Uitspraak Rechtbank Amsterdam LJN-nummer: AO9467 Zaaknr: KG 04/714 SR
Bron: Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak: 13-05-2004
Datum publicatie: 14-05-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: kort geding
SR/MB
vonnis 13 mei 2004
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 04/714 SR v a n :
1. de vereniging "HET VOORMALIG HANDELSBLADCOMPLEX",
gevestigd te Amsterdam,
2. , wonende te ,
e i s e r s in conventie bij dagvaarding van 26 maart 2004,
e i s e r e s sub 1 tevens v e r w e e r s t e r in reconventie,
procureur mr. J.P.M. Seegers,
t e g e n :
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
procureur mr. A.S. Rueb,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 21 april 2004 hebben eisers in conventie,
verder gezamenlijk te noemen eisers en afzonderlijk de Vereniging en
, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit
vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen Ymere, heeft
verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde
voorziening en vervolgens in reconventie gevorderd overeenkomstig de
eveneens in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. De Vereniging
heeft de vordering in reconventie bestreden. Na verder debat hebben
partijen stukken overgelegd voor vonniswijzing.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie :
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. De Vereniging heeft ten doel het huisvesten van haar leden en het
behartigen van hun
daarmee samenhangende belangen. De Vereniging tracht dit doel te
bereiken door (onder meer) het ten behoeve van haar leden beheren van
de gebouwen die behoren tot het voormalige (aanvankelijk gekraakte)
NRC Handelsbladcomplex (verder: het NRC-gebouw) aan de Nieuwezijds
Voorburgwal, de Paleisstraat, de Spuistraat en het Keizerrijk te
Amsterdam. In het NRC-gebouw wordt onderscheid gemaakt tussen Z1 en Z2
eenheden (zelfstandige wooneenheden voor één of twee personen) en
G-eenheden (groepswoningen). Van die laatste vormen G2-eenheden
(bewoond door één persoon) een aparte categorie. In het NRC zijn 26
eenheden die als zelfstandige woning kunnen worden aangemerkt.
b. Ymere is de verhuurster van het NRC-gebouw en rechtsopvolgster van
het Woningbedrijf
Amsterdam en het Woningbedrijf West. Ymere is ontstaan door een fusie
tussen het Woningbedrijf Amsterdam en WVA Almere.
c. In september 1990 is verschenen het boekje "Wat nou NRC gebouw". Op
pagina 17 van dit boekje staat onder meer:
"De vrijheid van het wonen in een kraakpand moet aan ruimte inboeten
en de regels van het woningbedrijf met betrekking tot toewijzing en
onderhoud doen hun intrede."
en op pagina 19:
"Met als uitgangspunt de historisch gegroeide woonverbanden heeft de
vereniging (...) het gebouw opgedeeld in bouwkundige groepen. Iedere
bouwkundige groep zoekt zelf een bewoner voor de eenheid die vrijkomt
in die bouwkundige groep. Deze nieuwe gegadigde wordt in de algemene
huisvergadering voorgedragen aan de bewonersvereniging. Daarna volgt
voordracht aan het woningbedrijf. Niet alle eenheden zijn
ondergebracht in bouwkundige groepen. Z-2 eenheden (pandjes) en Z-1
eenheden (...) worden door de vereniging toegewezen."
d. is huurder van een van het NRC-gebouw deel uitmakende
woning aan de
Paleisstraat 113 en lid van de Vereniging. De huurovereenkomst van
bevat de bepaling dat hij het recht heeft om van
gemeenschappelijke ruimten in het pand gebruik te maken, met dien
verstande dat deze gedeeld worden met de medebewoners van het pand. In
de huurovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het
volgende bepaald:
"9.4 Indien aan de huurovereenkomst een einde komt deelt
huurder/huurster dit zo spoedig mogelijk aan de overige
huurders/huursters van het pand mee. (...)
11.5 Nadat de beëindiging van de huurovereenkomst tussen het
Woningbedrijf en een andere huurder/huurster van het pand
overeenkomstig artikel 9.4 is meegedeeld, hebben de overige huurders
van het pand gezamenlijk het recht de wooneenheid toe te wijzen aan
een nieuwe huurder/huurster of aan een reeds zittende huurder/huurster
met inachtneming van de Woonruimteverordening. De gezamenlijke
huurders/huursters melden de betrokkene bij het Woningbedrijf aan dat
daarna zo spoedig mogelijk een huurovereenkomst met de nieuwe
huurder/huurster afsluit (...)."
e. In een voorstel van 19 juli 1989 zijn de uitgangspunten voor
toewijzing van de woningen
in het NRC-gebouw vastgelegd. Als criteria voor toewijzing is bij de
Z1 eenheden vermeld: "geen huurschuld, urgentiebewijs" en bij de G2 en
Z2 eenheden: "geen huurschuld UB ) (Urgentiebewijs vzr) 2,5 jaar of
doorschuif" Verder is in dit voorstel, voor zover hier van belang, het
volgende vermeld:
"De bewoners van een bouwkundige groep (een aantal eenheden dat bij
elkaar hoort) kunnen voor G- en Z1- eenheden zelf nieuwe bewoners
voordragen. (...) Anders ligt het voor de volgende eenheden:
1 persoons G2-eenheden in het hoofdgebouw (...) en Z2-eenheden in de
pandjes: het woningbedrijf kan voor maximaal 50% van de leegkomende
eenheden een kandidaat zoeken. Het Woningbedrijf maakt alleen dan
gebruik van deze mogelijkheid, als er dringend behoefte aan die
eenheid bestaat. De vereniging draagt in minstens 50% van de gevallen
voor. (...)
Contract Het Woningbedrijf sluit met alle bewoners individueel
contract.
I-contracten zijn contracten, waarin de voordracht van de bewoners van
een bouwkundige groep geregeld wordt. Voor de eenheden, die buiten een
bouwkundige groep vallen, worden standaard- ("gewone") -contracten
afgesloten."
f. In elk geval tot januari 2004 zijn alle leegkomende wooneenheden in
het NRC-gebouw toegewezen volgens het hiervoor onder c., d. en e.
omschreven coöptatiesysteem, met dien verstande dat in de praktijk ook
de wooneenheden waarvan maximaal 50% door (de rechtsvoorgangster van)
Ymere zou kunnen worden toegewezen, werden toegewezen na voordracht
van de Vereniging. In de individuele huurovereenkomsten met betrekking
tot de zelfstandige eenheden is het coöptatierecht niet steeds
vastgelegd. In het verleden is voor één en dezelfde wooneenheid
(bijvoorbeeld voor de Paleisstraat 113) de ene keer een contract met
en de andere keer een contract zonder coöptatieregeling afgesloten.
g. In het Convenant Woonruimtebemiddeling 2003 zijn afspraken
vastgelegd tussen de
gemeente Amsterdam en de woningcorporaties, onder wie de
rechtsvoorgangster van
Ymere. Volgens dit convenant worden leegkomende woningen aangeboden
via de media, tenzij het een woning betreft waarvoor andere afspraken
zijn gemaakt. De woningen worden toegewezen overeenkomstig de
paragrafen 2.2. en 2.3 van de Huisvestings-verordening.
Woningzoekenden kunnen zich voor een woning inschrijven bij Woningnet,
de uitvoeringsorganisatie die, in opdracht van de corporaties, taken
met betrekking tot woonruimtebemiddeling uitoefent. In artikel 8 van
het Convenant is bepaald welke volgorde geldt bij de toewijzing van
huurwoningen die via Woningnet worden aangeboden. Volgens artikel 12
van het Convenant mag de corporatie in maximaal 1% van de leeggekomen
woningen afwijken van het bepaalde in artikel 8 en maximaal 4% van de
woningen toewijzen aan door partijen vast te stellen kandidaten.
Gezamenlijk mag volgens dit artikel niet meer dan 5% van de
leeggekomen woningen worden toegewezen volgens deze vrije
beleidsruimte met een maximum van 500 woningen.
h. Bij brief van 13 januari 2004 heeft Ymere (onder meer ter
bevestiging van een bespreking op 8 januari 2004) aan de Vereniging
meegedeeld dat zij besloten heeft van haar recht gebruik te maken om
50% van de zelfstandige woonruimten zelf toe te wijzen. Verder heeft
Ymere in deze brief te kennen gegeven het niet langer maatschappelijk
aanvaardbaar te achten om buiten het systeem van Woningnet
woningzoekenden met voorrang aan een woning te helpen via coöptatie en
daarom, als na evaluatie van het 50/50 systeem geen onoverkomelijke
problemen zijn opgetreden, met ingang van 2006 de toewijzing van
zelfstandige woningen binnen het NRC-gebouw volledig bij Woningnet te
willen onderbrengen.
i. Bij brief van 17 januari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere
gegevens toegezonden
betreffende , de door de Vereniging
voorgedragen kandidaat voor het adres Nieuwezijds Voorburgwal 234 d,
en aan Ymere meegedeeld dat zij niet het gevraagde historisch
uittreksel dan wel een 2,5 jaar oude inschrijving bij Woningnet zullen
meezenden, aangezien om dergelijke bescheiden bij eerdere
woningtoewijzing nooit is gevraagd. In deze brief wordt tevens
meegedeeld dat de Vereniging niet instemt met het voorstel van Ymere
inzake de nieuwe toewijzingsregels.
j. Bij brief van 20 januari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere
meegedeeld dat de
50%-regeling niet gold voor alle zelfstandige wooneenheden in het NRC
gebouw, maar alleen voor de Z 2 en de G 2 eenheden. Verder heeft de
Vereniging meegedeeld over het voornemen van Ymere om de
coöptatieregeling per 2006 te beëindigen nog in overleg te zijn met
haar advocaat en er vanuit te gaan dat deze regeling niet zomaar
eenzijdig kan worden opgezegd.
k. Op 6 februari 2004 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Ymere
en de Vereniging,
waarin Ymere haar voorstel over het geleidelijk afschaffen van het
coöptatiesysteem nog eens heeft herhaald. Volgens het verslag van deze
bespreking heeft Ymere aangekondigd rechtsmaatregelen te zullen
treffen, indien over dit voorstel geen overeenstemming wordt bereikt.
Ook is tijdens deze bespreking aan de orde gekomen dat de eenheden
Paleisstraat 115-123 (aanvankelijk 5 zelfstandige eenheden) zijn
omgebouwd, waarbij nummer 117 in gebruik is genomen als een
gemeenschappelijke woonkeuken. Verder is besproken dat een deur in de
panden aan het Keizerrijk in verband met brandweervoorschriften
teruggeplaatst zou moeten worden en dat het straatdeurslot moet worden
vervangen, waarbij Ymere, alvorens akkoord te gaan met een nieuw slot,
de technische specificaties wilde zien.
l. Bij brief van 10 februari 2004 heeft Ymere aan de bewoners van
Paleisstraat 115-123 meegedeeld de situatie betreffende de eetkeuken
op nummer 117 niet te zullen formaliseren en hen verzocht deze
wooneenheid vóór 19 maart 2004 schoon en leeg op te leveren.
m. Bij brief van 11 februari 2004 heeft Ymere aan de Vereniging
meegedeeld dat zij het
coöptatierecht voor de zelfstandige eenheden in het NRC-gebouw opzegt,
met onmiddellijke ingang en met inachtneming van de voorgestelde
afbouwregeling. Verder staat in deze brief dat Ymere aan [de
kandidaat] een huurovereenkomst voor het adres Nieuwezijds Voorburgwal
234 d zal aanbieden. Daarnaast is in deze brief vermeld dat de huurder
van de Paleisstraat 117 de huur met ingang van 19 februari 2004 heeft
opgezegd en dat Ymere van mening is dat de woning leeg en schoon moet
worden opgeleverd voor een nieuwe huurder.
n. Bij brief van 25 februari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere om
uitstel verzocht voor
het reageren op de onder m. genoemde brief van 11 februari 2004 en
meegedeeld dat uiterlijk op 21 maart 2004 een reactie zal volgen.
o. In januari en februari 2004 heeft e-mailcorrespondentie
plaatsgevonden tussen Ymere en de Vereniging over de vervanging van
het straatdeurslot. Op 13 januari 2004 heeft Ymere aan de Vereniging
gevraagd: "Kunnen jullie wat specifieker zijn over welk type slot het
zou worden voordat we echt akkoord gaan?" Op 12 februari heeft de
Vereniging geantwoord dat het ging om sloten van het "merk/type zeiss
ikon, spersleutel met certificaat 2016." Op 19 februari 2004 heeft
Ymere het volgende gemaild: "Informatie over systeem en over het
aantal sterren SKG en de uitvoering van de cilinders ontbreken. Het
merk is overigens wel prima kwaliteit!"
De Vereniging heeft de sloten en de cilinders vervangen,
overeenkomstig hun eigen plan.
p. Bij brief van 2 maart 2004 heeft Ymere - die de
eerder aangeboden huur-overeenkomst niet heeft willen accepteren,
omdat daarin het coöptatierecht ontbrak -
nog tot 8 maart 2004 12.00 uur de kans gegeven alsnog de
(ongewijzigde) huur-overeenkomst te ondertekenen en haar meegedeeld
er, als haar reactie zou uitblijven, vanuit te gaan dat zij niet
langer prijs stelt op de woning.
q. Bij e-mailbericht van 2 maart 2004 heeft aan
, ten aanzien van het
straatdeurslot meegedeeld dat er Nemef cilinders moeten worden
geplaatst die aansluiten op het moedersysteem van Ymere. [medewerker
van Ymere] heeft verder in deze brief voorgesteld dat Ymere 4 nieuwe
cilinders bestelt, dat de Vereniging de kosten daarvoor betaalt en
Ymere zorg draagt voor de (kosten van) installatie.
r. Bij brief van 3 maart 2004 heeft Ymere aan de Vereniging meegedeeld
niet akkoord te
zullen gaan met het gevraagde uitstel (zie n.) en haar meegedeeld dat
de woning aan de Paleisstraat 109 - een Z1 éénheid - zal worden
toegewezen via Woningnet.
s. Bij brief van 8 maart 2004 heeft de raadsman van de Vereniging aan
Ymere meegedeeld
dat tussen Ymere en inmiddels een huurovereenkomst tot
stand is gekomen betreffende de woonruimte aan de Nieuwzijds
Voorburgwal 234 d, maar dat niet bereid is een
huurcontract te ondertekenen waarin het coöptatierecht ontbreekt.
t. Bij brief van 9 maart 2004 heeft Ymere betwist dat met [de
kandidaat] reeds een huurovereenkomst tot stand is gekomen, de termijn
voor het tekenen van het huurcontract (zonder coöptatierecht) verlengd
tot 12 maart 2004 en meegedeeld dat de woning, als de overeenkomst op
12 maart niet getekend zou zijn, via Woningnet zal worden aangeboden.
u. Op 10 maart 2004 hebben en de voormalige bewoonster van de
Paleisstraat
111 voorgedragen als nieuwe huurder van de
Paleisstraat 109. Volgens het bijbehorende voordrachtsformulier
betreffen de nummers 109, 111 en 113 een bouwkundige groep/Z 2
eenheid. Volgens met het voordrachtsformulier meegezonden gegevens is
geboren op , sinds 12 juni 2003
ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie te Amsterdam, in
Amsterdam werkzaam, heeft hij de Belgische nationaliteit en beschikt
hij over een geldige verblijfsvergunning.
v. Op 11 maart 2004 heeft Ymere, onder verwijzing naar haar brief van
3 maart 2004, aan de Vereniging meegedeeld dat geen huurovereenkomst
aan zal worden aangeboden terzake van de woning aan
de Paleisstraat 109, maar dat de Vereniging hem kan voordragen voor
nummer 111.
w. Bij brief van 11 maart 2004 heeft de Vereniging meegedeeld dat zij
uitdrukkelijk niet instemt met een andere coöptatieregeling dan die
welke nu geldt, dat Ymere de gemaakte afspraken niet eenzijdig kan
wijzigen, dat het op de weg van Ymere ligt hierover een gerechtelijk
oordeel te vragen en dat, in afwachting daarvan, de bestaande
afspraken nagekomen moeten worden.
x. Bij brief van 15 maart 2004 heeft de Vereniging Ymere meegedeeld
dat zij met ingang van die dag slechts toegang tot het NRC-gebouw kan
krijgen, na een schriftelijk met redenen omkleed verzoek daartoe aan
het bestuur.
y. Bij brief van 16 maart 2004 heeft de raadsman van de Vereniging
haar standpunt nog eens herhaald, aangekondigd dat een dagvaarding in
kort geding zal worden opgesteld en aan Ymere verzocht om te
bevestigen dat, in afwachting van een rechterlijk oordeel, afgezien
zal worden van het verhuren van vrijkomende wooneenheden via
Woningnet.
2. Eisers vorderen thans in conventie dat Ymere zal worden bevolen om
(a) de Paleisstraat 109 te Amsterdam ter beschikking te stellen aan de
door eisers voorgedragen kandidaat-huurder die voldoet aan de eisen
van de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam, en (b) om in
de aan die huurder aan te bieden huurovereenkomst een
coöptatiebepaling op te nemen van gelijke bewoordingen als die in de
huurovereenkomst met , op straffe van verbeurte van een
dwangsom en met veroordeling van Ymere in de kosten van de procedure.
3. Eisers hebben hun eis in conventie - samengevat- als volgt
toegelicht. Ymere dient
de in 1989 gemaakte afspraken en de huurovereenkomst met ,
waarin het coöptatierecht is vastgelegd, na te komen. Als het
coöptatiesysteem wordt afgeschaft, zal de sociale samenhang in het
NRC-gebouw, waarvan de bewoners kiezen voor een specifieke manier van
samenwonen en samenleven, verloren gaan. Nieuwe huurders zullen dan
geen lid meer zijn van de Vereniging, wat ten koste zal gaan van de
leefbaarheid van het pand en tot verloedering zal kunnen leiden. De
door eisers voorgedragen kandidaat voldoet aan de criteria van de
Huisvestingsverordening, hij is immers ouder dan 18 jaar, woont en
werkt in Amsterdam en heeft een geldige verblijfsvergunning. Meer
eisen worden in de Huisvestingsverordening niet gesteld. Bovendien is
de kandidaat voorgedragen door de huurders van de woningen
Paleisstraat 111 en 113, welke woningen samen met nummer 109 één
bouwkundige groep vormen. Het Convenant is hier niet van toepassing.
Bovendien lijdt Ymere geen schade als zij het Convenant niet nakomt en
is het mogelijk om voor bijzondere panden bijzondere afspraken te
maken. Het staat Ymere niet vrij om eenzijdig en eigenmachtig in
strijd met de gemaakte afspraken woningen te gaan toewijzen. Door haar
weigering akkoord te gaan met de kandidaat van de Vereniging, schiet
Ymere tekort in de nakoming van de overeenkomsten en handelt zij
onrechtmatig jegens eisers. Deze hebben een spoedeisend belang bij de
gevraagde voorziening.
4. Ymere heeft tegen de vordering in conventie verweer gevoerd en
daartoe, samengevat,
het volgende aangevoerd. De woningen aan de Paleisstraat 109, 111 en
113 zijn alle zelfstandige woningen. Er is géén sprake van een
bouwkundige eenheid. Het is nooit de bedoeling geweest dat voor deze
woningen ook het coöptatierecht zou gelden. In contracten met eerdere
huurders van deze woningen was het coöptatierecht vaak niet opgenomen.
Het is eigenlijk een misverstand dat het coöptatierecht wel in het
huurcontract van staat. Er is sprake van dwaling bij alle
partijen. Als de coöptatieregeling al moet worden toegepast, dan dient
de kandidaat in elk geval te voldoen aan de eisen van de
Huisvestingsverordening, dat is steeds het uitgangspunt geweest. In de
Huisvestingsverordening is ook het Convenant geïncorporeerd. Dit
betekent dat ook aan de daarin bepaalde voorwaarden voldaan moet
worden. De volgens het Convenant bestaande vrije beleidsruimte van 5%
is bedoeld voor andere situaties dan de onderhavige. De feitelijke
gang van zaken betreffende de toewijzing van (zelfstandige) woningen
in het NRC-gebouw is in strijd met deze regelingen en dus eigenlijk
illegaal. Bij onderzoek is gebleken dat er zelfs mensen zonder
verblijfsvergunning en illegale onderhuurders in het NRC-gebouw
woonden. De afspraken waarop de Vereniging zich beroept zijn geen
echte afspraken, maar alleen uitgangspunten. Vanaf de verbouwing van
het NRC-gebouw en de legalisering van de bewoners is duidelijk geweest
dat ook de toewijzingsregels van de woningbouwverenigingen hun intrede
zouden doen. Voor zover wel sprake zou zijn van een (duur)overeenkomst
tussen Ymere en de Vereniging over het coöptatierecht, geldt dat deze,
met inachtneming van een redelijke termijn, kan worden opgezegd. Ymere
handelt alleszins redelijk door tot 2006 de 50/50-regeling te zullen
toepassen. De Paleisstraat 109 is de tweede zelfstandige woning die
sinds het nieuw beleid leegkomt en kan dus door Ymere worden
toegewezen. Dat Ymere de feitelijk illegale gang van zaken heeft
gedoogd, betekent niet dat ze dat moet blijven doen. Het pand was
bestemd voor jongerenhuisvesting en de verbouwing is ook met daarvoor
bestemde subsidies tot stand gekomen. De gemiddelde leeftijd van de
bewoners is inmiddels 34,8 jaar. Door de afschaffing van het
coöptatierecht kan de oorspronkelijke doelstelling weer worden bereikt
en zal de toewijzing conform de regels kunnen plaatsvinden. Er is
bovendien geen goede grond om de coöptatieregeling voor de
zelfstandige woningen te handhaven, omdat elke woning beschikt over
eigen voorzieningen. Ervaring met andere panden leert dat het
afschaffen van een coöptatieregeling niet hoeft te leiden tot
verloedering van het gebouw. Integendeel. Bovendien blijft de regeling
voor het overgrote deel van de wooneenheden, namelijk de
groepswoningen, gehandhaafd.
5. Ymere heeft in reconventie, samengevat, gevorderd dat de Vereniging
zal worden bevolen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis:
I. de door hen aangebrachte vervangende cilinders van de
toegangsdeuren te verwijderen en de oorspronkelijke cilinders te
herplaatsen, althans de deuren te voorzien van zodanige cilinders dat
Ymere deze met haar moedersleutel kan openen;
II. de toegangsdeur van Keizerrijk 272-290, gelegen op de vierde
verdieping van het perceel Keizerrijk 56 tot en met 62 te Amsterdam,
welke deur toegang geeft als nooddeur naar en van een belendend
gebouw, weer toegankelijk te maken;
III. de woningen Paleisstraat 109, 117 en Nieuwezijds Voorburgwal 234
d te Amsterdam schoon en leeg op te leveren;
en onmiddellijk na betekening van het vonnis:
IV. medewerkers van Ymere onbelemmerd toegang te verlenen tot het
NRC-gebouw;
V. de door Woningnet geselecteerde kandidaten met wie Ymere een
huurovereenkomst sluit betreffende één van de woningen in het gebouw
en aan wie een Huisvestingsvergunning is verleend onbelemmerd toegang
te verlenen tot het gebouw en hen het ongestoord woongenot te
verlenen;
dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met
veroordeling van de Vereniging in de kosten van de procedure.
6. Ter toelichting op haar eis in reconventie heeft Ymere, naast
hetgeen zij als verweer in conventie heeft aangevoerd, samengevat, het
volgende gesteld. De Vereniging heeft de woningen Paleisstraat 115 tot
en met 123 illegaal deels gesloopt en verbouwd. Daarbij is nummer 117
als woonkeuken in gebruik genomen. Dit dient weer in de oude toestand
te worden hersteld. Verder heeft de Vereniging eigenmachtig de sloten
vervangen en cilinders laten aanbrengen waar de moedersleutel van
Ymere niet meer op past. Ook is de nooduitgang aan het Keizerrijk in
strijd met de afspraken niet meer toegankelijk, door toedoen van de
Vereniging. Verder heeft de Vereniging medewerkers van Ymere de
toegang tot het gebouw ontzegd, zodat geen inspecties kunnen
plaatsvinden en heeft zij de woningen Paleisstraat 109, 117 en
Nieuwezijds Voorburgwal 234 d zonder toestemming van Ymere in huur
en/of gebruik aan derden gegeven. De Vereniging probeert de door Ymere
voorgestane en op de wet gebaseerde exploitatie van zelfstandige
woningen te boycotten. Daarom heeft Ymere belang bij toewijzing van de
gevraagde voorzieningen.
7. De Vereniging heeft zich tegen de eis in reconventie verweerd en
daartoe, naast hetgeen zij in conventie al had gesteld, samengevat,
het volgende aangevoerd. Over de vervanging van de sloten - die
noodzakelijk was, omdat er veel te veel sleutels in omloop waren - is
uitvoerig overleg geweest tussen de Vereniging en Ymere. Toen de
Vereniging de sloten al had aangebracht en dus ook de kosten al had
gemaakt, kwam Ymere ineens met aanvullende voorwaarden. Uiteraard kan
Ymere een exemplaar van de nieuwe sleutel krijgen. Zij heeft geen
spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering onder I.
Bij het gevorderde onder II heeft zij ook geen belang, aangezien de
nooddeur inmiddels alweer toegankelijk is. Ook de vordering onder III
kan niet worden toegewezen, aangezien de Vereniging geen zeggenschap
heeft over de oplevering van afzonderlijke woningen. De woning aan de
Paleisstraat 109 is bovendien onderwerp van het geschil in conventie.
Voor wat betreft de andere twee woningen zal Ymere zich moeten richten
tot de desbetreffende bouwkundige groep, huurder of gebruiker.
Bij de vordering onder IV heeft Ymere evenmin enig (spoedeisend)
belang, aangezien haar medewerkers wel degelijk toegang tot het
NRC-gebouw krijgen, als dat tenminste een redelijk doel dient. Eerder
hebben medewerkers van Ymere post van bewoners onderzocht en verslagen
van huisvergaderingen (onder meer met de weergave van een
vertrouwelijk gesprek tussen de Vereniging en haar advocaat)
gekopieerd. Wegens deze aantasting van de privacy van de bewoners
heeft de Vereniging besloten dat medewerkers van Ymere van tevoren
toestemming moeten vragen als zij in het gebouw willen.
Als de vordering in conventie wordt toegewezen, heeft Ymere geen
belang bij toewijzing van haar laatste reconventionele vordering (V).
Los daarvan kan de Vereniging niet instaan of aansprakelijk zijn voor
gedrag van haar bewoners. Alle vorderingen van Ymere moeten dan ook
worden afgewezen, aldus de Vereniging.
Beoordeling van het geschil.
In conventie.
8. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden
toegewezen, indien
voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser
zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer
voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag
van de bodemprocedure afwacht.
9. Eisers hebben hun vordering in de eerste plaats gebaseerd op de
afspraken inzake het coöptatierecht die gemaakt zijn met de
Vereniging. Voor zover het verweer van Ymere aldus moet worden
begrepen dat er in het geheel geen overeenkomst tussen partijen
bestond inzake het coöptatierecht, dan wel dat partijen bij de
totstandkoming daarvan hebben gedwaald, wordt dit verweer verworpen.
Immers, niet alleen zijn de afspraken in diverse schriftelijke stukken
terug te vinden, ook is de regeling in de praktijk nader ingevuld en
nagekomen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de tot dusver
gehanteerde regeling al dan niet strijdig is met de bestaande
regelgeving, met name met de Huisvestingsverordening. Eisers hebben op
dat punt gesteld dat de door hun voorgedragen kandidaten voldoen aan
de eisen van de Verordening zelf. Ymere heeft haar stelling dat dit
niet het geval is niet nader met bewijsstukken onderbouwd. Het betoog
van Ymere dat de kandidaten ook zouden moeten voldoen aan de
voorwaarden van het Convenant kan vooralsnog niet worden gevolgd,
aangezien dat alleen geldt voor woningen die via Woningnet worden
aangeboden, wat hier nu juist niet het geval was. Bovendien heeft
Ymere niet gesteld dat haar sancties te wachten staan als zij de
wooneenheden in het NRC-gebouw niet via Woningnet toewijst en zo ja,
wat de inhoud daarvan zou zijn.
10. Ymere heeft verder aangevoerd dat, voor zover er wel geldige
afspraken zijn, de daarin voorkomende zogenaamde 50/50 regeling niet
alleen betrekking had op de Z2 en G2 eenheden. Volgens haar gold deze
regeling voor alle zelfstandige wooneenheden.
Op grond van hetgeen in de schriftelijk vastgelegde uitgangspunten is
opgenomen en op de invulling die partijen aan de regeling hebben
gegeven, is het andersluidende standpunt daarover van de Vereniging
echter meer aannemelijk. Dit betekent dat Ymere op grond van die
afspraken ter zake van de zelfstandige eenheden het recht had om van
de zogenoemde Z2 eenheden (maximaal) de helft toe te wijzen. Dat zij
in de praktijk van dat recht in het verleden geen gebruik heeft
gemaakt doet daaraan niet af, aangezien er sprake was van een recht en
geen verplichting en voorshands niet is gebleken dat er vervolgens
andersluidende afspraken zijn gemaakt. Ook als de bestaande afspraken
gehandhaafd zouden worden kan Ymere dus de helft van de zogenaamde Z2
woningen toewijzen.
11. Ymere heeft daarnaast nog aangevoerd dat zij de overeenkomst met
de Vereniging inzake het coöptatierecht betreffende de zelfstandige
wooneenheden - voor zover bestaand en rechtsgeldig - inmiddels heeft
opgezegd. De vraag die thans voorligt is of voldoende aannemelijk is
dat de rechter in een eventuele bodemprocedure deze opzegging
rechtmatig zal achten. Uitgangspunt bij de beantwoording van deze
vraag is dat een duurovereenkomst in beginsel opzegbaar is, mits
daarbij een redelijke opzegtermijn in acht wordt genomen en mits de
opzegging overigens niet in strijd is met de eisen van redelijkheid en
billijkheid. Ymere heeft te kennen gegeven alle zelfstandige woningen
in 2006 zelf te willen gaan toewijzen en met onmiddellijke ingang de
50/50 regel te gaan toepassen op alle zelfstandige wooneenheden. Voor
wat betreft de Z1 eenheden betekent dat, dat de opzegging voor 50%,
als het aan Ymere ligt onmiddellijk ingaat. Voor de vraag of een
opzegging met een dergelijke termijn redelijk is, is nader onderzoek
vereist, waarvoor het kort geding zich niet leent en waarop niet kan
worden vooruitgelopen. Derhalve kan thans niet gezegd worden dat,
wanneer Ymere de rechtmatigheid van de opzegging aan de bodemrechter
zou voorleggen, zij in haar vordering zou slagen. Er kan dan ook in
dit kort geding niet van worden uitgegaan dat een opzegging met deze
termijn zou worden gehonoreerd. Dit betekent dat Ymere de met de
Vereniging bestaande afspraken inzake de coöptatie zal moeten nakomen.
12. heeft zijn vordering ook gebaseerd op zijn individuele
huurovereenkomst, waarin
het coöptatierecht uitdrukkelijk is afgesproken. Ymere heeft in de
eerste plaats betoogd dat dit berust op een vergissing. Ymere heeft
echter niet betwist dat nummer 109 een zogenaamde "Z1" eenheid is. Nu
volgens de schriftelijk vastgelegde uitgangspunten voor dergelijke
eenheden het coöptatierecht gold en dit in de praktijk ook steeds is
toegepast, is het voorshands niet aannemelijk dat sprake is van een
vergissing, nog daargelaten of dat zou betekenen dat zich in
dat geval niet op de bepaling zou kunnen beroepen. De overeenkomst met
is naar zijn aard een andere overeenkomst dan die van Ymere
met de Vereniging, aangezien sprake is van een huurovereenkomst, die
niet is opgezegd. Als Ymere de overeenkomst zou opzeggen blijft deze
bovendien ingevolge artikel 7:272 BW van kracht tot de rechter
onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om het
tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal zijn
geëindigd. Deze vordering kan slechts worden toegewezen op één van de
gronden genoemd in artikel 7:274 BW. Uitgangspunt is dan ook dat de
bepaling inzake het coöptatierecht in het huurcontract van
rechtsgeldig is en dat Ymere deze bepaling jegens zal moeten
nakomen. De vraag is welke rechten ten aanzien van de
toewijzing van Paleisstraat 109 aan die bepaling kan ontlenen.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of nummer 109 met de nummer 111
en 113 een bouwkundige éénheid vormt of niet. Uit de beschrijving van
het pand in het boekje "Wat nou NRC gebouw" zou kunnen worden afgeleid
dat de Z1 en Z2 eenheden niet onder het begrip "bouwkundige eenheid"
vallen. De omschrijving op het door eisers gehanteerde
voordrachtsformulier is afkomstig van eisers zelf, dus daaruit kunnen
vooralsnog geen conclusies worden getrokken. Anderzijds heeft Ymere
niet weersproken dat bij de toewijzing van de desbetreffende woningen
in het verleden deze wel als een "bouwkundige éénheid" zijn aangemerkt
en dat zijn woning ook op voordracht van zijn buren van 109
en 111 toegewezen heeft gekregen. Er zal dan ook vooralsnog van worden
uitgegaan dat in de overeenkomst met bedoeld is de drie
woningen als een dergelijke eenheid te beschouwen. Dit betekent dat,
nu op grond van zijn (niet opgezegde) huurovereenkomst
inderdaad kan vorderen dat de woning op nummer 109 volgens de (namens
de overige bewoners goedgekeurde) voordracht van en de
bewoonster van nummer 111 zal worden toegewezen, voldoende aannemelijk
is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure deze vordering zal
toewijzen.
13. Eisers hebben een voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van
hun vordering, nu er reeds een concrete kandidaat is. De conclusie
luidt dan ook dat de vordering onder (a), voldoet aan het onder 8.
genoemde criterium en zal worden toegewezen, waarbij de gevorderde
dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd, als na te melden. Ook de
vordering onder (b) komt voor toewijzing in aanmerking, met dien
verstande dat Ymere gerechtigd is om de 50% van de Z2 eenheden toe te
wijzen en dat ook in de nieuwe huurovereenkomsten kan vermelden. De
coöptatiebepaling zal derhalve niet in dezelfde bewoordingen behoeven
te worden opgenomen in de aan nieuwe huurders aan te bieden
overeenkomsten. Op grond van de bestaande overeenkomsten bestaat er
ook geen verplichting van dien aard voor Ymere.
14. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal de
Vereniging worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de
zijde van eisers.
In reconventie.
15. Ten aanzien van de vervanging van de sloten van de buitendeur
blijkt uit de betreffende
e-mailcorrespondentie dat de Vereniging daartoe is overgegaan, terwijl
nog overleg gaande was en Ymere nog vragen had met betrekking tot
enige technische zaken, zoals de cilinders en dergelijke. Ymere heeft
terecht aangevoerd dat zij een groot belang heeft om met haar
moedersleutel de deuren te kunnen openen, zodat het pand voor haar
(onderhouds-)medewerkers toegankelijk is. Het had op de weg van de
Vereniging gelegen om de gevraagde informatie nog aan Ymere te
verstrekken en haar definitieve goedkeuring af te wachten, alvorens
tot de daadwerkelijke vervanging van de sloten/cilinders over te gaan.
Dit heeft tot gevolg dat de eis onder I. - voor zover dit betreft het
weer toegankelijk maken van de deuren met de moedersleutel van Ymere -
zal worden toegewezen, waarbij de termijn zal worden gesteld op 14
dagen en waarbij kan worden aangetekend dat Ymere ter terechtzitting
heeft meegedeeld dat de kosten voor het geschikt maken van de
cilinders voor de moedersleutel ongeveer EUR 400,- zullen bedragen.
16. Ymere heeft de vordering onder II gehandhaafd, aangezien zij ervan
verzekerd wil zijn dat
de betreffende nooddeur toegankelijk blijft. De vordering zal zo
worden begrepen dat de Vereniging de deur toegankelijk moet maken en
houden om als nooddeur te kunnen worden gebruikt en zal aldus worden
toegewezen.
17. Ten aanzien van de vordering onder III heeft de Vereniging terecht
aangevoerd dat zij jegens Ymere niet contractueel gehouden is om de
betreffende woningen leeg op te leveren en dat ook niet in haar macht
heeft. Ymere zal zich wat dit betreft rechtstreeks moeten wenden tot
de gebruikers van deze ruimten. Deze vordering zal dan ook worden
afgewezen.
18. De vordering onder IV zal worden toegewezen. Ymere heeft daarbij
voldoende belang, nu de Vereniging bij brief aan Ymere heeft bericht
dat alleen toegang tot het gebouw zou worden verleend na een daartoe
ingediend schriftelijk, met redenen omkleed verzoek bij het bestuur.
Weliswaar heeft de Vereniging heeft ter terechtzitting meegedeeld dat
de medewerkers van Ymere steeds toegang zullen krijgen tot het pand,
indien zij daarbij een redelijk belang hebben, maar het gaat de
grenzen van de redelijkheid te buiten om daaraan de voorwaarde te
stellen dat daartoe telkens een schriftelijk verzoek moet worden
ingediend.
19. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd, als na
te melden.
20. Voor toewijzing van het gevorderde onder V bestaat geen
aanleiding, nu Ymere onvoldoende heeft aangegeven welk spoedeisend
belang zij bij deze vordering heeft.
21. Aangezien de Vereniging grotendeels in het ongelijk is gesteld,
zal zij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie,
met dien verstande dat deze kosten, gezien de samenhang met het geding
in conventie, zullen worden gesteld op nihil.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
In conventie :
1. Beveelt Ymere de woning Paleisstraat 109 te Amsterdam in huur ter
beschikking te stellen aan de door en zijn medebewoners
voorgedragen kandidaat-huurder, die voldoet aan de eisen in de
Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.
2. Bepaalt dat Ymere in de aan de kandidaat-huurder als bedoeld onder
1. aan te bieden huurovereenkomst een coöptatiebepaling dient op te
nemen, waarin de thans bestaande coöptatieregeling is vastgelegd.
3. Bepaalt dat Ymere een dwangsom verbeurt van EUR 250,- voor iedere
dag dat zij in gebreke blijft in de nakoming van het onder 1.en 2.
genoemde bevelen, met een maximum van 25.000,-.
4. Veroordeelt Ymere in de kosten van dit geding, tot heden aan de
zijde van eisers begroot op:
- EUR 83,78 aan explootkosten
- EUR 241,- aan vastrecht
- EUR 703,- aan salaris procureur.
In reconventie :
5. Beveelt de Vereniging om binnen 14 dagen na betekening van dit
vonnis om de toegangsdeuren van het NRC-gebouw te voorzien van
zodanige cilinders datYmere zonder enige belemmering zich toegang kan
verschaffen tot het gebouw.
6. Beveelt de Vereniging om, binnen 48 uur na de betekening van dit
vonnis, de toegangsdeur van Keizerrijk 272-290, gelegen op de vierde
verdieping van het preceel Keizerrijk 56 tot en met 62 te Amsterdam
welke toegang geeft als nooddeur naar en van het belendend gebouw,
toegankelijk te maken en deze vervolgens toegankelijk te houden.
7. Beveelt de Vereniging, na betekening van het vonnis, medewerkers
van Ymere onbelemmerd toegang te verlenen tot het gebouw.
8. Bepaalt dat de Vereniging een dwangsom verbeurt van EUR 250,- per
dag dat zij in gebreke blijft om aan (één van) de bevelen als vermeld
onder 6., 7. en 8. te voldoen, met een maximum van EUR 25.000,-.
9. Veroordeelt de Vereniging in de kosten van deze procedure, tot op
heden aan de zijde van Ymere begroot op nihil.
In conventie en in reconventie :
10. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
11. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, vice-president van de rechtbank te
Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag
13 mei 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: