De effecten van een nieuw
stelsel voor huurprijzen
2004
De effecten van een nieuw
stelsel voor huurprijzen
De effecten van een nieuw
stelsel voor huurprijzen
uitgevoerd in opdracht van het DG Wonen
van het Ministerie van VROM DE E
FFE
J. Brouwer CTEN
B. Ferment VAN
J. Willems EEN
C. Poulus NIEU
W S
November 2004 | r2004-0070CP TELSEL V
OOR HUU
ABF RESEARCH RP
VERWERSDIJK 8 | 2611 NH DELFT | T 213748 RIJZEN
Inhoudsopgave
1 Inleiding 5
1.1 Modernisering huurbeleid 5
1.2 Doel van het onderzoek 5
1.3 Horizon van de prognoses 6
1.4 Aggregatieniveau analyses 6
2 Hoofdlijnen van beleid - uitgangspunten prognose 7
2.1 Hoofdlijnen van beleid 7
2.2 Uitgangspunten prognose 13
3 Effecten beleid 19
3.1 Enkele kerncijfers 19
3.2 Effect op de woningvoorraad 20
3.3 Effect op de huurniveaus 20 DE
3.4 Effect op de woonlasten 25 EFFE
3.5 Effect op de huursubsidie-uitgaven 29 CTE
3.6 Effect op de huuropbrengsten en vermogens 30 N VA
3.7 Effect op de doorstroming 32 N EEN N
Bijlage A - Indeling van gemeenten in Bon-gebieden 2002 35 IEUW S
Bijlage B - De gemiddelde huur per regio 37 TELS
B1: Gemiddelde basishuur per maand in het gereguleerde gebied 37 EL V
B2: Gemiddelde basishuur per maand in het geliberaliseerde gebied 38 OOR
B3: Gemiddelde basishuur per maand in het gereguleerde en geliberaliseerde HUU
gebied tezamen 38 RPR
IJZEN
1 Inleiding
1.1 Modernisering huurbeleid
Dit kabinet streeft ernaar de keuzemogelijkheden op de woningmarkt te vergroten. Daarom moet er
meer en meer gevarieerd worden gebouwd. Drie centrale opgaven zijn geformuleerd: 1) een verhoging
van de nieuwbouw productie, 2) het doorzetten van de herstructurering en 3) een modernisering van
het huurbeleid.
De gedachte achter de modernisering van het huurbeleid is als volgt. Een substantieel deel van de
huursector wordt geliberaliseerd en het woningwaarderingsstelsel wordt aangepast. Daarbij worden de
huren geleidelijk aan verhoogd om de prijs/kwaliteitsverhouding van de woningen op de woningmarkt
meer in evenwicht te brengen met de woonwensen. Voor verhuurders is dit huurbeleid aantrekkelijker
om in nieuwbouw van huurwoningen te investeren. Daarnaast levert dit extra inkomsten op. Met deze
extra inkomsten zijn de verhuurders in staat een bijdrage te leveren aan de huursubsidie-uitgaven.
DE E
1.2 Doel van het onderzoek FFECTEN V
De modernisering van het huurbeleid krijgt vorm via een nieuw stelsel voor de huurprijzen. In hoofdstuk AN E
2 wordt dit nieuwe stelsel toegelicht. Wijziging van de huren heeft gevolgen voor een aantal zaken. In EN N
feite wordt een keten van effecten door het nieuwe huurbeleid in werking gezet. Het gaat daarbij om de IEUW
volgende aspecten: STELSEL VOOR HUURPRIJZEN
---
Al met al betekent dit dat een nieuwe stelsel van huurprijzen doorwerkt over een breed terrein. Om een
goed inzicht te hebben in al deze effecten gegeven een bepaalde beleidskeus is dit onderzoek
uitgevoerd.
1.3 Horizon van de prognoses
Het ligt voor de hand de effecten van dit nieuwe huurbeleid voor zowel de korte als de wat langere
termijn te bezien. De korte termijn loopt tot 2010. De wat langere termijn waarover nu zinnige
uitspraken gedaan kunnen worden loopt tot 2020.
Voor deze opdeling in twee perioden zijn een tweetal argumenten te geven. Op de eerste plaats is er
het praktische argument in de zin dat de eerste vijf jaar goed te overzien zijn en dat alles wat na
2009 gebeurt met meer onzekerheid omgeven is.
Daarnaast speelt een meer beleidsmatig argument. Het beleid dat nu ontwikkeld wordt heeft alleen
betrekking op de periode 2005-2010. Ook om die reden is het verstandig de effecten te bezien voor
beide perioden afzonderlijk.
1.4 Aggregatieniveau analyses
Een van de belangrijkste gegevensbronnen die gebruikt wordt bij het ramen van de effecten, is het
Woningbehoefte Onderzoek (WBO) dat in 2002 is uitgevoerd. Hoewel het hier gaat om een omvangrijk
onderzoek (met 75.000 respondenten), biedt dit onderzoek toch onvoldoende houvast om zeer in detail
(bijvoorbeeld per gemeente) de effecten in kaart te brengen. Te meer omdat zoals zal blijken het
gedrag van de verhuurders van grote invloed is op de effecten die uitgaan van dit nieuwe huurbeleid.
Dit alles maakt dat de effecten slechts in grote lijnen te schetsen zijn.
D Om die reden worden resultaten gepresenteerd op landelijk niveau en op een globaal regionaal niveau
E E waarbij onder andere een indeling in 7 kaderwetgebieden en 12 "overige" provincies gehanteerd wordt.
FFEC Verder worden uitkomsten gepresenteerd voor huishoudens met een "laag" inkomen. Zowel voor
TEN V huishoudens onder de huursubsidiegrens als voor huishoudens onder de ziekenfondsgrens worden de
AN E effecten geschetst.
EN N De resultaten van dit onderzoek voor zover deze betrekking hebben op geldbedragen zijn
IEUW uitgedrukt in euro's van 2002 (tenzij anders vermeld).
STE De huurprijzen in dit rapport kunnen gezien worden als gemiddelden over het hele jaar. Hetzelfde geldt
LSE voor de huurquoten. De huurinkomsten en huursubsidie-uitgaven hebben betrekking op de effecten
L VOO van het beleid per 1 juli 2005 tot en met 1 juli 2009.
R HU
URP Het hier voorliggende rapport bevat een beknopte weergave van het onderzoeksrapport dat dezelfde
RIJZE titel draagt en waarin dezelfde informatie is opgenomen alleen meer uitgebreid.
---
6
2 Hoofdlijnen van beleid - uitgangspunten
prognose
Het nieuwe huurbeleid wordt geleidelijk ingevoerd. Dit betekent dat in de loop der jaren veranderingen
gaan optreden. Maar hoe de woningmarkt resp. de huursector er op termijn uit zal gaan zien, wordt
niet alleen bepaald door het nieuwe huurbeleid. Ook een aantal andere factoren heeft invloed. Macro
economische factoren bepalen de inflatie, de inkomensgroei en de rente om maar eens een drietal
elementen te noemen.
Om die reden worden de veranderingen die de komende jaren verwacht worden hier besproken langs
twee lijnen: de veranderingen als gevolg van het nieuwe huurbeleid1 en de onderzoeksmatige
uitgangspunten bij de prognoses.
2.1 Hoofdlijnen van beleid
2.1.1 Vergroten geliberaliseerde gedeelte van de huursector
---
Het basisuitgangspunt van dit kabinet is dat het goed is om een groter deel van de huursector vrij te E E
laten in zijn huurprijs. Op dit moment is 95% van de huurmarkt gereguleerd. Er is vraag naar FFECTE
middeldure en dure huurwoningen, maar het aanbod daarvan blijft achter. Via marktwerking wordt het N V
investeren in dit duurdere prijssegment bevorderd. Een randvoorwaarde daarbij is wel dat het AN EE
gereguleerde deel van de huursector groot genoeg blijft om huishoudens met een laag inkomen te N N
huisvesten, inclusief een overmaat om te zorgen voor voldoende keuzevrijheid voor deze groep. IEUW
Het kabinet streeft ernaar vanaf juli 2005 een nieuw stelsel voor de huurprijzen in te voeren. STE
Om zicht te krijgen op het effect van een grotere geliberaliseerde huursector zijn drie varianten LSEL V
uitgewerkt. De eerste variant gaat uit van de bestaande situatie (5%). De tweede variant gaat uit van OO
een geliberaliseerde sector die ongeveer 15% van de totale huursector omvat. De derde variant rekent R HU
met een geliberaliseerd gebied dat ongeveer 25% van de totale huursector omvat. URPR
Omdat de relatie tussen huurprijs en woningkwaliteit beperkt is, is het niet verstandig om op basis van IJZE
de huurprijs een geliberaliseerde segment te definiëren. In de huidige huurprijzen komen de actuele N
1 Een aantal veranderingen in het huurbeleid moesten voor dit onderzoek rekentechnisch ingevuld worden. De passages daarover zijn in deze paragraaf
2.1 cursief weergegeven en de cijfers zijn in de tabellen apart gemarkeerd. 7
consumentenvoorkeuren onvoldoende tot uitdrukking (zie ook de navolgende paragraaf). De WOZ
waarde daarentegen geeft beter de marktpotentie van een woning weer. Om die reden zijn de tweede
en derde variant ingevuld op basis van de WOZ waarde van een woning.
In de tweede variant (met 15% van de huursector geliberaliseerd) wordt een tweedeling gemaakt
tussen provincies met een beperkte druk op de huursector en provincies met meer spanning tussen
vraag en aanbod in de huursector. In de derde variant (met 25% van de huursector geliberaliseerd)
wordt een driedeling aangehouden waarbij de regio Utrecht / Amsterdam waar de druk duidelijk het
grootst is nog apart wordt onderscheiden.
De varianten zijn voor dit onderzoek als volgt rekentechnisch ingevuld:
! ! " # $ % &
---
( ! ) ) % * +
# , + ' ! ) - $ $
% % % &
( ' ) ! ! ) % * + #
. $ , + / ) % * 0 1% 2 3 . 4 " ,
---
0 5 - ( ! ) % 6 % 3 . 4 - $
& '
Overigens is het goed te benadrukken dat uitgegaan wordt van een verruiming van het geliberaliseerde
deel in 2006. Dit betekent dat gebruik gemaakt zal gaan worden van de WOZ waarden die bij de WOZ
ronde van 2003 in het voorjaar 2005 vastgesteld worden. Voor deze studie is gebruik gemaakt van het
WBO 2002 met de daarin opgenomen WOZ waarden uit 1999. Dit betekent dat de hierboven
genoemde grenzen indicatief zijn en pas later definitief vastgesteld zullen worden.
DE EFFEC 2.1.2 De gereguleerde voorraad en de lage inkomensgroepen
TEN VAN Zoals gezegd hanteert het kabinet bij de vergroting van het geliberaliseerde huursegment een
EEN randvoorwaarde, namelijk dat het gereguleerde deel van de huursector groot genoeg blijft om
NIEU huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Dit inclusief een overmaat om te zorgen voor
W S voldoende keuzevrijheid voor deze groep.
TELS Daarom is voor beide varianten nagegaan hoe groot de gereguleerde voorraad zal zijn en hoe deze
EL VO zich verhoudt tot het aantal huishoudens met een laag inkomen (onder de huursubsidiegrens resp.
OR H onder de ziekenfondsgrens). Uit de figuur 2.1 blijkt dat de omvang van het gereguleerde deel over het
UUR algemeen ruim voldoende is om de aandachtsgroep met een inkomen tot de huursubsidiegrens te
PRIJZE huisvesten.
---
2 Voor een overzicht van de gemeenten die anno 2002 in de verschillende BON-gebieden lagen (en waarmee in dit onderzoek gerekend is) wordt
verwezen naar bijlage A.
8
Figuur 2.1 Aandeel gereguleerd volgens 2 varianten, aandeel aandachtsgroep en aandeel onder de
ziekenfondsgrens in de huursector
100%
75%
50%
25%
0%
A R U N E
O R R A R
R S nednalgaa B etne S ehtner thcert dnallo dnallo tnabar grub
wT L K LO negninor D lessjirev dnaleeZ miL dnalrede
R dnalseirF dnalredle
G U tse dnalovelF
---
H OR O tse R H droo B droo
Gereguleerd 15% Gereguleerd 25% R G tse
R N tse H diuZ tse
---
Aandachtsgroep Onder ziekenfonds grens N tse
R R
2.1.3 Verschuivingen tussen gereguleerd en geliberaliseerd
Van de 161.000 woningen die nu geliberaliseerd zijn, zouden er in de 15% variant 85.000 niet meer
geliberaliseerd zijn in het nieuwe stelsel: zij vallen als het ware terug naar gereguleerd. Tegelijk
verschuiven er 391.000 woningen van gereguleerd naar geliberaliseerd. Daardoor gaat het D
geliberaliseerde segment bestaan uit 467.000 woningen. E E
FFEC
Figuur 2.2: aantal huurders in gereguleerde en geliberaliseerde woningvoorraad, bij het bestaande stelsel en een TEN
nieuw stelsel met een geliberaliseerd gebied van 15% (aantal * 1000), 2002 VAN E
Is gereguleerd Is geliberaliseerd Nieuwe situatie EN N
2483 IEU
Blijft geliberaliseerd 76 W S
85 Wordt geliberaliseerd 391 TELS
76 Totaal 467 EL VOOR
391 HUU
RPR
IJZE
In de 25%-variant vallen 68.000 woningen terug en gaan 643.000 woningen over naar het N
geliberaliseerde deel van de huursector. Dat gaat dan bestaan uit 736.000 woningen.
---
Figuur 2.3: aantal huurders in gereguleerde en geliberaliseerde woningvoorraad, bij het bestaande stelsel en een
nieuw stelsel met een geliberaliseerd gebied van 25% (aantal * 1000), 2002
Is gereguleerd Is geliberaliseerd Nieuwe situatie
2230
Blijft geliberaliseerd 93
68 Wordt geliberaliseerd 643
93 Totaal 736
643
2.1.4 Aanpassing woningwaarderingsstelsel
Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) werkt op basis van een puntenstelsel. In zijn
vijfentwintigjarig bestaan is dit puntenstelsel nauwelijks aangepast. Het sluit daardoor niet meer goed
aan bij de actuele consumentenvoorkeuren. Vooral de locatie van een woning wordt onvoldoende
gewaardeerd binnen het huidige stelsel.
Het kabinet wil bij de modernisering van het WWS aansluiten bij de WOZ systematiek. Het is de
bedoeling op redelijk korte termijn een substantieel deel van het WWS op WOZ waarden te baseren.
De punten voor woonomgeving en woonvorm (en waar mogelijk andere onderdelen) uit het bestaande
stelsel worden vervangen door een percentage van de WOZ waarde.
Ten behoeve van de berekeningen heeft de WOZ-waarde in het WWS een gewicht van 20% gekregen
per 1 juli 2006 en een gewicht van 50% per 1 juli 2010.
2.1.5 Huurverhoging in het gereguleerde gebied
DE In het gereguleerde gebied gelden de volgende maximale huurstijgingspercentages. Deze percentages
EFFE komen boven op de inflatie in het jaar voorafgaand aan het huurtijdvak. De maximale huursomstijging
CTE wordt vanaf 2008 losgelaten, onder de voorwaarde dat de met partijen overeengekomen investeringen
N VA (zie paragraaf 2.1.8) worden gehaald.
N EE Voor de periode na 2010 is een rekentechnische invulling gemaakt.
N NIE
UW Tabel 2.1: Maximale huurverhogingen gereguleerd gebied bij nieuw stelsel, ten opzichte van de inflatie in het
STE voorgaande jaar
LSE 2005 2006 2007 2008 2009 vanaf 2010
L V (in %)
OO Maximale huurstijging per woning 1.5 1.5 2.0 2.5 3.0 2.0
R H Maximale huursomstijging per regio 0.4 0.8 1.2 vrij vrij
U vrij
URPRIJZE 2.1.6 Overgangsregime
---
Door de introductie van een grotere geliberaliseerde huursector op basis van de WOZ waarden zal een
flink aantal woningen verschuiven van gereguleerd naar geliberaliseerd. Maar ook zal het voorkomen
10
dat woningen juist terugvallen van de vrije sector naar het gereguleerde deel van de voorraad. Voor
alle woningen de die verschuiven is een aantal overgangsmaatregelen gehanteerd:
' ) $ . , ' %
) ' 2 $2 ' ) '
% $2 ) ) 2 ' $2 '
' ) $ . , ' %
) ' 2 $ $ 1 %
# $ %
Tabel 2.2: Maximale huurverhogingen in het te liberaliseren gebied bij nieuw stelsel
2006 2007 2008 2009 vanaf 2010
(in %)
Opslag in geliberaliseerde markt 0.0 1.0 1.5 2.0 -
Maximale huurstijging geliberaliseerd 1.5 3.0 4.0 5.0 vrij
In dit onderzoek is er rekentechnisch vanuit gegaan dat de huren na 2010 in het geliberaliseerde
gebied geheel vrijgelaten zullen worden.
' ) $ . , '
$2 ' )
2.1.7 Huursubsidie
Het systeem van individuele huursubsidies blijft gehandhaafd. Het huidige beleid ten aanzien van de
individuele huursubsidie blijft dan ook op hoofdlijnen onveranderd. De maximale huurgrens wordt
aangepast met inflatie en de kortingsgrens en de aftoppingsgrens worden aangepast met de
gemiddelde huurstijging.
De extra verhoging van de eigen bijdrage, naast de jaarlijkse verhoging van de eigen bijdrage met de DE
huurstijging, is eerder aangekondigd en geen onderdeel van het nieuwe huurbeleid.3 EFFE
CTEN
Tabel 2.3: Extra verhoging eigen bijdrage individuele huursubsidie per maand (nominaal) VAN
2004 2005 2006 2007 2008 E
(in , cumulatief) EN
Verhoging eigen bijdrage HIS 12.00 14.28 17.05 18.10 18.17 NIEUW STELSEL VOOR HUURPRIJZEN
3 Deze verhoging van de eigen bijdrage is ingevoerd als gevolg van de bezuinigingsopgaaf van 210 miljoen. 11
2.1.8 Investeringen
Voor de jaren 2005-2010 is gerekend met de volgende aantallen nieuwbouwwoningen.
Tabel 2.4 Nieuwbouwprogramma
2005 2006 2007 2008 2009
(aantal woningen x 1000)
toevoegingen aan de voorraad
toevoegingen anderszins 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0
totaal verhuurders 19.0 21.0 29.0 35.5 40.5
martksector koop 51.0 58.0 58.0 57.5 51.5
totaal nieuwbouw plus toev. anderszins 75.0 84.0 92.0 98.0 97.0
uitsplitsing naar soort verhuurder
Corporaties huur 10.0 10.0 15.0 20.0 25.0
Corporaties koop 5.0 5.0 6.0 7.5 7.5
Overige verhuurders 4.0 6.0 8.0 8.0 8.0
Verhuurders totaal 19.0 21.0 29.0 35.5 40.5
Ten opzichte van de trendramingen (die onder andere via de Primos prognose naar buiten zijn
gebracht) gaat het hierbij om een vergroting van de nieuwbouwproductie tot 2010 met circa 60.000
woningen. Deze cijfers sluiten aan bij de woningbouwafspraken die met de stedelijke regio's gemaakt
worden waarbij een tekort van 1,5% richting gevend is.
Verder zal door deze toename van het bouwprogramma in met name de huursector het aandeel van
deze sector in het programma toenemen van 19% in 2005 naar 34% in 2009.
2.1.9 De bijdrage van verhuurders aan de huursubsidie
DE EFFE Uitgangspunt voor het kabinet is dat zowel de sociale als de commerciële verhuurders een substantieel
CTE bedrag aan het Rijk gaan betalen als bijdrage aan de huursubsidie. Het gaat hierbij om:
N VAN 7 ! $ )
EEN NIEUW STE 7 % '
LSE
L VOO Voor de periode na 2010 is er in dit onderzoek vanuit gegaan dat deze bijdrage aan het Rijk doorgezet
R HU zal worden.
URPRIJZEN
12
2.1.10 De beleidsmatige uitgangspunten van dit onderzoek samengevat
# $ ! ! ' $) /
7 % ' /
) ) $ ' ' ' $ &
& ' /
# . , ' ' $ ) 2 $ $ /
' ' 8 $2 8 $ . , ' 2 ! !
9 ! & /
1 $ % 2 /
1 $ % 2 /
7 '
/ ) 2 ' : ; /
' 9 $ 3 $ $
2.2 Uitgangspunten prognose
2.2.1 Macro economische ontwikkeling DE EFFE
De macro economische ontwikkeling voor de korte termijn is gebaseerd op het CEP (voorjaar 2004). CTEN
Voor de langere termijn is in het verleden regelmatig gebruik gemaakt van de drie scenario's welke het VAN
CPB in 1995 heeft opgesteld. Op dit moment zijn die scenario's niet meer bruikbaar. Het CPB werkt op EEN
dit moment tezamen met de andere planbureaus aan een nieuwe studie waarin vier lange termijn NIE
scenario's gepresenteerd zullen worden. UW S
Voor deze studie naar de effecten van een nieuw huurbeleid, zijn de uitgangspunten van een van deze TELS
vier scenario's overgenomen. Gekozen is voor het zgn. Transatlantic Market (TM) scenario, dat EL V
overigens een van de twee middenscenario's is. Het hoogste en laagste scenario zijn niet gekozen als OOR
referentiepunt. HUU
In dit TM scenario bedraagt de reële rente 4,6% vanaf 2006. Dat is het rentepeil van begin jaren RPR
negentig. Uitgangspunt is dat bij deze hoge rente de bouw- en verkoopprijzen de inflatie volgen. IJZEN
13
Tabel 2.5 Macro-economische uitgangspunten
2002 2003 2004 2005 2006-2009 vanaf 2010
(in %)
Inflatie 3.4 2.1 1.5 1.3 0.9 0.9
Rente (nominaal) 4.9 4.1 4.3 4.5 5.5 5.5
Rente (reeel) 1.5 2.0 2.8 3.3 4.6 4.6
Groei Bruto Binnenlands Product 0.6 -0.9 1.3 1.3 2.2 2.2
Toename verkoopprijzen 5.2 0.4 1.5 1.3 0.9 0.9
Toename bouwprijzen 3.4 3.1 1.5 1.3 0.9 0.9
2.2.2 Inkomensontwikkeling
De inkomensgroei voor 2004 en 2005 is overgenomen uit het CEP (voorjaar 2004). Vanaf 2006 wordt
conform het TM scenario gerekend op een macro economische groei van 2,2% per jaar. Per
huishouden levert dit een inkomensgroei op van ongeveer 1% per jaar. Omdat huurders in het
algemeen achterblijven in hun inkomensgroei ten opzichte van het gemiddelde, wordt gerekend op een
inkomensgroei voor de huurders van gemiddeld 0,3% per jaar.
Ter vergelijking: over de periode 1986-2002 bedroeg de inkomensgroei gemiddeld 1,7% per jaar en
kwamen de huurders uit op 0,6% per jaar.
Dit verschil heeft te maken met het feit dat de huursector een instroom kent van lagere
inkomensgroepen en een uitstroom van hogere inkomensgroepen. Het gemiddeld inkomen in de
huursector wijkt daardoor steeds meer af van het algemeen gemiddelde. Wel bestaat er een zekere
differentiatie binnen de huursector. Zo ontwikkelt het inkomen van de 65+-ers zich iets gunstiger dan
gemiddeld. Dat komt doordat steeds meer ouderen een goede pensioenvoorziening hebben. Terwijl de
huurders gemiddeld 0,6% in inkomen stegen over de periode 1986-2002, nam het inkomen van de
senioren in de huursector toe met 1,9% (wat zelfs meer is dan het algemeen gemiddelde van 1,7%).
Omdat er binnen de huursector verschillen zijn in inkomensgroei, wordt ook voor de toekomst rekening
gehouden met een zekere differentiatie in de inkomensgroei binnen de huursector.
DE E
FFEC Tabel 2.6 Uitgangspunten inkomensontwikkeling huurders
TEN vanaf 2004
VA (in %)
N EE gereguleerde markt
N N huishoudens tot 65 jaar 0.2
IEU huishoudens 65 jaar en ouder 0.8
W S geliberaliseerde markt
TE huishoudens tot 65 jaar 0.6
LSE huishoudens 65 jaar en ouder 1.3
L VO alle huurders
O 0.3
R HUURP 2.2.3 Mutaties in de woningvoorraad
RIJZEN Voor de periode 2005-2010 wordt gerekend op een productie van bijna 90.000 woningen gemiddeld
per jaar. Naast de nieuwbouw zijn ook sloop en verkoop van huurwoningen sturende factoren.
14
In deze studie wordt erop gerekend dat totaal 16.000 woningen per jaar gesloopt zullen gaan worden.
Circa 60% van alle sloopwoningen zijn huurwoningen. Dit betekent dat gerekend wordt op een totaal
van circa 10.000 te slopen huurwoningen per jaar.
Tenslotte wordt gerekend op een verkoop van circa 27.000 huurwoningen per jaar. De helft daarvan
wordt door de sociale huursector verkocht. De andere helft door de particuliere huursector.
Totaal betekent dit dat er jaarlijks door sloop en verkoop 37.000 huurwoningen onttrokken worden aan
de sector.
2.2.4 Het niveau van de markthuren
Om te kunnen inschatten wat de huurprijs in het geliberaliseerde gebied straks zou kunnen zijn, is
enerzijds gekeken naar wat er nu betaald wordt voor huurwoningen die (blijven) behoren tot het
geliberaliseerde deel van de huursector. Anderzijds is gekeken naar de woonlasten die startende
kopers bereid zijn te betalen voor hun woning.
De vrije huursector vormt in zekere zin een overgangsgebied tussen huur en koopsector. De
prijzen worden enerzijds begrensd door de huren in het gereguleerde deel van de huurmarkt maar
anderzijds ook door de prijzen in de koopsector.
De woningen die op dit moment geliberaliseerd zijn en die in het nieuwe huurstelsel ook geliberaliseerd
zullen blijven zijn te beschouwen als eerste referentiepunt. Deze woningen bieden immers een goede
prijskwaliteit verhouding. De daarbij behorende huur in relatie tot de WOZ waarde vormt dan ook een
eerste uitgangspunt. Gebleken is dat voor die woningen een huur betaald wordt van gemiddeld 5,5%
van de WOZ waarde.
Een tweede referentiepunt vormen de huishoudens die recent besloten hebben een woning te gaan
kopen. In het geliberaliseerde segment wordt de huur begrensd door wat deze huishoudens bereid zijn
te betalen in de koopsector. Zou de huur hoger zijn, dan ontstaat een ongunstige concurrentie positie.
Daarom is gekeken naar de uitgaven van startende kopers in het modale gedeelte van de koopsector.
In dat segment vindt bij uitstek concurrentie en uitwisseling plaats met de geliberaliseerde huursector.
---
Startende kopers blijken in het modale gedeelte van de koopsector in netto termen, dus gebruik E E
makend van de hypotheekrente aftrek bereid te zijn ongeveer 5,3% van de WOZ waarde te betalen. FFEC
Op grond van deze beide referentiepunten is in dit onderzoek een percentage van 5,4% aangehouden TEN V
als richtsnoer voor de vrije markthuur die vanaf 2010 in het geliberaliseerde deel van de huursector AN E
gevraagd kan worden. EN NIEUW
2.2.5 Het gedrag van verhuurders en huurders STELSE
De door het kabinet aangekondigde stelselwijziging voor de huurprijzen biedt de verhuurders L VOO
mogelijkheden om de huren in het nieuwe vergrote geliberaliseerde gebied te verhogen. De vraag is R HU
echter in hoeverre de mogelijkheden van een vrijere markt ook benut zullen worden. Overigens is dat URPR
een vraag die niet alleen de verhuurders aangaat. Want zij zullen in hun prijsbeleid zeker beïnvloed IJZE
worden door hetgeen de huurders bereid zijn te betalen. N
Nogal wat huurwoningen worden verhuurd tegen een prijs die lager ligt dan de maximaal redelijke
huur. Wanneer zo'n woning vrijkomt kan de verhuurder de huurprijs aanpassen en een hogere huur
15
vragen. In de afgelopen jaren is gebleken dat deze mogelijkheid tot huurharmonisatie slechts voor een
deel wordt benut. De bereidheid van de consument om te betalen speelt een rol, maar ook de keus die
de (sociale) verhuurder op dit punt maakt speelt een rol. Gebleken is dat de huur jaarlijks met circa
0,2% omhoog gaat als gevolg van huurharmonisatie.
Dit kan een argument zijn om ook nu te veronderstellen dat slechts een deel van de ruimte ingevuld zal
worden. Op dit punt mag een verschil verwacht worden tussen sociale verhuurders en particuliere
verhuurders.
# ' % % )
$ ) ' '
? ) ) % ) $
---
Het basisuitgangspunt is dat het gat dat bestaat tussen de feitelijke huur van dit moment en de
maximale huur in een periode van 15 jaar geleidelijk gedicht wordt.4 Maar de mate waarin de sociale
verhuurders dit gat zullen dichten is onzeker. Vanwege die onzekerheid is een drietal varianten (a, b en
c) doorgerekend met verschillende reacties van de sociale verhuurders.
# ' 8 8 ) $
# ' $
% # 1 ' $
Overigens is in geen enkel scenario rekening gehouden met lokale specifieke omstandigheden
D waardoor de verhuurder er in principe voor kan kiezen om woningen met een WOZ waarde boven de
E EFFE liberalisatiegrens toch in het gereguleerde regime te houden. Verhuurders kunnen daarvoor kiezen
C waardoor huursubsidie mogelijk blijft. Een keus voor een dergelijke vrijwillige regulering kan
TEN V bijvoorbeeld aan de orde zijn bij het huisvesten van ouderen, gehandicapten en andere specifieke
AN E aandachtsgroepen.
EN NIEUW 2.2.6 De varianten kort geduid
STELSEL V Verhuurders kunnen de huurprijs op twee manieren optrekken naar de maximaal redelijke huur resp.
OO de markthuur.
R HUU 7 ) $ $ $ $ $ ) '
RPRIJZE $ "
N # $ ) ' ' / )
' % %
4 De maximale huur van een woning is gebaseerd op de maximaal redelijke huur resp. de markthuur.
16
De mate waarin men gebruik maakt van deze twee mogelijkheden verschilt per scenario.
Tabel 2.7: Overzicht varianten
Trend A B C
Omvang segmenten
Gereguleerd 95% 75-85% 75-85% 75-85%
Geliberaliseerd 5% 15-25% 15-25% 15-25%
Gedrag sociale verhuurders
Jaarlijkse huurverhogingen (maximaal tabel 2.1 resp tabel 2.2)
Gereguleerd 50% 50% 100% 100%
Geliberaliseerd 50% 100% 100%
Aanpassing bij verhuizing / huurcontract
Gereguleerd 0% 0% 50% 100%
Geliberaliseerd 0% 0% 50% 100%
Gedrag particuliere verhuurders
Jaarlijkse huurverhogingen
Max tabel 2.1-2.2 Max tabel 2.1-2.2 Max tabel 2.1-2.2
Aanpassing bij verhuizing / heronderhandelen
100% 100% 100% 100%
Omvang geliberaliseerd gebied
In de trendvariant blijft het geliberaliseerde gebied circa 5% van alle huurwoningen omvatten. De
andere varianten zijn doorgerekend voor een situatie waarin het geliberaliseerd gebied 15% resp. 25%
van de totale huursector gaat omvatten.
Jaarlijkse huurverhogingen
In de trendvariant is de jaarlijkse huurstijging gebaseerd op de inflatie in het jaar voorafgaand aan het
huurtijdvak.5 6 7
In de variant a wordt net als in de trend door de sociale verhuurders de helft van het gat tussen de
feitelijke huur en de maximale huur opgevuld met een boven inflatoire huurstijging. In de b en c
varianten is dat 100%. Daarbij gelden de cijfers uit tabel 2.1 en 2.2 jaarlijks als maximum.
Door de particuliere verhuurders worden de maxima uit tabel 2.1 en 2.2 gehanteerd. DE E
Aanpassing bij verhuizing (huurharmonisatie ineens) FFE
In de A variant wordt uitgegaan van een zelfde geringe reactie van de sociale verhuurders op CTEN
mogelijke huurverhogingen bij verhuizing als in het verleden het geval geweest is. In de C variant wordt VAN
er vanuit gegaan dat de sociale verhuurders volledig gebruik maken van de toegestane aanpassingen. EEN
De B variant ligt daar tussen in. NIEU
Door de particuliere verhuurders wordt maximaal gebruik gemaakt van de mogelijkheden op dit punt. W S
Gedrag huurders TELS
In dit onderzoek is er vanuit gegaan dat de verhuismobiliteit op het huidige niveau blijft waarbij jaarlijks EL VO
ongeveer 7% van alle huurders verhuist. In hoofdstuk 3 wordt een en ander verder toegelicht. OR
HUUR
5 In geliberaliseerd gebied zijn de jaarlijkse huurverhogingen vrij maar door de beperkte omvang van het segment is de invloed op het totale huurniveau PR
beperkt. IJZE
6 Daarnaast wordt op enkele plaatsen aangegeven wat het gevolg zou zijn indien de verhuurders binnen het huidige stelsel maximaal gebruik zouden N
maken van de mogelijkheden tot huurharmonisatie; deze variant wordt kort aangeduid als "trend-maximaal".
7 In een aantal tabellen zijn cijfers opgenomen welke uitgaan van een voortzetting van de lijn zoals ingezet door de Commissie Huurbeleid II. Daarbij is de
inflatie gebaseerd op een vijf-jaargemiddelde. Door de wat hogere inflatie in de afgelopen vijf jaar komt het inflatiepercentage en daarmee de huur de
eerst komende jaren hoger uit dan wanneer gerekend wordt op basis van de inflatie in het voorafgaande jaar. 17
2.2.7 Financiële positie sociale verhuurders
De financiële positie van de verhuurders hangt af van hun inkomsten, hun uitgaven en een aantal
macro economische omstandigheden (in termen van rente, inflatie e.d.). Op basis van de
jaarrekeningen die de sociale verhuurders conform het BBSH verstrekken aan het Ministerie van
VROM kunnen de belangrijkste parameters voor inkomsten en uitgaven geschat worden.
Tabel 2.8: parameters woningbeheer sociale huursector
parameter 2004
(in %)
Aanvangshuur percentage nieuwbouw 4.5
Aanvangshuur percentage verbetering 2.8
Aanvangshuur percentage aankoop 4.5
Toename onderhoudsuitgaven per woning 2.0
(dzd euro)
Investeringskosten nieuwbouw per woning 128.8
Investeringskosten verbeteringen per woning 7.2
Investeringskosten aankopen per woning 19.9
Investeringsopbrengsten verkoop per woning 108.7
De investeringskosten voor nieuwbouw, verbetering en aankopen zijn ontleend aan het gemiddelde
van de laatste jaren. Tegenover deze uitgaven staan de inkomsten uit verkoop. Ook de daarmee
samenhangende bedragen zijn ontleend aan het gemiddelde van de laatste jaren. Alle bedragen zullen
in de toekomst naar verwachting met de inflatie stijgen.
De aanvangshuur percentages staan eveneens in de tabel. In de huidige omstandigheden leiden rente,
aflossing, onderhoud en beheerskosten tot een situatie waarin de nieuwbouw een onrendabele top laat
zien van ongeveer 30%. Dat wil zeggen dat 30% van de investeringen niet betaald kan worden uit de
DE exploitatie en ten laste komt van het eigen vermogen. Bij de verbeteringen is dat nog meer, namelijk de
EFFE helft. Tenslotte wordt vanwege de veroudering van de woningvoorraad een extra toename van de
CTE onderhoudsuitgaven verondersteld. Deze bedraagt 2% per jaar.
N VAN EEN 2.2.8 Financiële positie particuliere verhuurders
NIEUW S Vergelijkbare informatie omtrent de particuliere verhuurders is niet beschikbaar. Het enige wat wel
TELS bekend is zijn de huurinkomsten. Die kunnen namelijk ontleend worden aan het WBO, waar iedere
EL V huurder zelf opgeeft wat hij uitgeeft en bij wie hij huurt. Op deze wijze kan een raming gemaakt worden
OOR van de huurinkomsten van deze sector als geheel. Een goede uitsplitsing naar de grotere
HUUR (institutionele) particuliere verhuurders en de kleinere verhuurders kan echter niet gemaakt worden.
PRIJZEN
18
3 Effecten beleid
3.1 Enkele kerncijfers
In het bestaande stelsel zijn 161.000 woningen geliberaliseerd (dat is ongeveer 5% van alle
huurwoningen). In het nieuwe stelsel worden dat er bij de 15% variant 467.000 en bij de 25% variant
736.000. In het bestaande stelsel bestaat de meerderheid van de geliberaliseerde huurwoningen uit
particuliere huurwoningen. In het nieuwe stelsel verandert dat: het grootste deel van het
geliberaliseerde segment zal straks gaan bestaan uit woningen van sociale verhuurders.
Tabel 3.1: Aantal huurders in gereguleerde en geliberaliseerde woningvoorraad, bij het bestaande en het nieuw
stelsel bij resp. 15 en 25% (aantal * 1000), 2002
15% liberalisatie Wordt gereguleerd Wordt geliberaliseerd Totaal
Sociaal Particulier Totaal Sociaal Particulier Totaal Sociaal Particulier Totaal
is gereguleerd 2113 370 2483 261 130 391 2374 500 2874
is geliberaliseerd 47 38 85 18 58 76 65 96 161 D
totaal 2160 408 2568 279 188 467 2440 595 3035 E EFFEC
25% liberalisatie Wordt gereguleerd Wordt geliberaliseerd Totaal TEN V
Sociaal Particulier Totaal Sociaal Particulier Totaal Sociaal Particulier Totaal AN
is gereguleerd 1903 327 2230 471 173 643 2374 500 2874 EEN
is geliberaliseerd 40 28 68 26 67 93 65 96 161 NIE
totaal 1943 355 2299 496 240 736 2440 595 3035 UW
STELS
Bij de 15% variant gaan 391.000 huurders over van een gereguleerd deel naar het geliberaliseerde EL V
deel van de woningmarkt. In de 25% variant zijn dat er 643.000. Daarvan ontvangen er op dit moment OOR
74.000 (in de 15% variant) resp. 137.000 (in de 25% variant) huursubsidie. HUURPRIJZEN
19
3.2 Effect op de woningvoorraad
Met name in de regio's Amsterdam en Utrecht zal bij de 15% variant een substantieel deel van de
voorraad geliberaliseerd worden. Bij de 25% variant komt daar nog de regio rond Eindhoven bij,
alsmede de minder verstedelijkte delen van Overijssel, Gelderland, Utrecht, Noord-Holland en Zuid-
Holland.
In de Noordelijke provincies en in Zeeland, daarentegen zal de omvang van het geliberaliseerde
gebied beperkt blijven.
Tabel 3.2: Woningvoorraad (aantal * 1000) en het aandeel van het geliberaliseerde segment volgens het bestaande
en het nieuwe stelsel bij resp. 15 en 25% liberalisatie , 2002
Aandeel van geliberaliseerde segment
Voorraad Bestaand Nieuw-15% Nieuw-25%
ROA, Amsterdam 409 5% 27% 27%
SRR, Rotterdam 330 5% 5% 12%
Haaglanden, Den Haag 228 10% 15% 22%
BRU, Utrecht 131 6% 34% 34%
ROL Twente 93 4% 6% 20%
ROL KAN 136 4% 11% 21%
SRE, Eindhoven 120 6% 15% 37%
Groningen 106 4% 4% 6%
Friesland 100 3% 6% 8%
Drenthe 69 3% 9% 13%
Rest Overijssel 78 4% 5% 30%
Rest Gelderland 182 4% 16% 34%
Rest Utrecht 63 9% 30% 30%
Rest Noord Holland 205 4% 19% 31%
DE Rest Zuid Holland 223 8% 23% 36%
EFFE Zeeland 53 4% 5% 7%
C Rest Noord Brabant 271 4% 13% 28%
TEN Limburg 188 6% 11% 22%
VAN Flevoland 50 6% 11% 15%
EEN Nederland 3035 5% 15%
N 24%
IEUW STE 3.3 Effect op de huurniveaus
LSEL VOOR 3.3.1 Effect van opname WOZ in maximaal redelijke huur
HUURPR Door de WOZ-waarde vanaf 2006 een aandeel van 20% te geven in het puntentotaal van een woning
IJZE volgens het WWS, verandert het niveau van de maximaal redelijke huur. Door deze aanpassing komt
N het locatieaspect meer tot uitdrukking. Als gevolg daarvan neemt de maximaal redelijke huur in en rond
de grote steden toe terwijl deze elders juist afneemt.
Bij de berekening is er vanuit gegaan dat de maximaal redelijke huur in Nederland gemiddeld gelijk
blijft. Maar bij sommige woningen gaat de maximaal redelijke huur omhoog, bij anderen omlaag.
20
5 $@ & ' 1 $ ' ! & /
5 $ ! & ' 1 $ ! ! & /
5 $ & 1 $ ! ! &
5 $ @ & 1 $ ! &
Totaal komt bij circa 500.000 woningen de maximaal redelijke huur meer dan 10% hoger uit dan in het
bestaande stelsel het geval is. Deze woningen staan voor een belangrijk deel in en rond de grote
steden.
Tabel 3.3: Maximaal redelijke huur per maand van de volgens het bestaande stelsel gereguleerde woningvoorraad
bij het huidige WWS en bij invoering van 20% WOZ waarde; de verhouding tussen beiden; en het aantal woningen
(*1000) waarvan de nieuwe waarde 10% of hoger uitkomt
Aantal woningen
Bestaand WOZ 20% Verhouding > 10% hoger
ROA, Amsterdam 404 436 108% 175
SRR, Rotterdam 450 455 101% 75
Haaglanden, Den Haag 451 460 102% 55
BRU, Utrecht 491 494 101% 23
ROL Twente 549 530 97% 6
ROL KAN 526 516 98% 17
SRE, Eindhoven 550 534 97% 9
Groningen 494 480 97% 13
Friesland 523 497 95% 4
Drenthe 557 527 95% 2
Rest Overijssel 532 517 97% 8
Rest Gelderland 574 555 97% 11
Rest Utrecht 530 524 99% 6
Rest Noord Holland 514 508 99% 28 DE E
Rest Zuid Holland 517 512 99% 26 FFE
Zeeland 530 504 95% 3 CTE
Rest Noord Brabant 554 537 97% 22 N V
Limburg 549 539 98% 16 AN E
Flevoland 566 526 93% 1 EN N
Nederland 502 498 99% 499 IEUW STE
3.3.2 Effect op gemiddeld huurniveau in gereguleerd gebied LSEL VOO
Bij een voorzetting van de trend schuift de gemiddelde huurprijs in het gereguleerde gebied langzaam R HU
op. Van 2004 tot 2009 gaat het om een toename met ongeveer 1%. Deze toename wordt volledig URP
veroorzaakt door een gematigde huurharmonisatie. RIJZE
---
21
Tabel 3.4: Gemiddeld huurniveau per maand in het gereguleerde deel, 2004- 2009
Toename in
2004 2009 % tov 2004
Trend 352 355 0.9%
15% liberaliatie 2a 359 368 2.5%
2b 359 374 4.2%
2c 359 379 5.6%
25% liberalisatie 3a 354 361 2.0%
3b 354 366 3.4%
3c 354 370 4.5%
In de varianten waarbij 15% van de voorraad geliberaliseerd wordt, verandert het gereguleerde deel
van samenstelling. De gemiddeld huur anno 2004 zou dan uitkomen op 359 euro. In de 25% variant
zou de gemiddelde huur voor 2004 uitkomen op 354 euro.
In de a varianten neemt de gemiddelde huurprijs tussen 2004 en 2009 in dit gereguleerde deel met 2
tot 2,5% toe. In deze variant maken de sociale verhuurders amper gebruik van de geboden
mogelijkheden en leidt huurharmonisatie tot een zeer beperkte toename van de huur van sociale
huurwoningen. Maar de particuliere verhuurders, die ook in dit gereguleerde deel werkzaam zijn,
maken wel gebruik van de mogelijkheden met als gevolg dat de huurstijging in de a variant hoger
uitkomt dan in de trendvariant.
In de b varianten is deze toename 3,4 tot 4,2% en in de c varianten is de toename nog groter en komt
uit op 4,5 tot 5,6%.
Voor een beeld per regio, wordt verwezen naar de bijlage. In het ROA, het BRU gebied en het SRE
gebied is de stijging het grootst. De SRR, Haaglanden en Groningen komen juist het laagste uit.
3.3.3 Effect op gemiddeld huurniveau in geliberaliseerd gebied
DE E Bij een voorzetting van de trend schuift de gemiddelde huurprijs in het geliberaliseerde gebied
FFEC langzaam op. Van 2004 tot 2009 gaat het om een toename met ongeveer 0,1%. Anders dan in het
TEN gereguleerde deel speelt hier geen huurharmonisatie.
VAN
EEN Tabel 3.5: Gemiddeld huurniveau per maand in het geliberaliseerde deel, 2004- 2009
NIEU Toename in
W S 2004 2009 % tov 2004
TELS Trend 750 751 0.1%
EL V 15% liberaliatie 2a 445 532 19.6%
OO 2b 445 580 30.3%
R HU 2c 445 611 37.3%
URP 25% liberalisatie 3a 432 500 15.7%
RIJZE 3b 432 542 25.5%
N 3c 432 568 31.5%
In de variant waarbij 15% van de voorraad geliberaliseerd wordt, wordt de geliberaliseerde sector
aanzienlijk vergroot en daardoor daalt het gemiddeld huurniveau; anno 2004 zou het gemiddeld
22
huurniveau uitkomen op 445 euro. Bij de 25% variant komt het gemiddeld huurniveau nog wat lager uit,
namelijk op 432 euro per maand.
In de a varianten neemt de gemiddelde huurprijs tussen 2004 en 2009 in het geliberaliseerde segment
toe met 16 tot 20%. In de b varianten is deze toename 25 tot 30% en in de c varianten is de toename
nog groter en komt uit op 32 tot 37%.
Opnieuw wordt voor een beeld per regio verwezen naar de bijlage. In de SRR, Haaglanden, Zeeland
en Flevoland is de stijging het minst terwijl in het Kan gebied, Friesland en Groningen de stijging van
de huur in het geliberaliseerde deel het hoogste is.
3.3.4 Totaal effect op gemiddeld huurniveau
Het overall beeld voor het gereguleerde en geliberaliseerde deel van de huurmarkt tezamen, laat zien
dat voortzetting van de trend resulteert in een toename van de gemiddelde huur tussen 2004 en 2009
met 0,8%.
Wanneer de verhuurders binnen het huidige stelsel maximaal gebruik zouden maken van de
mogelijkheden tot huurharmonisatie, dan zou de huur in 2009 uit kunnen komen op 379 in plaats van
375 euro. Over de periode 2004-2009 komt dat neer op een toename met 1,9%. Het maximaal gebruik
maken van de bestaande mogelijkheden zou derhalve tot een extra huurstijging kunnen leiden van
ongeveer 1%.
De a varianten komen op een toename van de gemiddelde huur met ongeveer 5,5%; de b varianten
komen uit op circa 9% en de c varianten op een toename van de gemiddelde huur met 11 à 12%.
Tabel 3.6: Gemiddeld huurniveau per maand totale huursector, 2004- 2009
Toename in
2004 2009 % tov 2004
Trend 372 375 0.8%
15% liberaliatie 2a 372 392 5.4%
2b 372 404 8.6% DE
2c 372 413 11.0% E
25% liberalisatie 3a 372 393 5.6% FFEC
3b 372 407 9.3% TEN V
3c 372 416 11.7% AN E
EN N
De ontwikkeling voor de eerst komende jaren is in de navolgende grafiek opgenomen. Daarbij is ook IEUW
de lijn ingetekend welke uitgaat van de trend maar waarbij de inflatie is ingevuld op basis van de STE
afgelopen vijf jaar in plaats van het meest recente jaar (deze variant is te zien als een voorzetting van LSE
de lijn ingezet door de Commissie Huurbeleid II). Door de wat hogere inflatie in de afgelopen vijf jaar L VOO
zou de huur op korte termijn extra omhoog gaan. R HU
De gemiddelde huur binnen het nieuwe huurstelsel blijft in 2005 onder de lijn die gebaseerd is op een URP
vijfjaargemiddelde voor de inflatie. RIJZE
---
23
Figuur 3.1 : Ontwikkeling gemiddelde huur per maand per variant, korte termijn
420
ruuhsisab edleddi 410
400
meg
390
trend
2a 380
2b
2c
3a 370
3b 4002 5002 6002 7002 8002 9002
3c jaar
trend 5 jr
Op de wat langere termijn is vooral in de c varianten sprake van een sterke stijging van de huren (tot
2010). In de periode tot 2020 zwakt deze toename weer af.
Figuur 3.2 : Ontwikkeling gemiddelde huur per maand per variant, lange termijn
470
DE EFFE 450
CTEN V 430
AN EEN ruuhsisab edleddi
NIE 410
U meg
W STELS 390
E trend
L VO 2a
OR H 2b 370
UUR 2c
PRIJZE 3a
350
N 3b
3c 4002 5002 6002 7002 8002 9002 2010 1102 2102 3102 4102 5102 6102 7102 8102 9102
jaar
trend 5 jr
24
3.4 Effect op de woonlasten
3.4.1 Huren en woonquote per huishoudengroep
De huurders zijn ingedeeld in 4 elkaar uitsluitende groepen:
# / ) $
'
# ) 2 / ) ) ) '
---
) 2 "
( # ) 2
= # 8
De twee eerste groepen omvatten elk ongeveer 1 miljoen huurders; de derde groep omvat bijna
600.000 huurders en de laatste groep circa 400.000 huurders. De groep huurders met een beperkt
inkomen is relatief groot in Groningen, Friesland en Twente (zie ook figuur 2.1).
Ontwikkeling huren
De trendvariant laat zien dat de netto huur voor alle huurders stijgt met 6 euro, namelijk van 330 naar
336 euro per maand. Bij degenen die huursubsidie ontvangen is de toename van de maandlasten
groter, namelijk gemiddeld 9 euro per maand. Dit verschil komt geheel door de toename van de eigen
bijdrage aan de huursubsidie, die losstaat van het huurbeleid en die eerder door het kabinet is
vastgesteld.
Indien de lijn van de commissie Huurbeleid II doorgezet zou worden, dan zou de huur in 2009
gemiddeld op 344 euro per maand uitkomen. Dat is 14 euro hoger dan in 2004 het geval is. DE E
FFE
Tabel 3.7: Gemiddelde netto maandhuur per huishoudengroep, 2004-2009 per ultimo jaar CTEN
Trend Trend 5 jr 2a 2b 2c 3a 3b 3c VA
2004 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 N E
Met huursubsidie 234 243 246 243 246 247 243 246 247 EN
Onder ziekenfondsgrens 346 349 360 373 387 401 376 392 407 NIE
Tot 1,5 modaal 400 406 417 423 437 445 424 441 448 UW
Overige huishoudens 443 447 460 473 486 494 475 489 497 S
Totaal huurders 330 336 344 351 361 368 354 365 372 TELS
Verschil tov trend 5 jr voor 2009 E
Met huursubsidie -3 0 0 -3 0 0 L VO
Onder ziekenfondsgrens 13 27 40 15 32 47 OR
Tot 1,5 modaal 6 20 28 7 23 31 HU
Overige huishoudens 14 26 34 15 29 37 URP
Alle huurders 7 16 23 9 20 28 R
IJZEN
25
Een goede vergelijking met het bestaande stelsel kan gemaakt worden door de cijfers voor 2009 te
vergelijken met deze laatste "5 jaar" trend (die aansluit op de Commissie Huurbeleid II). De verschillen
met die variant zijn in het onderste deel van de tabel weergegeven.
Het nieuwe huurstelsel laat voor 2009 hogere netto maandhuren zien. In de a varianten gaan de
huurders per maand 7 tot 9 euro meer betalen. In de b varianten is dat 16 tot 20 euro en in de c
varianten 23 tot 28 euro per maand. Vooral de huishoudens die nog onder de ziekenfondsgrens vallen
en geen huursubsidie (meer) ontvangen, gaan in maandlasten omhoog.
Ontwikkeling huurquote
De stijging van de huren en de toename van de inkomens houden elkaar in de trendvariant in
evenwicht, waar het gaat om de totale groep van alle huurders. De gemiddelde huurquote blijft
daardoor gelijk.
Wanneer de verhuurders binnen het huidige stelsel maximaal gebruik zouden maken van de
mogelijkheden tot huurharmonisatie, dan zou de huurquote in 2009 uit kunnen komen op 20,9% in
plaats van 20,7%.
De variant die uitgaat van een berekening van de inflatie over de afgelopen vijf jaar laat een lichte
stijging van de gemiddelde quote zien van 20,7% in 2004 naar 21,2% in 2009. Deze variant geldt
opnieuw als referentiepunt.
Tabel 3.8: Gemiddelde netto macro huurquote per huishoudengroep, 2004-2009 per ultimo jaar
Trend Trend 5 jr 2a 2b 2c 3a 3b 3c
2004 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009
Met huursubsidie 24.3 24.9 25.2 24.9 25.2 25.2 24.9 25.2 25.3
Onder ziekenfondsgrens 26.4 26.1 27.0 28.0 28.9 29.9 28.2 29.4 30.4
Tot 1,5 modaal 19.3 19.1 19.6 19.9 20.5 20.9 19.9 20.6 21.0
Overige huishoudens 13.1 12.9 13.2 13.6 14.0 14.2 13.6 14.0 14.3
Totaal huurders 20.7 20.7 21.2 21.7 22.3 22.7 21.8 22.4 22.9
Verschil tov trend 5 jr voor 2009
D Met huursubsidie -0.3 0.0 0.0 -0.3 0.0 0.1
E E Onder ziekenfondsgrens 1.0 1.9 2.9 1.2 2.4 3.4
FFE Tot 1,5 modaal 0.3 0.9 1.3 0.3 1.0 1.4
CTE Overige huishoudens 0.4 0.8 1.0 0.4 0.8 1.1
N Alle huurders 0.5 1.1 1.5 0.6 1.2
V 1.7
AN E
EN N Bij introductie van het nieuwe stelsel voor de huurprijzen komt de gemiddelde huurquote voor alle
IEUW huurders tezamen in 2009 in de a varianten ongeveer 0,5% hoger uit dan in de referentie variant. Bij
STE de b varianten is dat 1,1 a 1,2%. En bij de c varianten waarin ook de sociale verhuurders maximaal
LSE gebruik maken van de nieuw geboden mogelijkheden komt de gemiddelde quote 1,5 tot 1,7% hoger
L VOO uit dan het referentiepunt.
R H Voor degenen die huursubsidie ontvangen blijft de huurquote in het nieuwe stelsel ongeveer op het
UURP niveau van het referentiepunt. Degenen die geen huursubsidie ontvangen en die onder de
RIJZE ziekenfondsgrens vallen, zien hun quote meer dan gemiddeld oplopen.
---
Overigens zijn er op individueel niveau flinke afwijkingen van een dergelijk gemiddelde. Anno 2004
heeft (bij een gemiddelde quote van 20,7%) 29% van de huurders een quote van minder dan 15% en
21% een quote van meer dan 35%.
26
Deze spreiding verandert de komende jaren in beperkte mate. Bij het nieuwe huurbeleid neemt het
aandeel van de huishoudens met een lage quote af en neemt het aandeel van de huishoudens met
een hoge quote toe; van 21% anno 2004 naar 23 of 24% in 2009.
Tabel 3.9: Verdeling van de huurders naar huurquote, 2004-2009 per ultimo jaar
2004 2009 2009 2009 2009
Trend Trend 5 jr 2B 3B
35% 21% 20% 22% 23% 24%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
Ontwikkeling huurquote in gereguleerd gebied
In het gereguleerde gebied bedraagt de gemiddelde macro in 2009 ongeveer 21%.
Tabel 3.10: Gemiddelde netto macro huurquote in gereguleerd gebied, 2009 per ultimo jaar
2a 2b 2c 3a 3b 3c
2009 2009 2009 2009 2009 2009
Gereguleerd 21.0 21.2 21.4 21.0 21.1 21.3
Ontwikkeling huurquote in geliberaliseerd gebied
In het geliberaliseerde gebied komt de gemiddelde macro huurquote voor 2009 uit op een percentage
tussen de 23,8 en 28,3%.
Tabel 3.11: Gemiddelde netto macro huurquote in geliberaliseerd gebied, 2009 per ultimo jaar
2a 2b 2c 3a 3b 3c
2009 2009 2009 2009 2009 2009
Geliberaliseerd 24.6 26.8 28.3 23.8 25.8 27.1 DE EFFE
3.4.2 Ontwikkeling netto macro huurquote CTEN VAN
Bij voortzetting van het huidige stelsel blijft de gemiddelde netto macro huurquote ook op langere EEN N
termijn vrijwel constant. Zoals eerder is aangegeven houden de toename van de huren enerzijds en IEU
de stijging van de inkomens anderzijds elkaar in evenwicht. De lijn zoals ingezet door de Commissie W STE
Huurbeleid II, zou uitkomen op een iets hogere quote (van ruim 21%). LSE
Voor 2005 komt de macro huurquote uitgaande van het nieuwe huurstelsel lager uit. L VOOR HUURPRIJZEN
27
Figuur 3.3: Ontwikkeling netto macro huurquote, korte termijn per ultimo jaar
23
etouqruuh orca 22
m otten
trend
21
2a
2b
2c
3a
3b 20
3c 4002 5002 6002 7002 8002 9002
trend 5 jaar
jr
Op middellange termijn loopt de macro huurquote bij introductie van het nieuwe huurstelsel snel
op; daarna zwakt de stijging af. Waar de trend onder de 21% blijft, komen de a scenario's op lange
termijn uit op circa 22,5%; de b scenario's op 23,5% en de c scenario's op circa 24,5%.
Figuur 3.4: Ontwikkeling netto macro huurquote, lange termijn per ultimo jaar
25
DE EFFECTE 24
N VAN etouqruuh orca
EEN 23
NIEU m otten
W STELS 22
EL V trend
OOR 2a
HU 21
U 2b
RPRIJZE 2c
N 3a 20
3b
3c 4002 5002 6002 7002 8002 9002 0102 1102 2102 3102 4102 5102 6102 7102 2018 9102
jaar
trend 5 jr
28
3.5 Effect op de huursubsidie-uitgaven
Bij voortzetting van de trend gaan de huursubsidie uitgaven langzaam omlaag. Op dit moment wordt
ruim 1,5 miljard per jaar uitgegeven aan huursubsidie. In 2010 zou dat ruim 1,4 miljard kunnen zijn:
een daling van 7%. Op langere termijn gaat deze daling verder (tot 10% lager in 2020). Overigens
wordt deze daling niet veroorzaakt door een afname van het aantal huursubsidie ontvangers; dat
aantal blijft namelijk gelijk. Het is onder meer de extra eigen bijdrage aan de huursubsidie (welke het
kabinet eerder heeft vastgesteld) die zorgt voor deze structurele afname van het IHS budget.
Wanneer de verhuurders binnen het huidige stelsel maximaal gebruik zouden maken van de
mogelijkheden tot huurharmonisatie, dan zouden de huursubsidie uitgaven in 2009 circa 40 miljoen per
jaar (ofwel 2,8%) hoger uit komen.
De lijn die ingezet is door de Commissie Huurbeleid II waarbij de hogere inflatie van de afgelopen vijf
jaar zou zorgen voor een hoger huurniveau op korte termijn resulteert vanzelfsprekend in hogere
huursubsidie uitgaven dan de trendvariant welke rekent met de inflatie van het voorafgaande jaar.
Toch blijven de uitgaven volgens deze 5 jaarsvariant onder het huidige niveau en dalen ze op termijn
parallel aan de trend.
Figuur3.5: Ontwikkeling uitgaven huursubsidie per variant, 2004-2019 (prijspeil 2002)
1800
nevagtiu eidisbusruuh)s'orue nj 1600
m(
1400
DE E
trend FFEC
2a 1200 TEN V
2b AN E
2c EN N
3a IE
1000 UW
3b STE
3c 4002 5002 6002 7002 8002 9002 0102 1102 2102 3102 4102 5102 6102 7102 8102 9102 LS
jaar E
trend 5 jr L V
OOR
HUU
Bij introductie van het nieuwe huurstelsel gaan er een aantal zaken veranderen. Enerzijds zijn er RPR
woningen waarvan de huurder in het verleden geen huursubsidie kreeg omdat de huur te laag was. IJZEN
Door de huurverhogingen worden deze woningen wel "IHS relevant". Anderzijds zijn er huurwoningen
waarvan de bewoner in de toekomst geen huursubsidie meer zal ontvangen. Dat speelt onder andere
bij de woningen die overgaan naar geliberaliseerd gebied.
29
Het overall effect van een en ander pakt per variant anders uit. In de a varianten overheerst het
neerwaartse effect: de huren worden maar beperkt aangepast en met een grotere vrije markt komen
steeds meer woningen (na verhuizing) niet meer voor huursubsidie in aanmerking. Daardoor dalen de
uitgaven. In 2009 gaat het om een verlaging van 60 tot 100 miljoen.
In de b en c varianten daarentegen overheersen de opwaartse effecten. Er komen meer woningen voor
huursubsidie in aanmerking. Een deel van de (nieuw) geliberaliseerde woningen die duurder worden
blijft de zittende bewoner recht geven op IHS, dankzij het overgangsregime. Al met al komt de 3b
variant daardoor in 2009 op het niveau van 2004 uit. Maar de andere varianten komen voor 2009 55 tot
110 miljoen hoger uit.
In deze berekeningen is geen rekening gehouden met de mogelijkheid voor verhuurders om vrijwillig
woningen in het gereguleerde gebied te houden. In hoofdstuk 2 is hieromtrent ook al een opmerking
gemaakt. Wanneer verhuurders daarvoor kiezen, leidt dat tot hogere uitgaven voor huursubsidie.
Daarnaast worden de huursubsidie-uitgaven in reële bedragen (prijspeil 2002) weergegeven en wordt
er bij de berekeningen vanuit gegaan dat in het geliberaliseerde gebied na verhuizing geen
huishoudens met huursubsidie in de vrijkomende woningen zullen worden gehuisvest.
3.6 Effect op de huuropbrengsten en vermogens
3.6.1 Financiële positie woningcorporaties
De huuropbrengsten zijn in bijgaande tabel weergegeven. Tevens zijn de huursubsidie-uitgaven
vermeld. In de a varianten ontvangen de woningcorporaties 400 miljoen extra huurinkomsten (ten
opzichte van de trend) in de periode tot 2010. In de c varianten is dat circa 2,4 miljard euro.
Tabel 3.12: Huuropbrengsten en huursubsidie-uitgaven van woningcorporaties, 2005-2019
DE variant sociale huursector
E huurinkomsten huursubsidie uitgaven
FFEC 1 juli 2005 1 juli 2010 1 juli 2005 1 juli 2010
TE 1 juli 2010 1 juli 2020 1 juli 2010 1 juli 2020
N VA (mrd) (mrd)
N E Trend 51.0 108.6 6.36 12.4
EN 15% liberalisatie 2a 51.4 110.7 6.52 12.8
NIE 2b 52.5 116.6 6.82 13.7
UW 2c 53.3 120.8 6.99 14.5
STE 25% liberalisatie 3a 51.4 110.8 6.41 12.0
LSE 3b 52.7 117.5 6.67 12.8
L V 3c 53.5 122.1 6.82
O 13.5
OR H
UUR Het eigen vermogen van de woningcorporaties bedraagt op dit moment circa 13 miljard euro. Bij
PRIJZE voortzetting van de trend loopt dat vermogen licht op naar bijna 14,7 miljard in 2009.
N Wanneer de verhuurders maximaal gebruik zouden maken van de mogelijkheden in het bestaande
stelsel, dan zou het vermogen van de woningcorporaties in 2009 circa 700 miljoen hoger uitkomen.
30
In het geval de lijn van de Commissie Huurbeleid II doorgezet zou worden, dan zou het eigen
vermogen van de woningcorporaties in 2009 uitkomen op ruim 16 miljard euro oftewel 1,3 miljard
hoger.
De mogelijkheden van een nieuw stelsel zorgen ervoor dat het vermogen van de woningcorporaties
verder gaat oplopen. De extra huurinkomsten zorgen er in de a varianten voor dat het vermogen in
2009 ongeveer 15,7 miljard bedraagt. In de b varianten is dat 17 miljard en in de c varianten 18 miljard.
Bovendien loopt dit vermogen op langere termijn nog veel sterker op en zou het kunnen
verdrievoudigen.
Figuur 3.5: Ontwikkeling eigen vermogen sociale huursector (in mjn euro), 2004-2019 per ultimo jaar
40000
elaicos nego )s'orue nj 35000
30000
mrev negie m( rotcesruuh 25000
20000
trend
15000
2a
2b
10000
2c
3a 5000
3b
3c 4002 5002 6002 7002 8002 9002 0102 1102 2102 3102 4102 5102 6102 7102 8102 9102 D
jaar E E
trend 5 jr
FFEC
TEN V
Deze ontwikkeling is overigens nog zonder rekening te houden met de in hoofdstuk 2 genoemde extra AN E
heffing in het kader van de taakstelling (250 miljoen euro) plus de bijdrage van de verhuurders aan de EN N
toename van de huursubsidie uitgaven vanwege het ruimere huurbeleid. IEUW STE
3.6.2 Financiële positie particuliere verhuurders LSEL VOO
Voor de particuliere huursector kunnen alleen de huurinkomsten in beeld gebracht worden. Informatie R HU
over de uitgaven en de financiële positie van de verhuurders is niet beschikbaar. URPR
De particuliere verhuurders ontvangen op dit moment ongeveer 3 miljard euro per jaar aan IJZE
huurinkomsten; in de periode 2005-2010 gaat het dus om circa 15 miljard (volgens de trendvariant). Bij N
introductie van het nieuwe huurprijsstelsel zullen de inkomsten van deze verhuurders tot 2010 circa 1,5
miljard hoger uitkomen.
31
Tabel 3.13: Huuropbrengsten en huursubsidie-uitgaven van particuliere verhuurders, 2005-2019
variant particuliere huursector
huurinkomsten huursubsidie uitgaven
1 juli 2005 1 juli 2010 1 juli 2005 1 juli 2010
1 juli 2010 1 juli 2020 1 juli 2010 1 juli 2020
(mrd) (mrd)
Trend 14.9 30.2 0.87 1.66
15% liberalisatie 2a 16.3 37.3 0.87 1.54
2b 16.4 38.0 0.92 1.75
2c 16.5 38.8 0.94 1.80
25% liberalisatie 3a 16.4 37.7 0.86 1.41
3b 16.5 38.4 0.90 1.57
3c 16.6 39.2 0.91 1.61
3.7 Effect op de doorstroming
Door het achterblijven van de nieuwbouwproductie is de druk op de woningmarkt toegenomen. Dit blijkt
ondermeer uit het feit dat het woningtekort fors is toegenomen. Was het tekort volgens het
Woningbehoefte Onderzoek (WBO) in 1998 nog 110.000 woningen; in 2002 was dit opgelopen tot
170.000 woningen.
Tegelijk is er een vraagverschuiving bij woonconsumenten opgetreden van koop- naar huurwoningen.
De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in het feit dat de koopprijzen sterk gestegen zijn. Als
gevolg van deze vraagverschuiving is de druk op de koopsector verminderd en die op de huursector
toegenomen. Dit betekent dat het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma in de
komende jaren substantieel zal moeten gaan toenemen.
Een marktconform huurbeleid zal leiden tot stijgen van de huurprijzen. Hierdoor zal een deel van
D degenen die nu een woning zoeken in de huursector in de toekomst opteren voor een koopwoning.
E EFFE Een deel van de recent toegenomen vraag naar huurwoningen zal dus weer terugvloeien naar de
CTE koopsector.
N VA
N EE Daarnaast mag verwacht worden dat het huurbeleid enerzijds een remmend effect heeft op de
N NIE verhuisgeneigdheid maar anderzijds ook een stimulerend effect. Mensen die bij verhuizing te maken
UW krijgen met hogere huren als gevolg van het nieuwe stelsel, zouden wel eens af kunnen zien van
STE verhuisplannen. Maar tegelijk kan het zijn dat aanbieders actief de doorstroming gaan bevorderen
LSEL V omdat woningen op die manier sneller kunnen overgaan naar geliberaliseerd gebied. En ook het
OOR vergroten van de productie kan tot meer verhuisgeneigdheid leiden. Al met al is er in dit onderzoek van
HUU uitgegaan dat deze zaken per saldo tegen elkaar opwegen. Jaarlijks muteert circa 7% van alle
RPR woningen.
IJZE Het effect dat het nieuw stelsel heeft, als gevolg van de daardoor opgeroepen kwalitatieve verschuiving
N van de vraag naar woningen, is beperkt. Het aantal verhuizingen wordt op de woningmarkt in het
algemeen namelijk gelimiteerd door het aanbod. En zolang het aanbod in zowel de huur als de
koopsector kleiner is dan de vraag, kan het aantal verhuizingen amper toenemen wanneer de
32
kwalitatieve woningvraag iets verschuift. De verhuisstromen tussen de huur- en koopsector zullen wel
enigszins van omvang veranderen maar het per saldo effect op de totale verhuisstroom is beperkt.
Tabel 3.14: Toename aantal verhuizingen bij variant 3b door verruiming huurbeleid, in vergelijking met de trend ,
2002-2019
Van / Naar Huur Koop Totaal
trendscenario (in %)
Huur 100 100 100
Koop 100 100 100
variant 3b (verruiming huurbeleid) (in %)
Huur 97 106 100
Koop 104 99 100
Meer effect mag verwacht worden van de invloed die het huurbeleid heeft op de aanbodzijde van de
woningmarkt. In hoofdstuk 2 is aangegeven van welke (extra) nieuwbouw aantallen in dit onderzoek is
uitgegaan. Niet alleen de totale nieuwbouwproductie komt hoger uit dan de trend van enkele jaren
terug, ook verschuift de nieuwbouw in de richting van "meer huurwoningen", hetgeen beter aansluit bij
de wensen van de woonconsument. Het gevolg daarvan zal zijn dat er meer verhuisd kan worden.
Tabel 3.15: Toename aantal verhuizingen bij variant 3b door verruiming huurbeleid plus extra nieuwbouw, ten
opzichte van de trend, 2002-2019
Van / Naar Huur Koop Totaal
trendscenario (in %)
Huur 100 100 100
Koop 100 100 100
variant 3b (incl. meer nieuwbouw) (in %)
Huur 100 107 103
Koop 106 99 100
DE EFFECTEN VAN EEN NIEUW STELSEL VOOR HUURPRIJZEN
---
Bijlage A - Indeling van gemeenten in
Bon-gebieden 2002
ROA BRU Haaglanden ROL KAN SRE
Aalsmeer Abcoude Delft Rijnwaarde Asten
Amstelveen Amerongen Den Haag Angerlo Best
Amsterdam De Bilt s-Gravenzande Arnhem Deurne
Beemster Breukelen De Lier Bemmel Eersel
Diemen Bunnik Maasland Beuningen Eindhoven
Edam-Volendam Doorn Monster Didam Geldrop
Haarlemmer Driebergen Naaldwijk Doesburg Helmond
Landsmeer Houten Rijswijk Duiven Mierlo
Oostzaan Leersum Schipluide Groesbeek Nuenen c.a
Ouder-Amstel Loenen Wassenaar Heumen Oirschot
Purmerend Lopik Wateringen Millingen Someren
Uithoorn Maarn Zoetermeer Nijmegen Son en Breugel
Zeevang Maarssen Leidschend Renkum Valkenswaard
Zaanstad Montfoort Pijnacker-Nootdorp Rheden Veldhoven
Wormerland Utrecht Rozendaal Waalre
Wijk bij Duurstede Ubbergen Gemert-Bakel
SRR Ijsselstein ROL Twente Westervoort Heeze-Leende
Barendrecht Zeist Almelo Wijchen Laarbeek
Bergschenhoek Nieuwegein Borne Zevenaar Reusel- De Mierden
Berkel en Rodenrijs Oudewater Denekamp Overbetuwe Cranendonck
Bleiswijk Woerden Enschede Bergeijk D
Brielle De Ronde Venen Haaksbergen Bladel E E
Capelle a/d Ijssel Hellendoor
Hellevoetsluis Hengelo (Ov) FFEC
Krimpen a/d Ijssel Losser TE
Maassluis Oldenzaal N V
Bernisse Rijssen AN
Ridderkerk Tubbergen EE
Rotterdam Vriezenveen N N
Rozenburg Wierden IEU
Schiedam Hof van Twente W
Spijkenisse S
Albrandswaard TELS
Westvoorne E
Vlaardingen L VO
OR H
UURP
RIJZE
---
35
Bijlage B - De gemiddelde huur per regio
B1: Gemiddelde basishuur per maand in het gereguleerde gebied
Trend 15% liberaliatie 25% liberalisatie
2a 2b 2b 2c 3a 3b 3b 3c
Toename in Toename in Toename in
2004 2009 % tov 2004 2004 2009 2009 % tov 2004 2009 2004 2009 2009 % tov 2004 2009
ROA, Amsterdam 331 333 0.6% 329 340 351 6.7% 357 329 340 351 6.7% 357
SRR, Rotterdam 348 350 0.6% 363 367 367 1.1% 368 356 359 358 0.6% 360
Haaglanden, Den Haag 357 358 0.3% 372 377 375 0.8% 377 367 370 368 0.3% 369
BRU, Utrecht 365 367 0.5% 360 372 385 6.9% 394 360 372 385 6.9% 394
ROL Twente 343 346 0.9% 356 361 361 1.4% 365 347 351 349 0.6% 351
ROL KAN 356 360 1.1% 362 371 379 4.7% 385 360 368 375 4.2% 381
SRE, Eindhoven 360 367 1.9% 366 380 393 7.4% 400 354 366 379 7.1% 385
Groningen 329 330 0.3% 344 346 345 0.3% 346 341 343 342 0.3% 343
Friesland 329 330 0.3% 339 342 343 1.2% 344 338 341 342 1.2% 343
Drenthe 340 342 0.6% 344 348 351 2.0% 352 343 346 348 1.5% 350
Rest Overijssel 344 347 0.9% 355 364 366 3.1% 371 341 347 344 0.9% 349
Rest Gelderland 357 364 2.0% 366 379 390 6.6% 398 358 369 378 5.6% 385
Rest Utrecht 366 372 1.6% 378 391 400 5.8% 408 378 391 400 5.8% 408
Rest Noord Holland 360 364 1.1% 361 371 382 5.8% 387 357 366 375 5.0% 380
Rest Zuid Holland 365 369 1.1% 370 380 389 5.1% 394 363 371 378 4.1% 382
Zeeland 354 356 0.6% 362 365 365 0.8% 365 360 363 363 0.8% 364 DE
Rest Noord Brabant 358 363 1.4% 368 380 391 6.3% 398 360 370 379 5.3% 386 E
Limburg 363 367 1.1% 374 383 393 5.1% 398 369 377 384 4.1% 389 FFE
Flevoland 385 385 0.0% 387 389 392 1.3% 393 383 385 386 0.8% 387 CTE
Nederland 352 355 0.9% 359 368 374 4.2% 379 354 361 366 3.4% 370 N VAN E
EN NIEUW STELSEL VOOR HUURPRIJZEN
37
B2: Gemiddelde basishuur per maand in het geliberaliseerde gebied
Trend 15% liberaliatie 25% liberalisatie
2a 2b 2b 2c 3a 3b 3b 3c
Toename in Toename in Toename in
2004 2009 % tov 2004 2004 2009 2009 % tov 2004 2009 2004 2009 2009 % tov 2004 2009
ROA, Amsterdam 751 754 0.4% 418 509 553 32.3% 586 418 509 553 32.3% 586
SRR, Rotterdam 738 739 0.1% 484 543 573 18.4% 607 469 509 540 15.1% 561
Haaglanden, Den Haag 789 792 0.4% 557 609 644 15.6% 674 515 561 595 15.5% 618
BRU, Utrecht 658 659 0.2% 431 496 551 27.8% 581 431 496 551 27.8% 581
ROL Twente 798 793 -0.6% 415 537 572 37.8% 572 414 473 505 22.0% 512
ROL KAN 731 729 -0.3% 424 532 642 51.4% 687 404 478 553 36.9% 587
SRE, Eindhoven 803 804 0.1% 493 615 653 32.5% 690 440 510 548 24.5% 574
Groningen 730 730 0.0% 382 528 568 48.7% 568 409 524 556 35.9% 562
Friesland 802 791 -1.4% 421 612 640 52.0% 714 404 550 576 42.6% 630
Drenthe 724 729 0.7% 418 555 587 40.4% 615 405 505 531 31.1% 555
Rest Overijssel 704 707 0.4% 430 554 597 38.8% 618 406 451 484 19.2% 496
Rest Gelderland 711 710 -0.1% 392 506 558 42.3% 587 396 468 509 28.5% 535
Rest Utrecht 809 815 0.7% 472 529 572 21.2% 598 472 529 572 21.2% 598
Rest Noord Holland 699 696 -0.4% 425 493 554 30.4% 588 411 466 519 26.3% 546
Rest Zuid Holland 755 752 -0.4% 480 543 595 24.0% 626 452 506 549 21.5% 577
Zeeland 762 764 0.3% 520 594 602 15.8% 618 487 547 558 14.6% 568
Rest Noord Brabant 810 812 0.2% 425 557 601 41.4% 630 418 501 539 28.9% 560
Limburg 710 710 0.0% 449 528 571 27.2% 603 429 483 525 22.4% 550
Flevoland 694 697 0.4% 515 548 614 19.2% 628 501 532 583 16.4% 595
Nederland 750 751 0.1% 445 532 580 30.3% 611 432 500 542 25.5% 568
B3: Gemiddelde basishuur per maand in het gereguleerde en geliberaliseerde gebied
tezamen
Trend 15% liberaliatie 25% liberalisatie
2a 2b 2b 2c 3a 3b 3b 3c
Toename in Toename in Toename in
2004 2009 % tov 2004 2004 2009 2009 % tov 2004 2009 2004 2009 2009 % tov 2004 2009
ROA, Amsterdam 353 354 0.3% 353 385 405 14.7% 418 353 385 405 14.6% 418
SRR, Rotterdam 368 369 0.3% 368 374 376 2.2% 379 368 375 378 2.6% 381
Haaglanden, Den Haag 398 399 0.3% 398 408 411 3.3% 417 398 409 414 4.0% 420
BRU, Utrecht 383 385 0.5% 383 411 437 14.1% 452 383 411 437 14.1% 452
ROL Twente 359 361 0.6% 359 371 373 3.9% 376 359 372 377 5.1% 380
ROL KAN 369 373 1.1% 369 389 408 10.6% 419 369 390 411 11.2% 422
SRE, Eindhoven 385 392 1.8% 385 414 431 11.9% 442 385 416 438 13.8% 452
DE Groningen 345 346 0.3% 345 353 354 2.6% 355 345 354 355 2.8% 356
E Friesland 343 344 0.3% 343 356 358 4.4% 363 343 356 359 4.5% 363
FFE Drenthe 350 351 0.3% 350 364 369 5.4% 372 350 364 369 5.5% 373
CTE Rest Overijssel 359 363 1.1% 359 373 377 5.0% 383 359 376 383 6.6% 389
N Rest Gelderland 370 377 1.9% 370 399 416 12.4% 427 370 401 421 13.7% 434
V Rest Utrecht 404 409 1.2% 404 429 448 10.9% 461 404 429 448 10.9% 461
AN Rest Noord Holland 373 377 1.1% 373 394 414 11.0% 425 373 396 418 12.0% 430
EE Rest Zuid Holland 394 398 1.0% 394 415 434 10.2% 444 394 418 437 10.9% 449
N N Zeeland 369 370 0.3% 369 375 375 1.6% 376 369 375 376 1.9% 377
IE Rest Noord Brabant 375 381 1.6% 375 402 418 11.5% 427 375 405 421 12.3% 431
UW Limburg 381 386 1.3% 381 398 411 7.9% 419 381 399 414 8.6% 423
STE Flevoland 400 401 0.2% 400 405 414 3.5% 416 400 406 414 3.6% 417
LS Nederland 372 375 0.8% 372 392 404 8.6% 413 372 393 407 9.3% 416
EL VOOR
HUURPRIJZEN
38
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer