KARDAN RESULTATEN 2003

RESULTAATSVERBETERING LEIDT TOT NETTOWINST
TWEEDE HELFT 2003

Amsterdam, 31 maart 2004

Highlights 2003:

Succesvol verkregen notering aan Euronext Amsterdam

Nettowinst in tweede helft USD 3,7 miljoen, waardoor het nettoverlies, met name veroorzaakt door eenmalige posten in het eerste halfjaar, over het gehele jaar is verminderd tot USD 7,2 miljoen

Stijging operationele winst uit kernactiviteiten (vastgoed, financiële dienstverlening en infrastructuur) tot USD 13,3 miljoen over 2003 (2002: USD 5,7 miljoen)

Consolidatie van vastgoedactiviteiten per 31 december 2003

Groei van bestaande activiteiten en expansie naar andere markten in financiële dienstverlening

Groeiende schaalgrootte infrastructuuractiviteiten resulteert in een gevulde orderportefeuille

Outlook: Kardan verwacht in 2004, net als in tweede helft 2003, haar resultaat verder te verbeteren

|Kerncijfers                       |                 |               |
|                                  |31 dec 2003      |31 dec 2002    |
|Totale activa (USD 1.000)         |1.127.952        |370.850        |
|Eigen vermogen (x USD 1.000)      |94.328           |93.777         |
|Eigen vermogen per aandeel        |1,52             |1,54           |
|                                  |                 |               |
|                                  |2003             |2002           |
|Totale omzet (USD 1.000)          |159.514          |142.555        |
|Netto resultaat (USD 1.000)       |(7.170)          |3.161          |
|Netto resultaat per aandeel       |(0,12)           |0,05           |
Hagai Harel, CEO van Kardan N.V. (Kardan): "Gedurende 2003 hebben we een aantal belangrijke transacties gerealiseerd, waarmee we de activiteiten in onze kernsegmenten vastgoed, financiële dienstverlening en infrastructuur, verder hebben uitgebreid. Al deze segmenten ontwikkelen zich positief. We richten ons op "high growth" investeringsmogelijkheden in Centraal en Oost Europa, en al meer dan 70% van onze activiteiten vindt in deze gebieden plaats. Onze groeiende aanwezigheid in deze regio, in combinatie met de algehele groei van deze economieën, zou significant moeten bijdragen aan onze groei in de komende jaren en zo aan onze lange termijndoelstelling: het creëren van aandeelhouderswaarde." Financiële ontwikkelingen
De omzet van de groep bedroeg in de tweede helft van 2003 USD 98,8 miljoen, waarmee de omzet voor het gehele jaar uitkwam op USD 159,5 miljoen. Dit betekent een stijging van 12% ten opzichte van 2002, toen er een omzet van USD 142,6 miljoen werd behaald. Deze stijging werd met name veroorzaakt door de verdere expansie van de financiële dienstverlenings-activiteiten.

De algemene en administratieve kosten over 2003 bedroegen USD 22,5 miljoen, in vergelijking met USD 21,9 miljoen in 2002. Het positieve effect van herstructureringen binnen Kardan werd teniet gedaan door de kosten gerelateerd aan het verkrijgen van de notering aan Euronext.

De financieringslasten waren USD 6,3 miljoen over 2003, terwijl over 2002 nog een positief financieringsresultaat van 6,2 miljoen werd gerealiseerd. Dit verschil werd met name veroorzaakt door winsten op hedge transacties in 2002 en de herwaardering van een aan de dollar gekoppeld deposito.

Het operationeel resultaat verbeterde over de tweede helft van 2003 naar USD 3,8 miljoen, waardoor het totale operationeel resultaat over het jaar uitkomt op USD 5,4 miljoen (2002: USD 0,5 miljoen). De kernactiviteiten (vastgoed, financiële dienstverlening en infrastructuur) behaalden een operationele winst van USD 13,3 miljoen over 2003, in vergelijking met USD 5,7 miljoen over 2002, terwijl de niet-kernactiviteiten een operationeel verlies lieten zien van USD 8,5 miljoen (2002: USD 3,6 miljoen verlies). Dit operationele verlies werd grotendeels veroorzaakt door de afschrijvingen die in de eerste helft van 2003 zijn gedaan in de Communicatie en Technologie portefeuille.

