12-3-2004
Op 1 juli gaat de jaarlijkse huurverhoging weer in. Wie huurt krijgt
daarover vóór 1 mei bericht van zijn verhuurder. Binnenkort kunt u een
brief van uw verhuurder verwachten met zijn huurverhogingsvoorstel.
Die brief moet minstens twee maanden van te voren, dus vóór 1 mei, bij
u in de bus liggen.
De maximaal toegestane huurstijging is gebaseerd op het gemiddelde
inflatiecijfer van de voorafgaande 5 jaar. De maximaal toegestane
stijging hangt af van het verschil tussen de huidige huur en de
maximale huurprijs. Dat is de huurprijs die de verhuurder voor de
woning mag vragen op basis van het puntenaantal voor die woning. De
punten worden toegekend aan de hand het woningwaarderingsstelsel (zie
dossier Woningwaarderingsstelsel).
De maximale huurprijzen gaan dit jaar overigens niet omhoog, maar
blijven op het niveau van 1 juli 2002. Hiervoor zijn twee
uitzonderingen:
* De maximale huurprijzen voor onzelfstandige woonruimten zoals
kamers en gedeelde etages worden met 3% verhoogd. De berekening
van de huurverhoging is voor alle woonruimten hetzelfde. [INS:
:INS]
* De verouderingsaftrek vervalt op 1 juli 2004. Dit kan leiden tot
een hogere maximale huurprijs voor deze categorie woningen.
Als de maximale huurprijs is bepaald kan met de onderstaande tabel ook
de maximaal toegestane huurverhoging worden berekend. De tabel staat
in de MG-circulaire 2004-3.
Huurprijs per 30 juni 2004 als % van de maximale huurprijsgrens
(huidige huurprijs / maximale huurprijs) x 100% Maximale huurverhoging
per 1 juli:
Meer dan 74%-100%(*) 3%
Meer dan 64%-74% 4% (3% + 1 procentpunt)
Meer dan 54%-64% 4,5% (3% + 1,5 procentpunten)
Tot en met 54% (**) 5% (3% + 2 procentpunten)
(*) Wanneer de huurprijs op of nabij de maximale huurprijsgrens ligt,
is de huurstijging 0% dan wel een percentage dat maximaal als uitkomst
heeft de maximale huurprijsgrens. Dit betekent dat de huurprijs na de
huurverhoging nooit hoger mag zijn dan de maximale huurprijs volgens
het woningwaarderingsstelsel.
(**) Naast dit percentage geldt voor woningen met een huur gelijk aan
of lager dan 175,98 per maand én lager dan 54% van de maximale
huurprijsgrens een huurverhoging van maximaal 13,61 per maand.
De brief van de huisbaas
De verhuurder moet de huurder per brief duidelijk informeren over de
huurverhoging. In die brief staat in ieder geval vermeld:
* de huidige huurprijs;
* het percentage of bedrag van de wijziging;
* de nieuwe huurprijs;
* de voorgestelde datum van ingang;
* de wijze waarop u bezwaar kunt maken, en de termijn waarbinnen dat
kan.
Is de voorgestelde huurverhoging meer dan 3%, dan moet de verhuurder
bovendien een toelichting meesturen in de vorm van een
puntenberekening. Bij een zelfstandige woning komt daar ook nog een
toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid bij.
Maximale huursom
Voor corporaties geldt op grond van regelgeving een maximale
gemiddelde huurverhoging van 3,4% voor al hun huurwoningen. Gemiddeld
mogen zij de huren van hun woningvoorraad dus maar met dit percentage
verhogen. Dat staat in de MG-circulaire 2004-3 (Huurprijs voor de
periode 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005).
De verenigingen van verhuurders (Aedes, Vastgoedbelang en IVBN) hebben
in een overleg met minister Dekker op 9 maart 2004 toegezegd hun leden
op te roepen de gemiddelde huurverhoging uit te laten komen op 2,9 %.
De MG 2004-3 circulaire (1 juli 2004-1juli 2005) blijft van kracht.
Dit betekent dat verhuurders ook een hoger bedrag dan 2,9 % kunnen
vragen (tot maximaal 5%). De verwachting is echter dat het gemiddelde
uitkomt op 2,9 % (zie persbericht: Minister Dekker akkoord over
beperking huurstijging)
Voor de bepaling van dit de maximale gemiddelde huurverhoging blijven
verbeteringen, nieuwe verhuringen en onzelfstandige woningen buiten
beschouwing. Dit percentage zegt dus niets over de maximale
huurverhoging bij particuliere verhuurders (voor meer info, zie
MG-circulaire 2004-3).
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer