Stijgende bouwproductie, stijgende lasten en goed rendement
Centraalfondsvolkshuisvesting
Stijgende bouwproductie, stijgende lasten en goed rendement
De toegenomen bouwproductie in 2004 van nieuwe huurwoningen zal volgens de opgave van de
woningcorporaties de komende jaren doorgezet worden. Door de toenemende productie, de
opnieuw gestegen bedrijfslasten en door de vanaf 2006 te betalen heffing in het kader van
de huursubsidie zal de druk op de vermogensontwikkeling echter de komende jaren worden
versterkt. Tot die conclusie komt het Centraal Fonds Volkshuisvesting in zijn Verslag
financieel toezicht woningcorporaties 2005. De vermogensovermaat van de corporatiesector
is met 0,6 miljard euro afgenomen en bedraagt ultimo 2004 14,3 miljard euro. De omvang
van de investeringen in woningverbetering is in 2004 op hetzelfde niveau gebleven als het
voorafgaande jaar. Gelet op de noodzakelijke vernieuwing van de vastgoedportefeuille van
de woningcorporaties op de lange termijn, vraagt het bestuur van het Fonds zich af of het
investeringsniveau voor de komende jaren niet op een hoger niveau gesteld moet worden. Het
rendement op het weerstandsvermogen was met ruim 7% goed, maar minder dan voorgaande
jaren.
De vermogensontwikkeling bij corporaties staat de komende jaren onder druk door de
toenemende bedrijfslasten en de vanaf 2006 te betalen heffing in het kader van de
bezuinigingen op de huursubsidie. De netto-bedrijfslasten zijn in 2004 met 8,7% gestegen,
de lonen en salarissen met 2,8%. Het Centraal Fonds is in overleg met het Ministerie van
VROM gestart met een vervolgonderzoek naar de oorzaken van de stijgingen van de
netto-bedrijfslasten. Hoewel de onrendabele investeringen zijn toegenomen, wordt de
toename afdoende gecompenseerd door de opbrengsten uit verkoop van huurwoningen en de
bouw van koopwoningen. Bij 21 corporaties is sprake van een financieel zwakke positie,
tegenover 14 in het voorafgaande jaar.
Bij hun sloop, renovatie en nieuwbouwactiviteiten richten corporaties zich op een brede
aanpak met kwaliteitsverbetering, vernieuwing van de vastgoedportefeuille en op een
bijdrage aan de VINEX-taakstellingen. De voorgenomen herstructureringsactiviteiten
richten zich vooral op de wijken met een zwakke structuur, doch gunstige dynamiek. In het
productiebeleid van woningcorporaties blijkt sprake van een ruimere focus dan alleen op de
56 prioriteitswijken. Door de hogere productie is er ook sprake van een hogere
mutatiegraad op de huurwoningenmarkt.
Het interne toezicht maakt een positieve ontwikkeling door. Toch is er nog veel ruimte
voor verbetering in de verantwoording: nog altijd een vijfde van de corporaties doet geen
verslag van de werkzaamheden van het intern toezichthoudende orgaan en slechts 8% geeft in
haar verslag aan een toezichtkader te hebben. Van zelfevaluatie wordt beperkt melding
gemaakt en in bijna de helft van de gevallen wordt niets gemeld over de honorering van de
interne toezichthouders. Overigens valt bij het onderwerp beloning van besturen op dat een
selecte groep van 39 corporaties voldoet aan de in 2004 gepubliceerde standaard van de
Commissie Izeboud.
Naarden, 14 december 2005