11 oktober 2004
NVM Bedrijfs Onroerend Goed presenteert groot winkelmarktonderzoek
Sfeer, bereikbaarheid en keuze winkelaanbod geven doorslag voor bezoek
binnenstad De vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed van de NVM heeft de
afgelopen maanden één van de grootste landelijke
winkelmarktonderzoeken gehouden. Doel van het onderzoek is meer
inzicht te krijgen in hoe consumenten en zelfstandige detaillisten
denken over de binnensteden van Nederland. Daarnaast is gekeken naar
de verschillen en overeenkomsten die tussen de diverse gemeenten
bestaan op het gebied van winkelen en winkelbeleving. In totaal zijn
ruim 18.000 enquêtes afgenomen onder consumenten en 1.500 enquêtes
onder zelfstandige ondernemers. De resultaten worden vandaag
gepresenteerd tijdens het Nationaal Vastgoed Debat®, georganiseerd
door de vakgroep BOG.
De vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed heeft de rol als voortrekker op
zich genomen om één van de grootste landelijke winkelmarktonderzoeken
te organiseren. Zij wil hiermee de discussie aanwakkeren over de
leefbaarheid van de steden en op die manier een positieve bijdrage te
leveren om de stad weer `onweerstaanbaar' te maken.
De belangrijkste uitkomsten luiden als volgt:
Ondernemers
Vestigingskeuze ondernemers
Een succesvol winkelapparaat staat of valt bij de omvang van de
passantenstroom. Het is niet verwonderlijk dat winkeliers het aantal
passanten als belangrijkste vestigingsreden aanmerken bij de
vestigingskeuze. Hoewel de hoofdwinkelstraat bijna per definitie de
meeste bezoekers trekt, mag het belang van de aanloopstraten niet
worden onderschat. Bijna driekwart van de consumenten geeft aan naast
de hoofdwinkelstraat ook de minder drukke winkelstraten te bezoeken.
Naast de omvang van de passantenstroom geven winkeliers ook aan het
winkelpand en de sfeer en uitstraling van het kernwinkelgebied
belangrijke motieven te vinden voor vestiging.
Ondernemers zijn over het algemeen tevreden over hun locatie in de
binnenstad. Bijna driekwart van de respondenten geeft aan dat zij zich
opnieuw op de huidige locatie zouden vestigen. Voor de 28% die zich
niet opnieuw op de huidige locatie zouden vestigen, is de locatie
economisch niet rendabel. Zo noemt men de relatief vaak (te) hoge
huurprijs als voornaamste reden en de (te) kleine omvang van de
passantenstroom.
Toekomstperspectief
De toekomst van de binnensteden ziet er over het geheel genomen
positief uit. De helft van de winkeliers ziet de toekomst positief
tegemoet. Ook uit de bezoekfrequentie van de consumenten kan worden
geconcludeerd dat de binnensteden met regelmaat door de bezoekers
bezocht zullen blijven worden. De huidige economische malaise heeft
weliswaar onmiskenbaar een zware wissel getrokken op een groot deel
van de binnenstadondernemers. Bij 42% van de ondernemers lag de omzet
in het eerste kwartaal lager dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Toch denkt een overgrote meerderheid in ieder geval de omzet van dit
jaar te handhaven ten opzichte van vorig jaar. Bijna de helft zegt
zelfs volgend jaar een omzetstijging te kunnen realiseren.
Consumenten
Herkenbaarheid en diversiteit
Toenemende schaalvergroting, filialisering en franchisering hebben
ertoe geleid dat vooral in de hoofdwinkelstraten dezelfde winkels
voorkomen. De mate waarin consumenten dit als hinderlijk ervaren,
blijkt sterk mee te vallen. Het overgrote deel geeft aan geen voorkeur
te hebben voor een zelfstandige middenstander of ketenbedrijf.
Herkenbaarheid is voor consumenten kennelijk een groot goed. De
aanwezigheid van bekende ketens zorgt voor een bepaald gemak: men weet
waar men wat kan kopen. Consumenten hechten waarde aan de kwantiteit
(meer is beter) van het winkelaanbod. Veel zelfstandige winkeliers
zien echter graag meer differentiatie in het aanbod.
Bereikbaarheid, sfeer en veiligheid
Consumenten blijken aanmerkelijk positiever over de binnenstad dan
ondernemers denken. Volgens de winkeliers kennen binnenstadsbezoekers
veel belang toe aan het prijsniveau van de winkels en de keuze aan
winkels en horeca. Hiermee onderschatten zij het belang dat
consumenten daadwerkelijk hechten aan een bereikbare binnenstad, sfeer
en veiligheid. Het parkeertarief- en gelegenheid blijkt geen
beslissende factor te zijn in het keuzeproces voor een bepaalde
winkelstad. Deze aspecten worden wel het minst positief gewaardeerd en
dat moet onder de aandacht worden gebracht van de betreffende
gemeenten.
De kernwinkelgebieden worden voornamelijk bezocht om te winkelen. Het
bezoekdoel hangt echter sterk samen met de herkomst van de bezoekers.
Lokale bezoekers komen er relatief vaak om boodschappen te doen. Jonge
bezoekers veelal om te winkelen. Ouderen juist om boodschappen te
doen. Voor de onroerendgoedsector wordt het signaal gegeven dat de
winkelmarkt niet alleen op de hoofdwinkelstraat moet worden gefixeerd,
maar dat tal van overige winkelstraten ook over de nodige potenties
beschikken.
Top 10 Nederlandse winkelsteden
Volgens de consument is Amsterdam de absolute nummer-1 winkelstad van
Nederland. In een aantal provincies is bovendien de voorkeur voor
`nabij gelegen' steden sterk. In Noord-Nederland is Groningen
bijvoorbeeld zelfs iets populairder dan de hoofdstad. De woonplaats
van de respondenten heeft veel invloed op de keuze van de favoriete
steden. De top tien van de beste winkelsteden in Nederland ziet er als
volgt uit: 1 Amsterdam, 2 Utrecht, 3 Rotterdam, 4 Maastricht 5 Den
Haag 6 Groningen 7 Arnhem 8 's-Hertogenbosch 9 Haarlem en 10 Breda.
Het onderzoek
Voor de keuze van de winkelgebieden richt het onderzoek zich tot het
kernwinkelgebied in een selectie van 70 gemeenten met meer dan 30
duizend inwoners. Het onderzoek heeft plaatsgevonden met medewerking
van onderzoeksbureau Strabo en de Amsterdam School of Real Estate.
Meer dan 70 bedrijfsmakelaars en 89 enquêteurs zijn betrokken geweest
bij het onderzoek.
NVM