Time : 6:06:26 PM
Date : Tuesday, December 13, 2005
Sender Name: FLConsult
CB Richard Ellis maakt de balans voor 2005 en kijkt vooruit naar 2006
Gaetan Clermont, Algemeen directeur van CB Richard Ellis, vat 2005
samen als een uitzonderlijk jaar voor vastgoed wereldwijd. Vastgoed
presteerde uitzonderlijk sterk, en volbracht zijn rol als
alternatieve belegging en toevluchtsoord met meer dan 125 miljard
euro aan investeringen in Europa.
2005
Twee weken voor het einde van 2005 schat CB Richard Ellis de
kantooropname voor 2005 in de Brussels kantorenmarkt op 622.624 m².
De grootste transacties van 2005 waren ingebruiknames door de
Europese instellingen: D4-D5 (40.000 m²), Residence Palace (40.000
m²), Madou Plaza (37.000 m²) en Genève 6-8 (16.000 m²). Ook de
private sector was sterk aanwezig in de huurmarkt voor kantoren, met
grote transacties door Dexia, RTL-Tvi, Honeywell, HP en Aventis.
Door een laatste reeks van toezeggingen vanwege de Europese
Commissie, daalt de beschikbaarheid van kantoren (nog 10.73% in het
derde kwartaal) tot 10.54%. Dit is vooral goed nieuws voor de
Leopoldswijk, waar door de opname van de Madou Plaza de
beschikbaarheid daalt tot 6.36% (vergeleken met 7.46% in het derde
kwartaal). Ook de opname van Geneve 6-8 zorgt voor een lokale daling
van de beschikbaarheid in de gedecentraliseerde zone.
Verwachtingen voor 2006
Door het uitzonderlijke karakter van de vastgoedmarkt in 2005, zal de
opname van kantoren ongetwijfeld lager uitkomen in 2006. Met de
recente transacties van de Europese Commissie en enkele andere grote
transacties (Dexia Tower, D4-D5, Residence Palace) moet 2005 een
eerder uitzonderlijk jaar worden genoemd, net als 2003, dat
gekenmerkt werd door een hele reeks van transacties door de federale
overheid. Desalniettemin wordt ook in 2006 de nodige activiteit
verwacht van zowel de publieke als de private sector.
De kantooropname vanwege de publieke sector wordt in 2006 geschat op
304.000 m²:
Voornamelijk de Europese instellingen en de regionale administraties
zouden hiertoe bijdragen:
- Federal overheid:30.000 m²
- Regionale Overheid: 69.000 m²
- Lokale Overheid: 25.000 m²
- Europese instellingen: 120.000 m²
- Representaties : 30.000 m²
- Lobbyisten: 20.000 m²
Traditioneel wordt ook een sterke prestatie verwacht van de
representaties. Te meer daar in 2007, 2 nieuwe landen tot de Europese
Unie kunnen toetreden (Bulgarije en Roemenië).
Van de private sector verwachten we een gelijkaardig opnamevolume als
in 2005. Belangrijk is dat de economische activiteit matig blijft in
de ons omringende landen. De Amerikaanse economie doet het
daarentegen wel goed. Dit zou tot enige activiteit kunnen leiden.
"Een andere belangrijke trend is het gestegen aantal ondernemingen
dat in deze periode zijn huurovereenkomst kan herzien. Nogal wat
transacties werden immers afgesloten in 1999 en 2000, vaak aan
huurovereenkomsten met een eerste opzegmogelijkheid na 6 jaar. Nu
dus, 6 jaar later, werd een eerste huurgolf gesignaleerd. Ook in 2006
zal deze trend zich doorzetten." zegt Nicolas Orts, algemeen
directeur bij CB Richard Ellis.
In totaal schat CB Richard Ellis de vraag naar kantoren vanwege de
ondernemingen in 2006 op 260.000 m².
De totale verwachte vraag in 2006 komt daardoor op 564.000 m².
PROJECTEN
In het komende jaar zullen heel wat projecten worden opgeleverd:
513.792 m² in totaal. Voor de periode 2006-2007, komt dit totaal op
741.677 m² waarvan meer dan de helft (56%) momenteel nog geen
eindgebruiker wist te vinden. Het merendeel zal opgeleverd worden in
de Leopoldswijk en de Noordwijk. Belangrijk is wel dat vanaf 2007 de
constructieactiviteit sterk afneemt, wat het einde van de huidige
constructiecyclus zou kunnen inluiden. Dit zou de markt de kans geven
om terug op adem te komen, en alzo het overschot aan aanbod weg te
werken.
BESCHIKBAARHEID
Met het hoge aantal projecten dat in 2006 speculatief zal worden
opgeleverd, verwachten we een tijdelijke stijging van de
beschikbaarheidgraad (einde 2006 = 11.22% of + 0.88%). Deze evolutie
zou voornamelijk de centrumwijken treffen.
In de buitenwijken wordt een daling van de leegstand verwacht. Dit,
enerzijds ondersteund door het geringe aantal speculatieve projecten
en anderzijds door de sterke vraag van de private sector naar nieuwe
projecten. Mogelijk worden oudere gebouwen hiervan het slachtoffer.
HUURPRIJZEN
De Brusselse gemiddelde huurprijzen blijven stabiel, zowel in de
centrumwijken als de buitenwijken. Ook de prime rent blijft intact
door het lage aanbod op en rond het Schuman rondpunt. Door de
stijgende leegstand van oudere kantoorgebouwen, kunnen zich hier wel
verdere dalingen voordoen.
INVESTERINGEN
Het investeringsvolume voor de Brusselse kantorenmarkt in 2006
strandt op 700 miljoen euro, lager dan verwacht door de afwezigheid
van de grotere transacties (groter dan 150 miljoen euro). De
interesse van kopers blijft evenwel sterk. Voor 2006 verwachten we
vooral de Ierse, Duitse en Spaanse investeerders. Het
investeringsvolume voor 2006 wordt geschat op 1 miljard euro,
ondermeer door een belangrijke reeks portefeuilledeals in de
"pipeline".
Volgens Gaetan Clermont, algemeen directeur van CB Richard Ellis, is
de Brusselse vastgoedmarkt meer dan ooit een geprivilegieerd doelwit
voor pan-Europese beleggers, dat gekenmerkt wordt door zijn
a-cyclische karakter en zijn stabiliteit.
For further information:
CB Richard Ellis: 02/643 33 33
Gaétan Clermont, Administrateur délégué
Nicolas Orts, Administrateur délégué
OR Florence Legein: 0477/425 926
Kim Verdonck, Head of Research