Voorzitter van de Tweede Kamer
der Staten-Generaal
Plein 2
2511 CR DEN HAAG
Datum Uw brief Ons kenmerk
(Kenmerk)
FM 2004-00653 M
Onderwerp
Markt voor hypothecaire kredietverlening
Overstapkosten en intransparanties op de markt
voor financiële diensten kunnen concurrentie
tussen aanbieders beperken en nadelig zijn voor
de positie van de consument als vrager op die
markt. In dit kader heeft het Ministerie
onderzoek laten doen naar transparantie van en
overstapkosten op de hypotheekmarkt. Dit
onderzoek is reeds aangekondigd in de
kabinetsreactie op het MDW rapport
Overstapkosten (Tweede Kamer, vergaderjaar
2001-2002, 24 036, nr. 259). Bijgaand stuur ik u
het eindrapport van Ecorys over een onderzoek
naar de markt voor hypothecaire
kredietverlening. In het vervolg wordt ingegaan
op de belangrijkste conclusies van dit rapport
en mijn reactie daarop.
Het eerste deel van het rapport geeft een
algemene beschrijving van de markten voor
hypotheekverstrekking en voor hypotheekadvies.
De conclusie van dit deel luidt dat deze markten
een aantal bijzonderheden kennen die ertoe
kunnen leiden dat prijsconcurrentie niet
optimaal functioneert. In de eerste plaats is er
op de markt voor hypotheekverstrekking sprake
van overstapkosten, waardoor de disciplinerende
werking van concurrentie vermindert. In de
tweede plaats kan op beide markten een gebrek
aan transparantie over prijs en kwaliteit van
producten en adviezen een goede werking van het
prijsmechanisme belemmeren. Deze algemene
conclusies worden verder uitgewerkt in het
tweede en derde deel van het rapport.
Het tweede deel van het rapport gaat in op
overstapkosten op de markt voor
hypotheekverstrekking, en in het bijzonder op
het verschil tussen instap- en
prolongatietarieven bij verlenging van de
hypotheek. Sommige aanbieders hanteren voor
hetzelfde hypotheekproduct twee verschillende
rentetarieven: een instaptarief voor nieuwe
klanten, en een iets hoger prolongatietarief
voor bestaande klanten van wie de rentevaste
periode afloopt. Dit deel van het onderzoek
richtte zich op de vraag of er een economische
rechtvaardiging is voor dit verschil. Bij
vergelijking van instaptarieven voor
vergelijkbare producten tussen
hypotheekverstrekkers die wel en geen gebruik
maken van venstertarieven (een verschil tussen
instap- en prolongatietarieven) blijkt er geen
verschil te zijn tussen de instaptarieven van
deze groepen aanbieders. Dit suggereert dat het
verschil tussen instap- en prolongatietarieven
niet wordt ingegeven door commerciële motieven,
zoals een korting op het instaptarief, maar dat
er door een aantal aanbieders gebruik wordt
gemaakt van het bestaan van overstapkosten. Uit
het onderzoek blijkt echter ook dat een groot
deel van de markt (27 van de 40 aanbieders, waar
42% van de respondenten een hypotheek heeft
afgesloten) geen verschil tussen instap- en
prolongatietarief kent. Het is voor de consument
dus goed mogelijk een hypotheek af te sluiten
zonder verschil tussen instap- en
prolongatietarief. Daarvoor is wel nodig dat de
consument voor het sluiten van het contract op
de hoogte is van dit verschil. De onderzoekers
concluderen echter dat de beschikbare
precontractuele informatie (noch die in de
financiële bijsluiter, noch de informatie die
verstrekt wordt op basis van de gedragscode
hypothecair financieringen) niet volstaat om
consumenten op dit verschil te wijzen. De
onderzoekers bevelen dan ook aan de
informatievoorziening over hypotheekvoorwaarden
te verbeteren.
Daarbij moet aangetekend worden dat de
financiële bijsluiter en de gedragscode
hypothecair financieringen niet de enige bronnen
van informatie zijn voor hypotheeknemers. De
Vereniging Eigen Huis waarschuwt bijvoorbeeld
voor niet concurrerende verlengingsvoorstellen,
en voor de overstapkosten bij verlenging. Het
feit dat bijna 60% van de steekproef een
hypotheek heeft afgesloten bij een aanbieder die
voor een vergelijkbaar product een venstertarief
hanteert, lijkt er echter op te wijzen dat een
dergelijke algemene waarschuwing niet afdoende
is. In overleg met de sector zal daarom worden
bezien hoe de informatieverstrekking over het al
dan niet hanteren van venstertarieven kan worden
verbeterd. Aanpassing van de gedragscode
hypothecair financieringen en additionele
regelgeving in de Wet financiële dienstverlening
zijn daarvoor mogelijkheden.
Ten slotte wordt in het derde deel van het
rapport ingegaan op de (transparantie van de)
kwaliteit van hypothecaire advisering door het
intermediair. De conclusie van dit derde
onderdeel van het rapport luidt dat hypothecaire
tussenpersonen zich in hun advisering mede laten
leiden door provisiestructuren. Consumenten die
zijn geadviseerd door tussenpersonen kiezen
vaker meer complexe hypotheekproducten dan
consumenten die direct bij hypotheekaanbieders
een hypotheek afsluiten. Er kan hierbij sprake
zijn van een complexere hypotheekwens, maar ook
kan dit het gevolg zijn van een
provisiegestuurde advisering naar complexere
producten. Bovendien zijn er indicaties dat het
verschil tussen de meest gunstige hypotheek
(laagste rente bij gewenste kwaliteit) en de
daadwerkelijk afgesloten hypotheek, gegeven de
hypotheekvorm, groter is voor consumenten die
zijn geadviseerd door tussenpersonen dan voor
consumenten die direct een hypotheek bij een
hypotheekaanbieder hebben afgesloten. De
onduidelijkheid over de prijs en kwaliteit van
het advies van tussenpersonen versterkt volgens
de onderzoekers de mogelijkheden om adviezen
meer af te stemmen op de financiële voordelen
van tussenpersonen dan op de situatie en wensen
van de consument.
Hoewel het een onderzoek met een relatief
beperkte scope betreft, rechtvaardigt de aard
van de conclusies serieuze aandacht. Het gaat
hier om grote financiële belangen en belangrijke
beslissingen voor individuele consumenten.
Breder gaat het ook om het vertrouwen van de
consument in de financiële markten in het
algemeen en in het intermediair in het
bijzonder. Vooral dit derde deel van het rapport
vraagt naar mijn mening om een beleidsreactie.
Momenteel overweeg ik de volgende drie
beleidsopties:
· Het invoeren van verplichte
transparantie over de hoogte van de provisie.
Dit kan door te verplichten tot openheid over de
absolute hoogte van de provisie per product,
maar er zijn ook varianten denkbaar die minder
ver gaan (alleen relatieve verschillen of alleen
de hoogste provisie per productgroep melden)
· Het invoeren van een best advice
verplichting, waardoor het intermediair
verplicht (en aansprakelijk) wordt het voor de
klant beste product te adviseren, en/of:
· Het reserveren van het etiket
onafhankelijk voor die adviseurs die niet op
provisiebasis werken of voor die adviseurs die
niet alleen op provisiebasis werken maar ook op
feebasis.
De komende maanden zal ik gebruiken om deze
beleidsopties nader te verkennen. Ik zal de
sector en de Autoriteit Financiële Markten, de
gedragstoezichthouder die toezicht houdt op het
gedrag van spelers op de financiële markten,
hierbij betrekken. De sector heeft een eigen
verantwoordelijkheid en een eigen belang bij het
vertrouwen van de consument. Op basis van een
inventarisatie van reacties uit de sector en van
de Autoriteit Financiële Markten en een analyse
van de voor- en nadelen van de verschillende
opties zullen vervolgens concrete maatregelen
worden ontwikkeld. Daarna zal uw kamer opnieuw
geïnformeerd worden over het moment en de wijze
waarop deze geïmplementeerd zullen worden.
De minister van Financiën,
G. Zalm
Bijlagen:
· Analyse van de markt
· Instap- en prolongatietarieven
· Kwaliteit van advisering
Ministerie van Financiën