23-12-2005
Met ingang van juli 2006 zal het nieuwe huurbeleid gefaseerd worden
ingevoerd. Per 1 juli 2006 is de WOZ-waarde van een woning bepalend
voor de maximale huurstijging en de maximale huurprijsgrens en
verandert het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Per 1 januari 2007 wordt
de hoogte van de WOZ-waarde bepalend als de grondslag voor het nieuwe
huurbeleid.
Minister Dekker van VROM heeft hierover een brief aan de Tweede Kamer
gestuurd en een circulaire aan gemeenten. Met het nieuwe huurbeleid
wil Dekker ervoor zorgen het aanbod van woningen wordt vergroot en dat
er een betere prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen komt.
De WOZ-waarde van een woning gaat op verschillende manieren een rol
spelen in het huurbeleid. Per 1 juli 2006 bepaalt de WOZ-waarde van
een woning de maximale huurverhoging en de hoogte van de maximale
huurprijsgrens. De WOZ-waarde van een woning in een bepaalde gemeente
wordt vergeleken met de WOZ-grenswaarde voor die regio.
Maximale huurstijging 2006
Voor huurtoeslagontvangers geldt ongeacht de WOZ-waarde van hun woning
een maximale huurstijging van inflatie plus 1,5%. Er wordt uitgegaan
van een voorlopig inflatiecijfer over 2005 dat wordt geraamd op 1,5%.
Als de WOZ-waarde van een bepaalde woning hoger is dan de regionale
grens dan geldt een huurstijging van inflatie plus 2%. Ligt de
WOZ-waarde lager dan geldt een stijging van inflatie plus 1,5%. De
huurverhoging zal per 1 juli 2006 naar verwachting dus maximaal 3% of
3,5% (inclusief inflatie) zijn. In 2005 was de maximale huurverhoging
die verhuurders in 2005 mochten vragen 2,7%. Uiteindelijk is de
gemiddelde huurstijging in 2005 uitgekomen op 1,8%. De laagste
huurstijging sinds 1959. In 2006 mag eveneens een lage huurstijging
worden verwacht, schrijft minister Dekker in haar brief.
Ook zal de WOZ-waarde van een woning mede bepalend zijn voor de
maximale huurprijsgrens van die woning. Boven een bepaalde WOZ-grens
geldt een opslag van 10%. Een hogere maximale huurprijsgrens betekent
niet dat de huren met 10% omhoog gaan, maar dat de huren in de
toekomst iets verder door mogen stijgen. Voor alle
huurtoeslagontvangers geldt de maximale huurprijsgrens volgens het
woningwaarderingsstelsel (WWS), dus zonder opslag.
Tabel: de WOZ-grenswaarden voor het bepalen van het maximale
huurverhogingspercentage en de maximale huurprijsgrens bij
zelfstandige woningen.
WOZ-waarde gelijk aan of lager dan WOZ-waarde hoger dan
Categorie I 130.000 130.000
Categorie II 150.000 150.000
Categorie III 175.000 175.000
Categorie IV 195.000 195.000
ß ß
Huurverhogingpercentage: Huurtoeslagontvangers Niet
huurtoeslagontvangers inflatie + 1,5% inflatie + 1,5% inflatie + 1,5%
inflatie + 2%
Maximale huurprijsgrens: Huurtoeslagontvangers Niet
huurtoeslagontvangers WWS WWS WWS WWS met opslag van 10%
Indeling categorieën
Omdat woningmarkten in Nederland van elkaar verschillen, is er een
verdeling gemaakt van de huurwoningenmarkt op basis van WOZ-waarden
(peildatum 2003). Zo kunnen huurders nagaan in welke categorie hun
woning komt te vallen.
1. Ontspannen woningmarkten zoals Groningen, Friesland en Zeeland;
2. Redelijk ontspannen woningmarkten zoals Limburg, Overijssel, kop
van Noord-Holland;
3. Meer gespannen woningmarkten zoals Noord-Brabant, delen
Gelderland, Den Haag;
4. Gespannen woningmarkten zoals Amsterdam, Utrecht en de omliggende
regio's
In het woningwaarderingsstelsel worden verder de onderdelen woonvorm,
woonomgeving en hinderlijke situaties vervangen door een waardering op
basis van de WOZ-waarde. In het nieuwe stelsel bepaalt de WOZ-waarde
gemiddeld voor zo'n 20 procent de maximale huurprijs.
Veranderingen per 1 januari 2007
Per 1 januari 2007 wordt de WOZ-waarde bepalend voor de indeling in
drie segmenten: een gereguleerd, een overgangs- en een geliberaliseerd
gebied. Die indeling is dan gebaseerd op de WOZ-waarde van woningen.
Deze WOZ-grenzen kunnen verschillen per regio. Het gereguleerde gebied
wordt afgestemd op de omvang van de aandachtsgroep (huurders met een
inkomen tot 33.000 euro). Landelijk zal circa 75% van de huurwoningen
hieronder vallen, ruim voldoende om de aandachtsgroep te huisvesten.
Voor deze grote groep huurders in het gereguleerde segment zal er
niets veranderen, voor hen blijft er een maximale huurstijging en een
maximale huurprijs gelden. Dit geldt ook voor huurders met huurtoeslag
in het overgangsgebied. Bij zittende huurders zonder huurtoeslag in
het overgangsgebied wordt er tot 2010 niet geliberaliseerd zolang de
woningmarkt niet ontspannen is.
Huurders kunnen op de site van het ministerie van VROM
(www.vrom.nl/pagina.html?id=22037) door het invoeren van enkele
gegevens uitzoeken in welke categorie hun woning valt en welke
maximale huurverhoging voor hen in 2006 gaat gelden.
Meer informatie:
* Dossier Nieuw huurbeleid vanaf 1 juli 2006(
www.vrom.nl/pagina.html?id=18805. )
* Dowload de circulaire over het nieuwe huurbeleid (MG 2005-19)
(www.vrom.nl/pagina.html?id=19406.)
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer