Uitspraak Rechtbank Amsterdam LJN-nummer: AP0200 Zaaknr: KG 04/800 AB
Bron: Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak: 27-05-2004
Datum publicatie: 27-05-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: kort geding
AB/HO
vonnis 27 mei 2004
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 04/800 AB v a n:
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
e i s e r e s bij dagvaarding van 23 april 2004 en exploiten van 11 en
12 mei 2004,
procureur mr. A.S. Rueb,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,
t e g e n :
1. ,
2. ,
3. ,
4. ,
procureur mr. H.M. Meijerink,
5. ,
procureur mr. D.P. van den Bergh,
6. ,
7. ,
8. ,
9. ,
10. ,
procureur mr. P.J. van der Putt,
11. ,
12. ,
13. ,
procureur mr. B.G. Meijer,
14. ,
in persoon verschenen,
15. ,
16. ,
17. ,
18. ,
niet verschenen,
allen wonende te Amsterdam,
g e d a a g d e n .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Vóór aanvang der terechtzitting op 7 mei 2004 is de behandeling van
deze zaak ver-plaatst naar 14 mei 2004. Gedaagden sub 8, 9 en 11 tot
en met 18 zijn bij oproepingsex-ploit van 11 dan wel 12 mei 2004
opgeroepen voor laatstgenoemde datum. De overige gedaagden hebben
meegedeeld vrijwillig te zullen verschijnen. Ter terechtzitting van 14
mei 2004 heeft eiseres, verder te noemen Ymere, gesteld en gevorderd
overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagden hebben verweer ge-voerd met conclusie tot weigering van de
gevraagde voorzieningen. Na verder debat hebben partijen stukken
overgelegd voor vonniswijzing.
Bij fax van 17 mei 2004 heeft de raadsman van Ymere de ter zitting
toegezegde stukken ten aanzien van en
toegezonden. Bij fax van 18 mei 2004 heeft mr. P.J. van der Putt op
deze stukken gereageerd.
Bij fax van 25 mei 2004 heeft de raadsman van Ymere de door de
voorzieningenrechter verzochte stukken ten aanzien van
toegezonden. Verder heeft hij in zijn fax ge-reageerd op het in de fax
van 18 mei 2004 gevoerde verweer in de zaak en nog-maals
stukken met betrekking tot overgelegd. Bij fax van 25 mei
2004 heeft
mr. P.J. van der Putt op de stukken van gereageerd en
verzocht de reactie en stukken met betrekking tot in de
fax van 25 mei 2004 buiten beschouwing te la-ten. De
voorzieningenrechter honoreert dit verzoek.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Tegen de niet verschenen gedaagden wordt verstek verleend.
2. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. Ymere (voorheen het Woningbedrijf Amsterdam) is eigenaresse van
woningen aan de Balistraat, Javastraat en Benkoelenstraat te
Amsterdam, bekend als de Berlageblokken. Gedaagden wonen in het eerste
van de drie blokken, het zoge-naamde "U-blok".
b. Aanvankelijk was het de bedoeling dat de Berlageblokken zouden
worden ge-sloopt. In 2001 heeft de Minister van OCW echter advies
gevraagd aan de raad van het Stadsdeel Zeeburg in het kader van zijn
voornemen om de blokken aan te wijzen als beschermd monument en is
daarvan mededeling aan het Woning-bedrijf Amsterdam gedaan. Vervolgens
is besloten de Berlageblokken te renove-ren. Eind 2003 zijn de blokken
aangewezen als beschermd monument.
c. Na vertrek van de oorspronkelijke huurders zijn de woningen
verhuurd op basis van de Leegstandwet (Lw). In de tijdelijke
huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet wordt onder meer
vermeld dat een vergunning op basis van de Leegstandwet is verleend en
voor welke periode. Verder is vermeld dat het Wo-ningbedrijf Amsterdam
bij beëindiging van de overeenkomst op geen enkele wijze gehouden is
vervangende woonruimte aan de huurder ter beschikking te stellen.
d. Voor afloop van de vergunningen is een verlenging daarvan
aangevraagd. Na drie jaren is de bewoners een gebruiksovereenkomst
woonruimte aangeboden, waarin onder meer is vermeld dat de woning voor
bepaalde tijd om niet in ge-bruik wordt gegeven en door de gebruiker
wordt aanvaard. Verder is in deze overeenkomsten een maandelijks
bedrag voor de geleverde goederen en dien-sten, zoals elektra en
stookkosten, opgenomen. Tevens is daarin bepaald dat de gebruiker aan
de overeenkomst geen recht op andere dan wel vervangende woonruimte
kan ontlenen.
e. Bij brief van 22 maart 2004 heeft de bewonerscommissie aan Ymere
meege-deeld dat geen medewerking zal worden verleend aan de geplande
ontruiming van de Berlageblokken. Ymere heeft hierop bij brief van 23
maart 2004 de be-wonerscommissie gesommeerd uiterlijk 31 maart 2004
het "U-blok" op de afge-sproken wijze op te leveren.
f. Bij brief van 13 mei 2004 heeft de afdeling Handhaving,
Vergunningen en Vast-goed van het Stadsdeel Zeeburg aan Ymere
meegedeeld - voor zover hier van belang -:
"(..) informeer ik u hierbij over de termijn waarbinnen de
monumentenvergunning voor de Ber-lageblokken kan worden verleend.
Zoals u weet is in het kader van de behandeling van uw aan-vraag
monumentenvergunning zowel het bureau Monumenten & Archeologie (bMA)
als de Rijksdienst voor de Monumentenzorg om een advies gevraagd. Het
advies is grotendeels gelijk-luidend op een detail na, dit betreft de
voorgestelde vervanging van de bestaande kozijnen en ramen. (..) Op 25
mei 2004 worden de adviezen aldaar in het bouwberaad behandeld. Indien
op dat moment blijkt dat er consensus is omtrent de kozijnen kan
vervolgens de monumentenver-gunning direct onder mijn mandaat worden
verleend. Indien genoemde adviespartijen op 26 mei geen
overeenstemming hebben bereikt (..) verwacht ik dat in dat geval de
monumentenvergun-ning medio juni 2004 zal worden verleend."
3. Ymere vordert - kort gezegd - gedaagden te veroordelen de woningen
te ontruimen.
4. Ymere stelt hiertoe dat zowel de tijdelijke huurovereenkomsten op
basis van de Leegstandwet als de gebruiksovereenkomsten woonruimte om
niet alle zijn opge-zegd, dan wel van rechtswege beëindigd vóór 31
maart 2004. Ymere had gepland om het eerste van de drie blokken, het
zogenaamde "U-blok", op 1 april 2004 op te leveren aan de aannemer ten
behoeve van het uitvoeren van de renovatie. Met ge-daagden is
contractueel uitdrukkelijk overeengekomen dat geen recht op andere,
dan wel vervangende woonruimte ontleend kan worden aan de tussen
partijen gesloten overeenkomst. Er zijn geen toezeggingen gedaan voor
vervangende woonruimte. Door - ondanks sommatie - niet, zoals
overeengekomen is, tijdig de aan gedaagden ingebruik gegeven woningen,
dat wil zeggen vóór 1 april 2004, op te leveren, schie-ten gedaagden
ernstig tekort in hun verplichting jegens Ymere, waardoor Ymere grote
schade lijdt. Uit de brief van 13 mei 2004 van het stadsdeel Zeeburg
blijkt dat over enige weken de monumentenvergunning wordt verleend.
Pas toen de Berlage-blokken op de monumentenlijst werden geplaatst
(2003), kon de monumentenver-gunning worden aangevraagd. In geval van
een monumentenvergunning mogen voorbereidende werkzaamheden worden
gedaan. Het is juist dat een eventueel be-zwaar het gebruik van de
vergunning schorst, maar aannemelijk is dat Ymere door middel van een
voorlopige voorziening, gelet op de bedoelingen van partijen, alsnog
een aanvang met de werkzaamheden zal kunnen maken. Voor alle gedaagden
is steeds duidelijk geweest dat sprake is van tijdelijke huur en dat
de huurbescher-mingsbepalingen niet van toepassing zijn. Voordat de
Leegstandvergunningen ein-digden, is steeds een verlenging
aangevraagd. Na afloop van de leegstandovereen-komsten, vanaf maart
2003, heeft Ymere tijdelijke overeenkomsten om niet geslo-ten.
Juridisch is dit geen enkel probleem. Pas indien met instemming van de
ver-huurder een tijdelijke huurovereenkomst ingevolge de Leegstandwet
voortgezet wordt, is er sprake van een huurovereenkomst. Door artikel
16 lid 7 Lw eindigt de tijdelijke huurovereenkomst bij verlies van de
vergunning. In de toen ontstane situa-tie heeft Ymere zich steeds op
het standpunt gesteld dat uitsluitend gebruik om niet met Ymere kon
worden overeengekomen. Ymere is deze gedaagden tegemoet ge-komen met
de om niet contracten, waardoor zij nog vele maanden voor niets konden
wonen. De gebruiksovereenkomsten om niet zijn tijdig opgezegd. Ymere
betwist dat de desbetreffende contractspartijen onder onaanvaardbare
druk zijn gezet. In alle gevallen was sprake van gedaagden die een
huurrelatie waren aangegaan op basis van tijdelijkheid ingevolge de
Leegstandwet. Negentien woningen zijn gekraakt en zullen worden
ontruimd in overleg met de officier van justitie op het moment dat de
onderhavige woningen worden ontruimd. De overige woningen in het
"U-blok" zijn in gebruik bij antikraakwachten, waarmee afspraken zijn
dat zij binnen 24 tot 48 uur vertrekken. Ymere zal van een
ontruimingsvonnis tegen gedaagden alleen gebruik maken tegelijk met de
ontruiming van de krakers en na het vertrek van de anti-kraakwachten
en heeft er geen bezwaar tegen dat die voorwaarde aan een
veroorde-ling tot ontruiming wordt verbonden. Uiterst subsidiair,
indien in een bepaald geval sprake zou zijn van een huurovereenkomst,
acht Ymere een beroep op huurbe-scherming in strijd met de
redelijkheid en billijkheid.
Ymere betwist de stelling van dat sprake is van een vaste
huurrelatie met hem, omdat na 28 maart 2002 geen nieuwe
huurovereenkomst is gestuurd. Ymere verwijst naar artikel 15 lid 6 Lw,
waarin bepaald is dat in geval van een verzoek tot verlenging van de
vergunning de oorspronkelijke huurovereenkomst in ieder geval
voortduurt tot het tijdstip waarop is beslist over het verzoek om
verlenging van de vergunning. In artikel 15 lid 7 Lw is bepaald dat
als het verzoek om verlenging wordt toegewezen, de huurovereenkomst
doorloopt tot het tijdstip waarop de ver-gunning opnieuw haar
geldigheid verliest. verblijft derhalve vanaf maart 2003
zonder recht of titel in het gehuurde.
Al zou de huuropzegging aan te laat zijn verzonden, dan
nog wordt het on-juiste tijdstip gecorrigeerd door artikel 16 lid 6
Lw, zodat in ieder geval vanaf 1 mei 2004 onrechtmatig in
de woning verblijft.
heeft niet gereageerd op de brief van Ymere van 14 april
2003, zodat de overeenkomst is verlengd tot 3 mei 2004, welke
overeenkomst bij brief van 21 de-cember 2003 is opgezegd per 31 maart
2004.
Ymere betwist de stelling van dat de overeenkomst moest
worden opge-zegd. Ingevolge artikel 16 lid 7 Lw eindigt de
huurovereenkomst van rechtswege op het moment van het verlies van de
geldigheid van de vergunning.
De overeenkomsten met en zijn opgezegd per 31
december 2003 tegen 31 maart 2004, zodat zij zonder recht of titel in
de woningen verblijven.
5. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. De afzonderlijke
verweren wor-den hierna behandeld.
Beoordeling van het geschil:
Spoedeisend belang:
6. Gedaagden hebben in dit kader aangevoerd dat Ymere nog niet
beschikt over een (onherroepelijke) monumentenvergunning en daarnaast
pas met de voorgenomen werkzaamheden kan beginnen als ook de gekraakte
en bij antikraakwachten in ge-bruik zijnde woningen van het "U-blok"
zullen zijn ontruimd.
6.1 Uit de hiervoor onder 1f weergegeven brief van het stadsdeel van
13 mei 2004 blijkt dat de monumentenvergunning eind mei of half juni
2004 zal worden verleend. In-gevolge het bepaalde in artikel 16 lid 7
van de Monumentenwet is de werking van een dergelijke vergunning
echter geschorst totdat de beroepstermijn is verstreken of, indien
beroep is ingesteld, op dat beroep is beslist.
Ymere heeft gesteld dat zij zonodig aan de bestuursrechter zal vragen
de opschor-ting op te heffen. Daarmee valt echter op dit moment niet
met voldoende zekerheid te overzien wanneer Ymere daadwerkelijk aan de
slag zal kunnen met de renovatie en is er een gerede kans dat
ontruiming nu tot langdurige leegstand zal leiden. Dat wordt niet
anders indien Ymere meteen na ontruiming zou overgaan tot het
"strip-pen" van de woningen - waarvoor zij vooruitlopend op een
onherroepelijke vergun-ning reeds toestemming zou hebben. Ook in dat
geval zou immers sprake zijn van langdurige leegstand als de
onherroepelijke vergunning lang op zich zou laten wach-ten. Aan een
veroordeling tot ontruiming zal dan ook de voorwaarde worden
ver-bonden dat Ymere beschikt over een onherroepelijke
monumentenvergunning, al-thans een vergunning waarbij de opschorting
door de bestuursrechter is opgeheven. Ymere had dit kunnen voorkomen
door de vergunning eerder aan te vragen. Uit ar-tikel 5 Monumentenwet
volgt dat dit ook al in de periode tussen de mededeling en de
inschrijving in het register van beschermde monumenten had gekund.
6.2 Op het punt van de gelijktijdige ontruiming met de
ge(anti-)kraakte woningen in het "U-blok" heeft Ymere zelf al
voorgesteld een daartoe strekkende voorwaarde aan ontruiming van
gedaagden te verbinden. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat hun
eventuele ontruiming ook in dat opzicht niet tot langdurige leegstand
zal leiden.
Overige verweren
7. Hierna zullen de zaken van de verschenen gedaagden ieder
afzonderlijk worden behandeld. Daarbij wordt echter het volgende
vooropgesteld.
Nadat de reguliere huurders waren vertrokken heeft (de
rechtsvoorgangster van) Ymere steeds tijdelijke verhuur dan wel
tijdelijk gebruik voor ogen gehad. Op die manier werd enerzijds
leegstand voorkomen maar zou de verhuurster anderzijds tij-dig over de
woning kunnen beschikken, aanvankelijk voor sloop, later voor
renova-tie. Juist om aan de wettelijke huurbescherming te ontkomen,
werd een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet
gesloten, waarin met zoveel woor-den werd opgenomen dat daaraan geen
verdere rechten konden worden ontleend. Ook de gebruiksovereenkomsten
waren erop gericht het (voortgezette) gebruik van de woning te
verstrekken zonder dat de bewoner daaraan een recht op
huurbescher-ming of op een vervangende woning zou kunnen ontlenen. De
bewoners waren met deze uitgangspunten bekend en hebben zich daarmee
door het tekenen van de over-eenkomst van tijdelijke huur en in veel
gevallen door hun instemming met de ver-lenging bovendien akkoord
verklaard. Jegens degenen die een gebruiksovereen-komst tekenden mocht
(de rechtsvoorgangster van) Ymere erop vertrouwen dat zij nog steeds
instemden met het tijdelijke karakter van het gebruik en het feit dat
zij daaraan verder geen rechten konden ontlenen. In de gevallen dat de
(verlengde) tij-delijke huurovereenkomst en de (verlengde)
Leegstandwetvergunning al enige tijd voor het aangaan van de
gebruiksovereenkomst waren geëindigd, was de desbetref-fende bewoner
daarvan op de hoogte, althans behoorde hij of zij daarvan op de hoogte
te zijn. Het was aan die bewoner om desgewenst uit te zoeken of dat
gevol-gen had voor zijn positie als huurder. Wie daaraan inderdaad een
beroep op huurbe-scherming had willen verbinden had dat kenbaar moeten
maken, huur moeten blij-ven betalen en het risico moeten nemen van een
ontruimingsprocedure. Het stond Ymere of haar rechtsvoorgangster vrij
een ander standpunt in te nemen. Zij was niet gehouden de
desbetreffende bewoner te wijzen op mogelijke gevolgen van het
aflo-pen van de overeenkomsten tot tijdelijke verhuur. Van misbruik
van omstandighe-den was dan ook geen sprake en een beroep op dwaling
voldoet niet aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 BW. In ieder
geval zou deze dwaling in de gegeven omstan-digheden voor rekening van
de dwalende behoren te blijven.
:
8. Op 18 april 2000 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam
een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten
voor de woning Benkoe-lenstraat 4 2e te Amsterdam. De huurovereenkomst
is aangegaan met ingang van 10 april 2000, voor ten minste zes maanden
en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning verleend
voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode
28 maart 2000 tot 28 maart 2002. Bij brief van 7 januari 2003 heeft
het Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld - voor zover
hier van belang -:
"Omdat de vergunning afloopt op 29 maart 2003, eindigt de
huurovereenkomst van rechtswege op dezelfde datum. (..) Eventueel is
voortzetting van gebruik van de woning mogelijk. Hiervoor moet u een
ander contract tekenen. De voorwaarden die voor dit nieuwe contract
gelden, bespreek ik met u wanneer u met mij contact opneemt."
Bij brief van 23 februari 2003 heeft aan het Woningbedrijf
Amsterdam meegedeeld - voor zover hier van belang -:
"Aangezien ik een dergelijke overeenkomst nooit heb ontvangen, laat
staan heb ondertekend, ben ik ervan uitgegaan dat met het verlopen -
op 28 maart 2002 - van de tijdelijke huurovereenkomst (..) deze (..)
automatisch werd omgezet in een `permanente' huurovereenkomst (..). ,
dien ik bezwaar in tegen de door u genoemde beëindiging van de
huurovereenkomst. Hierbij wil ik u er op attent maken dat ik in de
gehele periode de verschuldigde huur altijd heb voldaan (..).
Uiteraard zal ik in de peri-ode vanaf 28 maart a.s. mijn
huurverplichtingen blijven voldoen (..)."
8.1 heeft aangevoerd dat hij inmiddels een reguliere
huurder is geworden met de daarbij behorende huurbescherming.
betwist dat door het verlen-gen van de vergunning de
tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege doorloopt. Een overeenkomst
op grond van de Leegstandwet moet immers schriftelijk worden aangegaan
(artikel 16 lid 10 Lw). Dat is niet gebeurd. Wel is het
gehuur-de blijven bewonen en huur blijven betalen. Dus is er een
huurovereenkomst voor onbepaalde duur. Uit artikel 15 lid 7 Lw volgt
dat de overeenkomst niet doorloopt indien de vergunning wordt verlengd
tot een latere datum dan de overeenkomst be-paalt. De huurovereenkomst
was voor bepaalde tijd, namelijk tot uiterlijk 24 maan-den na 10 april
2000, dus uiterlijk tot 10 april 2002. Dit betekent dat de tijdelijke
huurovereenkomst afliep op 10 april 2002. De huurovereenkomst is in de
periode daarvoor niet opgezegd. Er is dan ook na 10 april 2002 een
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Na afloop van de duur
van het tijdelijke huurcontract had met tijdig een nieuw
tijdelijk contract moeten worden gesloten, dan wel had schriftelijk
een overeenkomst tot verlenging moeten zijn overeengekomen, waarin de
vereisten van artikel 16 lid 10 Lw - zoals tijdvak van de vergunning -
waren vermeld. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw is sprake van een
reguliere over-eenkomst indien niet is voldaan aan de vormvereisten
van lid 10. Deze vormvereis-ten zijn dwingend en dienen strikt te
worden toegepast, omdat de Leegstandwet een uitzondering is op de
normale regels van huurbescherming.
8.2 Dit verweer is terecht. Na de eerste tijdelijke huurovereenkomst
voor maximaal 24 maanden met ingang van 10 april 2000 en derhalve tot
10 april 2002 is tussen de (rechtsvoorgangster van) Ymere en
geen nadere tijdelijke huur overeen-gekomen.
heeft ook geen gebruiksovereenkomst getekend. Hij is het ge-huurde wel
blijven bewonen en huur blijven betalen. Hij is daarmee een gewone
huurder geworden met recht op huurbescherming. Nu hij zich jegens de
verhuurder reeds bij brief van 23 februari 2003 op dat standpunt heeft
gesteld, kan ook niet worden gezegd dat zijn beroep op huurbescherming
naar maatstaven van redelijk-heid en billijkheid onaanvaardbaar is. De
vordering tegen zal dan ook worden afgewezen, met
verwijzing van Ymere als de in het ongelijk gestelde partij in de
proceskosten.
:
9. Op 20 oktober 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet
gesloten voor de woning Balistraat 133 huis te Amsterdam. De
huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 no-vember 2000, voor
ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is
een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leeg-standwet voor de periode 1 november 2000 tot 1 november 2002. Bij
aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf
Amsterdam aan meege-deeld dat de tijdelijke
huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 oktober
2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en
verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1 oktober
2003 en dat het Wo-ningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van
, ervan uitging dat geen bezwaar had tegen de
verlenging. Bij brief van 1 december 2003 heeft het Wo-ningbedrijf
Amsterdam aan meegedeeld dat de overeenkomst op 1
novem-ber 2003 was geëindigd, aangezien de vergunning op die datum was
afgelopen. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een
gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 1 oktober 2003
tot en met 31 maart 2004. Op 1 december 2003 heeft deze
overeenkomst getekend.
9.1 heeft aangevoerd dat zij vanaf 1 november 2002 een
gewone huurster (met huurbescherming) is geworden. Op grond van
artikel 15 lid 7 Lw was de bestaande overeenkomst immers op die datum
geëindigd en er is toen geen nieuwe huurover-eenkomst op grond van de
Leegstandwet met gesloten. Zij bleef wel in het gehuurde
wonen en huur betalen. Op grond van artikel 16 lid 10 Lw is een
schrifte-lijk contract een essentieel vormvereiste, waarbij verzuim op
grond van artikel 16 lid 11 Lw leidt tot een reguliere overeenkomst.
In het geval de gebruiksovereen-komst geldig zou zijn, wordt de
verplichting om op grond van deze overeenkomst te ontruimen verdrongen
door de huurbescherming die heeft op grond van de ontstane
reguliere huurovereenkomst. meent dat zij bij het aangaan
van dit gebruikscontract heeft gedwaald, aangezien Ymere ten onrechte
aan haar heeft mee-gedeeld dat zij gebruikster zou zijn, terwijl zij
na 1 november 2002 gewoon huurster is geworden.
9.2 heeft op 20 oktober 2000 met het Woningbedrijf
Amsterdam een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24
maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw.
Zij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst,
in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het "U-blok". Door niet
te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbedrijf
Amster-dam heeft zij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden
verlenging van de huurovereenkomst tot 1 oktober 2003. In die brief
werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was
verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke
huurovereenkomst was onder die omstandigheden niet nodig. In de
wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1
november 2003 was geëindigd en dat zij nog steeds tijdelijk, in
afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning
verbleef, heeft vervolgens op 1 december 2003 de
aangeboden gebruiksovereenkomst getekend. Die liep tot 31 maart 2004.
Zij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De
vordering tot ontrui-ming is dan ook toewijsbaar.
Als het enkele feit dat na afloop van de tijdelijke huur
nog korte tijd huur zou hebben betaald zou meebrengen dat haar
huurbescherming toekomt dan is het in de gegeven omstandigheden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar dat zij
daar thans een beroep op doet. Uit het voorgaande en hetgeen on-der 7
is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van
de ge-bruiksovereenkomst niet opgaat.
:
10. Op 13 september 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de
Leegstandwet gesloten voor de woning Ba-listraat 133-1 te Amsterdam.
De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 13 september 2000,
voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor de-ze
woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van
de Leeg-standwet voor de periode 3 september 2000 tot 3 september
2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan meege-deeld dat de tijdelijke
huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 3 september
2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en
ver-leend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 3
september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets
vernam van , ervan uitging dat geen bezwaar had
tegen de verlenging. Bij brief van 1 september 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de overeenkomst
op 3 september 2003 eindigde, aangezien de vergunning op die datum
afliep. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een
gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 3 september
2003 tot en met 3 december 2003. Bij brief van 11 no-vember 2003 heeft
het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereen-komst
aangeboden voor de periode 3 september 2003 tot en met 31 maart 2004.
Op 11 november 2003 heeft deze overeenkomst getekend.
10.1 heeft aangevoerd dat hij vanaf 3 september 2002 en in
ieder geval van-af 13 september 2002 een gewone huurder (met
huurbescherming) is geworden. Op grond van artikel 15 lid 7 Lw was de
bestaande overeenkomst immers op die datum geëindigd en er is toen
geen nieuwe huurovereenkomst op grond van de Leegstand-wet met hem
gesloten. Hij bleef wel in het gehuurde wonen en huur betalen. Op
grond van artikel 16 lid 10 Lw is een schriftelijk contract een
essentieel vormvereis-te, waarbij verzuim op grond van artikel 16 lid
11 Lw leidt tot een reguliere over-eenkomst. In het geval de
gebruiksovereenkomst geldig zou zijn, wordt de verplich-ting om op
grond van deze overeenkomst te ontruimen verdrongen door de
huurbe-scherming die heeft op grond van de ontstane
reguliere huurovereenkomst. meent dat hij bij het aangaan
van dit gebruikscontract heeft gedwaald, aangezien Ymere ten onrechte
aan hem heeft meegedeeld dat hij gebruiker zou zijn, terwijl hij na 13
september 2002 gewoon huurder is geworden.
10.2 heeft op 13 september 2000 met het Woningbedrijf
Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24
maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw.
Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst,
in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het "U-blok". Door niet
te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbe-drijf
Amsterdam heeft hij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden
ver-lenging van de huurovereenkomst tot 3 september 2003. In die brief
werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was
verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke
huurovereenkomst was onder die omstandighe-den niet nodig. In de
wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1
september 2003 was geëindigd en dat hij nog steeds tijdelijk, in
afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning
verbleef, heeft vervolgens op 11 november 2003 de op 1
september 2003 aangeboden gebruiksovereenkomst voor de periode vanaf 3
september 2003 getekend. Naar moet worden aangenomen heeft hij na 3
september 2003 uiteindelijk geen huur betaald. Die
gebruiksovereen-komst liep tot 31 maart 2004. Hij verblijft sindsdien
zonder recht of titel in de wo-ning. De vordering tot ontruiming is
dan ook toewijsbaar. Uit het voorgaande en hetgeen onder 7 is
overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van de
gebruiksovereenkomst niet opgaat.
:
11. Op 1 september 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijdelij-ke huurovereenkomst op basis van de
Leegstandwet gesloten voor de woning Ba-listraat 133-2 te Amsterdam.
De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 september 2000, voor
ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor de-ze woning is
een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leeg-standwet voor de periode 1 september 2000 tot 1 september 2002.
Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf
Amsterdam aan meege-deeld dat de tijdelijke
huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 september
2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en
ver-leend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1
september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets
vernam van , ervan uitging dat geen bezwaar had
tegen de verlenging. Voor de periode 1 december 2003 tot 31 maart 2004
heeft een gebruiksovereenkomst getekend.
11.1 heeft aangevoerd dat in strijd met de
uitvoeringsinstructie woonruimte-verdeling verzuimd is in het
huurcontract het nummer van de vergunning te vermel-den, zodat sprake
is van een reguliere overeenkomst. Bovendien geldt dat hij na 1
september 2002 in ieder geval een gewone huurder (met huurbescherming)
is ge-worden. Op grond van artikel 15 lid 7 Lw was de bestaande
overeenkomst immers op die datum geëindigd en er is toen geen nieuwe
huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet met hem gesloten. Hij
bleef wel in het gehuurde wonen en huur betalen. Op grond van artikel
16 lid 10 Lw is een schriftelijk contract een essentieel vormvereiste,
waarbij verzuim op grond van artikel 16 lid 11 Lw leidt tot een
regu-liere overeenkomst. In het geval de gebruiksovereenkomst geldig
zou zijn, wordt de verplichting om op grond van deze overeenkomst te
ontruimen verdrongen door de huurbescherming die heeft op
grond van de ontstane reguliere huurovereen-komst. meent
dat hij bij het aangaan van dit gebruikscontract heeft ge-dwaald,
aangezien Ymere ten onrechte de indruk heeft gewekt dat hij
rechteloos, al-thans gebruiker was, terwijl hij na 1 september 2002
gewoon huurder was gewor-den. Daar komt nog bij dat door een
(voormalig) werknemer van Ymere aan is toegezegd dat hij
voordat hij ontruimd zou worden een aanbod zou krijgen voor een
alternatieve woning. wil de gelegenheid krijgen de
personen die hierbij waren als getuige te horen.
11.2 heeft op 1 september 2000 met het Woningbedrijf
Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24
maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw.
Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst,
in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het "U-blok". Het enkele
feit dat in het huurcontract het nummer van de vergunning niet is
vermeld maakt dat niet anders. Door niet te reageren op de brief van 8
januari 2003 van het Woningbedrijf Amsterdam heeft hij (stilzwijgend)
ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst
tot 1 september 2003. In die brief werd melding gemaakt van het
tijdvak waarvoor de vergunning was ver-lengd en van de nieuwe
huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die
omstandigheden niet nodig. In de wetenschap dat de (verlengde)
tijdelijke huurovereenkomst op 1 september 2003 was geëindigd en dat
hij nog steeds tijde-lijk, in afwachting van de op handen zijnde
vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft vervolgens de
aangeboden gebruiksovereenkomst getekend. Die liep tot 31 maart 2004.
Hij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De
vor-dering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
Als het enkele feit dat na afloop van de tijdelijke huur
nog korte tijd huur zou hebben betaald zou meebrengen dat hem
huurbescherming toekomt dan is het in de gegeven omstandigheden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar dat hij
daar thans een beroep op doet. Uit het voorgaande en hetgeen on-der 7
is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van
de ge-bruiksovereenkomst niet opgaat.
Zijn stelling dat hem is toegezegd dat hem tijdig een alternatieve
woning zou wor-den aangeboden heeft tegenover de
betwisting door Ymere niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft wel namen
genoemd van personen die daarbij waren, maar het had tenminste op zijn
weg gelegen verklaringen van die personen over te leggen.
:
12. Op 6 november 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de
Leegstandwet gesloten voor de woning Ja-vastraat 130-3 te Amsterdam.
De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 8 november 2000, voor
ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 4 ok-tober 2000
is voor deze woning een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op
basis van de Leegstandwet voor de periode 1 november 2000 tot 1
november 2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de tijdelijke
huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet afliep per 1 november
2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en
verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1
november 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam
van , ervan uitging dat geen bezwaar had tegen
de verlenging. Bij brief van 15 januari 2003 heeft bezwaar
gemaakt tegen het feit dat hij na 1 no-vember 2003 geen recht meer zou
hebben op de woning. Bij brief van 1 september 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de
overeen-komst op 1 november 2003 eindigde, aangezien de vergunning op
die datum afliep. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een
gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 1 november
2003 tot en met 30 november 2003. Bij brief van 13 oktober 2003 heeft
de raadsman van aan het Woningbedrijf Am-sterdam
meegedeeld dat thans sprake is van een huurovereenkomst met
huurbe-scherming en dat de overeengekomen huurprijs zal
blijven voldoen.
12.1 heeft aangevoerd dat Ymere de woning heeft
aangeboden, toen de wo-ning waarin op dat moment woonde
zou worden gerenoveerd. Een van de afspraken was dat de
woning in de Javastraat zou krijgen totdat een andere woning voor hem
beschikbaar zou zijn. Ymere heeft tot op heden geen gevolg gege-ven
aan deze afspraak. heeft het aanbod van Ymere in de brief
van 8 janua-ri 2003 niet aanvaard, zodat de (verlengde)
huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet niet tot stand is
gekomen. Nu met (stilzwijgende) toestemming van Ymere in
de woning is blijven wonen, is de huurovereenkomst voor onbepaalde
tijd verlengd en is thans sprake van een huurovereenkomst die beheerst
wordt door de gewone regels van artikel 7:230 BW e.v.. Subsidiair
voert aan dat voor de periode vanaf 1 november 2002 geen
(schriftelijke) huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet is
overeengekomen, conform artikel 16 lid 10 Lw. Nu de over-eenkomst niet
voldoet aan de formele vereisten van artikel 16 Lw is sprake van
ge-wone huurbescherming.
12.2 Dit verweer is terecht. Na de eerste tijdelijke huurovereenkomst
voor maximaal 24 maanden met ingang van 8 november 2000 en derhalve
tot 8 november 2002 is tussen de (rechtsvoorgangster van) Ymere en
geen nadere tijdelijke huur overeengekomen.
heeft ook geen gebruiksovereenkomst getekend. Hij is het gehuurde wel
blijven bewonen en huur blijven betalen. Hij is daarmee een ge-wone
huurder geworden met recht op huurbescherming. Nu hij zich jegens de
ver-huurder reeds bij brieven van 15 januari en 13 oktober 2003 op dat
standpunt heeft gesteld, kan ook niet worden gezegd dat zijn beroep op
huurbescherming naar maat-staven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar is. Daar komt nog bij dat onweersproken
heeft gesteld dat hem de onderhavige woning is aangebo-den toen zijn
eerdere woning werd gerenoveerd. Zijn stelling dat de woning in de
Javastraat hem toen werd aangeboden totdat een andere woning
beschikbaar zou zijn, is dan ook niet op voorhand onaannemelijk. Een
en ander vergt nader onder-zoek, waarvoor dit kort geding zich niet
leent. De vordering tegen zal dan ook worden afgewezen,
met verwijzing van Ymere als de in het ongelijk gestelde partij in de
proceskosten.
:
13. Voor de woning Benkoelenstraat 10 hs is een vergunning verleend
voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 3
mei 2001 tot 3 mei 2003. Op 28 februari 2003 hebben en het
Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van
de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoe-lenstraat 10 hs te
Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 maart
2003, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 9
april 2003 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet ver-lengd voor de periode 3 mei 2003 tot 3 mei 2004. Bij
brief van 14 april 2003 heeft Ymere meegedeeld dat de
huurovereenkomst verlengd zou worden tot 3 mei 2004 en als
niet zou reageren, Ymere er van uit ging dat geen bezwaar
had tegen verlenging. Bij brief van 21 december 2003 heeft Ymere de
overeenkomst opgezegd per 31 maart 2004.
13.1 beroept zich op huurbescherming. In de periode 1
maart 2003 tot 3 mei 2003 heeft zij in de woning gewoond op basis van
een Leegstandwetovereenkomst zonder dat die was gedekt door een
vergunning. De vergunning ging pas in op 3 mei 2003.
13.2 Dit verweer gaat niet op. Blijkens de tijdelijke huurovereenkomst
die met ingang van 1 maart 2003 is aangegaan was voor de
tijdelijke verhuur van de desbetreffende woning al een vergunning
afgegeven voor de periode van 3 mei 2001 tot 3 mei 2003. Deze is
vervolgens tijdig verlengd. Bij brief van 21 december 2003 is de
tijdelijke huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2004. Sindsdien
verblijft zonder recht of titel in de woning. De vordering
is dan ook toewijsbaar.
:
14. Op 14 juni 2002 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam
een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten
voor de woning Ja-vastraat 130-1 te Amsterdam. De huurovereenkomst is
aangegaan met ingang van 14 juni 2002, voor ten minste zes maanden en
ten hoogste 24 maanden. Op 18 juni 2002 is voor deze woning een
vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet voor de periode 14 juni 2002 tot 14 juni 2004. Bij
aangeteken-de brief van 31 december 2003 heeft het Woningbedrijf
Amsterdam aan de huur van de tijdelijke overeenkomst
opgezegd per 31 maart 2004. Bij brief van 16 maart 2004 heeft Ymere
een gebruiksovereenkomst aangeboden tot 31 oktober 2004.
14.1 heeft zich alleen beroepen op het ontbreken van
spoedeisend belang. Verwezen wordt naar hetgeen daarover hiervoor
onder 6.1 is overwogen. De vorde-ring is dan ook toewijsbaar.
:
15. Op 15 mei 2000 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam
een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten
voor de woning Benkoe-lenstraat 2 huis te Amsterdam. De
huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 juni 2000, voor ten
minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze wo-ning is een
vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstand-wet voor de periode 1 juni 2000 tot 1 juni 2002. Op 18 juni
2002 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet verlengd voor de periode 2 ju-ni 2002 tot 2 juni 2003.
Bij aangetekende brief van 18 december 2002 heeft het Woningbedrijf
Amsterdam aan meegedeeld dat de overeenkomst op 2 juni
2003 eindigde, aangezien de vergunning op die datum afliep. Verder
werd meege-deeld dat voortzetting van de woning mogelijk was, doch dat
zij hiervoor een ander contract moest tekenen. Op 11 april 2003 hebben
en het Woningbedrijf Am-sterdam een gebruiksovereenkomst
woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 2 huis gesloten, ingaande 3
juni 2003. Op 30 september 2003 hebben en het
Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst woonruimte voor de
woning gesloten voor de periode 7 oktober 2003 tot en met 31 maart
2004.
15.1 beroept zich op huurbescherming. Zij heeft aangevoerd
dat de verlen-gingsovereenkomst op basis van de verlengingsvergunning
niet schriftelijk is aan-gegaan, hetgeen op grond van artikel 16 lid
10 van de Leegstandwet wel is vereist. Op grond van artikel 16 lid 11
Lw leidt niet naleving van artikel 16 lid 10 Lw tot het onverkort van
toepassing zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232
e.v. BW. Verder heeft Ymere toegezegd dat vervangende
huisvesting zou krijgen. Ymere heeft dat laatste betwist.
zou illegaal in het land verblijven.
15.2 heeft op 15 mei 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam
een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden
gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw. De
Leegstandwetvergunning is verlengd tot 2 juni 2003. In de brief van
het Woningbedrijf Amsterdam van 18 december 2002 wordt weliswaar
aangenomen dat ook de huurovereenkomst is verlengd maar stukken
waaruit dat blijkt zijn niet overgelegd. Voorshands moet dan ook
worden aangeno-men dat zich op een gegeven moment met
succes op huurbescherming zou hebben kunnen beroepen. Zij heeft echter
op 11 april en 30 september 2003 ge-bruiksovereenkomsten gesloten,
waarmee een einde kwam aan de huur. De laatste gebruiksovereenkomst
liep tot 31 maart 2004. Sindsdien verblijft zonder recht
of titel in de woning. De vordering tot ontruiming is dan ook
toewijsbaar.
heeft de gestelde mondelinge afspraken over vervangende
woonruimte op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.
:
16. Op 26 juli 2000 is een vergunning verleend voor de woning
Benkoelenstraat 6 huis voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet voor de periode 3 augustus 2000 tot 3 augustus 2002. Op
10 april 2002 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam een
tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor
de woning Benkoelenstraat 6 huis te Amsterdam. De huurovereenkomst is
aangegaan met ingang van 25 maart 2002, voor ten minste zes maanden en
ten hoogste 24 maanden. Op 2 augustus 2002 is de vergunning voor
tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de
periode 4 augustus 2002 tot 4 au-gustus 2003. Op 5 augustus 2003 heeft
een gebruiksovereenkomst getekend die tegen 31 maart 2004
is opgezegd.
16.1 beroept zich op huurbescherming. Voor de periode 3
augustus 2000 tot 3 augustus 2002, waarvoor wel een
Leegstandwetvergunning is afgegeven, is geen Leegstandwetovereenkomst
met gesloten. Voor die periode is dan ook niet een
schriftelijke overeenkomst volgens de in artikel 16 lid 10 Lw genoemde
vereis-ten gesloten. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw leidt niet
naleving van artikel 16 lid 10 Lw tot het onverkort van toepassing
zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232 e.v. BW.
16.2 Dit verweer gaat niet op. Gesteld noch gebleken is dat
vóór de ingangsda-tum van de met hem gesloten tijdelijke
huurovereenkomst, te weten 25 maart 2002, al in de woning verbleef. De
omstandigheid dat voordien al een Leegstandwetver-gunning was
afgegeven, noopt ook niet tot die conclusie. Kennelijk was dat ten
be-hoeve van tijdelijke verhuur aan iemand anders. heeft
aansluitend aan de tij-delijke verhuur op basis van de Leegstandwet
een gebruiksovereenkomst gesloten die tegen 31 maart 2004 is opgezegd.
Sindsdien verblijft hij zonder recht of titel in de woning. De
vordering is dan ook toewijsbaar.
:
17. Op 8 september 2000 is een vergunning verleend voor de woning
Benkoelenstraat 12 huis voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet voor de periode 1 sep-tember 2000 tot 1 september 2002.
Op 13 september 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de
Leeg-standwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 12 huis te
Amsterdam. De huur-overeenkomst is aangegaan met ingang van 13
september 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden.
Op 13 december 2002 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis
van de Leegstandwet verlengd voor de periode 1 septem-ber 2002 tot 1
september 2003. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de tijdelijke
huurovereen-komst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 september
2002, dat een verlen-ging van de vergunning was aangevraagd en
verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1
september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets
vernam van , ervan uitging dat geen bezwaar
had tegen de verlenging. Bij brief van 1 september 2003 deelde het
Woningbedrijf Am-sterdam mee -voor zover hier van
belang-:
"Omdat de vergunning afloopt op 1 september 2003, eindigt de
huurovereenkomst van rechtswege op dezelfde datum. (..) Het
Woningbedrijf Amsterdam zegt u met ingang van 1 december 2003 de huur
van de woning Benkoelenstraat 12 HS op. Met het aflopen van de
vergunning op 1 september 2003, biedt het Woningbedrijf u een
gebruiksovereenkomst aan voor de periode 1 september 2003 tot en met
30 november 2003. Dit betekent dat u tot aan de opzegdatum een
verlaagde huurprijs betaald die alleen de goederen en diensten
betreft."
Bij brief van 13 februari 2004 heeft Ymere meegedeeld dat
- indien hij op 17 februari 2004 de gebruiksovereenkomst wederom niet
tekent en zonder over-eenkomst in de woning blijft zitten - de zaak
wordt overgedragen aan de deurwaar-der. Op 17 februari 2004 heeft
de gebruiksovereenkomst woonruimte voor de woning
Benkoelenstraat 12 huis voor de periode 1 september 2003 tot 31 maart
2004 getekend.
17.1 beroept zich op volledige huurbescherming. Over de
periode 1 sep-tember 2002 tot 1 september 2003 is niet een
schriftelijke overeenkomst volgens de in artikel 16 lid 10 Lw genoemde
vereisten gesloten. De brief van 8 januari 2003 is niet aan te merken
als een zodanige overeenkomst. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw leidt
niet naleving van artikel 16 lid 10 Lw tot het onverkort van
toepassing zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232
e.v. BW. De huurovereen-komst is niet geëindigd door ondertekening van
de gebruiksovereenkomst. Een der-gelijke beëindiging met wederzijdse
toestemming van de huurovereenkomst dient expliciet te geschieden.
Meer subsidiair vernietigt de gebruiksovereen-komst
wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. Tot slot merkt
op dat Ymere heeft toegezegd dat hij vervangende
huisvesting zou krijgen.
17.2 heeft op 8 september 2000 met het Woningbedrijf
Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24
maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw.
Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst,
in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het "U-blok". Door niet
te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbe-drijf
heeft hij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden verlenging
van de huurovereenkomst tot 1 september 2003. In die brief werd
melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was verlengd en
van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was
onder die omstandigheden niet nodig. In de wetenschap dat de
(verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1 september 2003 was
geëindigd en dat hij nog steeds tijdelijk, in afwachting van de op
handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft
vervolgens op 17 februari 2004 de op 1 september 2003 aangeboden
gebruiksovereenkomst voor de periode vanaf 1 september 2003 getekend.
Naar moet worden aangenomen heeft hij na 1 september 2003 uiteindelijk
geen huur meer betaald. Die gebruiksovereenkomst liep tot 31 maart
2004. Hij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De
vor-dering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
Voor zijn beroep op dwaling dan wel misbruik van omstandigheden bij
het aangaan van de gebruiksovereenkomst wordt verwezen naar hetgeen
hiervoor onder 7 is overwogen. Dat verweer gaat niet op.
heeft de gestelde mondelinge afspraken over vervangende
woonruimte op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.
:
18. en Ymere hebben een tijdelijke huurovereenkomst op
basis van de Leeg-standwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 8-1
te Amsterdam, gedateerd 10 mei 2001. Bij brief van 6 juni 2001 is de
huurovereenkomst ter tekening aan toegezonden. De
huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 24 april 2001, voor ten
minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 18 april 2001 is een
vergunning verleend voor de woning Benkoelenstraat 8-1 voor tijdelijke
verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 24 april 2001 tot
24 april 2003. Op 8 april 2003 is de vergunning voor tijdelijke
verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 24 april
2003 tot 24 april 2004. Bij aangetekende brief van 15 april 2003 heeft
het Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de
tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 24
april 2003, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en
verleend, dat de huur-overeenkomst derhalve werd verlengd tot 24 april
2004 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van
, ervan uitging dat geen be-zwaar had tegen
de verlenging. Bij aangetekende brief van 31 december 2003 heeft het
Woningbedrijf Amsterdam aan de huur van de tijdelijke
overeenkomst opgezegd per 31 maart 2004. Bij brief van 24 januari 2004
heeft aan het Woningbedrijf Amsterdam meegedeeld dat zij
de opzeggingsbrief op 6 januari 2004 heeft ontvangen, zodat de
opleverdatum 31 april 2004 zou moeten zijn.
18.1 heeft aangevoerd dat reeds bij aanvang van de
overeenkomst een huur-overeenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan op
grond van artikel 7:230 BW. Zij heeft haar huurcontract pas op 7 juni
2001 per post ontvangen en ondertekend, zodat in de periode van 24
april 2001 tot juni 2001 geen schriftelijke overeenkomst was, hetgeen
wel een eis is op grond van artikel 16 lid 10 Lw. In ieder geval is de
huur-overeenkomst op 24 april 2003 van rechtswege overgegaan in een
huurovereen-komst voor onbepaalde tijd, nu de overeenkomst niet is
verlengd, maar wel is blijven huren en huur is blijven
betalen. Dat de vergunning op grond van de Leeg-standwet is verlengd,
doet hier niet aan af. Uit artikel 15 lid 7 Lw volgt dat een
overeenkomst voor bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning
wordt ver-lengd naar een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na
afloop van de vergun-ningsduur en het tijdelijke huurcontract had
Ymere met tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat
voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw.
18.2 heeft op 7 juni 2001 een schriftelijke
huurovereenkomst voor ten hoog-ste 24 maanden met het Woningbedrijf
Amsterdam getekend die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10
Lw. Zij was bekend met het tijdelijke karakter van deze
huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het
"U-blok". Weliswaar was die overeenkomst gedateerd 10 mei 2001 en was
de ingangsdatum van de huur 24 april 2001, maar gesteld noch gebleken
is dat vóór de ont-vangst van het contract in de
veronderstelling verkeerde dat zij geen tijdelijke huur-overeenkomst
had gesloten. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
dan ook onaanvaardbaar dat zij zich thans beroept op de omstandigheid
dat het huurcontract drie jaar geleden een paar weken na aanvang van
de huur is getekend. Door niet te reageren op de brief van 15 april
2003 van het Woningbedrijf Amster-dam heeft zij (stilzwijgend)
ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst
tot 24 april 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak
waarvoor de vergunning was verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een
nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandigheden
niet nodig. Los van de vraag of de opzegging door Ymere tijdig is
gedaan, is de overeenkomst wegens het aflopen van de vergunning, van
rechtswege geëindigd op 24 april 2004. Zij verblijft sindsdien zonder
recht of titel in de woning. De vordering tot ontrui-ming is dan ook
toewijsbaar.
:
19. Op 15 december 2000 hebben en het Woningbedrijf
Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de
Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 6-3 te Amsterdam.
De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 11 december 2000, voor
ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is
een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de
Leegstandwet voor de periode 10 december 2000 tot 10 december 2002. Op
13 juni 2003 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam een
gebruiksovereen-komst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 6-3
gesloten vanaf 1 maart 2003. Nadat de gebruiksovereenkomst
aanvankelijk was opgezegd tegen 3 oktober 2003, hebben en
het Woningbedrijf Amsterdam op 5 oktober 2003 een
ge-bruiksovereenkomst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 6-3
gesloten voor de periode 7 oktober 2003 tot en met 31 maart 2004. Bij
aangetekende brief van 27 februari 2004 heeft Ymere aan
meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst van rechtswege afloopt op 31
maart 2004 en dat deze overeenkomst niet meer wordt verlengd.
19.1 heeft aangevoerd dat op 10 maart 2002 - de dag dat
de huurovereen-komst afliep - een huurovereenkomst voor onbepaalde
tijd is ontstaan. Zij is de wo-ning blijven huren en huur blijven
betalen. Uit artikel 15 lid 7 Lw volgt dat een overeenkomst voor
bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning wordt ver-lengd naar
een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na afloop van de
vergun-ningsduur en het tijdelijke huurcontract had Ymere met
tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat voldoet aan
de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw. heeft aangevoerd
dat zij bij het aangaan van beide gebruikscontracten heeft ge-dwaald,
aangezien Ymere meermalen bij haar de indruk heeft gewekt dat zij
rechte-loos was. In juni 2003 werd zij gebeld door een medewerker van
Ymere, die haar meedeelde dat zij een gebruiksovereenkomst diende te
tekenen. Dit was volgens Ymere de enige wijze om te garanderen dat zij
bij terugkeer uit het buitenland over drie maanden de woning nog tot
haar beschikking zou hebben.
19.2 heeft op 15 december 2000 met het Woningbedrijf
Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24
maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw.
Gesteld noch gebleken is dat de Leeg-standwetvergunning is verlengd.
Deze had derhalve op 10 december 2002 haar gel-digheid verloren. Op
dat tijdstip eindigde ook de tijdelijke huurovereenkomst.
is de woning ook na 10 december 2002 blijven bewonen en is huur
blijven be-talen. In juni 2003 is zij echter een gebruiksovereenkomst
aangegaan met ingang van 1 maart 2003. Naar moet worden aangenomen
heeft zij vanaf 1 maart 2003 uit-eindelijk geen huur meer betaald.
Haar beroep op dwaling bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst
gaat niet op. Daarvoor wordt verwezen naar rechtsoverwe-ging 7.
:
20. Op 15 mei 2001 hebben en het Woningbedrijf Amsterdam
een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten
voor de woning Benkoe-lenstraat 8 hs te Amsterdam. De huurovereenkomst
is aangegaan met ingang van 15 februari 2001, voor ten minste zes
maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning
verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de
periode 1 maart 2001 tot 1 maart 2003. Bij brief van 31 december 2003
heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan meegedeeld dat de
inmiddels verlengde vergunning zou aflopen op 1 maart 2004 en de
overeenkomst derhalve op dezelfde datum zou eindigen. Voor de periode
1 maart 2004 tot en met 31 maart 2004 heeft het Woningbedrijf
Amsterdam een gebruiksovereenkomst aangeboden, welke
heeft ondertekend. Bij aangetekende brief van 27 februari 2004 heeft
Ymere aan meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst van
rechtswege af-loopt op 31 maart 2004 en dat deze overeenkomst niet
meer wordt verlengd.
20.1 heeft aangevoerd dat op 15 februari 2001 een
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, aangezien op dat
moment nog geen vergunning was af-gegeven en zelfs niet aangevraagd
door Ymere. Er is derhalve niet voldaan aan de vereisten van artikel
16 lid 10 Lw. In ieder geval is op 1 maart 2003 een overeen-komst voor
onbepaalde tijd ontstaan, aangezien de tijdelijke huurovereenkomst na
24 maanden niet is verlengd, maar wel huur is blijven
betalen. Dat de ver-gunning op grond van de Leegstandwet is verlengd,
doet hier niet aan af. Uit artikel 15 lid 7 Lw volgt dat een
overeenkomst voor bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning
wordt verlengd naar een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na
af-loop van de vergunningsduur en het tijdelijke huurcontract had
Ymere met tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat
voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw. meent
dat hij bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst heeft gedwaald, nu
Ymere ten onrechte in haar brief van 31 december 2003 heeft vermeld
dat de tijdelijke overeenkomst zou eindigen op 1 maart 2004 en aldus
de indruk heeft gewekt dat dan rechteloos was.
20.2 heeft op 15 mei 2001 met het Woningbedrijf Amsterdam
een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden
gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw. Hij was
bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in
afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het "U-blok". Bij brief van
31 december 2003 zijn zowel de verlenging van de
vergunning (tot 1 maart 2004) en de eveneens verlengde
huurovereenkomst toegezonden met de mededeling dat het niet mogelijk
was nogmaals een verlenging aan te bieden. heeft deze
verlengde huurovereenkomst (stilzwijgend) aanvaard. Daarmee zijn
partijen een verlenging tot 1 maart 2004 overeengekomen. In de
wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst aldus op 1
maart 2004 eindigde en dat hij nog steeds tijdelijk, in afwachting van
de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef heeft
vervolgens de aangeboden gebruiksovereenkomst ge-tekend.
Die liep tot 31 maart 2004. Sindsdien verblijft hij zonder recht of
titel in de woning. De vordering tot ontruiming is dan ook
toewijsbaar. Het is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat thans een
beroep doet op de omstandigheid dat de vergunning drie jaren ge-leden
veertien dagen na aanvang van de huur is verleend. Uit het voorgaande
en hetgeen onder 7 is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling
bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst niet opgaat.
:
21. Met is per 9 mei 2003 een tijdelijke huurovereenkomst
op basis van de Leegstandwet gesloten voor de periode van 15 mei 2003
tot 15 mei 2004 voor de woning Balistraat 131-1 te Amsterdam. Voor
deze woning is een vergunning ver-leend voor tijdelijke verhuur op
basis van de Leegstandwet, welke vergunning is verlengd tot 15 mei
2004. Bij brief van 31 december 2003 heeft Ymere de overeen-komst
opgezegd tegen 31 maart 2004.
21.1 heeft aangevoerd dat hij de tijdelijke overeenkomst
heeft getekend na mondelinge afspraken over vervangende woonruimte.
Bovendien is toegezegd dat hij tot de renovatie kon blijven.
21.2 Dit verweer gaat niet op. heeft de gestelde
mondelinge afspraken op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Tot de
renovatie start, kan hij ook bij toe-wijzing van de vordering in de
woning blijven.
22. De vordering tegen de niet verschenen gedaagden ,
, en , komt niet onrechtmatig of
ongegrond voor en is dus toewijsbaar. Gelet op het-geen door de
verschenen gedaagden is aangevoerd, zullen aan de veroordelingen tot
ontruiming dezelfde voorwaarden worden verbonden.
23. De in het ongelijk gestelde gedaagden worden hoofdelijk
veroordeeld in de proces-kosten van Ymere.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Bepaalt dat Ymere aan de hierna onder 3 gegeven veroordeling geen
rechten kan ontlenen, zolang zij niet beschikt over een
onherroepelijke monumentenvergunning, althans over een
monumentenvergunning waarbij de opschorting door de bestuurs-rechter
is opgeheven.
2. Bepaalt dat Ymere aan de hierna onder 3 gegeven veroordeling geen
rechten kan ontlenen dan tegelijk met of na de ontruiming van de
overige woningen in het "U-blok".
3. Veroordeelt na te noemen gedaagden binnen twee dagen na de
betekening van dit vonnis de na te noemen bij hen in gebruik zijnde
woningen in de Javastraat, Ben-koelenstraat en Balistraat te
Amsterdam, met al de hunnen en het hunne te ontrui-men en te verlaten,
met machtiging van Ymere, zo voornoemde gedaagden mochten nalaten aan
deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan af te dwingen met
behulp van de sterke arm:
- , Balistraat 133 huis;
- , Balistraat 133-1;
- , Balistraat 133-2;
- , Benkoelenstraat 10 hs;
- , Javastraat 130-1;
- , Benkoelenstraat 2 huis;
- , Benkoelenstraat 6 huis;
- , Benkoelenstraat 12 huis;
- , Benkoelenstraat 8-1;
- , Benkoelenstraat 6-3;
- , Benkoelenstraat 8 hs;
- , Balistraat 131-1;
- , Balistraat 129 hs;
- , Balistraat 129 hs;
- , Benkoelenstraat 2-3;
- , Benkoelenstraat 4-3.
4. Veroordeelt de onder 3 genoemde gedaagden hoofdelijk in de kosten
van dit geding, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op:
- EUR 390,19 aan explootkosten en
- EUR 241,= aan vastrecht en
- EUR 703,= aan salaris procureur.
5. Weigert de jegens en gevraagde
voorzieningen.
6. Veroordeelt Ymere in de proceskosten van en
, tot heden aan de zijde van begroot op EUR
241,= aan vastrecht en op EUR 703,= aan salaris pro-cureur en aan de
zijde van op EUR 241,= aan vastrecht en op EUR 703,= aan
sala-ris procureur.
7. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
8. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, vice-president van de rechtbank te
Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag
27 mei 2004, in tegenwoordig-heid van de griffier.
Coll.: