;
8 Over dit onderwerp zijn de beschouwingen van Meijers, VPO III p. 277
e.v., volgens mij nog even interessant als zij dat in 1937 (toen dit
opstel werd geschreven) waren; zie ook Schut, Presteren en garanderen,
oratie 1965, p. 22 - 26 en Drion's bespreking van deze oratie, RMTh
1967, p. 296; Aubel, t.a.p. p. 316 - 317;
9 Ik noem, uit de overvloedige casuïstiek over het "feitelijke"
karakter van deze beoordeling, HR 4 april 2003, rechtspraak.nl LJN nr.
AF2844, rov. 3.3; HR 11 oktober 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE5157,
rov. 3.8; HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE3385, rov.
3.4 en HR 14 juni 2002, NJ 2002, 481, rov. 3.4. Een illustratie waar
het garanties betreft (zij het niet in het kader van "species-koop"),
vormt HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 288 m.nt. CJHB onder nr. 289, rov.
4.2.
10 Hiermee wordt het in die zaak geconstateerde gebrek bedoeld.
11 Zoals Asser - Hijma 5-I, nr. 359 het uitdrukt: het "oude" recht
voorzag niet in een "structureel conformiteitsvereiste". Zie verder
bijvoorbeeld, expliciet, HR 15 november 1985, NJ 1986, 213 m.nt. G.,
rov. 3.2 (tweede subalinea) en HR 1 december 1972, NJ 1973, 103 m.nt.
GJS, rov. m.b.t. middel I (derde subalinea). Voor een beroep op
dwaling konden de verhoudingen (dus) geheel anders liggen, HR 15 april
1994, NJ 1995, 614 m.nt. CJHB, rov. 3.3.2 - 3.4; HR 21 december 1990,
NJ 1991, 251.
12 Verdrag van 11 april 1980, Trb. 1986, 61; zie daarover Jongeneel -
Klik, Koop en Consumentenkoop, 2002, p. 161; Reimers-Zocher,
Beweislastfragen im Haager und Wiener Kaufrecht, 1994, p. 272 e.v.
13 HR 25 juni 1993, NJ 1994, 291, rov. 3.3; HR 9 oktober 1992, NJ
1994, 287 m.nt. CJHB onder nr. 289, rov. 3.5 (tweede subalinea).
14 In het eerste van de in de vorige voetnoot aangehaalde arresten.
15 Zie ook De Best, Garanties (red. Van Rossum), 2002, p. 134;
Brunner, noot onder NJ 1994, 289, alinea 5, met verwijzing naar o.a.
HR 19 februari 1993, NJ 1994, 290 m.nt. CJHB (waarbij Brunner
kennelijk het oog heeft op rov. 3.5). Zie ook nog Wessels, NbBW 1993,
p. 10.
16 Onder het "nieuwe" recht doen zich problemen van uitleg voor die
zeer vergelijkbaar zijn, zie bijvoorbeeld HR 28 januari 2000, NJ 2000,
575 m.nt. WMK, rov. 3.4. Hoezeer dergelijke uitlegvragen
controversieel (kunnen) zijn wordt geïllustreerd door de polemiek die
op dit arrest gevolgd is, zie Van Dunné, AAe 2000, p. 459 e.v.,
Vlaanderen, WPNR 6410, en Vlaanderen en Van Dunné, WPNR 6426.
Hoge Raad der Nederlanden