NIEUWE STEEN INVESTMENTS

Portefeuille NSI bereikt mijlpaal van EUR 1 miljard

HOORN Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) heeft over het eerste halfjaar 2004 een totaal beleggingsresultaat behaald van EUR 25,7 miljoen, een stijging van 2,7% ten opzichte van het eerste halfjaar 2003 (EUR 25,0 miljoen). Dit resultaat bestaat voor 88% uit het directe beleggingsresultaat (huren minus exploitatiekosten) en voor 12% uit verkoopresultaten. Met de levering van het kantoorgebouw Le Verseau te Zwolle groeide de onroerendgoedportefeuille in het tweede kwartaal tot EUR 1.007,8 miljoen. Daarmee is de doelstelling van een portefeuilleomvang van EUR 1 miljard bereikt. Doelstelling voor de toekomst is een geleidelijke verdere groei en kwaliteitsverbetering van de portefeuille.

Resultaten
Het directe beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 bedroeg EUR 22,7 miljoen, circa 4,8% hoger dan het directe resultaat over het eerste halfjaar 2003 (EUR 21,7 miljoen).
Het directe beleggingsresultaat per gemiddeld uitstaand aandeel kwam uit op EUR 0,68 (2003: EUR 0,67). Het totale beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 bedroeg EUR 0,77 per gemiddeld uitstaand aandeel en bleef daarmee gelijk aan het totale beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003.

De stijging van het directe resultaat was per saldo het resultaat van huurverhogingen en indexeringen, door uitbreiding van de portefeuille en toename van huurderving door leegstand. De exploitatiekosten daalden naar 9,9% (2003: 10,9%) van de huuropbrengsten.

Het indirecte beleggingsresultaat (winst op verkopen van onroerend goed) bedroeg over het eerste halfjaar van 2004 EUR 0,09 per aandeel (2003: EUR 0,10).

Dividend is koning: NSI keert in augustus voor de 3e keer dividend uit in 2004
Na de uitkering van het slotdividend 2003 en een interim-dividend over het eerste kwartaal 2004 wordt in augustus 2004 een interim-dividend over het tweede kwartaal 2004 uitgekeerd van EUR 0,34 per aandeel. Het aandeel NSI noteert op 18 augustus 2004 ex-dividend en de uitkering wordt op 25 augustus 2004 betaalbaar gesteld.

Ontwikkelingen in de portefeuille
NSI investeerde in het eerste halfjaar EUR 19,3 miljoen in onroerend goed. Er werden twee objecten verworven: het nieuw opgeleverde kantoorgebouw Le Verseau te Zwolle en een winkelpand te Spijkenisse.

Gedurende het eerste halfjaar werd voor EUR 12,3 miljoen aan onroerend goed verkocht. Op deze verkopen werd een boekwinst gerealiseerd van EUR 3,0 miljoen. Verkocht werden een kantoorgebouw te Zaltbommel, een winkelstrip te Breda en 80 woningen en appartementen.

De portefeuille bestond per 30 juni 2004 uit 1.504 woningen en 161 overige objecten met een gezamenlijke boekwaarde van EUR 1.007,8 miljoen. De portefeuille is gespreid over kantoren (50%), winkels (30%), woningen (10%), bedrijfsgebouwen (5%) en volumineuze detailhandel (5%).

Verhuurmarkt
De verhuurmarkt voor kantoren blijft onder druk staan; het overschot van de aangeboden ruimte zorgde in het eerste halfjaar voor toenemende leegstand en dalende huurprijzen. Vanwege de prijs-kwaliteitverhouding in de portefeuille zijn de gevolgen van de marktontwikkeling voor NSI beperkt gebleven.

De leegstand is toegenomen van 2,9% ultimo 2003 naar circa 4% per 1 juli 2004, en is als volgt verdeeld: 5,0% in kantoren, 6,8% in bedrijfsgebouwen, 18,0% in volumineuze detailhandel en 1,0% in winkels.

Naast bovengenoemde leegstand is in de huurnorm per 1 juli 2004 een bedrag van EUR 6,4 miljoen, zijnde 7,0% (ultimo 2003: 5,6%) van de contractuele huurinkomsten aan langdurige huurgaranties inbegrepen. De gewogen gemiddelde looptijd van deze huurgaranties bedroeg per 1 juli 4,7 jaar.

Eigen Vermogen
Per 30 juni 2004 was de verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen 45-55% (ultimo 2003: 45-55%). De intrinsieke waarde per aandeel per 30 juni 2004 bedroeg EUR 13,38.

Vooruitzichten

Portefeuilleontwikkeling
Uitbreiding van de portefeuille is afhankelijk van het aanbod op de markt. Op dit moment voldoet het aanbod niet of onvoldoende aan de criteria die NSI hanteert ten aanzien van de kwaliteit van het gebouw, de locatie en/of de huurder en huurovereenkomst. Van objecten die wel voldoen aan de door NSI gehanteerde criteria bevinden de prijzen zich ook onder de huidige marktomstandigheden nog op een dusdanig hoog niveau dat niet voldaan wordt aan de door NSI
gehanteerde rendementscriteria. NSI blijft actief aan de aankoopkant en verwacht van tijd tot tijd objecten aan de portefeuille te kunnen toevoegen die wel aan de financiële en kwalitatieve criteria voldoen, om de doelstelling van geleidelijke verdere groei en kwaliteitsverbetering van de portefeuille te kunnen realiseren.

Naast aankoop van nieuwe objecten wordt aandacht besteed aan het verkopen van objecten ter optimalisatie van de portefeuille. Van belang zijn hierbij echter de mogelijkheden die worden gevonden om objecten te verkopen tegen een voor NSI acceptabele prijs. Overwegingen die hierbij een rol spelen, zijn dat de verkoop van goed verhuurde objecten ten koste gaat van het directe resultaat en dat verkoop van minder goed verhuurde objecten een lagere verkoopopbrengst zal genereren.

Verhuurmarkt
Als gevolg van de ontwikkelingen in de verhuurmarkt verwacht NSI, op grond van reeds ontvangen opzeggingen en onvoorziene faillissementen dat de financiële leegstand in het tweede halfjaar verder zal toenemen tot circa 5% van de theoretische huur.

De stijging van de leegstand per 1 juli wordt in belangrijke mate beïnvloed door de expiratie van de huurovereenkomsten op de meubelboulevard in Apeldoorn. Hoewel de naderende expiratie bekend was, heeft vooral de timing NSI parten gespeeld. Als gevolge van de malaise in de meubelbranche werd de helft van de huurovereenkomsten beëindigd. Overigens is NSI thans in een gevorderde fase om de bestemming en daarmee de gebruiksmogelijkheden van het object te vergroten. Indien deze onderhandelingen succesvol worden afgerond is het complex vrijwel geheel weer verhuurd. NSI vertrouwt er derhalve op dat een oplossing voor deze leegstand nabij is.

Met een actief verhuurbeleid verwacht NSI dat de gerealiseerde huurinkomsten in 2004 op peil zullen blijven.

Vermogensverhoudingen
NSI blijft streven naar versterking van het eigen vermogen. Hoewel een emissie met de huidige koers van het aandeel NSI aantrekkelijk lijkt, zal NSI zich hierbij in de eerste plaats laten leiden door ontwikkelingen in de portefeuille en de gevolgen voor de winst per aandeel.

Resultaten
Hoewel de bezettingsgraad in het tweede halfjaar licht zal afnemen verwacht NSI, op grond van de huidige kennis van de portefeuille, dat het directe resultaat per aandeel over geheel 2004, overeenkomstig de eerder uitgesproken verwachting, EUR 1,35 per aandeel zal bedragen. Omdat het indirecte resultaat gebaseerd is op gerealiseerde verkoopwinst, kan hierover geen concrete verwachting worden uitgesproken.

Hoorn, 15 juli 2004

Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
J.J.M. Reijnen, directeur
J.Th. Schipper, directeur
R.J.J.M. Storms, directeur
Tel. 0229 29 50 50
Fax 0229 23 13 72
E-mail info@nsi.nl

Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.

Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) is een (closed-end) onroerend goed beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. NSI is op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. NSI is sinds 3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en is als fiscale beleggingsinstelling (onder voorwaarden) geen vennootschapsbelasting verschuldigd.

Uitgangspunten van het fonds zijn het ter beschikking stellen van een dividend en de financiering van het onroerend goed door middel van maximaal 50% lang vreemd vermogen.

NSI belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. NSI belegt in kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. NSI streeft een geografische spreiding en spreiding over de verschillende categorieën onroerend goed na.

Financiële agenda
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2 september 2004
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2004 15 oktober 2004

Interim-dividenduitkeringen
Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2004 17 augustus 2004
Notering ex-dividend 18 augustus 2004
Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2004 25 augustus 2004

Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2004 17 november 2004
Notering ex-dividend 18 november 2004
Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2004 25 november 2004

Overig
Het halfjaarbericht 2004 zal omstreeks 23 juli 2004 verschijnen

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op 2 september 2004 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park te Hoorn. De uitnodiging en de agenda voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden op 17 augustus 2004 verzonden.

Financiële kerngegevens


1e halfjaar 2004 1e halfjaar
2003

Resultaten (x EUR 1.000)
Opbrengsten uit beleggingen 37.951 35.860 Gerealiseerde
waardeveranderingen 2.960 3.341 van beleggingen
Interest en algemene kosten 15.235 14.193 Resultaat na
belastingen 25.676 25.008

Balansgegevens (x EUR 1.000)
Onroerend goed beleggingen 1.007.834
950.559
Eigen vermogen 445.377 438.963 Schulden aan
kredietinstellingen 555.369 497.108

Gegevens per gemiddeld
uitstaand gewoon aandeel (x EUR 1)
Direct
beleggingsresultaat 0,68 0,67 Indirect beleggingsresultaat 0,09 0,10 Totaal
beleggingsresultaat 0,77 0,77

Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone aandelen 33.274.117 32.461.983 Gemiddeld aantal uitstaande 33.149.800 32.461.983 gewone aandelen

Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Dividend 0,68 0,7
7
Intrinsieke waarde 13,38 13,52
126)


15 jul 04 09:31