26-02-2004
Betaalbare huren Middenstanders
PvdA-Amsterdam pakt kwakkelende winkelstraten aan
Notitie van de Amsterdamse Gemeenteraadsleden
Zati Yurdakul en Bouwe Olij
Als u een uitgebreid exemplaar wilt inzien, dus inclusief grafieken en
notenapparaat kunt u contact opnemen met de fractie van de PvdA. Tel:
5523477 of e-mail: pvda@raad.amsterdam.nl
Het gaat niet goed met de oude winkelstraten van Amsterdam. Veel van deze
straten gaan achteruit. Het aanbod van winkels wordt minder divers, de
organisatiegraad neemt af, de straten zien er minder verzorgd uit, leegstand
en verloedering eisen hun tol. Dit is geen wenselijke ontwikkeling. De
ondernemers en de PvdA willen er graag wat aan doen.
De PvdA fractie maakt zich sterk om te zorgen dat buurten gezellig
blijven met afdoende faciliteiten voor de buurtbewoners. Hier hoort de
kleine bedrijvigheid bij en ook een divers aanbod van winkels. Maar de
kleine bedrijven staan onder druk. Uit onze contacten is gebleken dat
veel mkb-ondernemers hun buurt verlaten omdat ze de huurverhogingen
niet meer op kunnen brengen. Deze huurverhogingen willen we aanpakken.
Initiatief van de ondernemers en de PvdA
Deze PvdA notitie is voortgekomen uit initiatief van de ondernemers
zelf. Zo hebben onder meer de winkeliers uit de Amsterdamse Javastraat
aangeven zich grote zorgen te maken over de huurontwikkeling in hun
straat. Zij menen dat ondanks alle inspanningen om de straat
aantrekkelijker te maken de stijgende huren een bepalende factor
bleken te zijn. Niet alleen in Zeeburg maar ook in de andere
stadsdelen zoals bijvoorbeeld in Geuzenveld/ Slotermeer, Zuider
Amstel, Oud Zuid, Slotervaart/ Overtoomse veld, Westerpark spelen deze
problemen.
Deze notitie is bedoeld als aanzet om te beginnen de excessieve
huurstijgingen aan te pakken. We willen een bijdrage leveren aan de
discussie over oplossingen om de extreme verhogingen te voorkomen en
meedenken met oplossingen om de verloedering van winkelstraten tegen
te gaan.
Wie zijn onze ondernemers?
In Amsterdam zijn er ongeveer 60.000 ondernemingen gevestigd, waarvan
90% tot het kleinbedrijf gerekend kan worden. Dit zijn de kleine
bedrijven en in totaal leveren zij 26% van de totale werkgelegenheid.
De helft van de ondernemers werkt meer dan 50uur per week en in de
horeca en in de detailhandel helpen gezinsleden soms ook wel meer dan
50uur per week mee.
In Amsterdam heb je nu ongeveer 4700 winkels die voorzien in de
dagelijkse en de niet dagelijkse goederen. De ontwikkeling is dat het
aantal winkels afneemt. De meeste winkels zijn gevestigd in het
centrum en het minste aantal is te vinden in stadsdeel de Baarsjes. De
best gewaardeerde winkelgebieden zijn het Gelderlandplein en
winkelcentrum Boven t IJ. In 2002 is volgens de Amsterdamse Kamer van
Koophandel de omzet voor de detailhandel gedaald. Gemiddeld besteden
de Amsterdammers van elke honderd uitgegeven euros er ongeveer 75 euro
in het eigen stadsdeel. In Zuidoost ligt deze koopkrachtbinding voor
de dagelijkse goederen bijna 90 euro en in Zeeburg voor de niet
dagelijkse goederen meer dan 73 euro.
De hoogte van huurstijgingen
De meeste huurders van bedrijfspanden huren van een particulieren
huiseigenaar 40%, 18% van een woningbouwcorporatie, 8% van de gemeente
en bij 17% beleggingsinstelling (de rest is overig). De huurstijgingen
zijn meestal groter bij de beleggingsinstellingen en de particulieren
verhuurders. De gemeente hanteert lage huuraanpassingen en
woningbouwcorporaties hanteren zowel hoge als lage huuraanpassingen en
gedragen zich als marktconforme verhuurders. Uit het O+S onderzoek
blijkt ook dat de helft van de ondernemers die tijdens het afnemen van
de enquête bekend waren met de hoogte van hun huurstijging (42% van de
geënquêteerden) werden geconfronteerd met een sterke huurstijging.
Deze resultaten staan in onderstaande tabel. 25% had een huurverhoging
van 5-20%, 18% een huurverhoging tussen de 20% en 50% en 8% had zelfs
een huurverhoging van meer dan 50%.
Ten slotte laat hetzelfde onderzoek zien dat voor tweederde van de
respondenten, de huren voor specifiek de groep detaillisten tot 58% is
verhoogd.
Gevolgen van de huurstijging: verschillende scenarios:
De huurstijgingen hebben gevolgen voor de economie, want bij verhogingen
komen huurders voor de keuze of de bedrijfsvoering op dezelfde plek kan
worden voortgezet. Het beste scenario en in het gunstige geval anticiperen
de winkeliers op de hogere huurprijs en vervolgen zij hun bedrijf
Deze notitie gaat echter ook over die ondernemers die andere keuzes
maken, met regelmatig minder positief resultaat tot gevolg. Het kan
zijn dat winkeliers hun bedrijf op dezelfde plek vervolgen. Helaas
gaat dit dan ten koste van hun eigen inkomen. Uit het onderzoek van
Economische Zaken blijkt dat 1- tot 20% van de ondernemers onder een
sociaal minimum leeft. Daarnaast soupeert de verhoging de reserves
voor investeringen in hun winkel op. Deze ontwikkeling valt
bijvoorbeeld te herkennen aan de verwaarloosde puien en de
winkelinrichting. Het gevaar ligt op de loer dat de ondernemer
failliet gaat.
Het gebeurt echter ook dat ondernemers de verhoging niet accepteren en
vertrekken. Leegstand ligt dan op de loer, of een minder diverse
branchering. De vertrekkende winkeliers nemen daarmee het verlies van
de investeringen die zijn gemaakt in het bedrijfspand. De breiwinkel
in de Amsterdamse Javastraat is hiervan een goed voorbeeld. Zij kreeg
een huurverhoging aangezegd van drie keer de oorspronkelijke huur en
kon dit niet langer opbrengen. Ondanks de vele buurtprotesten en
intense inmenging van het stadsdeel bestaat deze winkel niet langer.
Dit tot grote spijt van de buurtbewoners.
Na beëindiging van het contract met de vroegere huurder is het de
vraag wie vervolgens de nieuwe huurder wordt. Een discussie die vaak
wordt gevoerd is die over de opmars van de bekende supermarkten,
drogisterijen en andere ketens. Soms is het een aanwinst voor de buurt
als zo een bedrijf zich als huurder aan dient. Dit kan echter leiden
tot homogene straten, die zich net zo goed in Zoetermeer hadden kunnen
bevinden. Deze uniformiteit is de angst van winkeliers, zoals zij die
gevestigd zijn in de succesvolle Negen Straatjes. Dit is waar juist
die winkels, die vanwege hun specifieke karakter en handel de
belangrijke en onderscheidende sfeerelementen wisten toe te voegen,
aan hun eigen welslagen onder door lijken te gaan. Door het succes
stijgen de huren, kunnen de unieke ondernemers de nieuwe prijs niet
meer opbrengen en trekken weg.
Haasje-over en self-fulfilling prophecy
Huurstijgingen van individuele panden hebben invloed op de huur van
andere panden in de buurt. Het systeem zoals dat nu vaak wordt
gehanteerd is dat de prijs wordt bepaald door de markt. Vergelijkbare
bedrijfsruimten in de buurt bepalen de huurprijs. De markt is in veel
gevallen een juist instrument, mits het wordt bepaald door vraag en
aanbod.
Maar de markt is niet perfect en de ideale werking van een markt wordt
beperkt door imperfecties. Als stijgingen in de markt worden
geaccepteerd maar gefinancierd worden door illegale activiteiten of
door het achterwege blijven van investeringen (door de winkelier), is
er sprake van een oneigenlijke verhoging. Deze wordt echter niet als
zodanig herkend door de verhuurder. De verhuurder richt zich immers
alleen maar op de huurprijs die de buurman voor zijn winkelpand
vraagt. En zo komt men in een spiraal terecht die de leefbaarheid van
de buurt negatief kan beïnvloeden.
Huurstijgingen door malafide (ver)huurders
Het vermoeden is dat vooral in de horeca, bijvoorbeeld op de Wallen er
sprake is van excessieve huurverhogingen, die tot gevolg hebben dat
alleen dubieuze huurders de kosten nog kunnen opbrengen. Ondernemers
die met criminele activiteiten geld (bij)verdienen kunnen immers meer
huur betalen dan bonafide ondernemers. Dit levert valse concurrentie
op en de economische verscheidenheid komt hiermee onder druk, omdat
minder goed renderende, maar sociaal wenselijke economische
activiteiten worden weggedrukt. De bakker op de hoek legt het dan
bijvoorbeeld af tegen de zoveelste onduidelijke, kroeg, falafeltent of
belwinkel. De leefbaarheid van de buurt komt hierdoor ook onder druk
te staan. Natuurlijk wil de overheid dergelijke ondernemers weren,
maar ze heeft hiervoor weinig wettelijke instrumenten, omdat het gaat
om privaatrechtelijke verhoudingen tussen verhuurder en huurder.
Veel pandeigenaren zal het een zorg zijn aan wie ze verhuren, zolang
de huur maar wordt betaald. Maar ook goedwillende eigenaren kunnen
vaak maar weinig invloed uitoefenen op welke ondernemer zich in hun
zaak vestigt, wegens het recht op in de plaatsstelling die de vorige
huurder heeft. Door dit recht is het niet de eigenaar van het pand,
maar de oude huurder (de exploitant) die mag bepalen wie de nieuwe
huurder wordt. Dit is overigens economisch gezien een belangrijk
recht: dit recht zorgt er namelijk voor dat de vertrekkende ondernemer
die een zaak heeft opgebouwd zijn zaak kan verkopen aan de partij die
hij uitkiest, meestal de partij die het meeste betaalt. Is de koper
malafide, dan levert dat een probleem op waar de eigenaar van het pand
weinig aan kan doen.
Een bijzonder probleem vormt hierbij het volgende: het Van Traa-team
heeft aangegeven dat, met name in de horeca, vaak sprake is van
(door)verpachting. Dat wil zeggen dat een onderneming, bijvoorbeeld
een speelautomatenhandel, veel horecaruimtes huurt tegen een redelijke
prijs en deze op zijn beurt voor meer geld doorverhuurt aan
(horeca)ondernemers. Het zijn dus deze verpachters die bepalen welke
(horeca)ondernemers zich in een bedrijfsruimte vestigen en niet de
eigenaar van het pand. Ook betaalbare bedrijfsruimtes van
woningbouwverenigingen kunnen op deze manier voor veel te veel geld
worden doorverpacht. Ondernemers in de Javastraat hebben ons verteld
dat zij veel last hebben van hun verpachters door intimidatie en of
het niet nakomen van de afspraken om op te knappen. Dit weerhoudt de
winkeliers om te investeren.
Het Van Traa-team is met de federatie van woningcorporaties in gesprek
om te komen tot standaardhuurcontracten die de greep van de eigenaar
(de corporatie) op de exploitatie moet verstevigen, bijvoorbeeld door
doorverpachten terug te dringen.
