Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AP4373 Zaaknr: C03/080HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 25-06-2004
Datum publicatie: 25-06-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
25 juni 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/080HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DUPOMEX B.V.,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
1. ,
wonende te ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink.
2. ,
wonende te ,
3. ,
wonende te ,
4. ,
wonende te ,
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Dupomex - heeft bij twee
exploten van 18 en 19 juli 2000 verweerster in cassatie sub 1 - verder
te noemen: - en de verweerders in cassatie sub 2, 3 en
4, verder te noemen: de overige verhuurders, gedagvaard voor de
kantonrechter te Alphen aan den Rijn en gevorderd bij vonnis,
uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tegen
behoorlijk bewijs van kwijting aan Dupomex te betalen haar aandeel van
50% en de overige verhuurders hun aandeel van respectievelijk 25% en
tweemaal 12,5% in de door hen aan Dupomex uit hoofde van
ongerechtvaardigde verrijking verschuldigde schadevergoeding ten
bedrage van f 470.000,--, althans een bedrag aan schadevergoeding als
de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2000 tot aan de
dag der algehele voldoening, en te vermeerderen met de
buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van f 18.260,--, althans
een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten als de kantonrechter
in goede justitie vermeent te behoren.
Alleen heeft de vordering gemotiveerd bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 15 mei 2001 [verweerster
1] tot bewijslevering toegelaten.
Tegen dit tussenvonnis heeft hoger beroep ingesteld
bij de rechtbank te 's-Gravenhage.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 maart 2002 een comparitie
van partijen gelast en bij eindvonnis van 9 oktober 2002 het vonnis
van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering
van Dupomex afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Dupomex beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
Tegen de niet verschenen overige verhuurders is verstek verleend.
De zaak is voor Dupomex en toegelicht door hun
advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) heeft met ingang van 1975 een aan de
te gelegen bedrijfspand - een montagehal met een
kantoorgedeelte - verhuurd aan voor Pompen B.V., thans genaamd
Dupomex B.V. De tussen partijen in 1978 opgemaakte huurovereenkomst
houdt onder meer in:
"Artikel 4
1. (...)
2. (...)
3. Huurster is gerechtigd voor eigen rekening veranderingen aan te
brengen in of aan het pand, mits overeenkomend met de bestemming en de
waarde van het pand hierdoor niet vermindert.
Ter harer keuze kan zij bij het einde der huurovereenkomst deze
veranderingen wegnemen - mits zonder beschadiging - danwel in het
bedrijf achterlaten.
4. Huurster is verplicht de tot het gehuurde behorende bedrijfsruimte
van binnen te onderhouden en schoon te houden.
5. Verhuurster is verplicht het gebouw waterdicht te houden. Het
buiten onderhoud is voor rekening van verhuurster.
6. (...)"
De huursom bedroeg laatstelijk f 11.750,-- per maand.
(ii) In of omstreeks 1978 is op het kantoorgedeelte een tweede
verdieping geplaatst en is de montagehal uitgebreid. In 1990/1991 is
het dak van de oorspronkelijke montagehal verhoogd. Sedertdien heeft
Dupomex het gehuurde aan een derde onderverhuurd.
(iii) Op 11 juli 1999 is overleden. is
als erfgenaam voor 50% gerechtigd in haar nalatenschap. De andere
erfgenamen, te weten , die tevens directeur en
grootaandeelhouder van Dupomex is, en ,
zijn voor onderscheidenlijk 25%, 12,5% en 12,5% in de nalatenschap
gerechtigd.
(iv) Dupomex heeft de huurovereenkomst per 30 september 1999 opgezegd.
(v) Dupomex heeft de in 1978 gerealiseerde uitbreiding van de
montagehal inmiddels gesloopt. Zij heeft de betonnen vloer van dat
gedeelte van de montagehal niet verwijderd.
3.2 In het onderhavige geding heeft Dupomex gevorderd de verhuurders -
de erfgenamen van - te veroordelen tot een
schadevergoeding van f 470.000,--. Aan deze vordering heeft zij ten
grondslag gelegd dat de verhuurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt
ten koste van Dupomex als gevolg van de door Dupomex gedane
investeringen in het bedrijfspand, waaronder de installaties, de
uitbreiding en verhoging van de montagehal en de uitbreiding van de
kantoorruimte. heeft deze vordering bestreden. Van de
andere erfgenamen heeft , kort gezegd, zich gerefereerd,
en hebben en het standpunt ingenomen
dat er een redelijke vergoeding voor Dupomex moet komen.
De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 15 mei 2001 geoordeeld dat
op de erven in beginsel de verplichting rust de schade van Dupomex,
bestaande uit de waarde van de toevoegingen, te vergoeden, en
vervolgens toegelaten tot bewijs. De rechtbank heeft
dit vonnis vernietigd en de vordering van Dupomex afgewezen.
3.3 Het tegen het vonnis van de rechtbank gerichte middel stelt de
vraag aan de orde in hoeverre de wettelijke regeling met betrekking
tot het wegneemrecht van de huurder bij het einde van de huur en
hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald omtrent aan het gehuurde
aangebrachte veranderingen, in de weg staan aan een vordering tot
schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking ter zake
van veranderingen aan het gehuurde die de huurder bij het einde van de
huur niet ongedaan heeft gemaakt.
Vooropgesteld moet worden dat hierbij in een geval als het onderhavige
als uitgangspunt heeft te gelden dat de vraag of aan de eisen voor een
vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking is voldaan, zoals
de rechtbank heeft geoordeeld (rov. 3.5) en in cassatie terecht niet
is bestreden, moet worden beoordeeld met toepassing van het sinds 1
januari 1992 geldende art. 6:212 BW, en dat met betrekking tot het
wegneemrecht van de huurder het tot 1 augustus 2003 geldende art.
7A:1603 BW van toepassing is.
In het onderhavige geval behoeft niet de vraag te worden beantwoord in
hoeverre het ingevolge de tot 1 augustus 2003 geldende wettelijke
regeling aan een huurder toegestaan was veranderingen aan het gehuurde
aan te brengen, nu Dupomex blijkens art. 4 lid 3 van de
huurovereenkomst gerechtigd was binnen de aldaar gestelde grenzen
veranderingen aan te brengen in of aan het pand.
De als "wegneemrecht" aangeduide bevoegdheid van de huurder hield
ingevolge art. 7A:1603 (oud) BW in dat de huurder na het einde van de
huur bij de ontruiming van het gehuurde de op zijn kosten aangebrachte
veranderingen mag wegnemen en tot zich nemen, mits dit geschiedt
zonder beschadiging van het gehuurde. De strekking van deze bepaling
moet in de eerste plaats hierin worden gezien dat, nu in vele
gevallen, te weten indien de verhuurder eigenaar is van het gehuurde,
het aanbrengen van deze veranderingen meebrengt dat deze door
natrekking eigendom worden van de verhuurder, de huurder bevoegd is
door het feitelijk wegnemen van de verandering de natrekking ongedaan
te maken. Aldus beschouwd strekt deze bepaling ertoe een
ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de
huurder te voorkomen. Tegenover deze bevoegdheid van de huurder staat
de bevoegdheid van de verhuurder te verlangen dat het gehuurde aan hem
wordt teruggegeven in de toestand die bij het einde van de huur
redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden
geacht (vgl. art. 7A:1598 (oud) en art. 7:216 lid 1 BW), en dat met
het oog daarop de huurder de daarmee niet strokende veranderingen
wegneemt. Zowel de huurder als de verhuurder kan ervan afzien zijn
hiervoor omschreven bevoegdheden uit te oefenen.
Bij dit een en ander verdient nog opmerking dat het wegnemen van de
verandering in de praktijk met kosten gepaard gaat onder meer voor het
herstel van de beschadiging van de gehuurde zaak, die veelal een
onvermijdelijk gevolg van het wegnemen van de verandering is. Het
wegnemen van de verandering kan voorts tot resultaat hebben dat de
gewezen huurder een zaak (terug)krijgt die voor hem niet meer van veel
nut is, terwijl de verhuurder of een opvolgend huurder deze zaak voor
het gehuurde zou hebben willen behouden. In dit een en ander kunnen de
betrokken partijen, ook als de huurovereenkomst dienaangaande niets
inhoudt, aanleiding vinden nader overeen te komen dat de verandering
niet zal worden weggenomen en dat de verhuurder of de opvolgend
huurder daarvoor aan de gewezen huurder een vergoeding betaalt.
Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een
vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor
veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen,
moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan
worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding
geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de
huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten
aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in
hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte
veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een
opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze
kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen
worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt
heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het
gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend
huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet
zouden zijn aangebracht.
Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt dat Dupomex, zoals
hiervoor al aangestipt, ingevolge de huurovereenkomst bevoegd was
veranderingen aan te brengen, dat zij, zoals eveneens in de
huurovereenkomst is bepaald, bij het einde van de huurovereenkomst mag
kiezen deze veranderingen - mits zonder beschadiging - weg te nemen
dan wel deze in het bedrijf achter te laten, alsmede dat zij, afgezien
van de sloop van de uitbreiding van de montagehal (zie hiervoor in 3.1
onder (v)), de aangebrachte veranderingen niet heeft weggenomen. De
huurovereenkomst bevat niet een bepaling die Dupomex een vergoeding
toekent voor niet weggenomen veranderingen en een dergelijke
vergoeding is tussen partijen ook later niet overeengekomen.
Tegen deze achtergrond overweegt de Hoge Raad omtrent de in de
onderdelen vervatte klachten als volgt.
3.4 Onderdeel 1 klaagt dat de rechtbank door haar ontkennende
beantwoording van de vraag of aan Dupomex een vergoeding moet worden
betaald uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, blijk heeft
gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans een onvoldoende
begrijpelijke of ontoereikend gemotiveerde beslissing heeft gegeven,
en haar taak als appelrechter heeft miskend. Deze klachten worden in
de volgende onderdelen nader uitgewerkt.
3.5.1 Onderdeel 1.1 strekt kennelijk ten betoge dat de rechtbank heeft
miskend dat een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking ook
voor toewijzing vatbaar is ingeval een tegenover een
ongerechtvaardigde vermogensverschuiving staande vergoeding
redelijkerwijze had behoren te worden overeengekomen. Het onderdeel
kan reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie
leiden, aangezien de rechtbank niet heeft vastgesteld dat in het
onderhavige geval een vergoeding redelijkerwijze had behoren te worden
overeengekomen. Voor zover het onderdeel bedoelt te klagen dat de
rechtbank had dienen te oordelen dat een vergoeding redelijkerwijze
had moeten zijn overeengekomen, kan het evenmin slagen, omdat
beoordeling van deze klacht mede een onderzoek van feitelijke aard
vergt, waarvoor in cassatie geen plaats is. In dit verband is nog van
belang dat de in 1978 gesloten overeenkomst niets inhoudt over een
vergoeding door de verhuurder voor veranderingen die bij het einde van
de huur niet worden weggenomen. In aanmerking genomen dat ook naar het
toen geldende recht een huurder in beginsel, behoudens bijzondere
omstandigheden, niet een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde
verrijking toekwam voor veranderingen aan het gehuurde die niet zijn
weggenomen (vgl. HR 17 september 1993, nr. 15081, NJ 1994, 740), kan
niet ervan worden uitgegaan dat de verhuurder op grond van de
strekking van de overeenkomst of de redelijke verwachtingen van
partijen wèl zonder meer op zodanige vergoeding aanspraak kan maken.
3.5.2 De huurovereenkomst wijkt in art. 4, derde lid, af van de
wettelijke regeling in die zin dat, weliswaar binnen de daar getrokken
grenzen, aan de huurder een bevoegdheid tot het aanbrengen van
veranderingen wordt verleend, die ruimer is dan uit de destijds
geldende wet voortvloeit. Ook wat betreft het wegnemen van
aangebrachte veranderingen wijkt deze bepaling af van de wettelijke
regeling, niet in die zin dat in verband met de bevoegdheid van de
huurder de veranderingen weg te nemen de eis wordt gesteld dat dit
zonder beschadiging kan geschieden, maar wel dat de verhuurder bij
voorbaat afstand heeft gedaan van zijn bevoegdheid van de huurder te
verlangen de veranderingen weg te nemen, zodat de huurder vrijelijk
ervoor kan kiezen de veranderingen in het gehuurde te laten. Hieraan
kan niet afdoen dat achteraf blijkt dat een belangrijk gedeelte van de
veranderingen naar zijn aard niet kàn worden weggenomen. Onderdeel 1.2
faalt derhalve.
3.5.3 Voor zover de onderdelen 1.2.1 en 1.2.2 voortbouwen op onderdeel
1.2 moeten zij het lot daarvan delen.
Voor zover onderdeel 1.2.1 aanvoert dat de toestemming bij voorbaat
tot het aanbrengen van veranderingen meebrengt dat niet kan worden
gesproken van een aan de verhuurder opgedrongen verrijking, ziet het
eraan voorbij dat, wat overigens van deze stelling zij, de
omstandigheid dat een verandering op grond van een daarvoor gegeven
toestemming geoorloofd is, niet zonder meer meebrengt dat een huurder
die de verandering niet wegneemt, aanspraak kan maken op een
vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (vgl. voor het
huidige recht art. 7: 215 en 7:216 lid 3 BW).
Voor zover onderdeel 1.2.2 klaagt dat de rechtbank uit het oog heeft
verloren dat het wegneemrecht van de huurder is gebonden aan de
voorwaarde dat het wegnemen zonder beschadiging kan geschieden,
terwijl het (over)grote deel van de door Dupomex gedane investeringen
niet kan worden weggenomen zonder beschadiging van de zaak, is het
eveneens tevergeefs voorgesteld. Dupomex heeft voor het eerst bij
memorie van antwoord in hoger beroep, en dan nog terloops, aangevoerd
dat het "technisch vrijwel onmogelijk was" de investeringen en
uitbreidingen uit het bedrijfspand weg te breken zonder het
bedrijfspand volledig te slopen. Onder deze omstandigheden stond het
de rechtbank niet vrij aan te nemen dat een groot deel van de
veranderingen niet kon worden weggenomen zonder beschadiging van het
gehuurde.
3.5.4 Voor zover onderdeel 1.3 voortbouwt op onderdeel 1.2.2 met het
betoog dat de rechtbank heeft miskend dat het wegneemrecht is
geclausuleerd in die zin dat het wegnemen zonder beschadiging moet
kunnen geschieden, moet het het lot daarvan delen.
Voor zover het onderdeel klaagt dat de rechtbank een onjuiste uitleg
heeft gegeven aan het wettelijke wegneemrecht en heeft miskend dat dit
recht niet in de weg staat aan een vordering wegens ongerechtvaardigde
verrijking, kan het bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden,
aangezien de door het onderdeel verdedigde opvatting dat art. 7A:1603
(oud) BW ertoe strekt dat een vermogensverschuiving als gevolg van het
feit dat veranderingen aan het gehuurde moeten achterblijven omdat zij
niet zonder beschadiging kunnen worden weggenomen, ongedaan moet
worden gemaakt door de huurder een vordering uit ongerechtvaardigde
verrijking toe te kennen, in haar algemeenheid niet als juist kan
worden aanvaard. In zoverre faalt het onderdeel derhalve.
3.5.5 Onderdeel 1.4 bestrijdt de overweging van de rechtbank dat in
het kader van de vraag wat partijen op basis van het huurcontract op
het punt van rechten en verplichtingen in verband met achterblijvende
veranderingen redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten, van
belang is dat ten tijde van de totstandkoming van het contract (1978)
in de wet en in de rechtspraak in dergelijke gevallen geen recht op
vergoeding werd aangenomen. Het onderdeel voert daartoe aan dat de
rechtbank aldus buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep
is getreden, en dat haar oordeel ook overigens onjuist is, omdat niet
zonder meer relevant is wat partijen bij het aangaan van de
overeenkomst in verband met de wet en de rechtspraak omtrent rechten
en verplichtingen inzake achterblijvende veranderingen redelijkerwijze
van elkaar mochten verwachten. Deze klachten missen doel. Door deze
omstandigheid in aanmerking te nemen bij de beoordeling van de vraag
wat partijen destijds redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten,
heeft de rechtbank niet een onjuiste maatstaf gehanteerd. Aldus heeft
de rechtbank niet de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep
overschreden, nu in hoger beroep de vraag aan de orde was of de
vordering van Dupomex voor toewijzing vatbaar was en niet kan worden
gezegd dat de uitleg van de destijds gesloten overeenkomst voor de
beantwoording van deze vraag niet van belang is.
Uitgaande van haar hiervoor weergegeven en tevergeefs bestreden
overweging heeft de rechtbank geoordeeld dat van Dupomex mocht worden
verwacht dat zij bij het doen van investeringen in het pand rekening
zou houden met de periode dat zij daarvan gebruik zou maken en met de
afschrijvingstermijn. Aldus heeft de rechtbank tot uitdrukking
gebracht dat Dupomex haar verarming als gevolg van de gedane
investeringen had kunnen voorkomen door geen investeringen te doen
waarvan de afschrijvingstermijn langer zou zijn dan de periode dat zij
nog het gebruik van het gehuurde zou hebben. Deze gedachtegang geeft
niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere
motivering om begrijpelijk te zijn.
3.5.6 De rechtbank heeft voor haar oordeel niet van belang geacht of
ook tussentijds toestemming zou hebben gegeven voor de
investeringen/uitbreidingen, nu gesteld noch gebleken is dat daarbij
over een eventuele vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst is
gesproken. Onderdeel 1.5 klaagt dat de rechtbank door aldus te
overwegen heeft miskend dat het zwijgen over een vergoeding van belang
kan zijn bij de beoordeling van het verweer dat de verrijking is
opgedrongen, en dat ook bij een zwijgen over een vergoeding een
aanspraak uit ongerechtvaardigde verrijking in de rede ligt, nu het
hier gaat om veranderingen die niet zonder schade aan de gehuurde zaak
kunnen worden weggenomen. Het onderdeel faalt op grond van hetgeen
hiervoor in 3.5.2 omtrent de onderdelen 1.2.1 en 1.2.2 is overwogen.
3.5.7 Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de omstandigheden
die de rechtbank hebben geleid tot haar oordeel dat de vordering van
Dupomex moet worden afgewezen, in cassatie tevergeefs zijn bestreden.
De rechtbank heeft door niet tot een ander oordeel te komen op grond
van de door Dupomex in onderdeel 1.6 naar voren gebrachte
omstandigheden, niet miskend dat bijzondere omstandigheden van het
geval kunnen meebrengen dat de voormalige huurder wel een vordering
tot vergoeding van schade in verband met aangebrachte veranderingen
kan hebben. Kennelijk heeft de rechtbank geoordeeld dat de aangevoerde
omstandigheden niet kunnen worden aangemerkt als bijzondere
omstandigheden zoals hiervoor bedoeld. Dit oordeel geeft niet blijk
van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige, verweven als
het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op
juistheid worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde in
het licht van het debat van partijen geen nadere motivering. Het
onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
3.6 De onderdelen 2.1 en 2.2 bouwen voort op de hiervoor behandelde
onderdelen en moeten het lot daarvan delen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Dupomex in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 996,34
aan verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter
en de raadsheren J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, A.
Hammerstein en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de
vice-president P. Neleman op 25 juni 2004.
*** Conclusie ***
Zaaknr. C03/080HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 2 april 2004
Conclusie inzake:
Dupomex B.V.
eiseres tot cassatie
tegen
verweerster in cassatie
tevens afzonderlijk gedagvaard:
;
;
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) De eiseres tot cassatie, Dupomex (destijds geheten voor
Pompen B.V.), heeft met ingang van 1975 een bedrijfspand in
gehuurd van (2).
De tussen partijen in 1978 opgemaakte huurovereenkomst(3) bevat onder
meer de navolgende regeling:
"Artikel 4
1. (...)
2. (...)
3. Huurster is gerechtigd voor eigen rekening veranderingen aan te
brengen in of aan het pand, mits overeenkomend met de bestemming en de
waarde van het pand hierdoor niet vermindert.
Ter harer keuze kan zij bij het einde der huurovereenkomst deze
veranderingen wegnemen - mits zonder beschadiging - dan wel in het
bedrijf achterlaten.
4. Huurster is verplicht de tot het gehuurde behorende bedrijfsruimte
van binnen te onderhouden en schoon te houden.
5. Verhuurster is verplicht het gebouw waterdicht te houden. Het
buiten onderhoud is voor rekening van verhuurster. (...)"
2) De huursom bedroeg laatstelijk fl. 11.750,- (EUR 5.430,30) per
maand.
In of omstreeks 1978 is op het kantoorgedeelte een tweede verdieping
geplaatst en is de montagehal uitgebreid. In 1990/1991 is het dak van
de oorspronkelijke montagehal verhoogd. Sedertdien heeft Dupomex het
gehuurde aan een derde onderverhuurd.
, de oorspronkelijke verhuurster, is op 11 juli 1999
overleden. De verweerders in cassatie, de verhuurders, zijn gerechtigd
in haar nalatenschap:
- voor 50%;
- (tevens directeur-grootaandeelhouder van Dupomex)
voor 25%;
- voor 12,5%, en
- voor 12,5%.
Dupomex heeft de huurovereenkomst opgezegd per 30 september 1999. De
in 1978 door Dupomex gerealiseerde uitbreiding van de montagehal is
gesloopt. De betonnen vloer van dit gedeelte van de montagehal is niet
verwijderd.
3) Dupomex vordert in deze zaak schadevergoeding tot een bedrag van
fl. 470.000,- (EUR 213.290,--), met nevenvorderingen als gebruikelijk,
ten titel van ongerechtvaardigde verrijking. Volgens Dupomex zijn de
verhuurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt als gevolg van de door
Dupomex in het gehuurde verrichte investeringen, te weten:
- de aanwezige installaties;
- de uitbreiding van de kantoorruimte;
- de uitbreiding van de montagehal(4);
- de verhoging van de montagehal;
- en tal van andere investeringen welke Dupomex door de jaren heen
heeft gedaan, zie de conclusie van repliek, p. 6, laatste alinea.
4) Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft Dupomex onder meer
een taxatierapport laten opstellen met betrekking tot de meerwaarde
van het gehuurde als gevolg van de gedane investeringen. Die
meerwaarde is daarin becijferd op fl. 433.000,-. Volgens Dupomex
zouden de door haar aangebrachte installaties een meerwaarde
vertegenwoordigen van fl. 30.000,- a fl. 40.000,-, wat het saldo van
(afgerond) fl. 470.000,- (EUR 213.290,--) oplevert(5).
Te vermelden is nog de stelling van Dupomex dat de huur(prijs) hoger
was dan een normale commerciële huur, omdat deze tevens gold als
pensioen voor de oorspronkelijke verhuurster. Hoewel het gehuurde door
faillissement van Dupomex' onderhuurder al ruim een half jaar leeg
stond, bleef Dupomex het pand huren (tot het overlijden van de
oorspronkelijke verhuurster).
5) De eerste verweerster in cassatie, , heeft van meet
af aan gemotiveerd verweer gevoerd. De (ook) in cassatie mede
gedagvaarde verhuurders en hebben het
standpunt ingenomen dat er een redelijke vergoeding zou moeten komen
voor Dupomex' investering in het gehuurde. Zij stelden voor om de zaak
voor te leggen aan een deskundige - een beëdigd taxateur of makelaar
(rov. 2.10 van het vonnis van de kantonrechter in de eerste aanleg van
15 mei 2001). De (mede)verhuurder is, zoals al
aangegeven, tevens directeur en grootaandeelhouder van Dupomex; zijn
processuele houding vat ik samen als: referte aan het oordeel van de
rechter (rov. 2.9 van hetzelfde vonnis).
6) Nadat de kantonrechter in het zojuist aangehaalde vonnis van de
eerste aanleg het namens Dupomex verdedigde standpunt in belangrijke
mate had gehonoreerd, heeft de rechtbank in appel geoordeeld dat, voor
zover er al van een verrijking kan worden gesproken, deze niet
ongerechtvaardigd kan worden geacht, althans dat het niet redelijk is
om de erven van (de oorspronkelijke) verhuurster een vergoeding aan de
ex-huurster te laten betalen.
7) Dupomex heeft tijdig(6) cassatieberoep ingesteld. Namens
is geconcludeerd tot verwerping. De overige
verhuurders zijn in cassatie niet verschenen. Dupomex en [verweerster
1] hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Uitleg van het in cassatie bestreden vonnis
8) Men kan zich de oplossing van het probleem waarvoor de Rechtbank
geplaatst werd, in theorie op verschillende manieren voorstellen. Die
oplossing kan erin bestaan, dat men rechtstreeks toepassing geeft aan
de rechtsregels betreffende ongerechtvaardigde verrijking; men kan ook
zijn oordeel (vooral) baseren op uitleg van de huurovereenkomst (want
zoals hierna nader te bespreken, vormen de regels betreffende de
ongerechtvaardigde verrijking aanvullend recht); of men kan beide
combineren, en zijn oordeel baseren op toepassing van de rechtsregels
betreffende ongerechtvaardigde verrijking, "ingekaderd" in de uitleg
die men aan de - door de overeenkomst bepaalde - rechtsverhouding
geeft.
Het eerste deel van rov. 3.11 van het vonnis van de Rechtbank,
uitmondend in het oordeel dat de verrijking in dit geval niet
ongerechtvaardigd kan worden geacht wijst (vooral) in de richting van
uitleg van de huurovereenkomst, het tweede deel van die
rechtsoverweging - waarin wordt overwogen dat toekenning van een
vergoeding aan Dupomex niet redelijk zou zijn - suggereert eerder een
toepassing van de relevante rechtsregels, maar wel in de context van
de huurovereenkomst.
9) Het zwaartepunt van de beslissing van de Rechtbank ligt, volgens
mij, in de exegese die aan de rechtsverhouding van partijen moet
worden gegeven, dus: uitleg van hun contractuele relatie, en in dat
kader: toetsing aan de voor ongerechtvaardigde verrijking geldende
(rechts)regels.
Ik weid hierover enigszins uit - zoals voor de hand ligt - omdat bij
deze lezing van het vonnis van de Rechtbank, dat vonnis een "gemengd"
oordeel inhoudt, deels berustend op uitleg van de contractuele
rechtsverhouding van partijen - en dus een in overwegende mate
feitelijk oordeel, dat in cassatie niet rechtstreeks op juistheid kan
worden getoetst(7) - en deels op uitleg van de toepasselijke
rechtsregel(s), in zoverre wèl een voor toetsing in cassatie vatbaar
oordeel.
Van "gemengde" beslissingen zoals die, volgens mij, in dit geval aan
de orde zijn wordt door de Hoge Raad met enige regelmaat geoordeeld
dat die zich maar in beperkte mate voor toetsing in cassatie lenen(8).
Dat komt tot uitdrukking in formuleringen als dat "het oordeel van ...
geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en voor het overige,
verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie
niet nader (op zijn juistheid) kan worden beoordeeld". Ik meen dus,
dat dit ook voor het oordeel van de Rechtbank in de onderhavige zaak
geldt.
Huurrecht en ongerechtvaardigde verrijking
10) Het gaat in deze zaak om toepassing van het leerstuk van de
ongerechtvaardigde verrijking op een overeenkomst van huur en verhuur,
en dus om de manier waarop dat leerstuk - de ongerechtvaardigde
verrijking - in het huurrecht zijn plaats vindt. Het lijkt mij
dienstig dat (eerst) te onderzoeken; ook daarom omdat, naar zal
blijken, het voor deze zaak geldende recht op een relevant aantal
punten afwijkt van de door partijen ingenomen standpunten, en een
enkele keer ook van een standpunt dat de Rechtbank heeft ingenomen.
11) Ik begin met de vaststelling dat sedert 1 januari 1992 de wet een
algemene bepaling over ongerechtvaardigde verrijking inhoudt
(namelijk: art. 6:212 BW). Daarmee wijkt de wet af van het vóór 1
januari 1992 geldende recht. Daarin kwam een dergelijke bepaling
immers niet voor; en bovendien was een algemene regel dat
ongerechtvaardigde verrijking tot vergoedingsaanspraken aanleiding
gaf, in de rechtspraak afgewezen(9).
Ik zie geen reden om aan te nemen dat de regel van art. 6:212 BW niet
ook voor uit het huurrecht voortspruitende rechtsverhoudingen zou
gelden. De wet noch enige andere rechtsbron suggereert dat er
(stilzwijgend) een uitzondering voor huurrechtelijke
rechtsverhoudingen zou zijn bedoeld(10). De vordering van Dupomex moet
dus in het kader van deze wetsbepaling worden onderzocht. De rechtbank
heeft namelijk in rov. 3.5 van het eindvonnis overwogen dat Dupomex'
vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het sedert 1 januari
1992 geldende recht, en dat oordeel wordt in cassatie niet
bestreden(11).
Niettemin is het van belang om vast te stellen dat onder het vóór 1
januari 1992 geldende recht, een verrijkingsactie ten gunste van de
huurder die verbeteringen had aangebracht, behoudens bijzondere
omstandigheden werd afgewezen (en dus als algemene regel niet werd
aanvaard)(12). Dat is daarom van belang, omdat de rechtbank dit
gegeven bij haar uitleg van de (contractuele) rechtsverhouding van
partijen mede in aanmerking heeft genomen. Anders dan in het middel
wel wordt geponeerd, heeft de rechtbank dat volgens mij dus met recht
gedaan.
12) Wat houdt nu de huurrechtelijke verrijkingsactie in die (in de
door mij voorgestane uitleg van die bepalingen) sedert 1 augustus 2003
door art. 6:216 lid 3 BW wordt geëxpliciteerd, maar die ook onder het
sedert 1 januari 1992 geldende recht al aan art. 6:212 BW kon worden
ontleend?
Zoals ik elders heb betoogd(13), is het bereik van die actie minder
ruim dan men bij onbevangen lezing van de genoemde wetsartikelen zou
kunnen denken. Illustratief is in dat verband de Memorie van
Toelichting bij de nieuwe wettelijke regeling van het huurrecht (in
voetnoot 10 hiervóór al aangehaald): als parameters voor het inroepen
van de verrijkingsactie worden daar genoemd a) (dat) de huurder kosten
heeft moeten maken die hij noch heeft kunnen terugverdienen bijv. door
bezuiniging op de stookkosten door isolatie of nieuwe cv-ketel, noch
ook vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door de nieuwe
huurder; en b) (dat) het resultaat redelijkerwijs voor de verhuurder
een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft (hogere
huur van een nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud)(14).
13) Daarnaast blijkt (ook) uit de Parlementaire Geschiedenis bij het
"nieuwe huurrecht", dat de verrijkingsaanspraak vooral door de
contractuele rechtsverhouding wordt bepaald: wat partijen hebben
afgesproken (of wat overigens uit hun overeenkomst voortvloeit) is
doorslaggevend(15). De wettelijke regeling van de verrijkingsactie
fungeert dan als "aanvullend recht" voor die gevallen waarin de
contractuele rechtsverhouding geen uitsluitsel biedt.
14) Dit komt overeen met wat ook buiten het kader van het huurrecht
voor de verrijkingsactie wordt geleerd: waar tussen de partijen een
overeenkomst bestaat (wat bij de "verrijkingssituaties" die in de
rechtspraak en de literatuur aan de orde zijn (geweest), overigens
meestal niet het geval is), is vooral de strekking van die
overeenkomst beslissend voor het oordeel, of de verrijking als
(on)gerechtvaardigd moet worden aangemerkt, danwel in hoeverre
vergoeding ten laste van de verrijkte partij redelijk is(16). Zoals in
alinea 9 hiervóór al aangegeven, is dat dan ook de basis waarop de
rechtbank in deze zaak haar oordeel heeft gevormd (namelijk: met als
voornaam oriëntatiepunt: de strekking van de huurovereenkomst). Dat
strookt dus volgens mij met het op dit punt geldende recht.
15) In de alinea's 24 - 30 hierna zal ik enige opmerkingen maken over
de omstandigheden die voor de beoordeling of de verhuurder in de
context van de desbetreffende contractuele rechtsverhouding
(on)gerechtvaardigd verrijkt is, van belang (kunnen) zijn. Daaraan
voorafgaand twee opmerkingen over het vóór 1 augustus 2003 geldende
huurrecht, waar ik geloof dat ik met de partijen, en misschien in
bepaalde opzichten ook met de rechtbank, van mening verschil.
16) Ten eerste: de bevoegdheid van de huurder om wijzigingen aan het
gehuurde aan te brengen. Het "nieuwe" huurrecht voorziet hierin in
art. 7:215 BW. Onder het daarvóór geldende recht bevatte art. 7A:1633
BW een expliciete regeling, die echter alleen gold voor de daar
betroffen categorie huurobjecten (namelijk: zgn. 1624-bedrijfsruimte).
Het lijkt mij intussen aannemelijk dat (ook) het "oude" huurrecht de
huurder alleen in zoverre toestond om wijzigingen aan het gehuurde aan
te brengen, als dat te rijmen viel met het gebruik van het gehuurde
als goed huurder (Art. 7A:1596 BW). Daarmee is dan een
"wijzigingsrecht" aangegeven, dat niet zo veel afwijkt van het recht,
zoals dat in de bijzin aan het slot van het inmiddels ingevoerde art.
7:215 lid 1 BW wordt omschreven (namelijk: de huurder mag wijzigingen
aanbrengen als die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen
worden gemaakt).
17) Ik baseer deze gedachte op een tweeledige benadering:
- voor de wetgever van 1838 zal het een vanzelfsprekendheid zijn
geweest dat het de houder van een louter persoonlijk genotsrecht
(zoals een huurder) niet was toegestaan, eigenmachtig wijzigingen aan
te brengen aan de eigendommen van een ander (dus: het huurobjekt). Dat
sprak onder de toenmalige rechtsopvattingen in hoge mate vanzelf.
Maar, goed beschouwd, is dat ook naar de rechtsopvatting van latere
tijden niet wezenlijk anders. Dan is (verreweg) het meest aannemelijk
dat ook de "oude" huurrechtelijke wetgeving op dat uitgangspunt
berustte, en is blijven berusten.
- Een uitzondering geldt dan slechts voor wijzigingen die
redelijkerwijs gepaard (kunnen) gaan met de normale uitoefening van
het genotsrecht, zoals dat door de overeenkomst is beoogd. Welke die
wijzigingen zijn, hangt van de huurovereenkomst en van het huurobjekt
af. Voor wie een woning huurt spreekt het vanzelf dat hij schilderijen
en prenten aan de muur mag ophangen, een kapstok in de hal mag
aanbrengen, lichtarmaturen mag ophangen, "fixtures" in de badkamer en
de keuken mag bevestigen, en de "variabele" beplanting van de tuin aan
zijn smaak mag aanpassen, etc. Voor wie voor een week een auto huurt,
is evenzeer evident dat hij niets aan die auto mag veranderen (maar
wel, zonodig of gewenst, olie mag verversen en soortgelijke
vervangbare delen van het huurobject mag "aanpassen"). En wie de
eerder bedoelde woning huurt als tijdelijk vakantieverblijf, heeft -
even vanzelfsprekend - niet de hiervóór omschreven, wat ruimere
bevoegdheid van de woninghuurder, om wijzigingen aan te brengen.
18) Verdergaande veranderingen dan met het "normaal gebruik" van een
goede huurder te rijmen zijn mogen dus niet - voorzover niet, al dan
niet stilzwijgend, anders is overeengekomen. Dat is een logisch
uitvloeisel van de uitgangspunten van het burgerlijke recht, maar ook
van de "normale" strekking van een huurovereenkomst(17).
Ik verschil in dit opzicht dus van mening met de namens Dupomex
verdedigde leer; en ik ben het eens met het oordeel van de Rechtbank
dat de in deze zaak te beoordelen huurovereenkomst op dit punt een
(aanzienlijke) afwijking inhield ten opzichte van wat de wet tot
uitgangspunt neemt.
19) Ten tweede: het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder. Dupomex
verdedigt dat dat recht slechts de beperkte strekking heeft, de
huurder in staat te stellen om het gehuurde in de oorspronkelijke
staat op te leveren (waar de wet hem ook toe verplicht); en de
rechtbank heeft dat in rov. 3.10 van het eindvonnis van 9 oktober 2002
ook tot uitgangspunt genomen.
Ik denk dat dat een te beperkte opvatting van dit in de wet (voorheen
in art. 7A:1603 BW, thans in art. 7:216 lid 1 BW) neergelegde recht
is. Ik denk dat het hier inderdaad een recht van de huurder betreft,
berustend op de voor de hand liggende gedachte dat in de
rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder, de aanspraak van de
huurder op door hemzelf aangebrachte voorzieningen voorrang verdient
boven de aanspraak van de verhuurder(18). Trouwens: reeds de tekst van
de betreffende wetsartikelen is moeilijk met de hier bekritiseerde
beperkte opvatting te verenigen.
Illustratief lijkt mij, dat de verhuurder (dus ook) niet het recht van
de huurder kan doorkruisen door deze te ontslaan van de verplichting
om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren (wat bij de
namens Dupomex verdedigde opvatting, wel een logische consequentie zou
zijn). De hier verdedigde gedachte vindt ook steun in HR 2 juni 1989,
NJ 1990, 253 m.nt. WMK, rov. 3.4(19).
20) Anders dan Dupomex verdedigt meen ik ook, dat het wegbreek- en
meeneemrecht van de huurder niet beperkt is tot gevallen waarbij
iedere beschadiging van het gehuurde kan worden vermeden (een situatie
die in de praktijk waarschijnlijk even zeldzaam is als het geval
waarop de vordering van Shylock in "The Merchant of Venice" betrekking
had). Het vereiste "zonder beschadiging" moet daarentegen zo worden
begrepen, als het inmiddels in art. 216 lid 1 BW is omschreven - een
omschrijving die ik op mijn beurt omschrijf als: "mits het gehuurde
daarbij in de toestand wordt gebracht die de verhuurder bij het einde
van de huurovereenkomst mocht verlangen"(20). Daardoor krijgt het
wegneemrecht een reële, en een aanzienlijk ruimere omvang dan in de
betogen namens Dupomex tot uitgangspunt is genomen.
21) Van belang lijkt mij daarbij, dat het wegbreek- en meeneemrecht
zijn betekenis in de praktijk niet zozeer ontleent aan de mogelijkheid
die de huurder heeft om werkelijk de aangebrachte wijzigingen ongedaan
te maken - dat is onder de meeste omstandigheden praktisch bezwaarlijk
-, maar aan de mogelijkheid om van de verhuurder, maar vaker nog: van
een opvolgende huurder, een vergoeding ("overnamesom") te bedingen
voor het feit dat van het wegbreek- en meeneemrecht wordt afgezien. In
deze vorm heeft dit recht in de praktijk een wezenlijke betekenis; en
in deze context komt de vraag, in hoeverre wegnemen zonder
beschadiging mogelijk zou zijn geweest, om voor de hand liggende
redenen - er wordt dan immers niets weggebroken en meegenomen - op de
achtergrond te staan. Deze in de praktijk regelmatig aan het wegbreek-
en meeneemrecht gegeven toepassing, en de dienovereenkomstige behoefte
van de praktijk daaraan, vormt een nader argument - naast de tekst van
de betreffende wetsartikelen en de klaarblijkelijk daaraan ten
grondslag liggende ratio - om de beperkte strekking van het wegbreek-
en meeneemrecht die namens Dupomex wordt verdedigd, niet te
aanvaarden.
22) De eerder verdedigde opvatting over het wegbreek- en meeneemrecht
ontneemt ook (voor een belangrijk deel) de grondslag aan het namens
Dupomex verdedigde standpunt, dat de verplichting van de huurder om
het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst in de
oorspronkelijke toestand terug te geven, zou moeten worden beperkt tot
die gevallen waarin het wegbreek- en meeneemrecht reële inhoud heeft -
het aan dit betoog ten grondslag gelegde nauwe verband tussen de
opleveringsplicht en het wegbreek- en meeneemrecht is niet zo nauw als
hier wordt verondersteld.
Maar ook overigens - en qua gewicht ook op een hogere plaats - zijn er
argumenten die dit betoog van Dupomex onaannemelijk doen zijn:
23) Ik gaf in de alinea's 16 - 18 hiervóór al als mijn mening te
kennen dat het huurrecht in het algemeen de huurder niet een ruim
bemeten recht verleent om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen.
"Spiegelbeeld" van die regel is, dat de huurder inderdaad verplicht is
om het gehuurde ongewijzigd - en dus in de oorspronkelijke toestand -
aan het einde van de huur op te leveren. Dat is dan ook het
uitgangspunt van het vóór 1 augustus 2003 geldende recht(21),(22). Van
dit uitgangspunt mag bij overeenkomst worden afgeweken: huurder en
verhuurder kunnen overeenkomen dat de huurder wèl wijzigingen mag
aanbrengen en dat dan niet in de oorspronkelijke staat (maar in de
door de wijzigingen bepaalde staat) behoeft te worden opgeleverd -
zoals dat in het onderhavige geval ook is gebeurd. Dat is dan echter,
anders dan namens Dupomex is aangevoerd, wèl een relevante afwijking
van de regeling uit de wet. Ook in zoverre beoordeel ik dus het
uitgangspunt dat de rechtbank hier heeft betrokken, als juist.
24) Na, en tot op zekere hoogte: los van deze beschouwingen, enige
gedachten over de mate waarin verbeteringen van het gehuurde ook als
"verrijking" van de verhuurder mogen worden beoordeeld. Het
cassatiemiddel heeft immers tot "Leitmotif" dat de huurder - in
beginsel - aanspraak heeft op (schade)vergoeding voor de door hem aan
een huurobject aangebrachte verbeteringen; en de hierna te onderzoeken
omstandigheden bieden aanknopingspunten om de "in
beginsel"-houdbaarheid van dat "Leitmotif" te onderzoeken.
25) Zoals in voetnoot 22 hiervóór al aangestipt, kan een verbetering
méér of minder specifiek op de behoeften van de betreffende huurder
zijn toegesneden en daardoor, ofschoon misschien in beide gevallen nog
als "verbetering" te kwalificeren, méér of minder geëigend zijn om het
huurobject voor volgende gebruikers aantrekkelijk te maken. In
aansluiting hierop geldt dat er verbeteringen zijn die - ook als zij
voor een bredere kring van gegadigden de gebruiks- of genotswaarde van
het gehuurde verhogen - minder tot de "exploitabiliteit" van het
huurobject bijdragen, omdat tegenover de genotsverbetering verhoogde
verhuurderslasten - onderhoud, verzekeringen, heffingen van de kant
van de overheid etc. - staan. Bovendien kunnen aan een huurobject
aangebrachte voorzieningen de toekomstige gebruiksmogelijkheden
beperken, reeds doordat het ongedaan maken daarvan (en daarmee: het
kiezen voor een andere weg) als een bezwaar wordt ervaren. Voorbeeld:
in de onderhavige zaak zou Dupomex de tot het gehuurde behorende
kantoorruimte van een extra verdieping hebben voorzien (en dus niet
onaanzienlijk hebben uitgebreid). Nu is denkbaar (let wel, dit is een
verzonnen voorbeeld - dat ik overigens wel heb ontleend aan wat namens
was aangevoerd) dat er maar een beperkt aantal
gegadigden is voor een huurobject dat bestaat uit een fabrieksruimte
(montagehal) met een naar verhouding zeer ruime kantoorruimte. Degene
die met dit object geconfronteerd wordt staat dan voor het dilemma:
afbreken van de kantoorruimte (en aanpassen aan de "gangbare" wensen
te dien aanzien), óf: zich beperken tot gegadigden voor dit enigszins
uitzonderlijke object. In een dergelijk geval kunnen de toekomstige
exploitatiemogelijkheden worden beperkt of belemmerd, enkel doordat
men zich geplaatst ziet voor de problemen, die het al-dan-niet
ongedaan maken van wijzigingen oproept.
