Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AN9072 Zaaknr: C02/250HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 27-02-2004
Datum publicatie: 27-02-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
27 februari 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/250HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
,
wonende te ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens,
t e g e n
1. ,
2.
beiden wonende te ,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: c.s.- hebben
bij exploot van 1 juli 1996 eiser tot cassatie - verder te noemen:
- gedagvaard voor de rechtbank te Leeuwarden en - na wijziging
van eis - gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank bij
vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen c.s. en
gesloten overeenkomst gedeeltelijk zal ontbinden dan wel zal
wijzigen, met veroordeling van tot betaling van
schadevergoeding.
Er heeft een vrijwaringsincident plaatsgevonden, dat in cassatie geen
rol meer speelt.
heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 16 juni 1999 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben c.s. hoger beroep ingesteld bij
het gerechtshof te Leeuwarden. Bij memorie van grieven vorderden
c.s., zakelijk weergegeven, de veroordeling van
tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te
vereffenen volgens de wet.
Bij arrest van 19 juni 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank
Leeuwarden van 16 juni 1999 vernietigd en, opnieuw rechtdoende,
veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan
c.s. in verband met de schade die zij hebben geleden doordat de
ruilverkavelingslasten meer bedroegen dan f 1.985,-- per jaar,
uitgaande van ongeveer ha. 42, en doordat deze verschuldigd waren over
een langere periode dan 30 jaar, te rekenen vanaf 1975, zulks nader op
te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts is
veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van c.s.
zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, en is het arrest
uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor
c.s. mede door mr. J.P. Heering, advocaat bij de Hoge
Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de in de conclusie van de
Advocaat-Generaal onder 1.2 vermelde feiten. Samengevat gaat het om
het volgende.
(i) Op 12 maart 1993 hebben c.s. een veehouderijbedrijf
met toebehoren ter grootte van circa 42 ha. gekocht van .
(ii) Een namens door Landbouw Maatschappij Friesland-Flevoland
(LMF) opgestelde verkoopbrochure, die aan c.s. ter hand
was gesteld, houdt in de rubriek "Vaste Lasten" onder meer het
volgende in:
"De ruilverkavelingslasten bedragen f 1.958,- per jaar, te betalen
gedurende 30 jaar vanaf 1975".
(iii) Op 15 april 1993 hebben c.s. van de circa 42 ha.
ruim 37 ha. in economische eigendom overgedragen gekregen. Vanaf deze
datum hebben c.s., tot de juridische eigendomsoverdracht
in 1995, jaarlijks een bedrag van f 1.700,-- aan overgemaakt
ter zake van de ruilverkavelingslasten die als juridisch
eigenaar op aanslag moest betalen. In verband met de juridische
eigendomsoverdracht ontvingen c.s. vanaf 1995 zelf de
aanslag ter zake van de ruilverkavelingslasten.
3.2 c.s. hebben de hiervoor onder 1 weergegeven vordering
ingesteld, kort gezegd inhoudende dat dient te worden
veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, omdat hij zijn
verplichtingen uit de overeenkomst van 12 maart 1993 niet is
nagekomen. c.s. hebben aan die vordering ten grondslag
gelegd dat na de juridische eigendomsoverdracht is gebleken dat de
ruilverkavelingslasten niet f 1.700,--, maar f 3.581,15 per jaar
bedroegen, zulks terwijl in de verkoopbrochure een bedrag van f
1.958,-- per jaar werd vermeld voor het perceel van circa 42 ha., en
dat deze lasten niet tot en met het jaar 2004, maar tot en met het
jaar 2010 zouden moeten worden betaald. Nadat verweer had
gevoerd, heeft de rechtbank de vordering afgewezen. Op het door
c.s. ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van
de rechtbank vernietigd en de vordering van c.s. alsnog
toegewezen. Het hof overwoog daartoe, voorzover thans van belang, dat
ruilverkavelingslasten zijn aan te merken als een bijzondere last of
beperking in de zin van art. 7:15 BW. Naar het oordeel van het hof
zijn ruilverkavelingslasten vergelijkbaar met een zakelijk recht en is
er onvoldoende aanleiding om ruilverkavelingslasten op één lijn te
stellen met publiekrechtelijke beperkingen, ten aanzien waarvan in de
literatuur wordt verdedigd dat zij niet onder art. 7:15 BW vallen
(rov.4).
3.3 Het eerste middel bestaat uit twee onderdelen, die zich lenen voor
gezamenlijke behandeling. De onderdelen bestrijden het hiervoor in 3.2
weergegeven oordeel van het hof dat op ruilverkavelingslasten art.
7:15 BW van toepassing is.
Art. 7:15 lid 1 BW houdt, voorzover thans van belang, in dat de
verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen
vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.
Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7:15 BW ziet
het artikel slechts op rechtsgebreken, zoals zakelijke rechten van
derden of beperkingen voortvloeiend uit auteursrechten, octrooien en
merken of beperkingen die voortvloeien uit een overeenkomst, zoals
huur. Het gaat alleen om lasten die op het desbetreffende goed in het
bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen en retributies,
die drukken op alle zaken van dezelfde soort (Parl. Gesch. Boek 7,
Inv. 3, 5 en 6). Voor de toepasselijkheid van art. 7:15 is derhalve
vereist dat sprake is van een bijzondere last of beperking. Bij
ruilverkavelingslasten gaat het om een - op de aan de eigenaar van de
toegedeelde kavels rustende - schuldplichtigheid aan het Rijk in
verband met de uit 's Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve van de
gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten (art. 222 lid 4 en 223 lid 2
Landinrichtingswet). In aanmerking genomen dat niet op alle agrarische
percelen in Nederland ruilverkavelingslasten rusten, heeft het hof met
juistheid geoordeeld dat het hier gaat om een bijzondere last of
beperking waarop art. 7:15 BW van toepassing is. De omstandigheid dat
de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en
dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten
niet als bijzonder zijn aan te merken. Voorzover de onderdelen klagen
dat het hof heeft miskend dat de ruilverkavelingslasten een
publiekrechtelijk karakter hebben, kunnen zij bij gebrek aan belang
niet tot cassatie leiden. Voor het antwoord op de vraag of art. 7:15
van toepassing is, is immers bepalend of de lasten op het
desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet of het gaat om
lasten met een publiekrechtelijk karakter.
Het eerste middel faalt dus.
3.4 De in het tweede en het derde middel aangevoerde klachten kunnen
niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen
nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van
rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de
rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van c.s. begroot op EUR
301,34 aan verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als
voorzitter, en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de
Savornin Lohman en A.M.J. van Buchem-Spapens, en in het openbaar
uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 27 februari 2004.
*** Conclusie ***
C02/250HR
Mr. Keus
Zitting 28 november 2003
Conclusie inzake:
(hierna: )
tegen:
1.
2.
(hierna: c.s.)
1. Feiten en procesverloop
1.1 In deze zaak gaat het onder meer om de vraag of
ruilverkavelingslasten een bijzondere last of beperking in de zin van
art. 7:15 BW vormen. Voorts is aan de orde of c.s. de
ruilverkavelingslasten bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben
aanvaard en of op hen een onderzoeksplicht ter zake van de omvang van
die lasten rustte.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
a. c.s. hebben op 12 maart 1993 een koopovereenkomst
gesloten met , waarbij c.s. van hebben
gekocht een veehouderijbedrijf met stelphuizinge, ligboxenstal, melk-
en jongveestal, tanklokaal, twee wagenloodsen, kuilplaten, mestsilo,
erfverharding, bulksilo's, erf, ondergrond en percelen weiland,
plaatselijk bekend als te , kadastraal bekend als
gemeente Oosterwolde, sectie , nrs. , , , ,
, , , , , , en (deels) ter
gezamenlijke grootte van 42.48.04 ha. De koopovereenkomst is op 17
maart 1993 op schrift gesteld en ondertekend.
b. Namens opdrachtgever heeft Landbouw Maatschappij
Friesland-Flevoland (LMF) voornoemd veehouderijbedrijf vrijblijvend te
koop aangeboden en ter zake een verkoopbrochure opgemaakt. In die
brochure is onder de rubriek "Vaste Lasten" het volgende vermeld:
"Waterschapslasten f 2.165,- (1991).
De ruilverkavelingslasten bedragen f 1.958,- per jaar, te betalen
gedurende 30 jaar vanaf 1975."
c. Op 15 april 1993 hebben c.s. van de circa 42 ha
uiteindelijk 37.48.04 ha in economische eigendom overgedragen
gekregen. Vanaf deze datum werd door c.s. jaarlijks tot
en met de juridische eigendomsoverdracht een bedrag van fl. 1.700,-
aan overgemaakt ter zake van de ruilverkavelingslasten die
als juridisch eigenaar op aanslag moest betalen. In verband
met de juridische eigendomsoverdracht van de door c.s.
gekochte 37 ha ontvingen c.s. met ingang van 1995 zelf de
aanslag ter zake van de ruilverkavelingslasten.
1.3 In deze zaak vorderen c.s. na wijziging van eis bij
conclusie van repliek en memorie van grieven te veroordelen
tot betaling van schadevergoeding wegens de tekortkoming in de
nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst van 12 maart 1993, nader op te maken bij staat en te
vereffenen volgens de wet. c.s. hebben aan hun vordering
ten grondslag gelegd dat na de juridische eigendomsoverdracht bleek
dat de ruilverkavelingslasten niet fl. 1.700,- maar fl. 3.581,15 per
jaar bedroegen, zulks terwijl de verkoopbrochure een bedrag van fl.
1.958,- per jaar noemde, en dat deze lasten niet tot en met het jaar
2004, maar tot en met het jaar 2010 zouden moeten worden betaald.
is daarom op grond van het bepaalde in art. 7:15 dan wel art.
7:17 BW in de nakoming van zijn verplichtingen tekortgeschoten, aldus
c.s..
1.4 heeft (de rechtsopvolgster van) LMF in vrijwaring
opgeroepen. Het vrijwaringsincident speelt in cassatie geen rol. Voor
zover in cassatie van belang, heeft als verweer gevoerd dat
ruilverkavelingslasten niet zijn te beschouwen als bijzondere lasten
of beperkingen in de zin van art. 7:15 BW. Voorts heeft
aangevoerd dat c.s. de ruilverkavelingslasten bij de
koopovereenkomst hebben aanvaard en dat zij zelf hadden moeten
onderzoeken hoe hoog de ruilverkavelingslasten waren.
1.5 De rechtbank Leeuwarden heeft in haar vonnis van 16 juni 1999 de
vordering van c.s. afgewezen. Voor zover in cassatie van
belang heeft de rechtbank overwogen dat het beroep van
c.s. op het bepaalde in art. 7:15 BW niet opgaat, aangezien het bij
ruilverkavelingslasten gaat om verschuldigde retributies aan de
overheid die op alle zaken van dezelfde soort drukken (en niet om
lasten die op het goed in het bijzonder drukken) (rov. 10). Ten
aanzien van het beroep van c.s. op het bepaalde in art.
7:17 BW heeft de rechtbank overwogen dat de ruilverkavelingslasten
kennelijk geen enkele rol van betekenis hebben gespeeld bij de
totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen en dat nergens
blijkt dat daarover iets tussen partijen is overeengekomen (rov. 11).
Dan vervolgt de rechtbank in rov. 11.1:
"De rechtbank vermag overigens niet in te zien dat de zaak niet de
eigenschappen bezit die c.s. op grond van de overeenkomst
mochten verwachten en dat c.s. in het normale gebruik van
de boerderij worden beperkt door de vermeende hogere
ruilverkavelingslasten, zodat niet kan worden gezegd dat de
afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Voorts wijst de
rechtbank erop dat c.s. ten tijde van de koop in ieder
geval contact hadden met een professionele en in agrarische onroerende
zaken gespecialiseerde makelaar die zij in de arm hadden genomen bij
de verkoop van hun oude boerderij. In het licht van hun eigen
onderzoeksplicht mag worden aangenomen dat zij de voor hen relevante
aspecten van de overeenkomst met met die makelaar zullen of
kunnen hebben doorgesproken. Zo dat niet is gebeurd had van
c.s., ingeval die ruilverkavelingslasten echt van belang
waren geweest bij de koop van de boerderij van , ten minste
mogen worden verwacht dat zij die lasten dan op een andere manier
hadden gecontroleerd of hadden laten controleren."
Op grond van het vorenstaande heeft de rechtbank de vordering van
c.s. afgewezen.
1.6 c.s. hebben van het vonnis van de rechtbank hoger
beroep ingesteld en het geschil in volle omvang aan het hof Leeuwarden
voorgelegd(2).
1.7 Het hof heeft in zijn arrest van 19 juni 2002 geoordeeld dat
ruilverkavelingslasten zijn aan te merken als een bijzondere last of
beperking in de zin van art. 7:15 BW. Daartoe heeft het hof overwogen
dat ruilverkavelingslasten vergelijkbaar zijn met een zakelijk recht
en kunnen worden beschouwd als een bijzondere last. Het hof heeft
onvoldoende aanleiding gezien om ruilverkavelingslasten op één lijn te
stellen met publiekrechtelijke belemmeringen, waarvan in de literatuur
wordt verdedigd dat zij niet onder de werking van art. 7:15 BW vallen
(rov. 4). Ten aanzien van de vraag of c.s. deze
ruilverkavelingslasten uitdrukkelijk hebben aanvaard, heeft het hof
geoordeeld dat dit slechts het geval was ten aanzien van de lasten die
in de verkoopbrochure vermeld stonden: fl. 1.958,-(3) per jaar voor
(ongeveer) 42 ha, voor een periode van 30 jaar vanaf 1975 (rov. 5).
Ten slotte heeft het hof geoordeeld dat de omstandigheid dat de
ruilverkavelingslasten in de openbare registers zijn geregistreerd,
niet aan c.s. kan worden tegengeworpen. Daartoe heeft het
hof overwogen dat uit de wetsgeschiedenis met betrekking tot art. 7:15
BW blijkt dat de verplichting van de verkoper op grond van art. 7:15
lid 1 BW geen uitzondering lijdt wanneer sprake is van een last die de
koper had kunnen kennen, met name door onderzoek te doen in de
openbare registers (rov. 6). Vervolgens heeft het hof overwogen:
"6. (...) Nu voorts niet gesteld of gebleken is dat er aanleiding had
moeten zijn voor om te vermoeden dat de in de
verkoopbrochure genoemde hoogte en duur van de ruilverkavelingslasten
niet juist waren weergegeven, doet zich ook niet het geval voor dat
in de omstandigheden van het geval, uit eigen beweging
nader onderzoek hadden moeten doen.
Tenslotte acht het hof evenmin relevant of de hoogte van de
ruilverkavelingslasten prijsbepalend is geweest bij het aangaan van de
koopovereenkomst, danwel wat de rol is geweest van de
ruilverkavelingslasten bij de totstandkoming van de overeenkomst."
Op grond van het voorgaande heeft het hof geoordeeld dat het beroep
van c.s. op art. 7:15 BW slaagt en heeft het de vordering
toegewezen voor zover c.s. schade hebben geleden doordat
de ruilverkavelingslasten meer bedroegen dan fl. 1.958,-(4) per jaar,
uitgaande van ongeveer 42 ha, en deze verschuldigd waren over een
langere periode dan 30 jaar, te rekenen vanaf 1975.
1.8 heeft tijdig cassatieberoep ingesteld(5).
c.s. hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunt
schriftelijk toegelicht.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 In het eerste middel ("Middel 1" onder het kopje "Middelen"; het
gestelde onder het kopje "Middel van cassatie" is kennelijk bedoeld
als inleiding) bestrijdt het oordeel van het hof dat de
ruilverkavelingslasten een bijzondere last en/of beperking in de zin
van art. 7:15 BW vormen. voert aan dat de
ruilverkavelingslasten wel degelijk als publiekrechtelijke belemmering
moeten worden beschouwd en dat art. 7:15 BW daarop geen betrekking
heeft (onderdeel 1). De ruilverkavelingslasten vormen een feitelijke
eigenschap, althans een algemene last, verbonden aan het verkochte.
Zij zijn niet vergelijkbaar met een zakelijk recht. Door anders te
oordelen heeft het hof de rol die de Staat in de
ruilverkavelingsprocedure en de invorderingsprocedure speelt, miskend
(onderdeel 2).
2.2 Bij de beoordeling van het middel stel ik voorop dat het hof de
ruilverkavelingslasten terecht niet als feitelijke eigenschap in de
zin van art. 7:17 BW heeft opgevat. Bij de totstandkoming van de art.
7:15 en 7:17 BW is een onderscheid gemaakt tussen rechtsgebreken
(waarop de art. 7:15 en 7:16 BW het oog hebben) en andere gebreken(6).
Mede gelet op de in de toelichtende stukken genoemde beperkingen en
lasten die tot de eerste categorie behoren (niet alleen de zakelijke
rechten van derden maar ook beperkingen voortvloeiende uit
auteursrechten, octrooien en merken, en zelfs zuiver uit overeenkomst
voortvloeiende lasten, met name uit huur, alsmede belastingen en
retributies, zij het dat belastingen en retributies die op alle zaken
van dezelfde soort drukken geen bijzondere beperkingen in de zin van
art. 7:15 BW zijn(7)), zijn ook ruilverkavelingslasten daartoe te
rekenen. Het hof heeft dit laatste tot uitdrukking gebracht met het
oordeel dat ruilverkavelingslasten niet zijn aan te merken als een
feitelijke eigenschap van het verkochte, "doch veeleer - in het licht
van de onderhavige problematiek - vergelijkbaar (zijn) met een
zakelijk recht". Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste
rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
2.3 Slechts wanneer sprake is van een bijzondere last of beperking, is
een beroep op art. 7:15 BW mogelijk. Het hof heeft de
ruilverkavelingslasten als een bijzondere last of beperking
aangemerkt. Voor zover het middel beoogt daarover te klagen, geldt dat
dit oordeel van het hof onjuist noch onbegrijpelijk is. Niet op alle
agrarische percelen in Nederland rusten immers ruilverkavelingslasten.
Dat zulke lasten mede rusten op de percelen die met de litigieuze
percelen in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen (één en
hetzelfde "blok"(8) vormen), is naar mijn mening onvoldoende grond om
die lasten hun bijzondere karakter te ontnemen. Bovendien zijn de
betrokken lasten specifiek, in die zin dat zij zijn gerelateerd aan de
ten behoeve van het "blok" gemaakte (en uit 's Rijks kas
voorgeschoten) kosten en over de gezamenlijke eigenaren worden
omgeslagen naar gelang van het nut dat de ruilverkaveling voor de
betreffende eigenaar heeft gehad(9).
2.4 In de literatuur bestaat geen overeenstemming over de vraag of
art. 7:15 BW op bijzondere publiekrechtelijke lasten betrekking
heeft(10). Naar mijn mening is er echter geen reden bijzondere
publiekrechtelijke lasten principieel van toepassing van art. 7:15 BW
uitgesloten te achten. Op een zodanige uitsluiting wijst althans niet
de wetsgeschiedenis. Weliswaar vallen "belastingen en retributies"
blijkens de wetsgeschiedenis buiten het wettelijke begrip "alle
bijzondere lasten en beperkingen", maar niet vanwege hun
publiekrechtelijke karakter, doch vanwege het feit dat zij "drukken op
alle zaken van dezelfde soort" en dus geen bijzondere lasten en
beperkingen vormen(11). Voorts meen ik dat het belangrijkste voor
uitsluiting aangevoerde argument, te weten dat (door de verkoper niet
vrijwillig aangegane of overgenomen) publiekrechtelijke lasten en
beperkingen ook voor de verkoper veelal niet (eenvoudig) kenbaar
zijn(12), althans voor ruilverkavelingslasten geen opgeld doet. De
eigenaar wordt immers jaarlijks met de heffing van deze lasten
geconfronteerd, terwijl registratie daarvan is gewaarborgd(13). Ten
slotte kan men (kennelijk met het hof) over de juistheid van een
typering van ruilverkavelingslasten als publiekrechtelijke lasten
twijfelen. Althans de Centrale Grondkamer heeft (in verband met art.
14 lid 1 Pachtwet) geoordeeld dat de (in art. 118 Ruilverkavelingswet
1954 bedoelde) schuldplichtigheid jegens het Rijk "berust op een
civielrechtelijke schuld en - ook al zou zij een op de grond rustende
zakelijke last zijn - niet is een geldelijke last, opgelegd door een
publiekrechtelijk lichaam als bedoeld in art. 14 lid 1 der
Pachtwet"(14).
Het eerste middel faalt. Ook als zou moeten worden aangenomen dat het
hof ten onrechte heeft geoordeeld dat "er onvoldoende aanleiding (is)
om ruilverkavelingslasten op één lijn te stellen met
publiekrechtelijk(e) belemmeringen, waarvan in de literatuur wordt
verdedigd dat deze niet onder de werking van art. 7:15 BW vallen", zou
dit naar mijn mening niet met zich brengen dat (anders dan het hof
heeft geoordeeld) art. 7:15 BW ten aanzien van die lasten toepassing
mist.
2.5 In het tweede middel klaagt dat het oordeel van het hof
dat c.s. de ruilverkavelingslasten niet uitdrukkelijk
hebben aanvaard, niet begrijpelijk is. Het recht zou volgens
geen grond bieden voor het door het hof gemaakte onderscheid tussen
het deel van de last waarmee c.s. bij het aangaan van de
koopovereenkomst wèl en dat waarmee zij niet bekend waren.
stelt dat voldoende is dat c.s. de last als zodanig
hebben aanvaard en dat de hoogte daarvan verder niet relevant is.
2.6 Het door het hof gemaakte onderscheid tussen een wèl en een niet
aanvaard deel van de lasten getuigt naar mijn mening niet van een
onjuiste rechtsopvatting. Voorts acht ik het oordeel dat
c.s. de ruilverkavelingslasten slechts hebben aanvaard voor zover deze
uit de verkoopbrochure kenbaar waren, geenszins onbegrijpelijk. Ook
het tweede middel kan niet tot cassatie leiden.
2.7 In het derde cassatiemiddel voert aan dat het hof is
uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat op
c.s. terzake van de ruilverkavelingslasten geen
onderzoeksplicht rustte. Hij betoogt dat de ruilverkavelingslasten
variabel zijn in verband met eventuele mogelijkheden voor de eigenaar
deze lasten fiscaal te verrekenen. Daarom rustte op c.s.
de plicht om "met de kennis van hun eigen financiële positie en
fiscale mogelijkheden (...), na hun bekendheid met het bestaan van de
ruilverkavelingsrente, in de kadasters de hoogte van die rente te
onderzoeken" (onderdeel 1). Ten slotte voert aan dat
c.s. de volledige last hebben aanvaard door de
overeenkomst met daarin het uitdrukkelijke aanvaardingsbeding (art.
10) te ondertekenen (onderdeel 2).
2.8 Het hof heeft overwogen dat de verplichting van art. 7:15 lid 1 BW
geen uitzondering lijdt wanneer sprake is van een last die de koper,
met name door een onderzoek in de openbare registers, had kunnen
kennen. Dit oordeel is juist, zoals volgt uit de parlementaire
geschiedenis van art. 7:15 BW(15). Uit de parlementaire geschiedenis
kan voorts worden afgeleid dat van een ruim begrip (rechts)gebrek
("elk niet beantwoorden van de zaak aan hetgeen is overeengekomen")
moet worden uitgegaan(16). In dat licht moet worden aangenomen dat het
artikel mede betrekking heeft op lasten waarvan wel het bestaan, maar
niet de juiste hoogte bekend is. Op rustte een
mededelingsplicht, niet slechts ten aanzien van het bestaan van de
ruilverkavelingslasten, maar ook ten aanzien van de juiste hoogte
daarvan. De omstandigheid dat de lasten mogelijk fiscaal aftrekbaar
zijn, kan niet afdoen aan de plicht van om c.s.
mededeling te doen van de hoogte van de (bruto)lasten zoals die uit de
registers blijkt.
Het oordeel van het hof dat op c.s. geen onderzoeksplicht
rustte, geeft derhalve niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk,
zodat onderdeel 1 niet tot cassatie kan leiden.
2.9 Naar aanleiding van het beroep van op art. 10 van de
overeenkomst heeft het hof geoordeeld dat c.s. door
ondertekening daarvan niet uitdrukkelijk hebben ingestemd met
eventuele onbekende lasten of beperkingen die op de verkochte zaak
rustten, en evenmin hebben afgezien van de rechten die zij ter zake
tegen geldend zouden kunnen maken. Het onderdeel motiveert
niet, waarom uit de overeenkomst niettemin zou voortvloeien dat
c.s. de volledige ruilverkavelingslasten hebben aanvaard.
Overigens is het bestreden oordeel, dat berust op een aan het hof als
feitenrechter voorbehouden uitleg van de tussen partijen gesloten
overeenkomst, niet onbegrijpelijk. Het tweede onderdeel van het derde
middel faalt daarom eveneens.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 1 van het bestreden arrest, waarin het hof verwijst naar de
rov. 3.1-3.3 van het vonnis van de rechtbank van 16 juni 1999.
2 Zie de toelichting op grief VII.
3 Rov. 5 en het dictum van het bestreden arrest vermelden kennelijk
abusievelijk een bedrag van fl. 1.985,-.
4 Zie de vorige voetnoot.
5 Het bestreden arrest dateert van 19 juni 2002, de
cassatiedagvaarding van 11 september 2002.
6 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5, 6 en 7).
7 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5).
8 Een blok is het geheel van de in een ruilverkaveling begrepen
onroerende zaken; zie art. 1 Ruilverkavelingswet 1954 (ingetrokken per
15 oktober 1985), resp. art. 1 Landinrichtingswet (in werking getreden
op 15 oktober 1985) .
9 Zie art. 117 Ruilverkavelingswet 1954, alsmede art. 222 lid 4 en
art. 223 Landinrichtingswet.
10 Zie voor het standpunt dat art. 7:15 BW wèl op publiekrechtelijke
lasten betrekking heeft: W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende
zaken (1999), p. 47-50; H.W. Heyman en M.M. van Rossum, Artikel 7:15
BW: een valkuil voor verkoper en koper van onroerend goed (I), WPNR
6046 (1992), p. 307-316, in het bijzonder p. 309-311. Zie voor het
tegengestelde standpunt: A.A. van Velten, Koop van onroerende zaken
(2002), p. 30; Asser/Hijma, Bijzondere overeenkomsten 5 I (2001), p.
254/255. Tijdens de parlementaire behandeling is geen onderscheid
gemaakt tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke lasten, maar
slechts tussen algemene en bijzondere lasten.
11 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5). Ook
Asser/Hijma, Bijzondere overeenkomsten 5 I (2001), p. 254, wijst erop
dat belastingen en retributies niet door hun publiekrechtelijke maar
door hun algemene karakter buiten de reikwijdte van art. 7:15 BW
vallen. Ruilverkavelingslasten zijn overigens geen belastingen of
retributies: zij vloeien voort uit de (op de aan de eigenaar van de
toegedeelde kavels rustende) schuldplichtigheid ten behoeve van het
Rijk, in verband met de uit 's Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve
van de gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten (art. 116-118
Ruilverkavelingswet 1954; art. 222 lid 4 en 223 lid 2
Landinrichtingswet); dat de bedoelde lasten aanvankelijk op de wijze
van de grondbelasting (art. 120 Ruilverkavelingswet 1954) en thans met
toepassing van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (art. 229
Landinrichtingswet) werden c.q. worden geheven, doet daaraan niet af.
12 H.W. Heyman en M.M. van Rossum, a.w., p. 307-316, in het bijzonder
p. 309.
13 Zie in verband met dit laatste art. 124 Ruilverkavelingswet 1954 en
art. 227 Landinrichtingswet.
14 CG 22 december 1975, P. 1976, 3294; zie ook Losbl. Pachtwet, aant.
332a en 343 (Houwing/Heisterkamp) en de daar aangehaalde literatuur.
15 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5).
16 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5, 6 en 7:
"De artikelen 7.1.2.5 en 6 hebben het oog op wat men zou kunnen noemen
rechtsgebreken, terwijl artikel 7.1.2.7 het oog heeft op andere
gebreken. Zoals in de toelichting op dit artikel zal worden
uiteengezet, omvat het begrip gebrek niet alleen onvolkomenheden van
de geleverde zaak, maar elk niet beantwoorden van de zaak aan hetgeen
is overeengekomen.")
Hoge Raad der Nederlanden