Ingezonden persbericht


Bouwkennis Jaarrapport 2005; Redenen voor langzame stadsvernieuwing

Waarom komt de stadsvernieuwing moeizaam op gang?

Ondanks dat de laatste decennia veel aandacht is besteed aan stadsvernieuwing, kan gesteld worden dat de Nederlandse stadsvernieuwing nog steeds moeizaam verloopt. Het gebrek aan daadkracht bij gemeenten en de hoge kosten die met stadsvernieuwing samenhangen zijn de belangrijkste oorzaken voor het stagneren van stadsvernieuwing. Dit blijkt uit het Bouwkennis Jaarrapport 2005. Dit rapport is grotendeels opgebouwd uit een grootschalig onderzoek dat Bouwkennis heeft uitgevoerd in de Nederlandse bouwsector.

Achterblijven
Om na te gaan wat de oorzaken zijn voor het feit dat de noodzakelijke stadsvernieuwing op het moment de impuls mist, heeft Bouwkennis onderzoek gedaan bij gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars en zelfontwikkelende aannemers. Respondenten bij deze partijen is gevraagd in hoeverre men het eens is met de volgende stellingen over stadsvernieuwing.

De stadsvernieuwing komt onvoldoende op gang doordat:
. Gemeenten geen vertrouwen (meer) hebben in de bouwsector
. Gemeenten te weinig daadkracht hebben

. Woningcorporaties te weinig daadkracht hebben
. Stadsvernieuwing onvoldoende lucratief is voor ontwikkelaars
. Kosten voor stadsvernieuwing te hoog zijn

. De samenwerking tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars onvoldoende is
. Er geen locaties zijn waar bewoners (tijdelijk) naar toe kunnen

Naast bovenstaande stellingen is ook gevraagd wat mogelijke impulsen voor stadsvernieuwing zijn en wat de verwachtingen zijn voor de komende jaren.

Zonder onderscheid te maken naar marktpartij, blijken het gebrek aan daadkracht bij gemeenten en de hoge kosten die met stadsvernieuwing samenhangen, de belangrijkste oorzaken te zijn voor het stagneren van stadsvernieuwing. Gemeenten geven nauwelijks aan gebrek aan vertrouwen in de bouwsector (bijvoorbeeld als gevolg van de bouwenquête) te hebben.

Wanneer er onderscheid wordt gemaakt naar de verschillende marktpartijen, zijn er een aantal duidelijke verschillen. Ruim 5% van de gemeenten geeft maar aan dat zij onvoldoende vertrouwen hebben in de bouwsector. Ook een gebrek aan daadkracht bij zowel de corporaties als de gemeenten zelf is geen reden voor een stagnatie in stadsvernieuwing, aldus de gemeenten. Daarentegen zijn de oorzaken in de ogen van de gemeenten dat stadsvernieuwing onvoldoende lucratief is voor ontwikkelaars en dat stadsvernieuwing hoge kosten met zich meebrengt.

Ontwikkelaars wijzen, meer dan de andere partijen, naar het gebrek aan daadkracht bij corporaties maar vooral naar de gemeenten. Daarnaast geeft een relatief groot deel van de ontwikkelaars aan dat stadsvernieuwing voor henzelf onvoldoende lucratief is. De zelfontwikkelende aannemer wijst naar dezelfde oorzaken als de projectontwikkelaar, zij het dat zij wat minder uitgesproken. Opvallend is echter dat relatief weinig aannemers de hoge kosten van stadsvernieuwing als oorzaak zien van de stagnatie.

Ook voor corporaties ligt met name het gebrek aan daadkracht bij gemeenten ten grondslag aan de gebrekkige voortgang en snelheid van de stadsvernieuwing. Verder is ruim de helft van de corporaties van mening dat de oorzaak ligt bij een gebrek aan samenwerking.

Mogelijke impulsen voor stadsvernieuwing
Aan alle respondenten is gevraagd wat volgens hun en impuls kan geven aan de stadsvernieuwing. Over het algemeen kan de volgende rode draad uit de antwoorden worden gehaald. Voor corporaties is het vereenvoudigen en beperken van wetten en regels de belangrijkste optie om stadsvernieuwing weer op gang te helpen. "wet- en regelgeving aanpassen zodat men niet verzandt in ellenlange procedures als bijvoorbeeld inspraak, regelgeving etc" is een uitspraak die de lading dekt. Daarnaast geeft de corporatie aan dat ook een betere samenwerking en afstemming tussen gemeenten, corporaties en institutionele beleggers van belang is om een impuls te geven aan de stadsvernieuwing. Bovendien zouden ontwikkelaars genoegen moeten nemen met een lagere winstmarge en ook subsidiëring vanuit de overheid is genoemd als mogelijke katalysator. Ook voor de aannemer is een beperking en vereenvoudiging van de wet- en regelgeving de meest kansrijke actie om de stadsvernieuwing een nieuwe impuls te geven. Daarnaast zouden gemeenten meer daadkracht moeten tonen en moet de inspraakmogelijkheid worden beperkt.

Naast het beperken van wetten en regels, geven ontwikkelaars aan vooral te kijken naar de sociale samenhang in wijken. Er moet meer geluisterd worden naar de wensen van de mensen in de wijk en deze wensen moeten ook meegenomen worden in visie en beleid. Er moet meer waardering komen voor bestaande situaties en woonclusters. Daarnaast moeten inspraakprocedures worden verkort en moet de samenwerking tussen de verschillende betrokken partijen verbeterd worden.

Bij de gemeenten zijn de reacties verdeeld. Enerzijds komen zij met de volgende uitspaak: "Projectontwikkelaars en corporaties moeten willen investeren. Dat daarbij geduld moet worden betracht is door de complexe samenleving glashelder. Verkorting van procedures is prima, maar verknallen van kwaliteit is zo gebeurd en onomkeerbaar". Er zijn echter ook verschillende gemeenten die het niet eens zijn met deze uitspraak en die zelf de regelgeving ook als een beperking zien voor snelle stadsvernieuwing.

Evenals de ontwikkelaar geeft ook de gemeente aan dat gekeken moet worden naar de sociale kant van de stadsvernieuwing, dat geluisterd moet worden naar de bewoners en rekening moet worden gehouden met de opbouw van de samenleving in een wijk. Als laatste zien ook een aantal gemeentes het nut in van subsidiëring.

Verwachte ontwikkeling stadsvernieuwing
Corporaties zijn niet eenduidig in hun verwachting. Het merendeel voorziet wel dat stadsvernieuwing op gang komt, mede ook door de noodzaak aan bouwruimte. Een substantieel deel blijft echter sceptisch, mede doordat men een snelle beperking van de regels en procedures niet verwacht en ook geen verbetering voorziet in de samenwerking tussen de verschillende betrokken partijen, gezien hun verschillende belangen. "Door prijzenoorlog en wensen van alle mogelijke partijen (corporaties, ontwikkelaars, gemeenten, provincie, detailhandel) zal stedelijke vernieuwing steeds minder haar beslag gaan krijgen, hoewel de noodzaak steeds pregnanter aanwezig is" is wat dat betreft een treffende uitspraak.

De kern van de visie op de verwachtingen van de ontwikkelaar, is verwoord in de volgende quote: "Het zal steeds moeilijker worden gezien de stroperige regelgeving en willen we toch dat een en ander vlot verloopt dan zal de regelgeving aangepast moeten worden en er wellicht subsidiemogelijkheden ter stimulering nodig zijn". Ontwikkelaars zien in het algemeen de toekomst minder rooskleurig dan de corporaties. Men voorziet een gestage, maar langzame groei, vooral ingegeven door de enorme regeldruk en mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen. Alleen wanneer de regeldruk afneemt, voorziet een ontwikkelaar verbetering.

Naar de mening van de gemeenten wordt stadsvernieuwing steeds belangrijker gezien het feit dat stadsuitbreiding naar groene gebieden niet mogelijk is. Daarnaast is stadsvernieuwing van belang om verpaupering van de binnenstad te voorkomen en deze dus leefbaar te houden. Desondanks zijn niet alle gemeenten onverdeeld positief; juridische zaken en een gebrek aan samenwerking worden als ook door de gemeenten als beperking aangevoerd.

Achtergrondinformatie

In grote delen van de steden werd in de jaren zestig van de twintigste eeuw zo'n slecht leefmilieu aangetroffen dat dit maatschappelijk onaanvaardbaar werd. Daarmee was het begrip 'stadsvernieuwing' geboren, vooral bedoeld om de grote kwaliteitsachterstand in de verkrotte vooroorlogse wijken aan te pakken. Dit mondde uiteindelijk in 1985 uit in een Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (WSDV). Sinds die tijd is er in het kader van de stadsvernieuwingsoperatie met steun van het Rijk enorm geïnvesteerd in de stedelijke woningvoorraad.

Het gevolg was een flinke inhaalslag die in 2005 moest zijn voltooid. Inmiddels vormen het Grote Stedenbeleid (GSB) en het stedelijke vernieuwingsbeleid de voortzetting van het oorspronkelijk fysieke stadsvernieuwingsbeleid. De laatste stadsvernieuwingsgelden zijn na 2000 opgegaan in het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV).

In 1985 behoorde 19% van de woningvoorraad tot de categorie 'slechte' woningen. In 2000 was dit percentage slechte woningen nog slechts 1%. 'Slechte woningen' zijn woningen waarvan de herstelkosten 25% of meer bedragen in verhouding tot de nieuwbouwwaarde. Met herstelkosten wordt het bedrag bedoeld dat men moet uitgeven om alle manifeste bouwtechnische gebreken aan een woning te verhelpen. Het percentage woningen met een 'uitstekende kwaliteit' (herstelkosten minder dan 1%) is tegelijk opgelopen van 5% naar 24%. Al met al zijn de gemiddelde herstelkosten (prijspeil 2000) per woning afgenomen van circa E 4.900 in 1995 naar circa E 2.600 in 2000.

De sociale huursector heeft zich bouwtechnisch het best ontwikkeld en ook in de particuliere huursector is in de loop der tijd veel verbeterd. Wel blijft woningverbetering in de particuliere sector in de grote steden om aandacht vragen. Verder hebben wijken die bij de stadsvernieuwing zijn betrokken ook nog problemen van economische en sociale aard. Dit bevestigt de noodzakelijke meer integrale aanpak van het Grote Stedenbeleid en de stedelijke vernieuwing, waarin naast fysieke maatregelen ook sociaal-economische en sociaal-maatschappelijke maatregelen een plaats hebben gekregen.

Bouwkennis Jaarrapport 2005
Bovenstaand artikel is afkomstig uit het Bouwkennis Jaarrapport. Het Bouwkennis Jaarrapport geeft een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen van het afgelopen jaar en de verwachtingen voor de komende jaren in de bouw- en installatiesector. Het Jaarrapport is een weergave van uitvoerig onderzoek van Bouwkennis onder 2.500 respondenten die direct of indirect met de bouw-, woon- en installatiewereld te maken hebben zoals gemeenten, ontwikkelaars, architecten, bouwmanagement en adviesbureaus, woningcorporaties, hoofdaannemer B&U, gespecialiseerde onderaannemer, klusbedrijf, installateur, handel en fabrikanten. Onderwerpen die onder meer in het rapport aan de orde komen zijn:


- bouwproductie en verwachtingen


- bouwbarometer


- economische en demografische ontwikkelingen


- bouwproces en bouwpartijen


- opdrachtgevers en aanbesteding


- dmu


- trends en verwachte ontwikkelingen


- bouwproces en duurzaam bouwen


- projectontwikkeling en grootschalige renovatie


- distributie en aankoopgedrag


- oriëntatie


- marketingactiviteiten en budgetontwikkeling bij toelevering