Irrationeel gedrag beïnvloedt woningmarkt
Vereniging eigen huis
http://www.eigenhuis.nl
Irrationeel gedrag beïnvloedt woningmarkt
Irrationeel gedrag van consumenten en geldverstrekkers kan tot grote bewegingen leiden in
de woningmarkt. Woningeigenaren die de waarde van hun bezit overschatten, gedragen zich
alsof ze de buit al binnen hebben. Banken neigen tot lichtzinnige kredietverstrekking in
tijden dat de woningmarkt al lang niet is ingestort.
Dat zegt 'emotie-econome' Henriëtte Prast in een interview op de
hypotheekrentewebsite (www.eigenhuis.nl\hypotheekrenteaftrek) van Vereniging
Eigen Huis, waarop een reeks deskundigen aan het woord komt over de hypotheekrenteaftrek.
Prast, ook werkzaam als onderzoekster bij De Nederlandsche Bank, stelt dat huizenkopers en
banken kunnen lijden aan rampbijziendheid. 'Als er net een ramp heeft plaatsgevonden,
overschat je de kans heel sterk dat het nog eens gebeurt. Als een ramp langer geleden
heeft plaatsgevonden, houden mensen er nauwelijks rekening mee dat het nog eens kan
gebeuren.'
Consumenten, aldus Prast, zijn kort van geheugen. 'Dat geldt ook voor banken. Als de
woningmarkt lang niet is ingestort, staat die optie niet meer op de agenda van de
managers. Dat betekent dat risico's niet meer worden meegewogen bij kredietverstrekking.
Dus worden te hoge hypotheken gegeven tegen een te lage rente. Het is best denkbaar dat
er een bank is die weet dat dat dom is. Maar als die bank als enige lagere hypotheken
verkoopt tegen een hogere rente, dan blijven de klanten weg.'
Volgens Prast ontbreekt echte concurrentie bij de hypotheekverstrekkers en is er daarom
ook geen zuiverend mechanisme in de branche. 'De huizenbezitter doet met de banken net
alsof de bomen tot in de hemel groeien. Dat een woning kopen heel veel met verliefdheid
te maken heeft, bevordert dat mechanisme. Als de entree in de smaak valt, zien ze de
minpunten niet meer, ook financieel. Ze willen dat huis koste wat kost hebben. Ze denken
er veel te lichtzinnig over dat ze in de toekomst misschien de broekriem moeten
aantrekken om dat huis te kunnen blijven financieren.'
De wetenschappelijke theorie van Prast dat de homo economicus, de rationele
winstmaximaliserende mens niet bestaat, ziet ze terug in de woningmarkt. 'Stel je koopt
een nieuwe woning, maar je weet nog niet wat je voor je oude huis krijgt. Mensen raken
dan in paniek. Ze willen te snel van hun oude huis af omdat ze bang zijn dat de markt
instort. Ernstiger is het als mensen geloven dat de waarde van hun oude woning wordt
bepaald door wat de buurman ooit kreeg. Zelfs als ze een redelijk bod krijgen in een
dalende markt, weigeren ze te verkopen, met de buurman in het hoofd. Vervolgens wachten
ze zo lang, tot ze genoegen moeten nemen met een veel lagere prijs.'
Volgens Henriëtte Prast kijkt De Nederlandsche Bank al langer met een bezorgd oog
naar de woningmarkt. Ze ziet op dit moment geen zeepbel in de markt ontstaan, 'maar een
plotselinge omslag kan gevaarlijk zijn voor de stabiliteit'. 'In de tijd dat de
aandelenmarkt ging hypen, namen veel mensen een tweede of derde hypotheek op hun huis. We
hebben in die tijd een enquête gehouden waarin we mensen bevroegen over de waarde
van hun woning. Daarbij bleek dat ook mensen die de waarde overwaardeerden toch een
tweede hypotheek namen. Een irrationele inschatting, want als je iets overwaardeert, zou
je ook moeten weten dat het in waarde kan dalen, los van de discussie over de
hypotheekrenteaftrek. Maar ook als mensen in de enquête geconfronteerd werden met
een vraag over beperking van de aftrek, zeiden ze toch een tweede hypotheek te zullen
nemen. De reden? 'Ik zie het om me heen gebeuren'. Kuddegedrag dus.'
Prast zegt in het vraaggesprek dat de president van De Nederlandsche Bank, Nout Wellink,
weliswaar heeft gezegd dat een volgend kabinet de hypotheekrenteaftrek dient aan te
pakken, 'maar ik zou willen benadrukken dat hij gepleit heeft voor geleidelijkheid, een
verre horizon. Hij heeft beslist niet de indruk willen wekken dat de hypotheekrenteaftrek
van de ene dag op de andere moet worden afgeschaft. Dat moet De Nederlandsche Bank ook
niet willen.'