Enquête van de PvdA
Over huurprijzen van bedrijfsruimte en de algemene huurontwikkeling
zijn nauwelijks gegevens beschikbaar. Daarom heeft de PvdA zelf een
onderzoek gehouden in de Javastraat. In februari 2003 hebben wij 75
ondernemers persoonlijk benaderd met het verzoek om een vragenlijst in
te vullen (zie bijlage1&2). Het voordeel hiervan was dat de
middenstanders kort hun verhaal konden doen en dat wij inzicht kregen
in de huurproblemen. Vijfendertig procent van de winkeliers heeft de
enquête teruggestuurd. Hieruit blijkt dat de huren uiteenliggen van 84
per m2 tot 252 per m2, met 180 p/m2 als gemiddelde. Uit het onderzoek
van O+S blijkt dat in 2002 de Amsterdamse gemiddelde huur 189 per m2
was, en specifiek voor de detailhandel 243 per m2 en voor de horeca
213 per m2 was.
De huurders maken verder vaak opmerkingen over de onderhoudsstaat van
hun pand, de slechte verhouding met de tussenpersoon/ eigenaar, de
investeringsafweging die zij moeten maken in het opknappen, maar
vooral over de toekomstige huurstijgingen. Er zijn vaak allemaal
geruchten in de buurt over huurprijzen, maar een huurnorm ontbreekt.
De roddels en het ontbreken van een duidelijke richtlijn veroorzaakt
grote onduidelijkheid.
Problemen bij het tegengaan van excessieve huurverhogingen
Door ons onderzoek constateren wij, dat bij het tegengaan van
excessieve huurverhogingen de volgende problemen spelen:
1) Vooral bij panden van particulieren verhuurders zijn de
prijsstijgingen excessief en de minder geïnformeerde ondernemers weten
zich vaak hier niet tegen te weren. Dit betreft vaak de onlangs
gestarte middenstanders of de winkeliers die al jarenlang dezelfde
bedrijfsruimte huren. Hierbij speelt ook het gegeven dat veel panden
kampen met achterstallig onderhoud, waarbij de oplapkosten vaak zijn
gedragen door de huurders zelf. Op het moment dat een huurverhoging
wordt aangezegd door de verhuurder, stuit dit juist vanwege de
achterstallige onderhoud op verzet.
2) De huurders zijn vaak slecht geïnformeerd, niet georganiseerd
en anticiperen te weinig op een huurontwikkeling op lange termijn. Dit
speelt zich af in verschillende stadia. Bij het oriënteren op
toekomstige bedrijfshuurpanden hebben de huurders te weinig inzicht
hoe hoog de huren in een bepaalde buurt zijn. Zij zijn afhankelijk van
de prijzen die worden opgegeven door de verhuurders. Ook wordt er bij
de afweging te weinig rekening meegehouden hoe de relatie zal zijn met
de verhuurder en dat toekomstige onderhoudskosten en
verbouwingsinvestering ook terugverdiend moeten worden.
3) Tijdens het aflopen van de contractsduur wordt er onvoldoende
onderhandeld. Opvallend is dat huurders weinig anticiperen op de
toekomstige huurverandering en een afwachtende houding aannemen. Geen
slapende honden wakker maken is het devies van de huurders.
4) Bij de aanzegging van de huurverhoging, wordt er vervolgens
veel te snel aangenomen dat dit ook het nieuwe bedrag wordt.
5) En ten slotte: als de ondernemers wel in bezwaar gaan ontbreekt
er inzicht hoe zij dit moeten aanpakken. Ondernemers gaan ervan uit
dat dit een kostbaar en langdurig proces is. De Kamer van Koophandel
Amsterdam schat zelf de duur van de procedure op 2-3 jaar maximaal.
Het Advies zelf kan 2 tot 9 maanden duren. Voor ondernemers spelen ook
vragen als waar vind ik een goede advocaat, hoe werkt de procedure en
welke panden in een vergelijking worden opgenomen. De rechter neemt de
zaak pas in behandeling als er een advies wordt overlegd. Dit advies
wordt gemaakt door de bedrijfshuuradviescommissie. Ondernemers trekken
de rol van de bedrijfshuuradviescommissie in twijfel. Juist in deze
adviescommissie hebben alleen makelaars zitting. Terwijl makelaars
vaak als tussenpersonen de prijzen bepalen. Kortom er is sprake van
veel onduidelijkheid, weinig transparantie en slechte
informatiebekendheid om huurverhogingen tegen te gaan.
Oplossingen
Huurovereenkomsten zijn een private zaak tussen verhuurder en huurder.
Voor winkeliers is er echter wel een huurbeschermingsregeling. Het
artikel 1624-panden geeft regels voor de contractduur en geeft
mogelijkheden om op basis van het advies van de
bedrijfshuuradviescommissie tot een nieuwe huurprijs te komen. Deze
adviescommissie bestaat uit makelaars en momenteel in Amsterdam uit 1
vertegenwoordiger uit het MKB en stelt het advies op volgens
wettelijke normen. Maar hier wringt nu precies de schoen: van deze
regeling wordt nauwelijks gebruik gemaakt. Het advies van de
bedrijfshuuradviescommissie, dat vooral gerund wordt door makelaars,
is te duur . Een oplossing kan dus zijn om de adviezen van deze
commissie in prijs te laten verlagen (bijvoorbeeld te subsidiëren).
Verder is het van belang dat er verschillende partijen, waaronder ook
de huurders permanent vertegenwoordigd blijven in deze commissie. Als
de MKB vertegenwoordiging uit de commissie stapt, bestaat zij alleen
nog maar uit makelaars. Een evenwichtige vertegenwoordiging in de
bedrijfshuuradviescommissie lijkt een wenselijk streven.
Er zijn, als aanvulling van de hierboven genoemde oplossing, nog
andere maatregelen denkbaar. Zo kan er gedacht worden aan een
transparant stelsel. Binnen zo een stelsel kan dan geëist worden dat
boven een bepaalde norm duidelijk aangegeven wordt waarom een
huurstijging gerechtvaardigd is. Als eerste aanzet kan gelden dat via
een laagdrempelige wijze informatie wordt gegeven aan (potentiele en
bestaande) huurders. Dit kan dan gaan via de lokale ondernemershuizen
in samenwerking met de straatmanagers en (actieve)
ondernemingsverenigingen. Excessieve huurstijgingen die ondermeer
veroorzaakt worden door een illegale component kunnen zo eerder worden
herkend. Door het inschakelen van het VanTraa team, gecombineerd met
gezamenlijke acties van bijvoorbeeld onder andere De Belastingdienst,
Politie, Zoeklicht en Bouw en Woningtoezicht, kunnen excessen worden
tegengegaan.
Ten slotte speelt er ook nog vaak het probleem van achterstallig
onderhoud. Dit kan worden opgelost doordat Bouw en Woningtoezicht een
actief aanschrijvingsbeleid gaat voeren en dat actief wordt verwezen
naar de nieuwe Huurwet.
Lijst van aanbevelingen
Hieronder hebben we onze aanbevelingen op een rij gezet, gegroepeerd
op de verantwoordelijke overheid.
VOOR DE CENTRALE STAD
1. Bedrijfshuuradviescommissie: betaalbaar advies en
een gemixte samenstelling.
- Het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, dat beziet of
een bepaalde huurprijs gerechtvaardigd is, is te duur. Met de
adviesaanvraag kan een bedrag van 2900 euro gemoeid zijn. Daar wordt
dus nauwelijks gebruik van gemaakt. Deze prijs moet lager of de dienst
moet gratis worden.
- De samenstelling van de commissie is niet gebonden aan
wettelijke bepalingen. Maar de commissie moet onder druk gezet worden
om haar samenstelling dusdanig te laten zijn dat eenzijdigheid wordt
voorkomen. Ook van de kant van de huurders (ondernemers) moeten
personen zitting hebben in deze commissie.
2. Ondernemershuizen: informatievoorziening en
proactieve huurteams
- In Hermez is aangekondigd dat de starterscentra worden
omgevormd tot ondernemershuizen met een breder takenpakket dan alleen
starters. Wij stellen voor dat deze ondernemershuizen taken op het
gebied van huren op zich gaan nemen. Ondernemershuizen moeten
systematisch- in de gaten gaan houden wat de huren zijn in een
bepaalde buurt, al of niet aan de hand van een bepaalde
bandbreedte en deze huurnorm ook vertellen. Komt er een nieuwe
huurder, dan weet deze meteen of een woekerhuur wordt gevraagd.
Ondernemershuizen gaan deze kennis pro-actief verspreiden. De
straatmanager kan de ondernemer de weg wijzen naar de informatie in
het ondernemershuis. Bestaande huurders moeten informatie krijgen over
o.a. huuraanzeggingen, in de plaatsstelling, passief
aanschrijvingsbeleid Bouw en Woningtoezicht en mogelijke stappen tegen
huurverhogingen, zoals de bedrijfshuuradviescommissie. Hierbij wordt
actief samengewerkt met MKB-Amsterdam en de Kamer van Koophandel.
- Ondernemershuizen krijgen pro-actieve huurteams, analoog aan
de huurteams voor huurwoningen. Deze huurteams kunnen zich niet
baseren op het wettelijke puntensysteem, maar zij kunnen de
pro-actieve informatievoorziening zoals geschetst onder het eerste
aandachtsstreepje vormgeven. Hierbij kunnen zij gebruik maken van
eerdere uitspraken van de bedrijfshuuradviescommissie en hun analyse
van de markthuren. In Hermez is aangekondigd dat ondernemershuizen
duurzaam financieel ondersteund zullen worden. Benodigde financiële
faciliteiten voor de huurteams moeten beschikbaar gesteld worden.
VOOR DE STADSDELEN
3. Vergroten organisatiekracht: straatmanagers en
ondernemersverenigingen
- Het stimuleren van het vormen van sterke
ondernemersverenigingen, al of niet met behulp van straatmanagers en
ondernemershuizen.
- De stadsdelen worden opgeroepen te inventariseren waar nog
geen straatmanagers zijn en al hier straatmanagers aan te stellen.
4. Integrale aanpak van winkelstraten
- Het opstellen van een brancheringsplan, in samenspraak met
de winkeliersvereniging, corporaties en de straatmanager. Verhuurders
kunnen dan door positieve druk ertoe gezet worden om bij het aannemen
van een nieuwe huurder te zorgen dat deze binnen dit brancherings-plan
valt.
- In samenwerking met corporaties actief aankopen van panden.
- Actief aanschrijvingsbeleid van Bouw- en woningtoezicht.
Zoals eerder gezegd willen wij benadrukken dat deze notitie bedoeld is
als aanzet om te beginnen de excessieve huurstijgingen aan te pakken.
We willen een bijdrage leveren aan de discussie over oplossingen om de
extreme verhogingen te voorkomen en meedenken met oplossingen om de
verloedering van winkelstraten tegen te gaan.
Ten slotte willen wij de Amsterdamse ondernemers, het MKB, de KvK, de
Federatie van Woningbouwcorporaties, De Dageraad, ASW, Dienst EZ, het
Van Traateam, diverse PvdA deelraadsleden, Tjeerd Herrema, Willemijn
Smal, Michiel Mulder en Simone Veldema bedanken voor hun medewerking
aan deze notitie.
De PvdA verzoekt het college om een preadvies op deze notitie, waarbij
in ieder geval zo concreet mogelijk wordt ingegaan op door ons
genoemde aanbevelingen.
De leden van de gemeenteraad,
Zati Yurdakul
Bouwe Olij
(De gehele notitie, dus inclusief grafieken en notenapparaat kunt
opvragen bij de fractie op telefoonnummer 0205523477 of e-mail:
pvda@raad.amsterdam.nl)
BO + ZY
Partij van de Arbeid