NIEUWE STEEN INVESTMENTS
NSI boekt goede resultaten over derde kwartaal
HOORN Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) heeft over het derde
kwartaal van dit jaar een totaal beleggingsresultaat behaald van EUR
39,2 miljoen, een stijging van 3,9% ten opzichte van dezelfde periode
in 2003 (EUR 37,8 miljoen). De omvang van de onroerendgoedportefeuille
nam toe tot EUR 1.011,3 miljoen. Het interim-dividend over het derde
kwartaal van 2004 bedraagt EUR 0,34 per aandeel. NSI heeft haar
verwachting voor het directe resultaat voor geheel 2004 verhoogd tot
EUR 1,36 per aandeel.
Financiële resultaten
Het totale directe beleggingsresultaat (huren minus exploitatiekosten)
over de eerste drie kwartalen van 2004 kwam uit op EUR 34,0 miljoen
(2003: EUR 33,2 miljoen). Per gemiddeld uitstaand aandeel kwam dit
neer op EUR 1,02 (2003: EUR 1,02). Ten opzichte van dezelfde periode
in 2003 daalden de exploitatiekosten van 10,5% tot 9,8% van de
huuropbrengsten.
Het indirecte beleggingsresultaat (winst op verkopen van onroerend
goed) bedroeg over de eerste drie kwartalen van 2004 EUR 5,3 miljoen
(2003: EUR 4,6 miljoen). Dit kwam neer op EUR 0,16 per gemiddeld
uitstaande aandeel (2003: EUR 0,14).
Het totale beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen van 2004
bedroeg EUR 39,2 miljoen, een stijging van 3,9% ten opzichte van
dezelfde periode in 2003 (2003: EUR 37,8 miljoen). Per gemiddeld
uitstaand aandeel bedroeg het totale beleggingsresultaat EUR 1,18
(2003: EUR 1,16). Het beleggingsresultaat bestaat voor 86,6% uit
direct beleggingsresultaat en voor 13,4% uit verkoopresultaten.
Dividend is koning: dividend over het derde kwartaal EUR 0,34
Over het derde kwartaal van 2004 wordt een interim-dividend uitgekeerd
van EUR 0,34.
Het aandeel NSI noteert per 18 november 2004 ex-dividend en uitkering
van het interim-dividend over het 3e kwartaal 2004 wordt op 25
november 2004 betaalbaar gesteld.
Het totale interim-dividend over de eerste drie kwartalen van 2004
komt hiermee op EUR 1,02, naast de betaling van EUR 0,68 als
slotdividend over 2003.
Ontwikkelingen in de portefeuille
NSI investeerde in de eerste drie kwartalen van 2004 voor EUR 29,2
miljoen in onroerend goed. Eerder dit jaar zijn reeds het nieuw
opgeleverde kantoorgebouw Le Verseau in Zwolle en een winkel te
Spijkenisse aan de portefeuille toegevoegd. Gedurende het derde
kwartaal kwamen hier nog een bedrijfs/kantoorpand te Deurne en een
nieuw opgeleverd kantoorgebouw De Vallei in Ede bij.
In de eerste drie kwartalen van 2004 werd voor EUR 21,0 miljoen aan
onroerend goed verkocht. Op deze verkopen werd een boekwinst
gerealiseerd van EUR 5,3 miljoen.
Eerder dit jaar werden een kantoorgebouw in Zaltbommel en een
winkelstrip in Breda verkocht. In het derde kwartaal werden drie
kantoorgebouwen in Rotterdam en een parkeergarage in Deventer
verkocht. In de eerste drie kwartalen van 2004 werden in totaal 105
verspreid door Nederland gelegen woningen en appartementen verkocht.
De portefeuille bestond per 30 september 2004 uit 1.479 woningen en
160 overige objecten met een gezamenlijke boekwaarde van EUR 1.011,3
miljoen. De portefeuille is gespreid over kantoren (50%), winkels
(30%), woningen (10%), bedrijfsgebouwen (5%) en volumineuze
detailhandel (5%).
Verhuurmarkt
Ten opzichte van het eerste halfjaar van 2004 is er in het derde
kwartaal van 2004 weinig verbeterd in de verhuurmarkt. De verhuurmarkt
voor kantoren bleef onder druk staan, met een ruim overschot van
aangeboden ruimte.
NSI is er in geslaagd de leegstand vrijwel onveranderd te houden op
4,1% per ultimo september 2004 (circa 4% per 1 juli 2004).
Per ultimo september 2004 bedroegen de inkomsten uit huurgaranties EUR
6,1 miljoen, zijnde 6,7% (ultimo 2003: 5,6%) van de contractuele
huurinkomsten. De gewogen, gemiddelde looptijd van deze huurgaranties
bedroeg 4,6 jaar per ultimo september 2004.
Eigen Vermogen
De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan
kredietinstellingen bleef 45-55%. NSI blijft kijken naar methoden om
het eigen vermogen te versterken om tot een evenwichtiger verdeling te
komen. De intrinsieke waarde per aandeel per 30 september 2004 bedroeg
EUR 13,45.
Aandeelhoudersvergadering
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2 september 2004 is
het corporate governance beleid van de vennootschap aan de
aandeelhouders voorgelegd en besproken. Ter voorbereiding ontvingen
aandeelhouders een informatiememorandum met een uitgebreide
toelichting op de corporate governance positie van de vennootschap.
Tevens werd de NSI website uitgebreid met een apart corporate
governance hoofdstuk. Diverse documenten die dit onderwerp betreffen
worden hier ter beschikking gesteld.
In dezelfde aandeelhoudersvergadering is de heer Hakstege herbenoemd
als commissaris met een termijn tot 2007. Hierdoor is een evenwichtig
rooster van aftreden voor de leden van de Raad van Commissarissen
gecreëerd.
Vooruitzichten
Portefeuilleontwikkeling
NSI blijft alert op mogelijkheden om de portefeuille verder te
versterken, maar de marktomstandigheden belemmeren een sterke groei
van de portefeuille. Deels, doordat het aanbod niet of onvoldoende
voldoet aan de criteria die NSI hanteert, deels doordat het aanbod qua
prijs op een voor NSI onrendabel hoog niveau ligt.
NSI is inmiddels verplichtingen aangegaan voor de aankoop van een
winkelcentrum in Amsterdam en in Winterswijk en voor een
kantoor/bedrijfspand in Wormerveer voor een totaalbedrag van circa EUR
17 miljoen. Deze objecten zullen in het vierde kwartaal van dit jaar
in de portefeuille worden opgenomen.
Als onderdeel van het optimaliseren van de portefeuille komen ook
objecten in aanmerking voor verkoop. Bij de beslissing om te verkopen
speelt niet alleen de hoogte van de verkoopprijs een rol, maar ook de
overweging dat de verkoop van goed verhuurde objecten ten koste gaat
van het directe resultaat en dat verkoop van minder goed verhuurde
objecten een lagere verkoopopbrengst zal genereren.
Verhuurmarkt
De ongunstige omstandigheden voor de verhuurmarkt, met name voor de
verhuur van kantoorruimte, houden de bezettingsgraad onder druk. NSI
spant zich echter maximaal in om de verhuur op peil te houden. Dankzij
deze inspanningen verwacht NSI dat, onvoorziene omstandigheden buiten
beschouwing latend, de financiële leegstand aan het eind van het jaar
niet meer dan 5% van de theoretische huur zal bedragen.
Resultaten
Gezien de te verwachten ontwikkeling van de portefeuille gedurende de
rest van het jaar, heeft NSI haar verwachting voor het directe
resultaat per aandeel over geheel 2004 naar boven bijgesteld van EUR
1,35 tot EUR 1,36 per aandeel. Omdat het indirecte resultaat
uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst, kan hierover geen
concrete verwachting worden uitgesproken.
Hoorn, 15 oktober 2004
Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
J.J.M. Reijnen, directeur
J.Th. Schipper, directeur
R.J.J.M. Storms, directeur
Tel. 0229 - 29 50 50
Fax 0229 - 23 13 72
E-mail info@nsi.nl
Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.
Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) is een (closed-end)
onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. NSI is
op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De
Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in
artikel 5 lid 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. NSI is
sinds
3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en
is als fiscale beleggingsinstelling (onder voorwaarden) 0%
vennootschapsbelasting verschuldigd.
Uitgangspunten van het fonds zijn het ter beschikking stellen van een
dividend en de financiering van het onroerend goed door middel van
maximaal 50% lang vreemd vermogen.
NSI belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met
een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een
gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. NSI belegt in
kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en
woningen. NSI streeft een geografische spreiding en spreiding over de
verschillende categorieën onroerend goed na.
Financiële agenda
Publicatie jaarcijfers 2004 4
januari 2005
Verzending jaarverslag 2004 eind februari/begin maart
2005
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 maart
2005
Notering ex-dividend 21 maart
2005
Betaalbaarstelling dividend (2e halfjaar) 29
maart 2005
Publicatie resultaat 1e kwartaal 2005 15 april
2005
Publicatie resultaat 1e halfjaar 2005 15 juli
2005
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 15 september
2005
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2005 14 oktober
2005
Interim-dividenduitkeringen
Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2004 17 november
2004
Notering ex-dividend 18 november
2004
Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2004 25 november
2004
Vaststelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 17 mei
2005
Notering ex-dividend 18 mei
2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 25 mei
2005
Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 17 augustus
2005
Notering ex-dividend 18 augustus
2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 25 augustus
2005
Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2005 17 november
2005
Notering ex-dividend 18 november
2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2005 25 november
2005
Financiële kerngegevens
t/m 30 september t/m 30
september
2004
2003
Resultaten (x EUR 1.000)
Opbrengsten uit beleggingen 57.074 54.681
Gerealiseerde waardeveranderingen
van beleggingen 5.269 4.617
Interest en
kosten 23.096 21.521
Resultaat na belastingen
39.247 37.777
Balansgegevens (x EUR 1.000)
Onroerendgoedbeleggingen 1.011.282 9
87.783
Eigen vermogen 447.633 431.276
Schulden aan kredietinstellingen 553.582 548.218
Gegevens per gemiddeld uitstaand
gewoon aandeel (x EUR 1) 1)
Direct beleggingsresultaat 1,02 1,02
Indirect beleggingsresultaat 0,16 0,14
Totaal beleggingsresultaat 1,18 1,16
Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Dividend 1,02
0,77
-Aandelen
- 0,14
-Contanten 1,02
0,63
Intrinsieke waarde 13,45 13,16
Geplaatst kapitaal (in stuks)
Gewone aandelen met een
nominale waarde van EUR
0,46 33.274.117 32.774.117
Gemiddeld aantal uitstaande
gewone aandelen in de verslagperiode
33.154.800 32.567.171
15 okt 04 10:21