NVM

Verrassende uitslagen winkelmarktonderzoek 70 gemeenten

Aan de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers

Van de vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed van de NVM

Datum Nieuwegein, 11 oktober 2004

NVM Bedrijfs Onroerend Goed presenteert groot winkelmarktonderzoek onder 70 gemeenten

Sfeer, bereikbaarheid en keuze winkelaanbod geven doorslag voor bezoek binnenstad

De vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed van de NVM heeft de afgelopen maanden één van de grootste landelijke winkelmarktonderzoeken gehouden. Doel van het onderzoek is meer inzicht te krijgen in hoe consumenten en zelfstandige detaillisten denken over de binnensteden van Nederland. Daarnaast is gekeken naar de verschillen en overeenkomsten die tussen de diverse gemeenten bestaan op het gebied van winkelen en winkelbeleving. In totaal zijn ruim 18.000 enquêtes afgenomen onder consumenten en 1.500 enquêtes onder zelfstandige ondernemers. De resultaten worden vandaag gepresenteerd tijdens het Nationaal Vastgoed Debat(r), georganiseerd door de vakgroep BOG.

De vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed heeft de rol als voortrekker op zich genomen om één van de grootste landelijke winkelmarktonderzoeken te organiseren. Zij wil hiermee de discussie aanwakkeren over de leefbaarheid van de steden en op die manier een positieve bijdrage te leveren om de stad weer onweerstaanbaar te maken.

De belangrijkste uitkomsten luiden als volgt:

Ondernemers

Vestigingskeuze ondernemers
Een succesvol winkelapparaat staat of valt bij de omvang van de passantenstroom. Het is niet verwonderlijk dat winkeliers het aantal passanten als belangrijkste vestigingsreden aanmerken bij de vestigingskeuze. Hoewel de hoofdwinkelstraat bijna per definitie de meeste bezoekers trekt, mag het belang van de aanloopstraten niet worden onderschat. Bijna driekwart van de consumenten geeft aan naast de hoofdwinkelstraat ook de minder drukke winkelstraten te bezoeken. Naast de omvang van de passantenstroom geven winkeliers ook aan het winkelpand en de sfeer en uitstraling van het kernwinkelgebied belangrijke motieven te vinden voor vestiging.

Ondernemers zijn over het algemeen tevreden over hun locatie in de binnenstad. Bijna driekwart van de respondenten geeft aan dat zij zich opnieuw op de huidige locatie zouden vestigen. Voor de 28% die zich niet opnieuw op de huidige locatie zouden vestigen, is de locatie economisch niet rendabel. Zo noemt men de relatief vaak (te) hoge huurprijs als voornaamste reden en de (te) kleine omvang van de passantenstroom.

Toekomstperspectief
De toekomst van de binnensteden ziet er over het geheel genomen positief uit. De helft van de winkeliers ziet de toekomst positief tegemoet. Ook uit de bezoekfrequentie van de consumenten kan worden geconcludeerd dat de binnensteden met regelmaat door de bezoekers bezocht zullen blijven worden. De huidige economische malaise heeft weliswaar onmiskenbaar een zware wissel getrokken op een groot deel van de binnenstadondernemers. Bij 42% van de ondernemers lag de omzet in het eerste kwartaal lager dan in dezelfde periode een jaar eerder. Toch denkt een overgrote meerderheid in ieder geval de omzet van dit jaar te handhaven ten opzichte van vorig jaar. Bijna de helft zegt zelfs volgend jaar een omzetstijging te kunnen realiseren.

Consumenten

Herkenbaarheid en diversiteit
Toenemende schaalvergroting, filialisering en franchisering hebben ertoe geleid dat vooral in de hoofdwinkelstraten dezelfde winkels voorkomen. De mate waarin consumenten dit als hinderlijk ervaren, blijkt sterk mee te vallen. Het overgrote deel geeft aan geen voorkeur te hebben voor een zelfstandige middenstander of ketenbedrijf. Herkenbaarheid is voor consumenten kennelijk een groot goed. De aanwezigheid van bekende ketens zorgt voor een bepaald gemak: men weet waar men wat kan kopen. Consumenten hechten waarde aan de kwantiteit (meer is beter) van het winkelaanbod. Veel zelfstandige winkeliers zien echter graag meer differentiatie in het aanbod.

Bereikbaarheid, sfeer en veiligheid
Consumenten blijken aanmerkelijk positiever over de binnenstad dan ondernemers denken. Volgens de winkeliers kennen binnenstadsbezoekers veel belang toe aan het prijsniveau van de winkels en de keuze aan winkels en horeca. Hiermee onderschatten zij het belang dat consumenten daadwerkelijk hechten aan een bereikbare binnenstad, sfeer en veiligheid. Het parkeertarief- en gelegenheid blijkt geen beslissende factor te zijn in het keuzeproces voor een bepaalde winkelstad. Deze aspecten worden wel het minst positief gewaardeerd en dat moet onder de aandacht worden gebracht van de betreffende gemeenten.

De kernwinkelgebieden worden voornamelijk bezocht om te winkelen. Het bezoekdoel hangt echter sterk samen met de herkomst van de bezoekers. Lokale bezoekers komen er relatief vaak om boodschappen te doen. Jonge bezoekers veelal om te winkelen. Ouderen juist om boodschappen te doen. Voor de onroerendgoedsector wordt het signaal gegeven dat de winkelmarkt niet alleen op de hoofdwinkelstraat moet worden gefixeerd, maar dat tal van overige winkelstraten ook over de nodige potenties beschikken.

Top 10 Nederlandse winkelsteden
Volgens de consument is Amsterdam de absolute nummer-1 winkelstad van Nederland. In een aantal provincies is bovendien de voorkeur voor nabij gelegen steden sterk. In Noord-Nederland is Groningen bijvoorbeeld zelfs iets populairder dan de hoofdstad. De woonplaats van de respondenten heeft veel invloed op de keuze van de favoriete steden. De top tien van de beste winkelsteden in Nederland ziet er als volgt uit: 1 Amsterdam, 2 Utrecht, 3 Rotterdam, 4 Maastricht 5 Den Haag 6 Groningen 7 Arnhem 8 s-Hertogenbosch 9 Haarlem en 10 Breda.

Het onderzoek
Voor de keuze van de winkelgebieden richt het onderzoek zich tot het kernwinkelgebied in een selectie van 70 gemeenten met meer dan 30 duizend inwoners. Het onderzoek heeft plaatsgevonden met medewerking van onderzoeksbureau Strabo en de Amsterdam School of Real Estate. Meer dan 70 bedrijfsmakelaars en 89 enquêteurs zijn betrokken geweest bij het onderzoek.