http://www.nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=nvm000041&itemid=nvm036578
Aan : de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers
Van : de Nederlands Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM
Betreft : Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2004
Datum : Nieuwegein, woensdag 7 april 2004
NVM verwacht voor 2004 prijsontwikkeling duidelijk boven inflatieniveau Herziene fiscale wetgeving eenmalig effect op prijsstijging
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 1e kwartaal van 2004 met 1,2 % in prijs gestegen ten opzichte van het 4e kwartaal van 2003 en komt daarmee op gemiddeld 216 duizend euro. Het aantal transacties is dit kwartaal met ruim -6 % afgenomen ten opzichte van het 4e kwartaal 2003. Echter, het aantal verkochte woningen is in het 1e kwartaal van 2004 veel hoger dan precies een jaar geleden en is daarmee terug op het hoge niveau van het 1e kwartaal van 2002. Voor het derde opeenvolgende kwartaal stijgt het aantal te koop staande woningen nauwelijks. Algemeen voorzitter Oscar Smit: "De herziene fiscale wetgeving heeft de woningmarkt tijdelijk een injectie gegeven. De prijsstijging komt hiermee op een hoger niveau uit dan wat gebruikelijk zou zijn voor het eerste kwartaal".
De woningmarkt heeft bewezen een sterk fundament te hebben. Ondanks de recessie in Nederland hebben woningen hun waarde behouden. Gezien de toegenomen betaalbaarheid en het vermoedelijke positieve effect van het 2e kwartaal is volgens Oscar Smit de verwachting voor dit jaar dat de prijsontwikkeling duidelijk boven het inflatieniveau zal blijven.
Fiscale wetgeving en gevolgen voor woningmarktcijfers Bij de cijfers over het 1e kwartaal van 2004 plaatst de NVM een kanttekening. Vanaf 1 januari van dit jaar is de rente op de hypotheek ter grootte van de overwaarde niet langer aftrekbaar. Hiermee vervalt een belangrijk voordeel voor eigenaren met een overwaarde op hun woning. Dit heeft zijn effect op de cijfers van het 1e kwartaal van 2004. Analyse van de maandcijfers leidt tot de conclusie dat er sprake is van een eenmalig positief effect van de fiscale maatregel op zowel het aantal verkopen als de prijsstijging in beide kwartalen. Van de prijsstijging van 1,2% van de gemiddelde woning in het 1e kwartaal is naar schatting 0,3 procentpunt het gevolg van de wijziging en de daardoor tijdelijk, betere markt. Het eenmalige positieve effect is met naar schatting bijna 1 procentpunt voor de duurdere woningen duidelijk hoger dan voor de gemiddelde woning.
De ontwikkelingen in het aanbod
Aan het einde van het 1e kwartaal staan bij NVM-makelaars 75.900 woningen te koop, een kleine 700 woningen meer dan bij het begin van het kwartaal. Het aantal te koop staande woningen stijgt voor het derde opeenvolgende kwartaal dus nauwelijks, met bijna 1 %. Het aantal te koop staande vrijstaande woningen daalt zelfs voor het derde opeenvolgende © 7 april 2004, NVM pagina 1 van 12
kwartaal. De vraagprijs blijft in het 1e kwartaal gelijk of daalt licht, afhankelijk van het woningtype.
Er is sprake van een tweezijdige ontwikkeling; enerzijds zijn er de woningen die in de verkoop te hoog geprijsd zijn en daardoor gedurende langere tijd te koop blijven staan. Anderzijds is er een snelle afname van woningen waarvan de vraagprijs een reële waarde heeft. Het verschil tussen vraag en verkoopprijs loopt uiteen van 2,5 % voor een scherp geprijsd appartement, dat in de loop van het kwartaal aan de markt komt, tot 6,5% voor een vrijstaande woning, die bij het begin van het kwartaal al te koop stond.
Tabel 1 Vraagprijs en verschil in vraagprijs per woningtype Woningtype Vraagprijs Verschil in vraagprijs begin 1e eind 1e kwartaal kwartaal tussenwoningen 204.000 204.000 0,0% hoekwoningen 263.000 263.000 0,0% vrijstaand 442.000 436.000 -1,2% appartement 189.000 185.000 -2,0%
Figuur 1 Verschil tussen vraag- en verkoopprijs van woningen vanaf januari 2001 per maand 2000 5.4% Alle woningen 5.2%
s 1900 5.0% orue 4.8% 4.6%
00- 1800 4.4% vraagprijs 10 4.2% transactieprijs 1700
js inir 4.0% % verschil p-2 1600 3.8% 3.6%
m 3.4% 1500 3.2%
20- 20- 30-n 3 03 03-t 03-i 30l- 30- 30 04 t- 30- 30- 04-t b- 30-n ju 30-p 40-n b- nov dec ja fe mr r-0pa me ju aug se ok nov dec ja fe mr
Cijfers eerste kwartaal
In het 1e kwartaal steeg de prijs van elk van de vier verschillende woningtypen. De prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg met 1 % het minst, de gemiddelde tussenwoning werd
1,1 % duurder en het gemiddelde appartement werd 1,3 % duurder, de prijs van de gemiddelde vrijstaande woning steeg met 1,7 % het meest.
Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 1e kwartaal met -5 % gedaald. Dit is vooral veroorzaakt doordat het aantal woningen dat verkocht is met -6 % is gedaald ten opzichte van het vorige kwartaal. Vergeleken met het 1e kwartaal van 2003 is het aantal verkopen met nu weer duidelijk hoger, circa 8 %. (Van 29.600 transacties in het 1e kwartaal in 2003 naar 32.100 transacties in het 1e kwartaal van 2004).
© 7 april 2004, NVM pagina 2 van 12
Figuur 2 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren 7 7
6 6
5 5
4 4
gni 3 3 gijts 2 2 ijsr
1 1
% p
0 0
-1 -1
kwartalen
-2 -2
Nederland 1e kwartaal 2004* versus 4e kwartaal 2003 tussenwoningen hoekwoningen vrijstaande appartementen alle woningen transactieprijs in woningen duizenden euro's
niveau 1e kwartaal 2004 190 235 359 153 216 gew. procent. verschil tov
4e kwartaal 2003 1.1% 1.0% 1.7% 1.3% 1.2% prijs per m2
niveau 1e kwartaal 2004 1634 1797 2160 1905 1829 gew. procent. verschil tov
4e kwartaal 2003 1.0% 0.6% 0.3% 0.8% 0.7% marktstemmingsindicator in
miljoenen euros
niveau 1e kwartaal 2004 1898 2224 1730 1578 7430 procentueel verschil tov
4e kwartaal 2003 -7% -5% -2% -5% -5% aantal verkochte woningen
niveau 1e kwartaal 2004 9399 9056 4451 9237 32143 procentueel verschil tov
4e kwartaal 2003 -7% -5% -3% -7% -6% aantal woningen in aanbod
niveau 1e kwartaal 2004 17436 20272 19101 19084 75893 procentueel verschil tov
4e kwartaal 2003 3% 2% -2% 1% 1.0% Tabel 2 Nederland 1e kwartaal 2004 versus 4e kwartaal 2003
© 7 april 2004, NVM pagina 3 van 12
De betaalbaarheid
De betaalbaarheid van de woonlasten geeft in het 1e kwartaal een verbetering te zien. De prijsstijging op de woningmarkt werd meer dan goed gemaakt door de daling van de hypotheekrente. Samen met de beperkte loonstijging van de consument zorgde dit voor een stijgend verloop van de betaalbaarheid. De meerderheid van de Nederlandse huishoudens heeft een inkomen dat toereikend is om de woonlasten van een gemiddelde koopwoning te betalen. Voor tweeverdieners en doorstromers op de woningmarkt is de betaalbaarheid goed te noemen.
Tabel 1. NVM-Betaalbaarheidspercentage
(gemiddelde koopwoning betaalbaar bij 100 %)
Kwartaal Starters (100 % financiering) Doorstromers (70 % financiering) éénverdiener tweeverdiener éénverdiener tweeverdiener 2003.Q4 81% 122% 113% 169%
2004.Q1 84% 126% 116% 173%
Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 1e kwartaal 2004 zijn significante verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar. Onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.
Tabel 4 Prijsontwikkeling dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten gemiddeld over
2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal de laatste 4 Alle woningen in de regio: 2003 2003 2003 2004* kwartalen* NVM-regio stad Groningen eo + 0.8 % + 2.3 % + 0.6 % + 2.4 % + 1.6 % NVM-regio Zwolle eo + 0.4 % + 1.3 % + 1.8 % + 0.2 % + 0.9 % NVM-regio Zutphen eo + 1.1 % - 1.1 % - 0.9 % + 2.6 % + 0.4 % NVM-regio Almere - 1.5 % + 1.3 % + 3.3 % - 2.1 % + 0.2 % NVM-regio Amsterdam - 0.7 % - 1.3 % + 1.4 % + 1.4 % + 0.2 % NVM-regio Utrecht + 2.3 % + 1.7 % + 0.9 % + 1.4 % + 1.6 % NVM-regio Den Haag + 1.5 % + 4.4 % - 0.2 % + 1.5 % + 1.8 % NVM-regio Rotterdam + 0.7 % + 1.0 % - 0.1 % + 2.8 % + 1.1 % NVM-regio Nijmegen Maas/Waal + 0.9 % + 0.7 % - 1.2 % + 0.8 % + 0.3 % NVM-regio Den Bosch + 0.8 % + 1.1 % + 1.4 % + 0.2 % + 0.9 % NVM-regio Zeeland + 5.2 % + 1.5 % + 1.7 % + 1.7 % + 2.6 % NVM-regio zuid Limburg + 2.9 % + 0.6 % + 0.4 % + 0.2 % + 1.0 % Nederland + 1.4 % + 1.1 % + 1.3 % + 1.2 % + 1.3 %
In tegenstelling tot het vorige kwartaal valt op dat de prijs van de gemiddelde verkochte woning in de regio Almere in het 1e kwartaal van 2004 daalt. Een tegengesteld gerichte prijsontwikkeling - dit kwartaal een stijging tegenover een daling in het voorgaande kwartaal - doet zich voor in de regio's Zutphen, Rotterdam, Nijmegen Maas/Waal en Den Haag. In de regio's stad Groningen, Amsterdam, Utrecht en Zeeland is de prijs evenals in het vorige kwartaal gestegen. In de regio's Zwolle, Den Bosch en Zuid Limburg stijgt de prijs nog maar nauwelijks.
© 7 april 2004, NVM pagina 4 van 12
Huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement constateert de volgende belangrijke ontwikkelingen in de huurwoningmarkt. De mutatiegraad van huurwoningen in de prijsklasse tot 700 euro is nog verder afgenomen. Huurders zijn meer terughoudend en hebben weinig doorstroommogelijkheden in de huursector. De mutatiegraad van huurwoningen in de prijsklasse 700 tot 1000 euro neemt toe en de wachtlijsten in deze categorie worden korter. Er is geen sprake van een structurele leegstand. Mensen accepteren sneller een kleinere woning als daar een gunstiger huurprijs voor wordt gevraagd. Dit geldt zowel voor eengezinswoningen als appartementen.
Ingezonden persbericht