Het nettoverlies over 2003 bedroeg USD 7,2 miljoen (nettowinst over 2002: USD 3,2 miljoen). Kardan was in de tweede helft van het jaar in staat haar resultaat substantieel te verbeteren ten opzichte van het verlies in de eerste helft. De nettowinst over de tweede helft van het jaar was USD 3,7 miljoen. Het nettoresultaat over het gehele jaar impliceert een verlies per aandeel van USD 0,12 vergeleken met een nettowinst van USD 0,05 per aandeel in 2002.

Het balanstotaal is gestegen van USD 371 miljoen per jaareinde 2002 naar USD 1.128 miljoen per 31 december 2003. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van het voor de eerste keer consolideren van de vastgoed activiteiten per 31 december 2003, de expansie van de financiële dienstverlening en de uitbreiding van Kardan's indirecte belang in de financiële dienstverleningsactiviteiten.

Het eigen vermogen bedroeg per 31 december 2003 USD 94 miljoen en lag daarmee ongeveer op hetzelfde niveau als per jaareinde 2002. Alhoewel Kardan over 2003 een netto verlies heeft gerealiseerd, is door de uitgifte van aandelen en opties in de tweede helft van 2003 het eigen vermogen stabiel gebleven.

In november heeft Kardan ongeveer USD 23 miljoen vermogen aangetrokken door de onderhandse plaatsing van obligaties en opties aan institutionele investeerders in Israël.

De totale netto cash flow over 2003 bedroeg USD 86 miljoen, in vergelijking met USD 27 miljoen over 2002. Deze stijging is met name het gevolg van de consolidatie van de vastgoedondernemingen en de bovengenoemde uitgifte van obligaties.

Uitsplitsing per sector

|Uitsplitsing van omzet    |2003         |2002        |
|                          |(USD 1.000)  |(USD 1.000) |
|                          |             |            |
|Kernactiviteiten          |             |            |
|Vastgoed                  |11.434       |6.410       |
|Financiële                |68.602       |44.173      |
|dienstverlening           |             |            |
|Infrastructuur            |             |      52.078|
|                          |51.771       |            |
|                          |131.807      |102.661     |
|                          |             |            |
|Overige activiteiten      |             |            |
|Consumentenproducten      |18.507       |26.807      |
|Communicatie &            |4.979        |3.513       |
|Technologie               |             |            |
|Overig                    |      4.221  |      3.343 |
|                          |27.707       |33.663      |
|                          |             |            |
|Totale omzet              |159.514      |136.324     |
|Uitsplitsing van           |2003         |2002        |
|operationeel resultaat     |(USD 1.000)  |(USD 1.000) |
|                           |             |            |
|Kernactiviteiten           |             |            |
|Vastgoed                   |11.180       |6.198       |
|Financiële dienstverlening |1.184        |(1.060)     |
|Infrastructuur             |       893   |            |
|                           |             |542         |
|                           |13.257       |5.680       |
|                           |             |            |
|Overige activiteiten       |             |            |
|Consumentenproducten       |1.944        |7.524       |
|Communicatie & Technologie |(10.418)     |(11.097)    |
|Overig                     |      595    |            |
|                           |             |(1.628)     |
|                           |(7.879)      |(5.201)     |
|                           |             |            |
|Totale operationele winst  |5.378        |479         |
Vastgoed
Binnen het vastgoed segment werd over het vierde kwartaal een omzet behaald van USD 8,3 miljoen, waarmee de totale omzet over het jaar uitkwam op USD 11,4 miljoen. Over geheel 2002 werd een omzet behaald van USD 6,4 miljoen. De stijging werd met name veroorzaakt door de herwaardering van activa en een sterke toename in de verkoop van woonhuizen en appartementen. De investeringsportefeuille is sterk gegroeid. In 2003 is Kardan gestart met activiteiten in Servië en heeft nieuwe vastgoedprojecten aangekocht in het Poolse Kraków en de Tsjechische hoofdstad Praag.

Gedurende het jaar vonden enkele strategische verkopen plaats, zoals het Europe House, een van de eerste moderne kantoorcomplexen in Boekarest, Roemenië, tegen een waarde van meer dan USD 30 miljoen. Ook werd een 50%-belang in een van de grootste winkel- en amusementscentra in Warschau, Galleria Mokotów, verkocht aan Rodamco Europe voor een waarde van meer dan USD 165 miljoen. In Boedapest werden twee belangrijke projecten afgerond, waarvan de marketing voorspoedig verloopt en inmiddels het grootste deel van de kantoorruimte en woningen verhuurd of verkocht is.

Kardan heeft gedurende 2003 haar belangen in haar vastgoedondernemingen vergroot; in Kardan Real Estate van 45,7% naar 66% en in GTC International van 44,5% naar 69,4%. Vanaf 31 december 2003 worden de vastgoedactiviteiten geconsolideerd in de resultaten van Kardan.

In februari 2004 heeft Kardan bekendgemaakt dat haar Poolse dochter GTC Poland een beursnotering heeft aangevraagd aan de beurs van Warschau. De beursnotering zal naar verwachting in de komende maanden plaatsvinden.

De operationele winst van dit segment is gestegen van USD 6,2 miljoen in 2002 naar USD 11,2 miljoen in 2003.

Financiële dienstverlening
De omzet uit financiële dienstverlening verbeterde van USD 44,2 miljoen in 2002 naar USD 68, 6 miljoen in 2003. Over het vierde kwartaal bedroeg de omzet USD 29 miljoen. De stijging over het jaar was met name het resultaat van de groei van de bestaande activiteiten en de expansie naar andere markten. Ook breidde Kardan haar belang in dochteronderneming TBIH uit.

In de eerste helft van het jaar werden in Bulgarije en Roemenië niet alleen twee ziektekostenverzekeraars opgericht, maar ook activiteiten op het gebied van leasing en consumptief kredietverlening opgestart.

Het totaal aan ontvangen verzekeringspremies steeg met 44% van USD 135 miljoen in 2002 naar USD 195 miljoen in 2003. De verzekeringsactiviteiten behaalden in 2003 een operationele winst van USD 5,3 miljoen, in vergelijking met USD 2,5 miljoen in 2002.

Het aantal leden van de pensioenfondsen steeg met 27% van 1,2 miljoen naar 1,5 miljoen aan het einde van 2003. Ook het beheerd vermogen van de pensioenfondsen groeide en verdubbelde zelfs, van USD 163 miljoen aan het einde van 2002 naar USD 350 miljoen aan het einde van 2003. De pensioenfondsen genereerden een operationeel verlies van USD 2,3 miljoen, terwijl het verlies in 2002 USD 1,8 miljoen bedroeg. Dit verlies werd voornamelijk veroorzaakt doordat investeringen in de acquisitie van nieuwe klanten onder de boekhoudregels van IFRS direct als kosten in de winst- en verliesrekening moeten worden verantwoord. Deze investeringen beliepen over 2003 USD 2,6 miljoen.

De financieringsmaatschappijen, die actief zijn op het gebied van leasing en consumptief kredietverlening, zijn in 2003 opgestart en behaalden over dat jaar een operationele winst van USD 1,7 miljoen.

In het totaal bedroeg de operationele winst van het segment financiële dienstverlening over 2003 USD 1,2 miljoen, in vergelijking met een operationeel verlies over 2002 van USD 1,1 miljoen. In het resultaat over 2003 is een afschrijving van goodwill ten bedrage van USD 1,6 miljoen meegenomen.

Kardan heeft in het vierde kwartaal van 2003 door een aandelentransactie met de European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) haar indirecte belang in dochteronderneming TBIH verhoogd naar 58,7%.

Infrastructuur
De omzet in het infrastructuur segment bedroeg in het vierde kwartaal van 2003 USD 10,3 miljoen. Hiermee kwam de omzet over het gehele jaar uit op USD 51,8 miljoen (2002: USD 52,1 miljoen). Het aandeel in de omzet afkomstig uit landen in Centraal en Oost Europa blijft groeien.

In het afgelopen jaar werd een project verkregen om het waterleidingsysteem van Santo Domingo, de hoofdstad van de Dominicaanse Republiek, uit te breiden en verbeteren. Dit project zal naar verwachting een winst genereren van circa USD 4 miljoen over de komende 36 maanden. Daarnaast is een contract gesloten met de Belgrade Water Board voor de bouw van een waterzuiveringsinstallatie in de Servische hoofdstad. Dit contract vertegenwoordigt een omzet van EUR 13,5 miljoen over een periode van drie jaar.

Niet-kernactiviteiten
De niet-kernactivitieten (communicatie & technologie en consumentenproducten) hebben een operationeel verlies van USD 8,5 miljoen gerealiseerd (2002: verlies van USD 3,6 miljoen). Dit was voornamelijk het gevolg van de afwaarderingen van investeringen in de communicatie & technologie portefeuille. Deze afwaarderingen, waardoor het risico in dit segment is verlaagd, vonden voor het grootste gedeelte plaats in de eerste helft van 2003.

In het segment consumentenproducten is een lager operationeel resultaat gerealiseerd, voornamelijk als gevolg van de verkoop van een onderneming. Kardan heeft haar marktaandeel vergroot na de verwerving van de rechten om nieuwe automerken te importeren in Israël.

Vooruitzichten
Kardan is een belangrijke speler in vastgoed en financiële dienstverlening in Centraal en Oost Europa. Kardan verwacht ook haar infrastructuur activiteiten in deze regio te kunnen uitbreiden. Kardan zal de groei en winstgevendheid van haar kernactiviteiten, die zonder uitzondering in 2003 een positieve bijdrage aan het resultaat hebben geleverd, verder verstevigen en verbeteren.

Daarnaast verwacht Kardan dat de winstgevendheid van het segment consumentengoederen zal terugkeren naar het niveau van eerdere jaren. Verdere afwaarderingen in het segment communicatie & technologie zullen naar verwachting minimaal zijn.

Gebaseerd op bovenstaande, verwacht Kardan haar resultaat in 2004, net als in de tweede helft van 2003, verder te verbeteren.

Profiel

Kardan heeft een unieke structuur als internationale investeringsmaatschappij met sterk ondernemerschap en een actieve betrokkenheid van het management bij de ondernemingen waarin wordt geïnvesteerd. De groep is voornamelijk actief in drie sectoren: vastgoed, financiële dienstverlening en infrastructuur. Kardan werd in 1991 gewaardeerd op USD 3 miljoen het heeft momenteel een beurswaarde van circa USD 150 miljoen. Per 31 december 2002 bedroegen de totale activa USD 1.128 miljoen met een eigen vermogen van ongeveer USD 94,3 miljoen. Het aantal werknemers actief binnen de groep bedroeg op 31 december 2002 ongeveer 2.900. Kardan is genoteerd aan Euronext Amsterdam en de Tel-Aviv Stock Exchange.

Voor verdere informatie:
Citigate First Financial tel: 020 - 575 40 10
Uneke Dekkers mobiel 06 - 50 26 16 26 Floor van Maaren mobiel 06 - 29 59 77 46

De volledige cijfers opgemaakt volgens IFRS kunt u vinden op de website van Kardan www.kardan.com

Bijgevoegd:
Toelichting op de bijlagen
Balans
Winst en verlies rekening

Toelichting op de bijlagen:

Bedragen zijn als volgt omgerekend naar USD:
Activa, passiva en eigen vermogen zijn omgerekend tegen de slotkoersen van de dag van het einde van de periode, zoals aangegeven op de balans. Kosten en baten en eigen vermogen transacties zijn omgerekend tegen de wisselkoersen op de dag van de transacties of tegen een koers die de eigenlijke wisselkoers benadert. Eigen vermogen posten behalve nettowinst of verlies zijn omgerekend tegen de slotkoersen van de dag van het einde van de periode, zoals aangegeven op de balans. Alle verschillen in wisselkoersen die optreden door de hierboven vermelde omrekening worden direct in het eigen vermogen verantwoord.

De gebruikte wisselkoersen:
31 december 2002 NIS/USD 4,737 EUR/USD 1,049
31 december 2003 NIS/USD 4,379 EUR/USD 1,063
Gemiddelde 2002 NIS/USD 4,738 EUR/USD 1,031
Gemiddelde 2003 NIS/USD 4,548 EUR/USD 1,131


---- --