Speech minister Dekker persconferentie huurbeleid 19 november 2004
Dames en heren,
Mijn huurvoornemens maken heel wat los. Er zijn warme voorstanders,
maar er is ook kritiek. Diverse fracties in de Tweede Kamer,
woningcorporaties en de gemeenten hebben afgelopen zomer ingestemd met
de contouren van een nieuw huurbeleid. Er leven vragen over de
uitwerking en felle afwijzing is er ook. Onder meer bij een aantal
huurderorganisaties. Bijvoorbeeld in Amsterdam waar
huurderverenigingen een alarmerende huurkrant verspreiden met koppen
als `Binnen vier jaar uw huis uit?' en `Huren vogelvrij'.
Ik kan mij voorstellen dat die geluiden tot ongerustheid leiden bij
huurders. Want in deze krant spreekt een aantal bewoners de vrees uit
dat hun woning onbetaalbaar zal worden of dat men gedwongen zal zijn
een andere woning te aanvaarden. Veel van die huurders kan ik
geruststellen. Zoals de jonge moeder Nike uit de Pieter Aertszstraat
die bang is dat de huur van haar kleine etage onbetaalbaar zal worden.
Of mevrouw Lens die na 53 jaar tevreden wonen echt niet weg wil van de
Marnixkade. Vanaf deze plaats kan ik de situatie van deze mensen niet
precies beoordelen. Maar ik wil wel een aantal voorbeelden geven. Want
ik hecht eraan om misverstanden en daarmee onnodige onrust bij
huursubsidieontvangers te voorkomen.
* Om te beginnen: voor de portemonnee van huursubsidieontvangers
verandert er nagenoeg niets! Daarbij gaat het grofweg om een
miljoen mensen. Zij hoeven niet te vrezen voor hogere huren, want
als zij daarmee al te maken krijgen, worden zij via de
huursubsidie gecompenseerd. De korting blijft wel bestaan.
* Ten tweede: voor driekwart van alle huurwoningen blijft het Rijk
de maximale huurstijgingen gewoon bepalen. Slechts maximaal een
kwart van de woningen zal via de vrije markt kunnen worden
verhuurd.
* En voor zover woningen van mensen met huursubsidie straks in het
geliberaliseerde deel van de huurmarkt zullen vallen geldt dat zij
recht blijven houden op huursubsidie. Ook voor hen verandert dus
niets!
* Ten vierde: door mijn plannen zal de jaarlijkse huurstijging de
komende 2 jaar lager - ik herhaal: lager - zijn dan wanneer het
huidige beleid zou zijn doorgezet! De veranderingen in het
huurbeleid worden geleidelijk ingevoerd.
* En last but not least: een tweede bezuinigingsronde op de
huursubsidie, danwel de stedelijke vernieuwingsgelden (ISV) heb ik
kunnen voorkomen. Die komt nu voor rekening van verhuurders die
voor een grotere huurvrijheid straks een bijdrage moeten leveren
om de betaalbaarheid voor lagere inkomensgroepen te borgen.
Kortom: als Nike en mevrouw Lens huursubsidie ontvangen, kunnen zij
dus gerust zijn, maar ook Saïd uit de Vinkenstraat die bezorgd is om
migranten met lage inkomens en Harry die denkt dat hij zijn
geboortehuis in de Haarlemmermeerstraat zal moeten verlaten.
Er verandert dus niet zoveel voor ontvangers van Individuele
Huursubsidie, maar wel veel voor het totale huurbeleid. En dat is hard
nodig ook! Het is heel begrijpelijk dat belangenvertegenwoordigers
daartegen hun vertrouwde geluid met kracht laten horen. Ik heb dat
afgelopen voorjaar ook mogen meemaken toen ik de Nota Ruimte
presenteerde. De keuze voor ruimtelijke ontwikkeling en dynamiek stond
voor velen ver af van de traditie van ruimtelijke ordening door behoud
en verbod. Niets doen, alles bij het oude laten was voor mij echter
geen optie. Dit land mag niet op slot! Er is ruimte nodig voor
investeringen en groei, voor nieuwe dynamiek en vitaliteit!
Ook op het terrein van het wonen is niets doen géén optie. Want ik
vind het beschamend dat ik nog steeds moet constateren dat er een
groot woningtekort bestaat. Dat we nog altijd niet in staat zijn om
iedereen te huisvesten op een manier die mensen past. Daarom kies ik
ook op de woningmarkt voor het openbreken van een verstarde situatie,
voor beweging op de woningmarkt.
Ik wil naar een vraaggerichte woonconsumentenmarkt. Een markt met een
ruim en gevarieerd aanbod van huur- en koopwoningen in alle
prijsklassen. Naar meer keuzemogelijkheden voor burgers. Zowel in de
stad, het stedelijk groen als op het platteland. Een markt die
verleidt tot doorstroming en daarmee sociale huurwoningen vrijmaakt
voor de mensen die het echt nodig hebben. Alleen zó komen lagere
inkomens en speciale doelgroepen zoals starters, ouderen en
zorgbehoevenden ook aan hun trekken.
Ik wil daarnaast de middeninkomens voor de stad behouden en een meer
gevarieerde woningvoorraad tot stand brengen. En tot slot moet de
onttakeling van verouderde en eenvormige wijken stoppen door er snel
zichtbare verbeteringen te bereiken.
Dat is bij elkaar een enorme opgave. Die kun je alleen aan door met de
partijen in het veld aan een samenhangende aanpak van de
woonproblematiek te werken. We draaien daarbij aan drie knoppen
tegelijk: de nieuwbouwproductie, de stedelijke vernieuwing én het
huurbeleid.
Nieuwbouwproductie
Dat is mijn inzet om het woningtekort terug te brengen tot een
aanvaardbaar niveau, dat is 1,5 tot hoogstens 2% van de totale
woningvoorraad in 2010. Daarvoor moeten in de periode 2005 tot en met
2010 zo'n 445.000 woningen bijgebouwd worden. Om dat te bereiken maak
ik met alle 20 stedelijke regio's woningbouwafspraken. Realistische
afspraken over aantallen woningen en voorwaarden zoals ontsluiting,
bodemsanering en groen. Voor de woningbouwproductie is 650 miljoen
euro beschikbaar uit het budget Besluit Lokatiegebonden Subsidie
(BLS).
In het kader van de nieuwe ruimte in het huurbeleid is het nodig dat
corporaties in 2005 een aantal van 15.000 woningen zullen bouwen, in
2006 datzelfde aantal en in 2007 een aantal van 21.000 huizen. De
commerciële verhuurders zullen in de periode tot 2010 zeker 4.000
huizen per jaar realiseren. En er is ook een stok achter de deur: géén
woningen, géén geld. Zo houden we elkaar scherp.
Stedelijke vernieuwing
Nog in deze kabinetsperiode moeten burgers in hun eigen omgeving
kunnen zien en merken dat er iets ten goede aan het veranderen is in
de wijk. Het gaat daarbij niet alleen om de kwaliteit van de woning,
maar ook om de voorzieningen en de leefomgeving.
Vanuit het ISV-budget is door het kabinet 1,4 miljard euro beschikbaar
gesteld. Ik heb 90 miljoen euro vrijgemaakt als specifiek impulsbudget
voor de 56 wijken die met voorrang worden aangepakt. Over 23 van deze
56 wijken zijn inmiddels heldere afspraken gemaakt.
Ook hier geldt: `voor wat, hoort wat'. Wijken waar te weinig
vooruitgang te constateren valt, zal ik uiteindelijk van de 56
wijkenlijst moeten schrappen. Daarmee komt men dan niet meer in
aanmerking voor het impulsbudget.
Modernisering huurbeleid
De modernisering van het huurbeleid is voor mij de derde knop waaraan
we draaien om te komen tot de woonconsumentenmarkt waar ieder de
woning vindt die hem past. Verhuurders krijgen stap voor stap meer
ruimte in het huurbeleid, maar alléén als zij investeren in nieuwe
woningen. Die harde afspraak heb ik met verhuurders gemaakt. Ik
verwacht dus geen één-op-één-relatie tussen hogere huren en méér
doorstroming of productie, maar ik weet wél dat het een essentieel
onderdeel is van het pakket van maatregelen om de woningmarkt in
beweging te zetten.