26) Door factoren als deze komt het, dat het in hoge mate van de
omstandigheden afhankelijk is, in hoeverre een in een huurobject
gedane investering ook vanuit het oogpunt van de verhuurder als een
verbetering, of als een te zijnen gunste strekkende verrijking mag
worden aangemerkt.
Het maakt in dit verband - aanzienlijk - verschil of de huurder
wijzigingen aanbrengt waarmee de verhuurder in die zin heeft
ingestemd, dat hij die als verbeteringen (ook vanuit het oogpunt van
de verhuurder) heeft aanvaard. Wanneer een verhuurder dat doet ligt
het allicht niet op zijn weg om in een later stadium het standpunt in
te nemen, dat de betreffende wijzigingen geen verbeteringen zijn of
dat die voor hem geen verrijking opleveren.
27) Omgekeerd, wanneer de verhuurder - zoals in de onderhavige zaak is
gebeurd - de huurder de vrije hand geeft om het huurobject aan zijn
('s huurders) behoeften aan te passen, ligt daarin, naar gewoonlijk
mag worden aangenomen, géén erkentenis of aanvaarding besloten, dat de
nog aan te brengen wijzigingen - die in dat stadium immers nog niet
vaststaan - als verbeteringen, of als verrijking van de verhuurder,
mogen worden aangemerkt.
In het eerste geval - de verhuurder heeft voorgestelde wijzigingen als
verbeteringen aanvaard - is dat een factor die tot een
verrijkingsaanspraak van de huurder kan bijdragen. In het tweede geval
ligt, zou ik denken, in de toestemming van de verhuurder geen
implicatie besloten dat deze de aan te brengen wijzigingen te eniger
tijd voor zijn rekening wil nemen; maar geldt veeleer de
onuitgesproken gedachte, dat de wijzigingen waarvoor de huurder
vervolgens zal kiezen, voor rekening en risico van de huurder zullen
blijven.
28) De verhouding kan nog verder worden gecompliceerd wanneer - zoals
in de onderhavige zaak eveneens is gebeurd - de huurder na verloop van
tijd, naar in de rede ligt: met stilzwijgende toestemming van de
verhuurder, overgaat tot het onderverhuren van het inmiddels door die
huurder in belangrijke mate gewijzigde huurobject. In de
onderhuurrelatie is de (hoofd)huurder de exploitant geworden die het
huurobject, met inbegrip van de door hem aangebrachte wijzigingen,
lonend maakt door het geheel aan een derde te verhuren. Het laat zich
denken dat daarmee in de rechtsverhouding tussen de hoofdverhuurder en
de hoofdhuurder, het risico van de verhuurbaarheid van het object,
inclusief de daaraan aangebrachte wijzigingen, méér dan voorheen het
geval was, een zaak wordt die de hoofdhuurder aangaat, en waarvoor hij
niet in de mate die anders misschien zou gelden, de
verantwoordelijkheid bij de hoofdverhuurder kan plaatsen.
29)Ter illustratie van het zo-even besprokene, maak ik opnieuw gebruik
van de gegevens uit de onderhavige zaak:
- de huurovereenkomst voorzag erin dat de huurder het gehuurde naar
eigen wens mocht inrichten en wijzigen, zonder een verplichting (maar
mèt het recht) om de aangebrachte wijzigingen aan het einde van de
huur ongedaan te maken. Acceptatie van de (bij het begin van de huur
nog niet vastliggende) wijzigingen, in die zin dat de verhuurder
daarmee aangeeft dat hij daarvoor enige financiële
verantwoordelijkheid wil aanvaarden, ligt, zoals ik al aangaf, in een
dergelijke regeling niet besloten - eerder het tegendeel.
- De vordering van de huurster beloopt in deze zaak in hoofdsom ruim
fl. 470.000,-: dat zou de méérwaarde zijn van de aangebrachte
wijzigingen. De laatstelijk geldende huurprijs bedroeg fl. 11.750,-
per maand; zodat de gevorderde waarde (in hoofdsom) overeenkomt met
een huuropbrengst van ca. 3,3 jaar. Zelfs als het huurobject
inmiddels, de aangebrachte wijzigingen in aanmerking genomen, voor een
vijftig procent hogere huurprijs verhuurd zou kunnen worden(23) is er,
zou men kunnen schatten, onder de gunstigste omstandigheden (te weten:
ononderbroken verhuring), bijna zeven jaar nodig om de extra
investering die via de verrijkingsactie zou worden "overgeheveld",
terug te verdienen (laat staan: lonend te maken)(24).
- Dupomex had het huurobject na het aanbrengen van nadere wijzigingen
in 1991, onderverhuurd. Nadat de onderhuur wegens faillissement van de
onderhuurder was beëindigd, heeft Dupomex (na ca. zes maanden) de huur
opgezegd, en vervolgens de onderhavige verrijkingsactie begonnen. In
materiële termen kan men dat zo omschrijven, dat de investering die
Dupomex aanvankelijk langs de weg van onderhuur exploiteerde, op het
moment dat die mogelijkheid wegviel voor risico van de verhuurders zou
worden gebracht: die zouden Dupomex dan voor haar investering
schadeloos moeten stellen, en verder zelf het risico van het lonend
maken van de aldus voor hun rekening gekomen investeringen moeten
"overnemen".
30) Ik denk dat (ook) de twee laatstgenoemde omstandigheden
contra-indicaties opleveren, die pleiten tegen een uitleg van de
rechtsverhouding in die zin dat de verhuurders zouden moeten opkomen
voor de door Dupomex gedane investeringen: het is niet erg aannemelijk
dat een verhuurder in de geschetste omstandigheden tot het lopen van
de daar beschreven risico's bereid zou zijn; en "by the same token" is
het dan niet aanstonds aannemelijk dat de verhuurder daartoe naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid verplicht zou zijn.
31)De hiervóór neergeschreven beschouwingen brengen mij tot deze twee
gevolgtrekkingen:
a) Het is niet zo dat de wet zoals die van 1992 tot 2003 heeft
gegolden, de verhuurder in de ruime mate die het middel bepleit,
verplichtte om de met zijn goedvinden door de huurder in het gehuurde
gedane investeringen, bij het einde van de huur te vergoeden. Het
hangt daarentegen in sterke mate van de omstandigheden van het geval
af of een dergelijke vergoedingsplicht bestaat (waarbij de vuistregels
die in de in alinea 12 hiervóór genoemde wetsgeschiedenis worden
omschreven, al zijn die niet alleenzaligmakend, wel richtinggevend
kunnen zijn. (Luidens die vuistregels was van belang, in hoeverre de
huurder zijn investeringen redelijkerwijs zelf lonend heeft kunnen
maken èn in hoeverre die investeringen de verhuurder daadwerkelijk en
effectief voordeel zouden brengen. Zowel in het ene als in het andere
opzicht is daarover in deze zaak een brede marge voor twijfel
aanwezig.))
b) In de omstandigheden van dit geval - die een bruikbare illustratie
opleveren voor de verkieslijkheid van de zojuist sub a) als juist
aanbevolen regel - kon de appèlrechter geredelijk komen tot een
zodanige weging van die omstandigheden, en tot een zodanige uitleg van
de contractuele rechtsverhouding, dat een vergoedingsplicht aan de
kant van de verhuurders hier niet aannemelijk was.
Bespreking van het cassatiemiddel
32) Na de voorafgaande beschouwingen zal duidelijk zijn dat ik het
cassatiemiddel niet aannemelijk vind; en kan ik met een
verhoudingsgewijs korte bespreking van de middelonderdelen volstaan:
- voorzover onderdeel 1.1 verdedigt dat de in de periode 1992 - 2003
door de wet aan de huurder toegekende verrijkingsactie een ruimere
strekking had dan ik hiervóór heb besproken, wijs ik die opvatting af.
Ik meen dat de beslissing van de rechtbank geen blijk geeft van een
onjuiste opvatting betreffende de destijds geldende regel. Hetzelfde
geldt, mutatis mutandis, voor de aan het slot van onderdeel 1.2.2 meer
specifiek geformuleerde (en dus volgens mij niet houdbare) regel.
- Anders dan onderdeel 1.2 aanvoert, heeft de rechtbank met juistheid
geoordeeld dat de huurovereenkomst van partijen afweek van de
wettelijke regeling met betrekking tot wijziging van het gehuurde en
oplevering.
- Onderdeel 1.2.1 miskent dat toestemming van de verhuurder bij
voorbaat voor niet nader gespecificeerde door de huurder aan te
brengen veranderingen van het gehuurde, niet noodzakelijkerwijs
meebrengt dat de verhuurder enig risico of enige vergoedingsplicht
terzake van de betreffende investeringen aanvaardt. Dat is reeds naar
het huidige recht het geval; het geldt voor het recht ten tijde van
het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst eerder in versterkte,
dan in verminderde mate.
- Ook onderdeel 1.2.2 berust op een te beperkte opvatting van (in het
bijzonder) de opleveringsverplichting van de huurder; het over
onderdeel 1.2 opgemerkte is ook hier van toepassing.
- Onderdeel 1.3 lijkt mij ongegrond voorzover het betoogt dat de
rechtbank de beperkingen van het wegbreek- en meeneemrecht van de
huurder over het hoofd zou hebben gezien: de rechtbank heeft met dat
gegeven expliciet rekening gehouden. Ik ben het daarentegen met de
steller van het middel eens dat de beslissing van de rechtbank lijkt
te berusten op een te beperkte uitleg van de rechten die de wet de
huurder hier verleent (waarbij ik ervan uitga dat de rechtbank heeft
aangenomen dat art. 4 van de huurovereenkomst in dit opzicht geen
ruimere rechten beoogde te verlenen, dan de uit de wet voortvloeiende
rechten). Het middel kan echter niet tot cassatie leiden, omdat de
ruimere uitleg van het wegbreek- en meeneemrecht van de huurder die ik
voor juist houd, in dit verband in het nadeel van de namens Dupomex
verdedigde opvatting pleit: hoe ruimer dit recht, des te minder
aanleiding er is om aan de huurder een ("alternatieve")
vergoedingsaanspraak toe te kennen(25).
33) Onderdeel 1.4 miskent dat wat partijen in een contractuele
rechtsverhouding redelijkerwijs mogen verwachten niet (alleen) wordt
bepaald door hun daadwerkelijke bedoelingen, en in dat verband: door
wat zij werkelijk hebben begrepen, onder ogen gezien en in hun
beoordelingen betrokken, maar ook door de omstandigheden van het geval
die de geobjectiveerde (redelijke) verwachtingen van de betrokkenen
(kunnen) beïnvloeden. De rechtbank heeft haar oordeel niet gebaseerd
op indrukken omtrent de werkelijke verwachtingen van partijen bij het
aangaan van de huurovereenkomst, maar op een geobjectiveerde
beoordeling van wat partijen in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs hadden te verwachten. Daarmee heeft de rechtbank de
juiste maatstaf aangelegd.
Anders dan dit onderdeel nog aanvoert, is de aan de contractuele
rechtsverhouding van partijen te geven uitleg wèl van (groot) belang
voor de beoordeling van de in deze zaak ingeroepen vergoedingsplicht;
en gaat het daarbij vooral om de verwachtingen die bij het aangaan van
die rechtsverhouding gerechtvaardigd waren(26).
34) Zoals in alinea 11 (slot) hiervóór besproken, is de rechtbank
volgens mij van een juiste opvatting met betrekking tot het vóór 1992
geldende recht uitgegaan; wat meebrengt dat ook de hierop gerichte
klacht uit onderdeel 1.4 niet doeltreffend is.
Met de ruimte waarbinnen Dupomex haar investeringen had kunnen (en
volgens de rechtbank: had behoren) af (te) schrijven, mocht de
rechtbank rekening houden (als zij daar al niet toe gehouden was), zie
de in alinea 12 hiervóór aangehaalde passages uit de daar genoemde
wetsgeschiedenis, en de in alinea's 27 en 28 hiervóór besproken
aspecten.
Tenslotte acht ik onaannemelijk dat de rechtbank het bij het begin van
de huurovereenkomst geldende recht betreffende de verrijkingsvordering
van de huurder voor zijn investeringen in het gehuurde, ter niet in
haar oordeel mocht betrekken (omdat zij daarmee buiten het kader van
de rechtsstrijd zou zijn getreden). Bij de uitleg van een
(contractuele) rechtsverhouding mag de rechter rekening houden met het
positieve recht zoals dat voor die rechtsverhouding geldt, ook als
partijen zich daar niet op hebben beroepen. De regel van art. 25 Rv.
(voorheen art. 48 Rv.) brengt dat mee, evenals de regel dat de rechter
bij zijn uitleg van (contractuele) rechtsverhoudingen niet gebonden is
aan de door partijen verdedigde uitleg, en vrij is aan de hand van hem
ter beschikking staande gegevens zelfstandig te kiezen voor de uitleg
die hem het meest aannemelijk voorkomt(27).
35) Onderdeel 1.5 doet een beroep op gedurende de huurperiode door de
toenmalige verhuurster (wijlen ) gegeven toestemming
voor tussentijdse investeringen van Dupomex. Gegeven het feit dat de
huurovereenkomst Dupomex zonder meer het recht gaf, wijzigingen aan
het gehuurde uit te voeren kon de rechtbank geredelijk oordelen dat
aan dit gegeven maar in beperkte mate betekenis toekomt; het is dan
ook niet van zodanig belang dat de rechtbank verplicht was dit
uitdrukkelijk in de motivering te verantwoorden.
Ik ben het met de steller van het middel eens dat dit gegeven (in
beperkte mate) afbreuk kan doen aan het argument dat de
(desbetreffende) investeringen van Dupomex aan de verhuurders werden
"opgedrongen"; maar ook dit gegeven is niet van een zodanig gewicht
dat de motivering van het bestreden vonnis - door daaraan voorbij te
gaan - als onvoldoende moet gelden. Ik beschouw het als een
détailargument in het kader van een (ander) détailargument.
36) Onderdeel 1.6 doet een beroep op een groot aantal argumenten die
door Dupomex als "bijzondere omstandigheden" (zouden) zijn aangevoerd,
ten betoge dat in dit geval van de in HR 17 september 1993, NJ 1993,
740 (in rov. 3.3) herhaalde hoofdregel zou moeten worden afgeweken.
De beslissing van de rechtbank maakt duidelijk dat zij aan andere
omstandigheden méér gewicht heeft toegekend; en die beslissing geeft
ook aan welke omstandigheden de rechtbank daarbij in aanmerking heeft
genomen. In zo'n geval is niet vereist dat de rechter nog nader
motiveert waarom andere te berde gebrachte omstandigheden naar zijn
oordeel van minder gewicht zijn.
Voor een deel van de hier namens Dupomex genoemde omstandigheden geldt
overigens dat die het van haar kant verdedigde standpunt niet
eenduidig ondersteunden, en dat die geredelijk als "tegenargumenten"
konden worden opgevat. Dat geldt bijvoorbeeld voor het argument dat de
oorspronkelijke verhuurster weigerde om in het gehuurde te investeren
(volgens mij is dat geen aanwijzing die er zelfs maar toe kán
bijdragen, dat de rechtsverhouding er niettemin toe zou verplichten om
bij het einde van de huur de investeringen die men aanvankelijk
geweigerd heeft, alsnog (gedeeltelijk) voor zijn rekening te nemen).
Iets dergelijks geldt voor het argument dat de overeengekomen
huurprijs hoger was dan de commerciële huur: de huurder die dat heeft
aanvaard kan bezwaarlijk verwachten dat hij in een later stadium zijn
schade kan "inhalen" door de verhuurder te verplichten (aanvankelijk
geweigerde) investeringen voor zijn rekening te nemen (die die
verhuurder, aangenomen dat de voorheen geldende huurprijs inderdaad
"te hoog" was, dus zeer waarschijnlijk niet lonend zal kunnen maken).
37) Voor andere van de hier aangevoerde argumenten, zoals het argument
dat Dupomex het huurobjekt "casco" huurde, geldt tenslotte dat ik niet
inzie hoe dat argument aan het namens Dupomex verdedigde standpunt
kracht bij zou (kunnen) zetten. Met hetzelfde of met méér recht kan
men staande houden dat de huurder die een "casco" huurt (en die dus
weet dat hij zal moeten investeren om het "casco" voor gebruik
geschikt te maken), daar bij zijn bedrijfsvoering en afschrijving mee
rekening moet houden, en dat die er niet op mag speculeren dat hij
zijn investeringen op het moment dat hij aanleiding ziet de huur te
beëindigen, wel op een ander zal kunnen (en mogen) afwentelen. Het
verbaast mij dan ook bepaald niet dat de rechtbank zich in de
laatstbedoelde zin heeft uitgesproken; en ook hier geldt dat ik niet
inzie dat de rechtbank gehouden was, het onderhavige argument van
Dupomex nog expliciet in de motivering te betrekken.
38) De onderdelen 2.1 en 2.2 verwijzen naar de in eerdere
middelonderdelen aangevoerde argumenten; zij zijn om dezelfde redenen
niet aannemelijk.
Conclusie
Ik concludeer dat het cassatieberoep behoort te worden verworpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De feitenvaststelling is in het in cassatie bestreden (eind)vonnis
van 9 oktober 2002 opgenomen in rov. 3.3, en in het in de eerste
aanleg gewezen (tussen)vonnis van 15 mei 2001 in rov. 2.
2 De moeder van de huidige directeur - grootaandeelhouder van Dupomex.
3 Productie 1 bij de conclusie van repliek.
4 Met het oog op het feit dat deze voorziening gesloopt zou zijn, kan
dit element uit de feiten allicht vragen oproepen (uit de stukken valt
echter op te maken dat in feite niet de gesloopte opstal, maar de
achtergebleven betonnen vloer wordt bedoeld). Voor de beoordeling in
cassatie doet dit gegeven intussen niet ter zake.
5 Zie voor gegevens de producties 2 t/m 4 bij de conclusie van
repliek. Het bedrag waar de vordering op berust wordt in productie 4
bij de conclusie van repliek berekend.
6 Zie art. 402 lid 1 Rv.
7 Dat de uitleg van overeenkomsten (in overwegende mate) feitelijke
waardering vereist, kan worden gekwalificeerd als "vaste rechtspraak";
zie voor (betrekkelijk) recente voorbeelden HR 20 september 2002,
rechtspraak.nl LJN nr. AE3385, rov. 3.4; HR 13 september 2002, JOR
2002, 186, rov. 3.3.2; HR 14 juni 2002, NJ 2002, 481, rov. 3.4. De
rechtsverhouding van partijen in deze zaak vloeit geheel of nagenoeg
geheel voort uit de huurovereenkomst die tussen hen heeft bestaan.
8 Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Korthals Altes, art. 79 RO,
aant. 6 sub b; Asser, Civiele Cassatie, 2003, p. 46 - 48.
9 HR 30 januari 1959, NJ 1959, 548 m.nt. DJV (Quint/Te Poel)
10 Zie ook De Jonge, Nieuw huurrecht, 2003, p. 92; Asser - Hartkamp
III, 2002, nr. 359; Verbintenissenrecht (losbl.), Scheltema, art. 212,
aant. 6.2; Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 54a; Dozy - Jacobs,
Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 133 - 134; (Het hier ingenomen
standpunt vindt verder enige - zwakke - steun in de Parlementaire
Geschiedenis van de per 1 augustus 2003 in werking getreden nieuwe
wettelijke regeling van het huurrecht (waarin, zoals al aangestipt, in
art. 7:216 lid 3 BW met zovele woorden een actie wegens
ongerechtvaardigde verrijking ten gunste van de huurder die
verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht, wordt erkend). De
Memorie van Toelichting (Kamerstukken II, 26 089, nr. 3, p. 27 (in
alinea 5)) stelt immers dat de nieuwe wetsbepaling buiten twijfel
stelt dat art. 6:212 BW hier van toepassing is. Die formulering
suggereert eerder bestendiging van een al bestaande regel dan een
breuk met het bestaande recht. Zo ook - zij het nog iets elliptischer
- Minister Korthals bij gelegenheid van overleg over het wetsvoorstel,
Kamerstukken II 2000 - 2001, 26 089, nr. 19, p. 25.)
11 Daarmee wil ik niet suggereren dat bestrijding op goede gronden
mogelijk zou zijn, maar alleen aangeven waarom ik het punt verder
onbesproken laat.
12 HR 17 september 1993, NJ 1993, 740, rov. 3.3.
13 Alinea's 21 en 22 van de conclusie vóór HR 20 september 2002,
rechtspraak.nl LJN nr. AE3363; in dezelfde zin rov. 3.4.3. van dat
arrest.
14 In die zin ook Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, Het Nieuwe
Huurrecht, 2003, p. 34; De Jonge, Nieuw Huurrecht, 2003, p. 91;
Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 45 - 46.
15 Opnieuw: Kamerstukken II 1997 - 1998, 26 089, nr. 3, p. 27, slot
van alinea 5.
16 Zie daarvoor bijvoorbeeld Spier c.s., Verbintenissen uit de wet en
schadevergoeding, 2003, nr. 315; Asser - Hartkamp III, 2002, nrs. 356
en 362; Van Maanen, Ongerechtvaardigde verrijking, 2001, p. 18 en p.
34 (en eerder Van Maanen - Engelhard in NTBR 1998, p. 315);
Schoordijk, WPNR 6247, p. 866; Schrage, Mon. Nieuw BW B53, 1998, nr.
116; Toelichting Nieuw BW ("toelichting - Meijers") vierde gedeelte,
Boek 7, p. 928 - 929; Parl. Gesch. Boek 6, 1981, p. 829. Zie ook
Vranken, NJB 1998, p. 1503 (alinea 35). Kritisch: Van Boom, Preadvies
Ver. Burg. Recht 2002, p. 114 - 115.
17 Handboek Huurrecht (losbl., (oud)), De Waal, art. 1596, aant. 23;
Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 40 - 42; Dozy - Jacobs,
Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 105; Zie ook de (mogelijk
t.o.v. de huurder enigszins ruimere) opvattingen van De
Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en huurbescherming, 1987, p. 78 - 80 en
van De Mol, Huurrecht, 1980, p. 62 - 63.
18 De aanspraak van de verhuurder wordt veelal gezien als uitvloeisel
van het goederenrechtelijke natrekkingsrecht. Het is het vermelden
waard dat dat recht alleen kan worden ingeroepen door de verhuurder
die ook eigenaar van het huurobject is. Verhuurders zijn in de meeste
gevallen inderdaad eigenaar van het huurobject, maar de uitzonderingen
op dit "meestal" zijn dusdanig talrijk, dat niet mag worden aangenomen
dat de wettelijke regeling daaraan geheel voorbij heeft gezien.
19 Zie ook HR 19 juni 1992, NJ 1992, 691, rov. 3.4; mogelijk anders
Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 131.
20 Zie ook Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 54 (zie echter
reeds Asser - Kamphuisen - Van Andel, 1960, p. 232).
21 Hier hebben de regels van art. 7:215 en 7:216 BW nieuw, en in
sommige opzichten inhoudelijk belangrijk gewijzigd recht gebracht.
22 Zie ook Asser - Abas 5 II, supplement 2001, nr. 53.
Ik vermeld terzijde dat het mij ook onaannemelijk lijkt dat wanneer de
verhuurder de huurder (wel) heeft toegestaan, wijzigingen aan het
gehuurde aan te brengen, het vervolgens niet geoorloofd (want met
redelijkheid en billijkheid onverenigbaar) zou zijn om bij het einde
van de overeenkomst oplevering in de oorspronkelijke staat te
verlangen. Of dat wel of niet geoorloofd is, is helemaal afhankelijk
van de partijafspraken, van de aard van de betreffende wijzigingen, en
van de verdere omstandigheden. Als een wijziging specifiek op de
behoeften van deze huurder zag en het onaannemelijk is dat latere
gebruikers aan die wijziging behoefte zullen hebben (zie ook de aan
het slot van alinea 12 hiervóór aan de Parlementaire Geschiedenis
ontleende gedachten), mag als regel worden verondersteld dat partijen
voor ogen heeft gestaan dat die wijziging ongedaan zou (moeten) worden
gemaakt. Ging het daarentegen om een evidente verbetering die
toekomstige gebruikers in het algemeen ook tot nut of tot gerief zal
zijn, dan ligt het omgekeerde (meer) voor de hand. Zie ook De Jonge,
Nieuw Huurrecht, 2003, p. 90; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p.
41; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 63 - 64.
23 Let wel, gegevens hierover ontbreken in het dossier - ik gebruik
deze getallen louter als illustratie.
24 Een 50% hogere huur zou een extra opbrengst van ongeveer fl.
70.000,- per jaar opleveren. 470.000/70.000 = 6,83.
25 HR 17 september 1993, NJ 1994, 740, rov. 3.3, berust volgens mij op
deze gedachte.
26 Dit mede gegeven het feit dat er geen beroep was gedaan op
omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat de rechtsverhouding in
de loop van de relatie van partijen wezenlijk ten gunste van Dupomex
was veranderd. Het is uiteraard denkbaar dat de inhoud van een
rechtsverhouding van lange duur zich in de loop van de tijd wijzigt;
maar als daarop geen beroep is gedaan, behoeft de rechter die
mogelijkheid niet te onderzoeken. (Volledigheidshalve wijs ik er nog
op, dat de na 1991 ontstane onderhuursituatie aangemerkt zou kunnen
worden als een verandering van de omstandigheden en van de
contractuele rechtsverhouding in het nadeel van Dupomex.)
27 Zie o.a. Asser - Hartkamp II, 2001, nr. 288, verwijzend naar HR 23
juni 1995, NJ 1996, 566 m.nt. HJS (rov. 3.4.3).