Gemeente Utrecht


2004 SCHRIFTELIJKE VRAGEN
72 Vragen van de heer P.F.C. Jansen
(ingekomen 26 juli 2004)

Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 27 mei jl. (waarvan het verslag overigens twee maanden later nog steeds niet op Utrecht.nl staat) is tijdens het agendapunt "De vernieuwing van Ondiep, visie en uitvoeringsprogramma" uitvoerig stilgestaan bij de beroerde onderhoudstoestand van een aantal complexen in de wijk die eigendom zijn van Mitros. Bij gelegenheid van dit debat heeft wethouder Van Kleef aangegeven dat zij van mening is dat Mitros snel het achterstallig onderhoud in de wijk moet aanpakken, dat zij hierover in overleg zal treden met Mitros met als stok achter de deur: aanschrijven op grond van de woningwet.

Deze week berichtte Ons Utrecht dat Mitros ook in Wijk C zijn huizen bar slecht onderhoudt. Volgens woordvoerder G. Derksen van wethouder van Kleef was zij hiervan niet op de hoogte: "Dit soort zaken zijn in de eerste plaats een kwestie tussen huurder en verhuurder."

Tenslotte heeft de SP-fractie geconstateerd dat de vijf jaar geleden opgeleverde nieuwbouwwoningen van Mitros in Schaakwijk nog steeds niet geschilderd zijn. De koopwoningen in dezelfde wijk staan perfect in de verf, de huurwoningen bieden een steeds bedroevender aanblik.

Mitros is een fusie van Het Woningbedrijf, onze voormalige gemeentelijke woningdienst, en woningcorporatie K77. Toen de gemeente Utrecht per 1 januari 1993 haar woningbedrijf privatiseerde kreeg het bedrijf als "bruidsschat" een hoeveelheid achterstallig onderhoud van naar schatting 110 miljoen gulden mee. De enige compensatie hiervoor was de toestemming om een flink deel van het zogenaamde aangekocht bezit (oudere, veelal monumentale panden in de binnenstad en eerste ring) te verkopen. Destijds is door een aantal deskundigen, maar ook door de SP-fractie, gewaarschuwd dat de corporatie -dus ook haar huurders- hiermee met een hypotheek op de toekomst zouden worden opgezadeld.

Het Woningbedrijf had per 31-12-1994 een eigen vermogen van fl 27,1 miljoen negatief . De fusiecorporatie Mitros had per 31-12-2003 een vermogen van EUR 24,2 miljoen positief en maakte over 2003 een winst van EUR 8,9 miljoen. Een winst die overigens geheel tot stand kwam door de verkoop van een deel van het bezit, het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedroeg EUR 7,7 miljoen negatief. Opmerkelijk is verder dat de uitgaven van Mitros voor onderhoud in 2003 EUR 2,6 miljoen lager waren dan het jaar ervoor (EUR 20.325 t.o.v. EUR 22.965) . In het jaarverslag 2003 wordt tenslotte ook vermeld dat het eigen vermogen van Mitros tot 2008 nog omhoog moet tot EUR 100 miljoen. Gezien de recente historie lijkt het tamelijk voorspelbaar wat dit betekent voor het onderhoud van haar woningbestand in de komende periode.

Naar aanleiding van bovengenoemde constateringen heeft de SP-fractie de volgende vragen aan uw college:

1. Is de wethouder wonen sinds de raadsvergadering over Ondiep al in overleg getreden met Mitros over het wegwerken van het achterstallig onderhoud in deze wijk? Zo ja: zijn er termijnen afgesproken waarop de werkzaamheden in de verschillende complexen starten?
2. Is het college met ons van mening dat de opstelling van de gemeente Utrecht jegens Mitros met betrekking tot het wegwerken van achterstallig onderhoud voor andere wijken met een vergelijkbare problematiek hetzelfde zou moeten zijn als bij Ondiep? Zo ja: hoe kan woordvoerder Derksen dan stellen dat het achterstallig onderhoud van de Mitros-woningen in Wijk C in de eerste plaats een kwestie tussen huurder en verhuurder is? Bent u bereid om ook voor Wijk C zo nodig aan te schrijven?
3. Is het college met ons van mening dat het uit het oogpunt van duurzaam woningbeheer niet erg verstandig is om bij nieuwbouwwoningen (zoals in Schaakwijk) het schilderwerk zó lang uit te stellen tot het houtwerk is aangetast?
4. In het jaarverslag 2003 van Mitros vinden wij geen gegevens over de gekapitaliseerde omvang van het achterstallig onderhoud. Is bekend hoe hoog de achterstand per 31-12-2003 is?
5. Acht u, wanneer u de bouwtechnische toestand van het woningbezit meetelt, de bedrijfseconomische situatie van Mitros gezond? Zo nee:
- moet dan niet geconcludeerd worden dat Het Woningbedrijf bij de privatisering in 1993 door de gemeente Utrecht met een onmogelijke taak is opgezadeld?
- ziet u mogelijkheden om de morele schuld van de gemeente Utrecht aan Mitros alsnog in te lossen door bijvoorbeeld het verstrekken van een zachte lening, met als tegenprestatie keiharde garanties voor het opknappen van het woningbezit?

De SP-fractie verzoekt u om onze vragen te beantwoorden voor de eerste raadscommissie stedelijke ontwikkeling na het reces, zodat we een goed gesprek kunnen voeren over de toekomst van Mitros.


Antwoord van Burgemeester en wethouders
(verzonden 3 augustus 2004)

1. Ja, er is gesproken met Mitros en met vertegenwoordigers van bewoners uit Ondiep. Daar zijn afspraken gemaakt over de aanpak van acute problemen. Voor de planning van de ingrepen aan de DUO-complexen wordt verwezen naar de DUO-planning (in bezit van raadsleden). Mitros werkt overigens aan een portfolio-aanpak van al haar complexen, waarover zij na de zomer met haar huurders zal communiceren.
2. Ja, het college is van mening dat er in principe geen onderscheid tussen wijken gemaakt moet worden. Kwesties rond onderhoud zijn echter wel degelijk primair een zaak tussen huurder en verhuurder. Het is staand beleid om klachten van alle huurders altijd in behandeling te nemen. Veelvuldig leidt dit ook tot aanschrijvingsacties. Dit verloopt volgens een zorgvuldige procedure, waarbij de eigenaar - en dus ook een corporatie - eerst in de gelegenheid wordt gesteld de klacht zelf op te lossen. Onderneemt deze niet of onvoldoende actie, dan wordt het aanschrijfinstrumentarium ingezet. Er vindt dan een opname van de woning plaats op basis van de eisen van het Bouwbesluit (bestaande bouw). Wordt hier niet aan voldaan, dan kan worden aangeschreven op grond van artikel 14 van de Woningwet. Overigens is voor de Mitroscomplexen aan de Willemstraat, Korte Hamstraat, Zuylenstraat, Bergstraat en Oranjestraat in wijk C dit jaar een onderhoudsmaatregel ingepland. De berichtgeving in Ons Utrecht waarnaar de SP verwijst is overigens een onvolledige weergave van de gevoerde gesprekken.
3. Ja, in principe zijn wij dat ook van mening. Bij de woningen in de Schaakwijk (opgeleverd in 1999) is volgens de meerjarenonderhoudsplanning de eerste schilderbeurt gepland in 2005 (6 jaar na oplevering). Dat is een in de sector gebruikelijke termijn. Mitros zal echter naar aanleiding van de signalen alsnog kijken of de huidige staat van het verfwerk aanleiding vormt voor het naar voren halen van de voor volgend jaar geplande schildersbeurt.
4. Nee, dat is niet bekend. De gemeente ontvangt - het toezicht op de corporaties is sinds 1995 geen taak meer voor gemeenten - geen complexinformatie en geen onderhoudsbegroting. Uit informatie van Mitros komt overigens naar voren dat de uitgaven van onderhoudskosten van Mitros tussen 2002 en 2003 zijn gedaald, maar dat die in 2004 weer stijgen. Mitros geeft aan dat de trend bezien over langere periode is dat de onderhoudsuitgaven toenemen. Naast de onderhoudsuitgaven moeten ook de aanzienlijke investeringen in het kader van de herstructurering die Mitros de komende jaren doet in de beschouwing worden betrokken. Juist omdat bepaalde complexen worden geherstructureerd heeft het onderhoud in de jaren daaraan voorafgaand vaak het karakter van een instandhoudingsbeurt.
5. Deze vraag kan de gemeente niet beantwoorden. Het toezicht op woningcorporaties ligt bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Uit informatie van het CFV blijkt niet dat de bedrijfseconomische situatie van Mitros als slecht wordt beschouwd. In het reguliere overleg tussen gemeente en Mitros heeft Mitros aangegeven dat er geen financiële belemmeringen zijn in de uitvoering van de opgaven in het kader van de herstructurering en onderhoud.

---

Ons Utrecht, 21 juli 2004.
Jaarverslag 1995, p.39.
Jaarverslag 2003 Mitros, pag.42.
idem, pag.64.


---- --