Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AP2834 Zaaknr: C03/084HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 9-07-2004
Datum publicatie: 12-07-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
9 juli 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/084HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
,
wonende te ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
1. ,
2. ,
beiden wonende te ,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. R.F. Thunnissen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: c.s. - hebben
bij exploot van 19 juni 1998 eiser tot cassatie - verder te noemen:
- gedagvaard voor de rechtbank te Leeuwarden en gevorderd bij
vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair: c.s. te machtigen op kosten van de door
hem in hun weiland gestorte verontreiniging ter plaatse van twee
voormalige greppels te (doen) verwijderen en het weiland en het bij de
woning behorend erf vervolgens weer in goede staat te brengen, met
veroordeling van om op vertoon van de desbetreffende factuur,
het factuurbedrag aan c.s. te voldoen;
subsidiair: te veroordelen om aan c.s. te
vergoeden de kosten, gemoeid met het (doen) verwijderen van de
verontreiniging en het weer in goede staat brengen van weiland en erf,
nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en
te veroordelen aan c.s. te vergoeden de kosten
van het deskundigenonderzoek ten bedrage van f 3.583,75 en die van
graafwerkzaamheden ten bedrage van f 572,40.
heeft de vorderingen bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 16 augustus 2000 de zaak naar
de rol verwezen opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de
persoon en het aantal te benoemen deskundigen en de voor te leggen
vragen en voor het overige iedere beslissing aangehouden.
Tegen dit tussenvonnis hebben c.s. hoger beroep ingesteld
bij het gerechtshof te Leeuwarden.
Bij arrest van 2 oktober 2002 heeft het hof het vonnis van de
rechtbank vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de primaire vordering
van c.s. toegewezen, veroordeeld tot betaling aan
c.s. van een bedrag van EUR 1.885,98 ( f 4.156,15), en
het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie
leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de
klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang
van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 316,34 aan
verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren J.B. Fleers, als voorzitter,
P.C. Kop en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de
raadsheer A. Hammerstein op 9 juli 2004.
*** Conclusie ***
Rolnr. C03/084HR
mr. L. Timmerman
Zitting 16 april 2004
Conclusie inzake
tegen
1.
2.
1. Feiten(1) en procesverloop
1.1 Verweerders in cassatie (hierna in navolging van het hof tezamen:
c.s) hebben krachtens schriftelijke koopovereenkomst van
9 april 1992 gekocht van eiser tot cassatie (hierna: ) de aan
in eigendom toebehorende woning met bijbehorend land en
weiland, gelegen te aan de . De koopprijs
bedroeg f 255.000. De transportakte is gepasseerd op 2 november 1992.
1.2 De inhoud van de koopovereenkomst luidt - voorzover hier van
belang - als volgt:
aanhef: verkoper en koper hebben op 9 april 1992 een koopovereenkomst
gesloten inzake het volgende onroerend goed: de vrijstaande woning met
garage, veestalling, schuren ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en
toebehoren.
artikel 5 lid 1: het onroerend goed zal aan koper in eigendom worden
overgedragen in de staat waarin het zich bij het totstandkomen van
deze overeenkomst bevindt (...).
artikel 5 lid 3: Het onroerend goed zal bij de eigendomsoverdracht de
feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig
zijn. Koper is voornemens het onroerend goed te gebruiken als:
woonhuis (...). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan
die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat
normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment
van het tekenen van deze koopovereenkomst.
artikel 5 lid 4: Aan verkoper is niet bekend dat het onroerend goed
enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3
omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden
tot een verplichting tot schoning van het onroerend goed, dan wel tot
het nemen van andere maatregelen.
1.3 De transportakte luidt - voorzover van belang - als volgt:
A. De vrijstaande woning met garage, veestalling schuren ondergrond,
erf en verdere aan- en toebehoren en percelen achtergelegen weiland,
staande en gelegen aan de te .
artikel 2 lid 3: het verkochte wordt aanvaard in de staat waarin het
zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (...).
1.4 Naast de in de hiervoor onder 1.1 bedoelde koopovereenkomst
genoemde woning met aan- en toebehoren hebben c.s. voorts
op 22 september 1992 krachtens mondelinge koopovereenkomst van
gekocht de nabij de woning gelegen percelen weiland ter grootte van
1.48 hectare. Overeengekomen werd dat het transport van deze percelen
weiland uiterlijk zou plaatsvinden op 22 september 1997. In de
tussenliggende periode hebben c.s. deze percelen weiland
in gebruik genomen tegen een jaarlijks door hem aan te betalen
vergoeding.
1.5 Over de percelen weiland als bedoeld in de beide hiervoor genoemde
koopovereenkomsten liepen twee greppels die in 1976 door of in
opdracht van zijn gedempt.
1.6 Medio 1997 ontdekten c.s. dat zowel de hiervoor onder
1.4 bedoelde percelen weiland als de bij de woning behorende percelen
weiland verontreiniging op de plaats van twee gedempte greppels
bevatten. Uit door uitgevoerde peilingen bleek dat zich
in de voormalige greppels stenen, puin, asfalt en/of beton bevonden.
Gelet hierop hebben c.s. de hiervoor onder 1.4 bedoelde
koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In een procedure bij de
kantonrechter te Leeuwarden heeft vervolgens betaling
gevorderd van de in de koopovereenkomst bedoelde boete. Deze procedure
bij de kantonrechter is geëindigd doordat partijen een minnelijke
regeling hebben bereikt.
1.7 In opdracht van c.s. heeft Ingenieursbureau
Oranjewoud B.V. verkennend bodemonderzoek uitgevoerd betreffende de
gedempte greppels en naar aanleiding daarvan rapport uitgebracht op 24
februari 1998.
Blijkens dat rapport is in de greppels wegenbouwafval aangetroffen,
bestaande uit asfalt en klinkers. In het asfalt is een hoge
concentratie polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) gemeten.
Bouwstoffen met een hoog PAK gehalte mogen niet op of in de bodem
verwerkt worden. Daarom is vanuit milieuhygiënisch oogpunt sprake van
een ongewenste situatie. Het stortmateriaal is bodemvreemd en is
aangetroffen direct onder het maaiveld waardoor de normale mechanische
agrarische bewerking (ploegen) ernstig wordt belemmerd. Om de
functionaliteit van de bodem te herstellen en de verdere
milieuhygiënische belasting op het milieu in algemene zin op te heffen
dient het stortmateriaal te worden ontgraven en afgevoerd, aldus het
rapport.
1.8 c.s. hebben bij exploit van 19 juni 1998 doen
dagvaarden en gevorderd primair dat de rechtbank c.s.
machtigt op kosten van de door hem in het weiland van
c.s. gestorte verontreiniging ter plaatse van de twee
voormalige greppels te (doen) verwijderen en het weiland en het bij de
woning behorende erf vervolgens weer in goede staat te brengen, met
veroordeling van om op vertoon van de desbetreffende factuur,
het factuurbedrag aan eisers te voldoen. Subsidiair vorderden
vergoeding van de kosten, gemoeid met het (doen)
verwijderen van de verontreiniging en het weer in goede staat brengen
van weiland en erf, nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet.
1.9 c.s. hebben - voorzover in cassatie van belang - aan
de vordering ten grondslag gelegd dat niet conform de
koopovereenkomst heeft geleverd zodat sprake is van schending van art.
7:17 BW. Ofschoon in art. 5 van de koopovereenkomst heeft
bepaald dat hij niet bekend is met enige verontreiniging van de
onroerende zaak, welke ten nadele zou kunnen strekken van het beoogde
gebruik of welke zou kunnen leiden tot sanering, heeft hij nagelaten
c.s. te informeren omtrent het dempen van de greppels en
de wijze waarop dit is geschied. Zij behoefden de verontreiniging niet
te verwachten. Deze belemmert c.s. in zoverre in het
gebruik van de onroerende zaak dat zij bij het bewerken (ploegen,
frezen) en omspitten van het land worden gehinderd.
1.10 heeft de vorderingen weersproken. Hij heeft - samengevat
weergegeven - aangevoerd dat hij de sloten heeft laten dempen met
boomstronken, stobben en aarde; hij heeft de sloten vervolgens laten
afdekken met een laag teelaarde. ontkent dat hij zelf beton,
bouwafval, grote platen en/of brokken steen in de greppels zou hebben
gestort. Het geleverde is uitstekend geschikt voor het gebruik en doel
waarvoor het aangekocht is. De weilanden voldoen en bevatten die
eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht
verwachten; het grasland ondervindt geen nadeel van de stenen/puin en
asfalt. heeft (de conclusie van) het rapport Oranjewoud
gemotiveerd weersproken.
1.11 De rechtbank heeft bij vonnis van 16 augustus 2000 overwogen dat
vaststaat dat zich (wegenbouw-)afval in de percelen weiland bevindt.
Dat hiervan niet op de hoogte was doet volgens de rechtbank
niet ter zake nu c.s. (bedoeld zal zijn: ) een
garantie heeft gegeven betreffende een normaal gebruik als weiland. Of
de percelen weiland geschikt zijn voor normaal gebruik stond naar het
oordeel van de rechtbank niet vast, zodat zij een deskundigenbericht
heeft gelast naar de vraag of het normale gebruik van de percelen
weiland - gelet op de aanwezigheid van (wegenbouw-) afval ter plaatse
van de gedempte greppels - wordt aangetast en zo ja in welke mate.
1.12 c.s. zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij
het hof te Leeuwarden.
Zij hebben in grief 4 tegen het oordeel van de rechtbank aangevoerd
dat zij ten onrechte de vraag of voldaan is aan het
conformiteitsvereiste slechts heeft beoordeeld naar de vraag of de
achterliggende percelen land geschikt zijn voor normaal gebruik.
c.s. hebben aangevoerd dat hun stelling dat zij op grond
van de koopovereenkomst niet behoefden te verwachten dat de grond
vervuild zou zijn met wegenbouwafval, geheel los staat van de vraag of
de grond geschikt is voor normaal gebruik. c.s. hadden
geen enkele aanleiding te veronderstellen dat zich puin en asfalt in
de grond zouden bevinden; zij mochten vertrouwen op de mededeling van
in de koopakte, dat "hem niet bekend was dat de verkochte
grond verontreinigd is" (artikel 5.4 van de koopakte).
1.13 heeft de grieven bestreden. Ten aanzien van grief 4 heeft
hij gesteld dat c.s de rechtbank ten onrechte verwijten
dat zij een verkeerd criterium, te weten normaal gebruik als weiland,
heeft toegepast met de vraag of voldaan is aan de conformiteitseis. De
eigenschap die c.s. mochten verwachten, was dat het
weiland als weiland (voor zijn paarden) geschikt zou zijn, hetgeen
volgens het geval is.
1.14 Bij arrest van 2 oktober 2002 heeft het hof het vonnis van de
rechtbank vernietigd en - opnieuw rechtdoende - c.s.
gemachtigd om op kosten van de door hem in het weiland van
c.s. gestorte verontreiniging bestaande uit
wegenbouwafval ter plaatse van twee voormalige greppels te (doen)
verwijderen en het weiland en het bij de bewoning behorende erf
vervolgens weer in goede staat te brengen, met veroordeling van
om op vertoon van de desbetreffende factuur het factuurbedrag
aan c.s. te voldoen.
1.15 heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. c.s.
hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben
hun standpunten schriftelijk doen toelichten.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 De onderdelen 1.2 en 1.3 - onderdeel 1.1. bevat geen klacht - van
middel I richten zich tegen de overwegingen van het hof met betrekking
tot grief 2:
"7. c.s. stellen in grief 2 dat de rechtbank ten onrechte
uit de omschrijving in de transportakte de consequentie heeft
getrokken dat partijen aan de geleverde percelen grond, waarop het
onderhavige geschil betrekking heeft, de bestemming "weiland" hebben
gegeven.
8. De schriftelijk overeenkomst van 9 april 1992 omschrijft het
onroerend goed als de vrijstaande woning met garage, veestalling,
schuren, ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en toebehoren.
De transportakte van 2 november 1992 omschrijf het onroerend goed als
de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond erf
en verdere aan- en toebehoren en percelen achtergelegen weiland.
Voorts constateert de rechtbank dat vaststaat dat de onderhavige
percelen destijds als weiland waren ingericht.
9. De feitelijke omschrijving in de transportakte, die overeenkomt met
de feitelijke toestand van de betreffende percelen grond ten tijde van
het transport, kan naar het oordeel van het hof zonder nadere
redengeving niet dragen het oordeel dat partijen in hun
koopovereenkomst de bestemming weiland aan de achter het woonhuis
gelegen percelen hebben toegekend.
10. Grief 2 treft derhalve doel. Het hof is van oordeel dat ten
aanzien van de bestemming van de verkochte onroerende zaak partijen
slechts zijn overeengekomen - zoals is vermeld in artikel 5.3 van de
schriftelijke koopovereenkomst van 9 april 1992 - dat deze bestemming
woonhuis is. Dit impliceert overigens niet - zoals c.s.
in de toelichting op de grief willen laten uitkomen - dat partijen een
koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een
multifunctioneel stuk grond.
Bij de behandeling van grief 4 zal op de tussen partijen
overeengekomen bestemming van de verkochte zaak nader worden
ingegaan."
2.2 De onderdelen klagen dat het hof heeft miskend dat onderscheiden
moet worden in verschillende percelen: de vrijstaande woning met
garage, veestalling, schuren, ondergrond erf en tuin en verdere aan-
en toebehoren enerzijds en de percelen weiland anderzijds. In de
koopakte waren die percelen reeds afzonderlijk beschreven; het oordeel
van het hof is - aldus de onderdelen - ten onrechte gegeven nu
partijen slechts met betrekking tot het woonhuis de bestemming
woonhuis zijn overeengekomen.
2.3 De onderdelen falen. Het oordeel van het hof moet aldus worden
verstaan dat de omschrijving van de feitelijke toestand van de
percelen in de transportakte, zoals weergegeven in rechtsoverweging 8,
niet tot het oordeel kan leiden dat partijen de bestemming weiland aan
de percelen hebben gegeven; de door partijen overeengekomen bestemming
van de verkochte onroerende zaak is woonhuis. Het hof was niet
gehouden - anders dan de onderdelen betogen - te onderscheiden in
verschillende percelen omdat partijen zèlf aan de verkochte onroerende
zaak als geheel de bestemming woonhuis hebben gegeven.
2.4 Onderdeel 1.4 komt op tegen de rechtsoverwegingen 13 en 14 van het
bestreden arrest:
"13. De door Oranjewoud B.V. geconstateerde verontreiniging van de
gekochte percelen grond, waarvan tussen partijen thans vaststaat dat
deze bestaat uit wegenbouwafval, acht het hof - gelet op het bepaalde
in het hiervoor genoemde artikel 5.4 van de koopovereenkomst dat
verwijst naar artikel 5.3 - van zodanige aard dat de gekochte percelen
mede gelet op hun ligging en oppervlak niet zonder meer geschikt zijn
voor normaal gebruik als bij een woonhuis behorende grond, anders dan
voor pad of weg waarvan in de onderhavige procedure niet is gebleken.
Hierbij laat het hof in het midden of in het algemeen wel van een
koper van (landbouw)grond verwacht mag worden dat hij er rekening mee
houdt dat de grond verontreinigd zou kunnen zijn, met bijvoorbeeld
wegenbouwafval zoals in het onderhavige geding en of, indien zodanige
verontreiniging aanwezig is, het gekochte aan de overeenkomst
beantwoordt, als koper en verkoper ter zake niets zijn overeengekomen.
Bij het vorenstaande acht het hof het niet relevant of - zoals
hij stelt en c.s. ontkennen - met de verontreiniging van
de grond door wegenbouwafval niet op de hoogte was.
Het hof acht het voorts niet van belang of is komen vast te staan dat
bij de aankoop van de onroerende zaak tussen partijen is gesproken
over een mogelijke kruidenweide, zoals c.s. stellen en
ontkent.
14. De grief slaagt. Het hof is van oordeel dat de vastgestelde
verontreiniging van de percelen grond een tekortkoming van in
de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst oplevert,
zodat gehouden is de hierdoor aan de zijde van
c.s. ontstane schade te vergoeden zoals hierna zal worden bepaald."
2.5 Het onderdeel stelt voorop dat het hof art. 5 lid 4 van de
koopovereenkomst onjuist en/of onvolledig weergeeft. Uit de volledige
tekst van deze bepaling volgt dat het moet gaan om zodanige
verontreiniging die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven
gebruik of heeft geleid of zou kunnen leiden tot sanering.
heeft - aldus het onderdeel - subsidiair doen betogen dat zich hier
niet dit bedoelde nadeel voordoet terwijl van een saneringsnoodzaak of
verplichting niet is gebleken. Het hof heeft aldus ten onrechte
nagelaten te overwegen dat de aangetroffen aard en omvang van de
verontreiniging ten nadele strekt van c.s., danwel heeft
geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering of
anderszins maatregelen.
2.6 Alvorens deze klacht verder te bespreken citeer ik art. 5 lid 4
van de koopovereenkomst:
"Aan verkoper is niet bekend, dat het onroerend goed enige
verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3
omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden
tot een verplichting tot schoning van het onroerend goed, dan wel het
nemen van andere maatregelen."
2.7 Het onderdeel miskent dat het voor de toepassing van deze bepaling
reeds voldoende is dat het onroerend goed enige verontreiniging bevat
die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper;
het woord "of" introduceert een alternatief, nl. bekendheid met
verontreiniging die heeft geleid tot of zou kunnen leiden tot - kort
gezegd - sanering. Het hof kwam aan dit alternatief niet toe omdat het
oordeelde dat de verontreiniging van zodanige aard was dat de percelen
niet zonder meer geschikt zijn voor normaal gebruik. Eventuele
sanering als bedoeld in art. 5 lid 4 behoefde het hof niet in zijn
oordeel te betrekken.
Voorzover het onderdeel met een klacht over de bestemming van de
percelen voortbouwt op de onderdelen 1.2 en 1.3 deelt het in zoverre
het lot daarvan.
2.8 Onderdeel 1.5 klaagt dat het hof in rechtsoverweging 13 "dan ook"
ten onrechte overweegt en oordeelt dat het hof bij het vorenstaande
niet relevant acht of met de verontreiniging van de grond niet
op de hoogte was en dat het hof in het midden laat of, indien zodanige
verontreiniging aanwezig is, het gekochte aan de overeenkomst
beantwoordt, als koper en verkoper ter zake niets zijn overeengekomen.
Immers - zo vervolgt het onderdeel - het eerstgemelde aspect is van
belang in verband met de vraag of heeft voldaan aan zijn
informatieverplichting, terwijl het tweede gestelde relevant is in
verband met de vraag naar de ernst van de eventuele tekortkoming
zijdens . De overweging en het oordeel van het hof in
rechtsoverweging 14 zijn "dan ook" gebaseerd op gronden die deze
overweging en dat oordeel niet kunnen dragen, aldus het onderdeel.
2.9 Het onderdeel voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv. nu
het niet vermeldt waarom het oordeel van het hof onjuist is
respectievelijk de gronden de aangevallen overwegingen en oordelen
niet zouden kunnen dragen.
2.10 Middel II veronderstelt dat Middel I gegrond wordt bevonden; nu
dat blijkens het voorgaande niet het geval is behoeft het - voorzover
het een klacht tegen het arrest van het hof zou bevatten - geen
verdere bespreking.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie vonnis rechtbank Leeuwarden rov. 2.1 t/m 2.7 waarnaar het hof in
rov. 1 van zijn arrest heeft verwezen.