NVM

NVM: stevige dynamiek op de Nederlandse woningmarkt

Prijsstijging 2004 met 2,5% ruim boven inflatie

De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 4e kwartaal van 2004 met 0,9% in prijs gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal van 2004 en komt daarmee op gemiddeld 218 duizend euro. Over het hele jaar komt de prijsstijging uit op 2,5%. Volgens de NVM is er sprake van een behoorlijke dynamiek op de Nederlandse woningmarkt. Er is meer nieuw aanbod en het aantal verkopen is hoog. Het aantal transacties is dit kwartaal 3% hoger dan hetzelfde kwartaal vorig jaar en 6% hoger dan vorig kwartaal.

Algemeen voorzitter Oscar Smit geeft aan dat de NVM voor 2005 een prijsontwikkeling iets boven het inflatieniveau verwacht. Dit gegeven een aantal belangrijke economische indicatoren zoals de herstellende economie, de verwachte lage rente en een beperkte nieuwbouwproductie in 2005.

Cijfers 4e kwartaal
In het 4e kwartaal steeg de prijs van de vier woningtypen. De prijs van de gemiddelde tussenwoning steeg met 0,5%, de gemiddelde hoekwoning werd 0,8% duurder, de gemiddelde vrijstaande woning steeg met 1,8% in prijs, tenslotte steeg de prijs van het gemiddelde appartement met 0,9%.

Er is een duidelijk verschil in de marktontwikkeling van de goedkopere (onderste 25%) en de duurdere woningen (bovenste 25%) van elk type. De prijs van de goedkopere woningen stijgt in het 4e kwartaal ten opzichte van het 3e kwartaal van 2004 met ruim 1% per m2, terwijl de prijs per m2 van de duurdere woningen gemiddeld gelijk blijft. De prijs per m2 van de duurdere vrijstaande woningen daalt met -1,6%.

Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 4e kwartaal met 6% gestegen na een daling in het vorige kwartaal van 5%. Dit wordt veroorzaakt doordat in het
4e kwartaal van dit jaar meer woningen zijn verkocht. Vergeleken met het 3e kwartaal zijn in het 4e kwartaal 6% meer woningen verkocht. Het is opvallend dat er relatief veel meer kleinere tussenwoningen zijn verkocht.

De ontwikkelingen in het aanbod
Het aantal te koop staande woningen stijgt met 5% duidelijk meer dan in het voorgaande
kwartaal. Dit wordt veroorzaakt door het in de markt komen van meer nieuw aanbod dan in
het 3e kwartaal van 2004 en niet doordat te koop staande woningen minder snel van de hand
gaan. Het percentage van de te koop staande woningen dat verkocht wordt, is gelijk aan het
3e kwartaal.
De vraagprijs voor de gemiddelde woning stijgt dit kwartaal met 1,2% iets meer
dan de 0,9% van het 3e kwartaal.

De betaalbaarheid
In vergelijking met het 3e kwartaal van 2004 is het betaalbaarheidsniveau voor de diverse huishoudens met 1 tot 2 procentpunt verder verbeterd. Dit komt door de opnieuw lagere rente.

Regionale ontwikkelingen
In Nederland is er geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 4e kwartaal van 2004 zijn significante verschillen tussen de 80 NVM-regios zichtbaar. Onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.

In het grootste deel van de beschouwde regios stijgt de prijs van de gemiddelde verkochte woning in dit kwartaal. De regios Zutphen en Almere vallen op door een prijsdaling van
Meer dan 1%. In de regio Breda verandert de prijs nauwelijks. Kijken we naar het gemiddelde over de laatste vier kwartalen, dan is in alle regios behalve Almere de prijs van de gemiddelde verkochte woning gestegen. In de regios Zwolle, Zutphen, stad Groningen, Utrecht, Nijmegen en Eindhoven is de prijsstijging duidelijk meer dan de 0,6 %, die gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden. In de regios Zeeland en Zuid-Limburg is de prijsstijging minder dan het landelijke gemiddelde.

Huurwoningmarkt in de geliberaliseerde markt
De vakgroep Vastgoedmanagement van de NVM constateert de volgende ontwikkelingen aan de vraagzijde op de huurwoningenmarkt:

Wachttijden voor dure huurwoningen zijn in het 4e kwartaal korter geworden.
De vraag naar dure huurwoningen in de prijsklasse boven de 800 euro neemt af. Er is nog steeds een goede markt voor exclusieve woningen in de prijsklasse boven 800 euro die appelleren aan een aparte doelgroep.
De vraag naar betaalbare woningen in de prijsklasse van 600 tot 800 euro is onveranderd groot. Wachttijden voor woningen in de prijsklasse tot 600 euro zijn nog steeds zeer groot.
De vraag naar maisonnettes is verder afgenomen, terwijl de vraag naar een standaard appartement, gelijkvloers met een courante indeling, juist toeneemt.
De vraag naar appartementen met een zogenaamd zorgconcept is bijzonder groot in de prijsklasse tot 1200 euro.