Een jaar lang is geprobeerd om dit cruciale onderdeel met betrokken
partijen te regelen in de commissie huurbeleid lange termijn. Dat is
niet gelukt en daarom heb ik mijn eigen verantwoordelijkheid moeten
nemen. Ik ben daarbij niet over één nacht ijs gegaan.
Naast een indringend proces van overleg, gedeelde analyses en het
sluiten van diverse bestuursakkoorden, hebben we het CPB gevraagd om
een contra-expertise van onze berekeningen en model. Om de effecten
van het huurbeleid nog dieper te doorgronden.
Ik ben blij dat het planbureau onze cijfers gedegen noemt. Bovendien
zie ik in de analyse van het CPB steun voor mijn én-én benadering om
de woningmarkt los te trekken. De combinatie van marktwerking én
heffing wordt onderschreven. Dat is: én inzetten op nieuwbouw én de
modernisering van het huurbeleid. Het één doen zonder het ander te
laten.
Ik neem bovendien goede nota van de inschatting van het CPB dat de
beweging op de woningmarkt meer toeneemt naarmate het huurbeleid
rigoureuzer wordt hervormd. Dat zou kunnen door bijvoorbeeld
huursubsidieontvangers die een woning hebben die straks
geliberaliseerd wordt geen recht meer te geven op huursubsidie. Maar
dat vind ik niet verantwoord; dat zou veel te ver gaan. De
betaalbaarheid van het wonen wil ik ook voor deze groep blijven
waarborgen. Ik zie dat als mijn verantwoordelijkheid. Zij behouden dus
gewoon recht op huursubsidie. Daarmee lever ik in op de
doorstromingsambitie. Deze komt nu later op gang, maar om heel goede
redenen, zou ik zeggen.
De belangrijkste onzekerheid zit in de reactie van investeerders op
het nieuwe beleid. Het CPB heeft gewezen op andere prikkels die een
belangrijk effect hebben zoals verruiming van bouwmogelijkheden.
Daarvoor geven de Nota Ruimte en de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening
alle kans, en bovendien komen er nog voorstellen op het gebied van het
grondbeleid.
Het is dus nodig dat ik met de sector harde afspraken maak over de
concrete bijdrage van verhuurders aan de nieuwbouwproductie. En dat ga
ik ook tussentijds monitoren. Want als in 2008 blijkt dat er
onvoldoende huurwoningen gebouwd zijn, zal ik de verruiming van de
gemiddelde huurverhoging niet doorvoeren. Het kan immers niet zo zijn
dat de bewoner meer voor zijn woning moet gaan betalen, terwijl er nog
steeds niets te kiezen valt.
Ik wil met het nieuwe huurbeleid óók de werkelijke waarde van de
woning - de marktwaarde - méér tot uitdrukking brengen in de
huurprijs. Ik doe dat door binnen het huidige woningwaarderingsstelsel
de WOZ-waarde toe te voegen. Sommigen vragen zich af waarom dat nodig
is. Dat kan ik gemakkelijk uitleggen aan de hand van twee voorbeelden.
Voorbeeld 1: op dit moment is de maximale huur van een woning in
Utrecht net zo hoog als dezelfde woning in Delfzijl. Dat is natuurlijk
heel raar. Want de vraag is in Utrecht vele malen groter. Anders dan
in de koopsector, krijgt de markt dus niet de gelegenheid zijn werk te
doen.
Ander voorbeeld: ook ín Amsterdam blijken de huren weinig relatie te
hebben met de marktomstandigheden. Zo kennen populaire wijken met hoge
WOZ-waarden (denk aan Amsterdam Oud-Zuid) relatief lage huren, en
wijken met relatief lage WOZ-waarden (denk aan de Bijlmer) hoge huren.
Ik wijs u met nadruk op de foto's. Over dit soort woningen hebben we
het dus! Ook hieraan zie je dat de markt niet werkt. Dat moet dus
anders. En dat is dus niet `wat de gek ervoor geeft', zoals de
huurkrant het noemt, maar gewoon dat meer betaald moet worden voor
woningen op plekken waar iedereen wel wonen wil.
Daarmee zorg ik er ook voor dat bewoners méér bewust worden van de
waarde van hun huurwoning. We gaan de komende jaren geleidelijk toe
naar een situatie waarin bewoners meer keuzemogelijkheden krijgen en
een eigen afweging kunnen maken. Wat zijn mijn woonwensen, wat wil ik
aan wonen uitgeven en wat zijn voor mij reële opties? Daar hoort dus
bij dat een woning een prijs heeft die past bij de kwaliteit van de
woning.
En daar hoort óók bij dat zulks alleen kan als er ook echt iets te
kiezen valt. Daarom wil ik tegelijkertijd het investeringsklimaat voor
verhuurders verbeteren. Zodanig dat het voor hen aantrekkelijk wordt
om te investeren, ook in de duurdere segmenten. Want daaraan is een
gebrek. Bijvoorbeeld in wijken waar nu nog hoofdzakelijk goedkope
huurwoningen te vinden zijn. Zo draagt het huurbeleid bij aan
doorbreking van de eenvormigheid in wijken en aan meer diversiteit in
het woningbestand. En zo kan er ook voor worden gezorgd dat midden- en
hogere inkomens niet de stad uit hoeven als zij een grotere of luxere
woning zoeken.
Ten slotte wil ik ervoor zorgen dat meer woningen op de vrije markt
verhuurd kunnen worden. Op dit moment bepaalt het Rijk voor 95% van de
huurwoningen de maximale huur. Dat is eigenlijk vreemd, want daarmee
vallen woningen van zeer verschillende kwaliteit en aantrekkelijkheid
onder hetzelfde regime en betalen huurders met zeer verschillende
inkomens dezelfde huur. Het Rijk hoeft ook niet bijna alle huren te
bewaken, want de groep mensen met lage inkomens is vele malen kleiner
dan die 95%.
Van de zes miljoen huizen in ons land bestaat de helft uit
huurwoningen. Daarvan vallen slechts 150.000 huurwoningen in de vrije
sector. Ik wil dat optrekken naar 750.000 woningen met een vrije huur,
ofwel een kwart van de huurmarkt. Daardoor kunnen verhuurders meer
differentiëren in hun aanbod. Het gaat dan om woningen met een
WOZ-waarde van meer dan 100.000 euro in de ene regio, 115.000 euro in
de andere regio tot woningen met een WOZ-waarde van meer dan 130.000
euro in de meest gewilde omgeving. Zo komt geld en ondernemingsruimte
vrij voor investeringen in het mechanisme: nieuwbouw, stedelijke
vernieuwing, doorstroming, keuzevrijheid.
Voor de huurders in dit nieuwe deel van de vrije sector zal een
overgangsperiode gaan gelden waarin de huur geleidelijk kan worden
opgetrokken naar marktniveau. Bovendien, ik heb het net al gezegd,
blijven huursubsidieontvangers recht houden op huursubsidie waarmee de
betaalbaarheid voor deze groep blijft geborgd.
En ik onderstreep nogmaals dat voor driekwart van de huurwoningen het
Rijk de maximale huur dus gewoon blijft bepalen! Hier geldt dat de
huur mag worden aangepast aan de inflatie van het voorafgaande jaar
plus een stijging van 1,5% in 2005 die oploopt tot 3% in 2009.
Dan wil ik nog stilstaan bij een zorg van velen: leidt het nieuwe
huurbeleid niet tot segregatie? Daarover het volgende. Om te beginnen
wil ik benadrukken dat verhuurders niet verplicht zijn de ruimte die
zij krijgen overal volledig te benutten. Dat doen ze nu ook al niet.
Daarover zullen gemeenten met verhuurders afspraken maken, want ook
corporaties hebben een groot belang bij een goede sociale kwaliteit
van de wijk.
Ten tweede hoor ik vaak de kritiek dat het beleid middeninkomens uit
de stad zou wegjagen. Dat is een mythe. Niet alleen de hoogte van de
huren is voor deze groep reden om te verhuizen, maar ook het
leefklimaat en gebrek aan duurdere woningen in hun wijk. Daarom moeten
corporaties en andere verhuurders juist duurdere woningen bijbouwen,
met veel aandacht voor veiligheid, buurtcohesie en voorzieningen.
Daarmee kan midden- en hogere inkomens een wooncarrière in de stad
worden geboden, en komen tegelijkertijd woningen vrij voor lagere
inkomens. Ook hier geldt dus: én-én. Wie hogere huren voor deze hogere
inkomensgroepen afwijst en daarbij verwijst naar segregatie, zegt
eigenlijk: we moeten goedverdienende burgers blijven stimuleren om een
plek bezet te houden die bestemd is voor mensen die geen andere
woonopties hebben. Dat kan toch niet de bedoeling zijn!
Dames en heren,
Tot slot: ik wil het woningtekort echt terugdringen en kies daarbij,
naast het aanjagen van nieuwbouw en versnelling van stedelijke
vernieuwing, voor méér marktwerking. Om te bevorderen dat iedereen een
woning vindt die hem past. De betaalbaarheid van het wonen voor de
laagste inkomensgroepen blijft daarbij geborgd. Voor ruim 75% van alle
huurwoningen blijft het Rijk de maximale huurprijs bepalen. En de
huursubsidie blijft als hoeksteen van het woonbeleid gewoon overeind.
Dat is dus iets anders dan `onbetaalbaarheid' en van `vogelvrije'
huren is beslist geen sprake.
Het is echter wel zo dat de niet huursubsidie ontvangers in het
geliberaliseerde gebied een groter deel van hun besteedbaar inkomen
aan wonen zullen spenderen. Voor huurders met een hoger inkomen, vind
ik het niet meer dan reëel dat zij een prijs gaan betalen die past bij
de kwaliteit. Door de hogere productie krijgen zij wel meer
mogelijkheden om een andere woning te kiezen.
Voor wonen op een wijze die iedereen past moeten we niet alleen huizen
bouwen en verouderde stadswijken aanpakken. We moeten ook op een
nieuwe manier naar ons wonen willen kijken. Een passende woning voor
iedereen is een recht. Een recht dat te lang en voor teveel mensen op
zich laat wachten. Dat betekent niet dat een sociale huurwoning een
soort basisonderkomen is. Net zo min als bijstand een basisinkomen is.
Geen vrijblijvende optie voor iedereen, maar een garantie voor wie
financieel weinig keuze heeft als het om wonen gaat. Alle andere
burgers zijn heel wel in staat om eigen woonbeslissingen te nemen. Om
te bepalen welke prijs/kwaliteit verhouding voor hen de juiste is en
welke woning daar bij hoort. Dat kán uiteindelijk soms ook leiden tot
de beslissing om naar een andere woning uit te zien.
Wie stelt dat dit nieuwe huurbeleid alleen kan als er wat te kiezen
valt op de woningmarkt, die heeft gelijk. Dáárom maak ik mijn
huurbeleid afhankelijk van de prestaties die regio's, gemeenten en
verhuurders de komende jaren leveren als het gaat om nieuwbouw,
stedelijke vernieuwing en differentiatie van de woningmarkt. Ik ga er
van uit dat de partijen de targets halen. Mocht uit de monitoring
blijken dat het niet lukt, dan zal ik verruiming van de gemiddelde
huurverhoging niet doorvoeren!
Al deze voornemens dragen duidelijk de handtekening van dit kabinet.
We zetten voortvarend in op hervormingen. Voor investeringen, groei en
dynamiek. We kiezen voor eigen verantwoordelijkheid waar dat kan, maar
borgen daarbij altijd de belangen van de kwetsbaarste groepen.
Ik dank u wel.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer