AUTORITEIT FM
AFM: zorg over ontwikkelingen markt vastgoed-CV's
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) uit haar zorg over de risico's
die een groeiend aantal particuliere beleggers in vastgoed-CV's en
maatschappen loopt. Vooral nieuwe beleggers in vastgoed-CV's zijn zich
vaak onvoldoende bewust van de gevaren en risico's die gepaard gaan
met deze producten. De informatieverstrekking bij vastgoed-CV's schiet
vaak tekort. Daarbij zijn er aanwijzingen voor belangenverstrengeling
en twijfelachtige vastgoedtransacties, waardoor belangen van beleggers
mogelijk worden geschaad. Dit blijkt uit het rapport Vastgoed-CV's en
maatschappen dat de AFM op 15 april heeft gepubliceerd.
In de markt bestaat veelal een verkeerd beeld over het toezicht op
beleggingsproducten, zoals vastgoed-CV's, maar bijvoorbeeld ook
scheepvaart-CV's. Beleggers realiseren zich onvoldoende dat de AFM
hier momenteel slechts beperkt toezicht op kan uitoefenen. Na
invoering van nieuwe regelgeving in 2006 zal de AFM scherper toezicht
kunnen houden. Volgens de AFM is het zaak dat de sector zelf ook meer
verantwoordelijkheid neemt in het verbeteren van het vertrouwen in
deze markt en in het verkleinen van de kans op incidenten.
Bij vastgoed-CV's en maatschappen gaat het om een bijzondere vorm van
beleggen in vastgoed waarbij een beheerder, namens een groep van
beleggers, vastgoedobjecten aankoopt, exploiteert en verkoopt aan het
einde van een bepaalde periode. De opbrengsten, zoals huur en
opbrengst van verkoop, en de kosten worden onder de beleggers
verdeeld.
Aanhoudend lage rendementen op vastrentende waarden en aandelen,
gecombineerd met een groot spaaroverschot, drijft meer particuliere
beleggers naar alternatieve beleggingsvormen, waaronder vastgoed-CV's.
Naar schatting beleggen momenteel circa 30.000 tot 60.000 beleggers
in publiek aangeboden vastgoed-CV's en maatschappen.
Risico's
De AFM signaleert in het rapport een drietal concrete risico's: een
gebrek aan transparantie, een integriteitsrisico en het risico van het
beperkt toezicht.
De belegger in een vastgoed-CV of maatschap is vaak geheel afhankelijk
van de door de aanbieder verstrekte informatie: Deze informatie is
niet altijd van voldoende kwaliteit om tot een verantwoorde
beleggingsbeslissing te kunnen komen, bijvoorbeeld omdat een degelijke
onderbouwing van de rendementsprognoses en waardebepalingen ontbreekt.
Vooral voor beleggers die geen kennis van de vastgoedmarkt hebben, is
het hierdoor bijna onmogelijk om de beleggingspropositie op juiste
waarde te schatten. Er zijn bovendien aanwijzingen voor het bestaan
van een verhoogd integriteitsrisico in de markt voor vastgoed-CV's.
Daarbij kan worden gedacht aan belangenconflicten bij de beheerder,
dubieuze transacties tussen de oprichters van CV's en eigenaren van
vastgoedobjecten en het bewust hanteren van
onbetrouwbare waarderingen.Tot slot lijkt in de markt een verkeerd
beeld te bestaan over het huidige toezicht door de AFM. Slechts een
deel van de markt voor vastgoed-CV's staat onder toezicht. Dit
toezicht is vanwege de huidige wettelijke grondslag beperkt van aard
en tijdelijk. In feite gaat het niet veel verder dan tot het moment
van oprichting van de vastgoed-CV. Er is momenteel geen enkele vorm
van toezicht door de markt zelf.
De AFM maakt zich sterk voor het benutten van de ruimte die nieuwe
regelgeving biedt, om op die wijze het toezicht op vastgoed-CV's vanaf
2006 zo efficiënt en effectief mogelijk vorm te geven. De herziene Wet
toezicht belegginginstellingen, de Wet financiële dienstverlening en
de Prospectusrichtlijn zullen in 2006 naar verwachting tot een
duidelijke verbetering in de toezichtsituatie leiden. Toezicht door de
AFM alleen zal nooit afdoende zijn om de in dit rapport beschreven
zorgpunten adequaat het hoofd te bieden. Een grote uitdaging ligt bij
de markt zelf. Alleen al de ontwikkeling van een aantal best
practices,- bijvoorbeeld op het gebied van taxaties, prognoses en
verslaggeving - zou de transparantie en het vertrouwen in deze markt
kunnen vergroten.
Daarnaast hebben beleggers een eigen verantwoordelijkheid. Verantwoord
beleggen in vastgoed-CV's vereist een zeker kennisniveau van beleggen,
de karakteristieken van de vastgoedmarkt en de aangeboden
vastgoedproducten. Hierbij past een bepaalde inspanningsverplichting
voor de aanbieder, maar ook voor de belegger.