Ingezonden persbericht
P E R S B E R I C H T
Nieuwegein, 8 september 2004
Merendeel verkopen winkelcentra in tweede halfjaar verwacht;
prognose woningverkopen geheel 2004 verhoogd van 4.000 naar 4.750
AM realiseert lager resultaat door procedurele vertraging
Kernpunten halfjaarcijfers 2004
· Operationeel resultaat -45% 27 miljoen
· Nettoresultaat -56% 11 miljoen
· Winst per aandeel na goodwill -58% 0,12
· Winst per aandeel voor goodwill -47% 0,19
· Bedrijfsopbrengsten + 8% 517 miljoen
· Operationele marge 5,3%
· Solvabiliteit 40,5%
· Ruim 3.000 woningen en 100.000 m² commercieel vastgoed verkocht
· Portefeuille ca. 41.000 woningen (Nederland)
ca. 2,6 miljoen m² commercieel vastgoed (Europa)
· Implementatie IFRS gestart
AM NV, ontwikkelaar van stedelijke centra, winkelcentra, kantoren en woonwijken,
heeft in het eerste halfjaar van 2004 het operationele resultaat met 45% zien dalen
naar 27,4 miljoen. De operationele marge (operationele resultaat in % van de
bedrijfsopbrengsten) over het eerste halfjaar van 2004 kwam uit op 5,3% (eerste
halfjaar 2003: 10,5%). Deze daling van het resultaat wordt in belangrijke mate
veroorzaakt door procedurele vertraging in de ontwikkeling van grote winkelcentra.
Daarnaast zullen de meeste voor dit jaar geplande verkopen van winkelcentra die
thans in voorbereiding of in aanbouw zijn naar verwachting in het tweede halfjaar
worden gerealiseerd. Tevens heeft AM in de eerste zes maanden van 2004
voorinvesteringen gepleegd voor retailontwikkeling in `nieuwe' landen, zoals Polen,
Hongarije en Turkije. Deze investeringen in groeimarkten drukten het halfjaar-
resultaat, maar zullen op de middellange termijn naar verwachting significant
bijdragen aan de winstontwikkeling van AM.
Ontwikkeling omzet
De bedrijfsopbrengsten lieten een duidelijke groei zien. Deze namen toe met 8% naar
517 miljoen. AM is actief in de sectoren winkel- kantoren-, woning- en
grondontwikkeling. De ontwikkeling van winkelcentra genereerde in het eerste halfjaar
van 2004 190 miljoen aan bedrijfsopbrengsten, hetzelfde niveau als in het eerste
1/15
halfjaar van 2003, en was daarmee goed voor 37% van de totale bedrijfsopbrengsten.
Het volume in de kantorenontwikkeling slonk naar 26 miljoen (eerste halfjaar 2003:
87 miljoen), 5% van de bedrijfsopbrengsten. De bedrijfsopbrengsten in de sector
woning- en grondontwikkeling namen toe naar 301 miljoen (eerste halfjaar 2003: 201
miljoen). Deze activiteit zorgde daarmee voor 58% van de totale bedrijfsopbrengsten.
Winst per aandeel
De winst per aandeel na afschrijving goodwill daalde in het eerste halfjaar van 2004
naar 0,12 (eerste halfjaar 2003: 0,29). De winst per aandeel voor afschrijving goodwill
kwam uit op 0,19 (eerste halfjaar 2003: 0,35). Het gewogen gemiddeld aantal
aandelen nam toe van 85,7 miljoen in het eerste halfjaar van 2003 naar 88,8 miljoen in
het eerste halfjaar van 2004. Deze toename komt voort uit de keuze van 38% van de
aandeelhouders voor uitkering van het dividend over 2003 in aandelen (2003: 45%).
Vermogenspositie
De solvabiliteit (garantievermogen in % van het balanstotaal) bleef ruim boven de
doelstelling van minimaal 35% en bedroeg per 30 juni 2004 40,5% (30 juni 2003: 42,5%).
Het garantievermogen (eigen vermogen inclusief belang derden en achtergestelde
leningen) nam toe tot 554 miljoen (30 juni 2003: 521 miljoen).
Kasstroom
De netto kasstroom was in het eerste halfjaar van 2004 132 miljoen positief. In het
eerste halfjaar van 2003 was deze 74 miljoen negatief. Deze positieve kasstroom is
veroorzaakt door aanzienlijke ontvangsten op projecten en het aantrekken van een
middellange lening van 110 miljoen.
Ontwikkelingen per sector
Winkelontwikkeling
In deze sector onderscheidt AM drie deelmarkten: West-Europa, Zuid-Europa en Centraal
Europa. De volwassen markten in West-Europa bieden voornamelijk kansen in de
herstructurering van stedelijke centra en de ontwikkeling van centrumgebieden in
uitbreidingslocaties. In Zuid- en Centraal Europa bestaat een omvangrijke vraag naar
grootschalige winkelcentra met internationale retailformules en vrijetijdsvoorzieningen.
Deze twee laatste deelmarkten hebben het beste groeiperspectief. AM heeft projecten in
uitvoering in Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Groot-Brittannië, Portugal, Spanje
en Tsjechië. Daarnaast bereidt zij projecten voor in Polen, Hongarije en Turkije.
In het eerste halfjaar van 2004 verkocht AM de winkelcentra Les Quatre Chemins in Vichy
(Frankrijk) aan Bail Investissement en Forum Viseu (Portugal) aan ING Real Estate
Investment Management. Daarnaast sloot zij met Rodamco Europe een overeenkomst
voor de ontwikkeling van Centrum Chodov in Praag (Tsjechië). Centrum Chodov zal deel
uitmaken van de beleggingsportefeuile van Rodamco Europe. Deze verkochte
winkelcentra hebben gezamenlijk een omvang van circa 100.000 m² en een omzetniveau
van circa 225 miljoen.
Met Olympia Plzen opende AM haar eerste winkelcentrum in Tsjechië. Zij nam tevens het
resterende 50%-belang over van Ahold in Retail Development Company (RDC). In 2002
2/15
verwierf zij eerder 50% in deze joint venture voor de ontwikkeling van winkelcentra in
Tsjechië. In Amsterdam werd het winkelcentrum Bos en Lommerplein geopend. Dit
project, dat ook de Bruggebouwen omvat die de snelweg A10 overkluizen, is een
belangrijke economische en sociale impuls voor het stadsdeel Bos en Lommer.
Nadat AM eind 2003 was gestart met het grootschalige binnenstedelijke project Victoria
Square in Belfast, verwierf zij dit voorjaar de opdracht voor de herontwikkeling van het
stadscentrum van Wolverhampton. Dit tweede project van AM in Groot-Brittannië omvat
45.000 m² winkelruimte met een omzetvolume van circa 315 miljoen.
Kantorenontwikkeling
De baisse in de Nederlandse kantorenmarkt zette zich ook in het eerste halfjaar van 2004
voort. Bij de huidige marktomstandigheden richt AM zich in deze sector op maatwerk-
ontwikkeling voor kantoorgebruikers, zoals bij het kantoorgebouw Dynatos voor IBM
Nederland in Amsterdam, dat begin 2004 in gebruik werd genomen. In dit kader sloot
AM tevens een huurovereenkomst met Akzo Nobel Chemicals voor de vestiging van haar
hoofdkantoor in Brouwershof te Amersfoort.
De gemeente Dordrecht en het Albert Schweitzer ziekenhuis selecteerden AM als partner
voor de ontwikkeling van het Gezondheidspark Dordwijk. Dit gebied zal circa 100.000 m²
aan samenhangende functies (zorg, sport, commerciële voorzieningen, wonen en
parkeren) gaan omvatten.
Woning- en grondontwikkeling
De woningmarkt ontwikkelde zich ook in het eerste halfjaar van 2004 beter dan de
Nederlandse macro-economie. AM opereerde in deze sector goed. In het eerste halfjaar
verkocht zij 3.156 woningen. Door deze goede verkoop heeft zij de jaarprognose
verhoogd van circa 4.000 naar circa 4.750 verkochte woningen. Daarbij zette de trend
zich voort van een geleidelijke verschuiving van het woningaanbod naar middeldure en
goedkopere woningen. De gemiddelde prijs per verkochte woning bedroeg circa
260.000 (eerste halfjaar 2003: ruim 270.000). Daarnaast werden extra kosten
genomen voor enkele projecten die in een te hoog segment bleken te zijn ontwikkeld en
die moesten worden herontwikkeld naar goedkopere woningen. Door zowel de trend
naar goedkopere woningen als de kosten voor het aanpassen van het product liep de
operationele marge terug van 6% (eerste halfjaar 2003) naar 4,8% (eerste halfjaar 2004).
In diverse Nederlandse steden verwierf AM de opdracht voor de ontwikkeling van
woonwijken en binnenstedelijke gebieden met een mix van functies. Dit gold onder
meer in Purmerend (Wagenweggebied en Weidevenne), Almere (Europakwartier Almere
Poort), Rotterdam (herstructurering Tarwewijk) en Rijswijk (stadhuislocatie). Deze
projecten hebben een gezamenlijk omzetvolume van circa 380 miljoen. Eén van de
argumenten om AM te selecteren is veelal dat zij beschikt over een eigen grondbedrijf,
ruime expertise heeft op het vlak van integrale gebiedsontwikkeling en via T+T Design
specialisten heeft voor conceptueel ontwerp (design & development).
De gemeente Tilburg en AM wonnen de prestigieuze ULI Europe Award met het
gerealiseerde project Regenboogpark in Tilburg, een groene woonwijk nabij het centrum
op een voormalig fabrieksterrein. "Dit project geeft voorbeeldig aan hoe gemeente,
3/15
ontwikkelaars en bewoners een nachtmerrie in een droomlocatie kunnen veranderen",
aldus de jury.
Het grondbedrijf van AM opereert in het voortraject van woningontwikkeling; zij
ontwikkelt agrarische grond en herstructureringsgebieden tot bouwrijpe kavels. Als
zodanig participeert zij in de ontwikkeling van grootschalige uitbreidingslocaties zoals
Meerstad in Groningen en herstructureringswijken, zoals de Tarwewijk in Rotterdam.
Tevens beheert zij de grondposities van AM.
Portefeuille
De portefeuille van AM bleef in het eerste halfjaar van 2004 op peil. AM had per 30 juni
2004 circa 1.225 hectare grond in eigendom (30 juni 2003: 1.230 hectare). Via niet-
geconsolideerde deelnemingen beschikte zij daarnaast per die datum over circa 1.050
hectare (30 juni 2003: 1.150 hectare) aan grondposities. Mede dankzij deze
grondportefeuille beschikte de onderneming halverwege 2004 over posities voor de
ontwikkeling van circa 41.000 woningen (30 juni 2003: circa 42.000). Deze posities
vertegenwoordigen naar huidig inzicht een omzetvolume van circa 10 miljard.
Daarnaast had zij per die datum circa 2,6 miljoen m² commercieel vastgoed,
voornamelijk winkelcentra, in ontwikkeling (eerste halfjaar 2003: circa 2,5 miljoen m²),
met naar huidig inzicht een omzetvolume van circa 9 miljard.
Strategie
AM richt zich voor de middellange termijn op voortgaande groei en margeverbetering in
de sectoren winkelontwikkeling op Europese schaal en woning-/grondontwikkeling in
Nederland. Voor kantorenontwikkeling zal vooralsnog sprake blijven van een beperkt
volume in maatwerkprojecten.
In de retailsector ligt de nadruk op het verwerven van nieuwe posities voor de
ontwikkeling van grootschalige winkelcentra in Zuid- en Centraal Europa, in
samenwerking met internationaal actieve institutionele beleggers en winkelketens. Deze
projecten in groeimarkten met een omvangrijke vraag genereren relatief hoge
winstmarges. Tevens wenst AM in de waarde-ontwikkeling van opgeleverde winkelcentra
te participeren en hiervan te profiteren. In dit kader bereidt zij asset management-
activiteiten voor (fondsvorming in samenwerking met financiële partners) en werkt zij
aan de geleidelijke uitbouw van shopping centre management (de marketing en het
dynamisch beheer van winkelcentra).
Voor woning- en grondontwikkeling ligt het accent op het versterken van het visie- en
gebiedsgericht ontwikkelen op basis van ontwikkelingsplanologie. Dit concept uit de dit
voorjaar gepubliceerde Nota Ruimte voorziet in de gebiedsgewijze, integrale en
gelijktijdige ontwikkeling van meerdere functies, in publiek-private samenwerking. Deze
benadering zal een impuls geven voor het versnellen van de productie uit de
omvangrijke grondportefeuille van AM, dit mede via partnerships met gemeenten,
corporaties en beleggers. In dit kader zal de samenwerking tussen de disciplines
woning- en grondontwikkeling worden geïntensiveerd. Tevens zal de samenwerking met
T+T Design nauwer worden om het creatieve concept in de diverse stadia van de
projecten te versterken, waarmee de concurrentiepositie verder wordt verbeterd.
4/15
Bij de acceptatie en investeringsbeslissingen van projecten zullen onverkort strenge eisen
ten aanzien van het risicomanagement van kracht zijn. Deze hebben onder meer
betrekking op criteria voor voorverkoop, voorverhuur en financiering.
Voormalige activiteiten NBM-Amstelland Duitsland
Zoals voorgenomen, is het grootste deel van deze vastgoedportefeuille in één tranche
verkocht. Deze verkoop past binnen de eerder getroffen voorzieningen. Voor de overige
bedrijven is begin 2004 liquidatie aangevraagd. AM streeft er onverminderd naar de
liquidatie in 2005 af te ronden, waarna de uitstaande vordering op de Nederlandse
fiscus kan worden verevend.
IFRS
Met ingang van het boekjaar 2005 worden voor beursgenoteerde ondernemingen nieuwe
regels van kracht voor de financiële verslaglegging. Deze International Financial
Reporting Standards (IFRS) beogen een betere transparantie en vergelijkbaarheid van
jaarrekeningen.
Als onderdeel van het Next Prime-segment van Euronext heeft AM IFRS reeds
geïmplementeerd. Zij presenteert de halfjaarcijfers tevens met inachtneming van de
nieuwe regels, zodat de effecten duidelijk zichtbaar zijn. De beschrijving van de IFRS-
aanpassingen in vergelijking met de huidige standaarden is beoordeeld door KPMG (zie
bijlage 7).
Op basis van IFRS zijn de kerncijfers als volgt:
- Totaal bedrijfsopbrengsten 498 miljoen
- Operationeel resultaat 29 miljoen
- Nettoresultaat 14 miljoen
- WPA na goodwill 0,16
- WPA voor goodwill 0,16
- Operationele marge 5,9%
Vooruitzichten
AM heeft eerder bekend gemaakt de winstdoelstelling voor het jaar 2004, een groei van
de winst per aandeel van 5 tot 10%, niet te zullen halen. Desondanks gaat AM uit van
een goed jaarresultaat. Doordat de procedurele vertraging in de ontwikkeling van enkele
grote winkelcentra zich ook in het tweede halfjaar van 2004 kan voordoen, onthoudt AM
zich van een kwantitatieve winstprognose voor geheel 2004.
Voor de middellange termijn (vanaf 2005) stelt AM zich een operationele marge ten doel
van gemiddeld circa 8 tot 10%. In de retailsector verwacht zij een blijvende omvangrijke
vraag. Mede onder invloed van enerzijds procedurele vertragingen en incidentele
projectkosten en anderzijds enkele zeer winstgevende projecten in groeimarkten zal de
marge in deze sector fluctueren. Naar verwachting zal deze marge voor de middellange
termijn uitkomen op gemiddeld 10 tot 12%. In de kantorenmarkt wordt voor de komende
jaren een goede marge verwacht bij een relatief lage omzet. Door het beperkte niveau
van activiteiten in deze sector kan de marge sterk variëren. In de woningmarkt verwacht
AM een hoog verkoopvolume te blijven realiseren. Mede door het verder stroomlijnen
5/15
van de organisatie voor woning- en grondontwikkeling prognosticeert zij in deze sector
een operationele marge van gemiddeld 5 tot 7%.
Noten voor de redactie:
Meer informatie: drs Michel Westbeek, directeur In- en Externe Communicatie & Investor
Relations AM NV, telefoon 030 609 72 52.
Zie ook www.ameurope.com.
Bijeenkomsten voor pers en analisten. AM geeft heden, 8 september 2004, een
toelichting op de jaarcijfers en de strategie van de onderneming aan pers en financieel
analisten. Locatie: Euronext-gebouw, entree Beurscafé, aan het Beursplein 5 te
Amsterdam. De persbijeenkomst begint om 9.30 uur, de analistenbijeenkomst om 11.30
uur.
Bijlagen:
1. Geconsolideerde balans
2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht
4. Geconsolideerd segmentatie-overzicht
5. Balans op basis van IFRS
6. Winst- en verliesrekening op basis van IFRS
7. Beschrijving gevolgen invoering IFRS
8. Beoordelingsverklaring accountant
9. Profiel AM
6/15
Bijlage 1 AM NV
BALANS 30 juni 31 dec. 30 juni
Bedragen in miljoenen euro's 2004 2003 2003
Immateriële vaste activa 203,6 209,3 210,4
Financiële en materiële vaste activa 101,7 103,1 153,3
Gronden, opstallen en bouwrechten 379,5 411,2 373,6
Projecten 321,3 414,8 317,5
Overige vorderingen 264,2 217,5 168,2
Liquide middelen 97,5 1,0 1,0
1.367,8 1.356,9 1.224,0
Eigen vermogen 550,3 563,0 507,5
Achtergestelde leningen (*) 1,1 1,7 1,7
Aandeel derden in vermogen 2,2 2,0 11,4
Garantievermogen 553,6 566,7 520,6
Voorzieningen 106,1 100,4 44,5
Langlopende schulden 266,7 147,9 157,3
Kortlopende schulden (rentedragend) 228,6 303,0 284,5
Kortlopende schulden (overig) 212,8 238,9 217,1
1.367,8 1.356,9 1.224,0
Verloop eigen vermogen:
Eigen vermogen ultimo 2003 563,0
Netto resultaat 10,9
Uitkering contant dividend -23,4
Overige mutaties -0,2
Eigen vermogen 30 juni 2004 550,3
Garantievermogen in % balanstotaal 40,5% 41,8% 42,5%
(*) inclusief aflossing binnen 12 maanden
7/15
Bijlage 2 AM NV
WINST- EN VERLIESREKENING 1e halfjaar jaar 1e halfjaar mutatie
Bedragen in miljoenen euro's, tenzij anders aangegeven 2004 2003 2003 halfjaar
Bedrijfsopbrengsten
- vanuit geconsolideerde deelnemingen 393,8 937,8 412,8 -4,6%
- ons aandeel vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen 122,7 195,6 64,6 89,9%
Totaal bedrijfsopbrengsten 516,5 1.133,4 477,4 8,2%
Bedrijfsresultaat 20,6 109,7 42,3 -51,3%
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 6,8 11,9 7,8 -12,8%
Operationeel resultaat 27,4 121,6 50,1 -45,3%
Financiële baten en lasten -7,4 -17,9 -8,3 10,8%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 20,0 103,7 41,8 -52,2%
Belastingen -8,5 -26,9 -15,5 -45,2%
Resultaat na belastingen 11,5 76,8 26,3 -56,3%
Belang derden-aandeelhouders -0,6 -1,9 -1,5
Nettoresultaat 10,9 74,9 24,8 -56,0%
Afschrijving immateriële vaste activa 5,7 11,4 5,5
Afschrijving materiële vaste activa 1,2 2,7 1,4
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen x 1.000 88.844 87.141 85.662 3,7%
Per aandeel ad 0,10 nominaal in
Nettoresultaat na afschrijving goodwill 0,12 0,86 0,29 -57,6%
Nettoresultaat voor afschrijving goodwill 0,19 0,99 0,35 -47,2%
Operationeel resultaat in % bedrijfsopbrengsten 5,3% 10,7% 10,5%
8/15
Bijlage 3 AM NV
KASSTROOMOVERZICHT 1e halfjaar jaar 1e halfjaar
Bedragen in miljoenen euro's 2004 2003 2003
Nettoresultaat 10,9 74,9 24,8
Afschrijving (im)materiële vaste activa 6,9 14,1 6,9
Mutatie voorzieningen -2,1 50,2 -8,8
Werkkapitaal 41,2 -61,1 -91,7
Overig 7,2 0,4 3,8
Kasstroom uit operationele activiteiten 64,1 78,5 -65,0
Netto-investering in groepsmaatschappijen 0,1 -4,9 -14,6
Netto-investering in materiële vaste activa -0,5 -1,6 -0,7
Netto-investering in deelnemingen 0,6 -9,0 -4,1
Netto-investering in gronden en opstallen -6,8 -84,5 -58,5
Verstrekte leningen -8,5 -30,1 -14,0
Ontvangen aflossingen 3,9 6,6 1,0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -11,2 -123,5 -90,9
Mutatie langlopende schulden 118,3 4,1 12,8
Mutatie kortlopende projectfinanciering -39,5 -186,4 69,2
Mutatie aandeel derden 0,0 -9,6 -0,1
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 78,8 -191,9 81,9
Netto kasstroom 131,7 -236,9 -74,0
Liquide middelen per 1 januari 1,0 75,0 75,0
Kredietinstellingen (excl. projectfinanciering) per 1 januari -162,9 - -
-161,9 75,0 75,0
Liquide middelen per 30 juni / 31 december 97,5 1,0 1,0
Kredietinstellingen (excl. projectfinanciering) per 30 juni / 31 december -127,7 -162,9 -
-30,2 -161,9 1,0
Netto kasstroom 131,7 -236,9 -74,0
9/15
Bijlage 4
Bedragen in miljoenen euro's
Totaal
Segmentatie Commercieel
Winst- en verliesrekening 1e halfjaar 2004 Winkels Kantoren Vastgoed Wonen Grond Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 149,0 18,3 167,3 217,0 9,5 393,8
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 40,8 7,7 48,5 74,2 - 122,7
Totaal bedrijfsopbrengsten 189,8 26,0 215,8 291,2 9,5 516,5
Bedrijfsresultaat 6,0 2,3 8,3 7,1 5,2 20,6
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen -0,1 -0,1 -0,2 6,9 0,1 6,8
Operationeel resultaat 5,9 2,2 8,1 14,0 5,3 27,4
Financiële baten en lasten -3,3 -0,4 -3,7 1,2 -4,9 -7,4
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 2,6 1,8 4,4 15,2 0,4 20,0
Belastingen -8,5
Resultaat na belastingen 11,5
Belang derden-aandeelhouders -0,6
Nettoresultaat 10,9
Operationele marge 3,1% 8,5% 3,8% 4,8% 55,8% 5,3%
Totaal
Segmentatie Commercieel
Winst- en verliesrekening 2003 Winkels Kantoren Vastgoed Wonen Grond Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 447,7 114,2 561,9 360,5 15,4 937,8
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 34,7 14,8 49,5 127,9 18,2 195,6
Totaal bedrijfsopbrengsten 482,4 129,0 611,4 488,4 33,6 1.133,4
Bedrijfsresultaat 71,5 6,1 77,6 24,1 8,0 109,7
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen -2,6 5,0 2,4 8,9 0,6 11,9
Operationeel resultaat 68,9 11,1 80,0 33,0 8,6 121,6
Financiële baten en lasten -8,3 -2,1 -10,4 1,8 -9,3 -17,9
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 60,6 9,0 69,6 34,8 -0,7 103,7
Belastingen -26,9
Resultaat na belastingen 76,8
Belang derden-aandeelhouders -1,9
Nettoresultaat 74,9
Operationele marge 14,3% 8,6% 13,1% 6,8% 10,7%
Totaal
Segmentatie Commercieel
Winst- en verliesrekening 1e halfjaar 2003 Winkels Kantoren Vastgoed Wonen Grond Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 175,2 77,9 253,1 159,0 0,7 412,8
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 14,3 8,9 23,2 41,4 - 64,6
Totaal bedrijfsopbrengsten 189,5 86,8 276,3 200,4 0,7 477,4
Bedrijfsresultaat 24,5 6,3 30,8 9,1 2,4 42,3
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 4,4 0,2 4,6 2,9 0,3 7,8
Operationeel resultaat 28,9 6,5 35,4 12,0 2,7 50,1
Financiële baten en lasten -4,2 -1,9 -6,1 1,5 -3,7 -8,3
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 24,7 4,6 29,3 13,5 -1,0 41,8
Belastingen -15,5
Resultaat na belastingen 26,3
Belang derden-aandeelhouders -1,5
Nettoresultaat 24,8
Operationele marge 15,3% 7,5% 12,8% 6,0% 10,5%
(**) op de cijfers 1e halfjaar 2003 is, in overeenstemming met de toen geldende wet- en regelgeving, geen accountantscontrole toegepast
10/15
Bijlage 5 AM NV
IFRS Mutatie Herrubri- IFRS Mutatie Herrubri-
BALANS toelichting 30 juni Eigen verm. cering 30 juni 31 dec. Eigen verm. cering 31 dec.
(Bedragen in miljoenen euro's) bijlage 7 2004 * a.g.v. IFRS * a.g.v. IFRS * 2004 2003 * a.g.v. IFRS * a.g.v. IFRS * 2003
Immateriële vaste activa 1 209,3 5,7 203,6 209,3 209,3
Financiële en materiële vaste activa 2,3,4 97,9 -3,8 101,7 99,4 -3,7 103,1
Gronden, opstallen en bouwrechten 379,5 379,5 411,2 411,2
Projecten 2,5 174,8 -43,3 -103,2 321,3 142,6 -40,6 -231,6 414,8
Overige vorderingen 5 451,5 187,3 264,2 469,1 251,6 217,5
Liquide middelen 97,5 97,5 1,0 1,0
1.410,5 -41,4 84,1 1.367,8 1.332,6 -44,3 20,0 1.356,9
Niet voortgezette activiteiten 8 41,1 41,1 40,2 40,2
1.451,6 -41,4 125,2 1.367,8 1.372,8 -44,3 60,2 1.356,9
Eigen vermogen 514,2 -36,1 550,3 523,7 -39,3 563,0
Achtergestelde leningen -1,1 1,1 -1,7 1,7
Aandeel derden in vermogen 2,2 2,2 2,1 0,1 2,0
Voorzieningen 2,6 59,3 -5,7 -41,1 106,1 52,4 -6,3 -41,7 100,4
Langlopende schulden 4,7 267,1 0,4 266,7 149,2 1,3 147,9
Kortlopende schulden (rentedragend) 4 229,7 1,1 228,6 304,7 1,7 303,0
Kortlopende schulden (overig) 4,5 298,1 85,3 212,8 259,7 20,8 238,9
1.370,6 -41,4 44,2 1.367,8 1.291,8 -44,3 -20,8 1.356,9
Niet voortgezette activiteiten 8 81,0 81,0 81,0 81,0
1.451,6 -41,4 125,2 1.367,8 1.372,8 -44,3 60,2 1.356,9
*) geen accountantscontrole toegepast
11/15
Bijlage 6
IFRS Mutatie
WINST- EN VERLIESREKENING toelichting 1e halfjaar a.g.v. 1e halfjaar
(Bedragen in miljoenen euro's, tenzij anders aangegeven) bijlage 7 2004 * IFRS * 2004
Bedrijfsopbrengsten
- vanuit geconsolideerde deelnemingen 379,9 -13,9 393,8
- ons aandeel vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen 118,4 -4,3 122,7
Totaal bedrijfsopbrengsten 9 498,3 -18,2 516,5
Bedrijfsresultaat 1,2 22,5 1,9 20,6
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 2 6,8 6,8
Operationeel resultaat 29,3 1,9 27,4
Financiële baten en lasten 3,7 -6,6 0,8 -7,4
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 22,7 2,7 20,0
Belastingen -8,0 0,5 -8,5
Resultaat na belastingen 14,7 3,2 11,5
Belang derden-aandeelhouders -0,6 -0,6
Nettoresultaat voortgezette activiteiten 14,1 3,2 10,9
Nettoresultaat niet voortgezette activiteiten
Nettoresultaat 14,1 3,2 10,9
Afschrijving immateriële vaste activa 1 -5,7 5,7
Afschrijving materiële vaste activa 1,2 1,2
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen x 1.000 88.844 88.844
Per aandeel ad 0,10 nominaal in
Nettoresultaat na afschrijving goodwill 0,16 0,12
Nettoresultaat voor afschrijving goodwill 0,16 0,19
Operationeel resultaat in % bedrijfsopbrengsten 5,9% 5,3%
*) geen accountantscontrole toegepast
12/15
Bijlage 7
Beschrijving gevolgen invoering IFRS op cijfers AM
Met ingang van het boekjaar 2005 zullen voor beursgenoteerde ondernemingen nieuwe regels gelden voor de financiële
verslaglegging. De nieuwe regels betreffen de geconsolideerde jaarrekening. Uitgangspunt bij de introductie van
deze nieuwe financiële standaarden is te komen tot een betere vergelijkbaarheid van ondernemingen op basis
van de jaarrekening. Transparantie en consistentie zijn belangrijke onderwerpen. De standaarden worden
uitgevaardigd door de IASB (International Accounting Standards Board). Ondanks het feit dat International
Financial Reporting Standards (IFRS) pas per 1 januari 2005 dienen te worden toegepast, heeft Euronext
aanvullend bepaald dat al bij het halfjaar-bericht 2004 dient te worden aangegeven wat de effecten van IFRS op
de cijfers van beursgenoteerde ondernemingen (Next Prime en Next Economy) zullen zijn. AM maakt deel uit van
het Next Prime Segment.
De waarderingsgrondslagen zoals die zijn opgenomen in de jaarrekening 2003 zijn ook onder IFRS van
toepassing met uitzondering van de grondslagen zoals hieronder vermeld.
Tevens is hieronder weergegeven wat de belangrijkste financiele effecten zijn.
Voor de genoemde punten wordt verwezen naar de voorliggende pagina's.
1 Onder de huidige grondslagen wordt goodwill afgeschreven in maximaal 20 jaar.
Afschrijving goodwill is onder IFRS niet meer toegestaan. Het effect op halfjaarcijfers bedraagt
+ 5,7 mln.
2 Onder de huidige grondslagen vindt activering van rente plaats wanneer binnen acht jaar vanaf de
datum van aankoop zal worden gestart met de fysieke grondexploitatie. Onder IFRS vindt activering
van rente op gronden plaats als met vervaardigingshandelingen ten behoeve van de gronden is gestart.
Het effect hiervan is nihil.
Onder de huidige richtlijnen worden alle directe en indirecte kosten van een project die nog niet
in voorbereiding zijn genomen, gewaardeerd onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Dit is onder IFRS niet meer toegestaan. Onder IFRS worden tot het moment dat het waarschijnlijk is
dat een project zal worden gerealiseerd, de niet voor activering in aanmerking komende kosten via
het resultaat geboekt.
Eenmalig effect op het eigen vermogen per 31 december 2003 bedraagt -/- 37,3 mln en -/- 7,1 mln
latente vennootschapsbelasting. De mutatie vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen is verwerkt
onder financiele vaste activa. Het effect hiervan bedraagt -/- 3,7 mln.
3 Onder de huidige grondslagen worden effecten gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere
intrinsieke waarde. Dit is onder IFRS niet langer toegestaan. Effecten worden onder IFRS
gewaardeerd tegen marktwaarde. Het effect op het eigen vermogen per 31 december 2003
bedraagt 0,1 mln.
4 Onder IFRS zijn leningen gerubriceerd onder de financiele vaste activa en de lang- en kortlopende
schulden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. Het effect is nihil.
5 Onder IFRS zijn verkochte onderhanden projecten met een 'debet'stand geherrubriceerd naar overige
vorderingen. Effect per 31 december 2003 252,6 mln en per 30 juni 2004 188,2 mln.
Verkochte onderhanden projecten waarvan de gedeclareerde termijnen de waarde van het verrichte
werk overtreffen, worden opgenomen onder kortlopende schulden. Effect per 31 december 2003 21,0
mln en per 30 juni 2004 85,3 mln.
6 Onder IFRS is een voorziening opgenomen voor toekomstige pensioenverplichtingen. Het effect per
31 december 2003 bedraagt 5,5 mln. Daarnaast is sprake van een hogere pensioenlast in het 1e halfjaar.
Het effect hiervan bedraagt 0,6 mln.
7 Onder IFRS wordt de tot september 2004 lopende collar (instrument ter afdekking van
renterisico's) afgewaardeerd, effect 1,3 mln per 1 januari 2004. De afboeking in 2004 via het
reguliere resultaat onder de huidige richtlijnen, groot 0,8 mln, is onder IFRS derhalve vervallen.
8 De afbouw van de oud-Amstelland activiteiten in Duitsland dient, ondanks de voorgenomen
liquidatie, onder IFRS toch te worden geconsolideerd. Dit leidt tot een balansverlenging van
41,1 mln per 30 juni 2004. Verwerking vindt plaats op de regel 'niet voortgezette activiteiten'.
9 Onder huidige richtlijnen wordt omzet verantwoord naar rato van productie, ook als het project
niet verkocht is. Onder IFRS mag alleen omzet worden verantwoord als er sprake is van verkoop.
Overigens wordt ook onder de huidige richtlijnen eerst resultaat genomen na verkoop.
Het effect op de totale bedrijfsopbrengsten bedraagt per 30 juni 2004 -/- 18,2 mln.
13/15
Bijlage 8
Beoordelingsverklaring
Opdracht
Wij hebben de in de bijlagen 1 tot en met 4 van dit halfjaarbericht opgenomen geconsolideerde
financiele overzichten over het halfjaar eindigend op 30 juni 2004 (de halfjaarcijfers) van AM NV
te Utrecht beoordeeld. Tevens hebben wij de beschrijving zoals opgenomen in bijlage 7
beoordeeld. Deze beschrijving is opgesteld teneinde te voldoen aan de voorschriften van Euronext
zoals opgenomen in Euronext Rules gedateerd 12 December 2003. Vooruitlopend op de invoering
van International Financial Reporting Standards (IFRS) over het boekjaar 2005 dient in het halfjaar-
bericht per 30 juni 2004 een beschrijving te worden opgenomen waarin de implicaties van de
invoering van IFRS naar de stand per 1 januari 2004, 30 juni 2004 en de mutaties als gevolg van
de invoering van IFRS over het resultaat in deze periode worden weergegeven.
De halfjaarcijfers en de beschrijving zijn opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de leiding
van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een beoordelingsverklaring inzake de
halfjaarcijfers en de beschrijving te verstrekken.
Werkzaamheden
Onze werkzaamheden bestonden, overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen
met betrekking tot beoordelingsopdrachten, in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij
functionarissen van de vennootschap en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot
financiele gegevens. Door de aard en omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts
resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de halfjaarcijfers.
Deze mate van zekerheid is lager dan aan een accountantsverklaring kan worden ontleend.
Oordeel
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten
concluderen dat de halfjaarcijfers 2004 niet voldoen aan in Nederland algemeen aanvaarde
grondslagen. Tevens is ons niet gebleken dat de informatie zoals opgenomen in de beschrijving
niet voldoet aan de van toepassing zijnde IFRS standaarden.
Toelichting
Zonder afbreuk te doen aan onze beoordelingsverklaring, merken wij hierbij op dat de IFRS
regelgeving nog niet is afgerond en dat sommige IFRS standaarden extern nog onderwerp zijn
van verschillende interpretaties.
Amstelveen, 7 september 2004
KPMG Accountants N.V.
14/15
Bijlage 9
Profiel AM
AM is op Europese schaal actief in de gebiedsgerichte ontwikkeling van stedelijke centra,
winkelcentra, woonwijken en kantoren(parken). De beursgenoteerde onderneming, in
2002 ontstaan uit het samengaan van Amstelland en Multi Development Corporation,
heeft een leidende marktpositie in Nederland en een vooraanstaande positie in
vastgoedontwikkeling in Europa. AM heeft projecten in uitvoering in Nederland,
Frankrijk, België, Duitsland, Spanje, Portugal, Tsjechië en Groot-Brittannië. Daarnaast
oriënteert zij zich op mogelijke projecten in andere Europese landen.
Als creatieve kennisorganisatie AM telt ruim 600 hoog opgeleide professionals - is zij
gespecialiseerd in het ontwerpen en ontwikkelen van duurzame omgevingen om in te
wonen, werken, winkelen en recreëren. Dankzij haar conceptuele `design &
development'-benadering, gekoppeld aan haar sterke assetbasis in de vorm van
grondposities, is zij in staat een grote economische en sociale meerwaarde te creëren.
Mede door haar grondportefeuille is zij verzekerd van de ontwikkeling van circa 41.000
woningen en beschikt zij over posities voor de ontwikkeling van circa 2,6 miljoen m² aan
winkelcentra en kantoren(parken). Haar projecten, die zijn toegesneden op de leefstijlen
van de consument, respecteren en versterken de lokale cultuur.
15/15
---- --