Senternovem
Nieuws
05-03-2007 | Huurders utiliteitsbouw willen vooraf duidelijkheid
energiekosten
Huisvestingskosten bestaan uit alle kosten die gemaakt worden tijdens
de totale levenscyclus van een utiliteitsgebouw. Huurders hebben niet
alleen te maken met de kale huur, maar ook met servicekosten. Het gaat
daarbij om bijvoorbeeld belasting, energie, water, schoonmaak en
beveiliging. Afhankelijk van de locatie kunnen die kosten oplopen van
tien tot twintig procent van de kale huur. Huurders willen steeds meer
vooraf zekerheid over het aandeel van de energiekosten in de
servicekosten. Vastgoedbeleggers moeten hiermee rekening gaan houden
in verband met de verhuurbaarheid van hun panden.
De kosten voor de eigenaar/beheerder bestaan uit investerings-,
onderhouds- en sloopkosten. Dit is inclusief de kosten voor
aanpassingen en vervanging. Deze moeten evenredig over de levensduur
van de bouwdelen verdeeld worden. Life Cycle Costing) geeft de
eigenaar een overzicht van deze te verwachten kosten. De overige
kosten ontstaan tijdens de exploitatiefase van een gebouw en komen
grotendeels ten laste van de huurder. Belastingen, overhead, energie,
water, data, schoonmaak, beveiliging, afvalwater: het zijn allemaal
kosten die direct te maken hebben met de huisvesting. Afhankelijk van
de locatie in het land kunnen deze servicekosten zo'n 10 tot 20%
bedragen van de 'kale' huur. De methode Total Cost of Ownership geeft
een beeld van de kosten die tijdens de exploitatie van het gebouw voor
rekening van de huurder zijn.
Circa 50% van deze servicekosten bestaan uit energiekosten. Wellicht
geen hoge, maar wel een onzekere post. En juist de onzekerheid rondom
de hoogte van de energiekosten maakt financiële adviseurs zenuwachtig.
De verschillen in servicekosten tussen gebouwen kunnen een
concurrentievoordeel of -nadeel opleveren. Bij het huidige overschot
aan kantoorruimte neemt de concurrentie toe en valt er voor de huurder
weer meer te kiezen. Onzekerheid over de toekomstige energieprijzen
speelt bij die keuze ook een rol. Potentiële huurders willen van de
beheerder weten wat zij aan energiekosten mogen verwachten. Maar de
beheerder heeft vaak òf geen inzicht omdat deze kosten rechtstreeks
worden verrekend tussen energiebedrijf en huurder, òf de verrekening
vindt op een ondoorzichtige wijze plaats.
Voorbeeld buitenland
In het buitenland willen huurders al langer duidelijkheid hebben over
de maandelijks te verwachten huisvestingskosten (Total Cost of
Ownership). De bruto huurprijs wordt door onderhandeling vastgesteld
en de verhouding tussen kale huur en servicekosten wordt naderhand
ingevuld op basis van opgedane ervaring. In deze gevallen staat de
huurder en zijn organisatie centraal in het denken over
huisvestingskosten.
Ook in Nederland neemt de professionalisering van de huurder toe.
Grote beleggers spelen hier op in: zij verwachten van duurzaam
vastgoed lagere onderhoudskosten (met name bij toekomstige bouwkundige
aanpassingen van het gebouw), meer en beter inzicht in de
noodzakelijke servicekosten en daarmee concurrentievoordeel op zowel
korte als langere termijn.
Dit kwam al naar voren tijdens de expertmeeting ' Financieel rendement
duurzaam bouwen' in 2004. Uit gesprekken met beheerders en huurders
blijkt dat het aantal vragen over de te verwachten energiekosten in
het afgelopen jaar alleen nog maar is toegenomen. De introductie van
slimme meters kan het inzicht in de (onzekere) energiekosten
vergroten, waardoor potentiële huurders meer inzicht krijgen in de te
verwachten huisvestingskosten. Het gaat in totaal om een kostenpost
die nu nog vijf tot tien procent van de huisvestingskosten bedraagt.
Met de stijgende energieprijzen kan dat percentage toenemen.
Organisatie en eindgebruiker centraal
Vastgoedbeleggers zullen hier rekening mee moeten houden, zo
concludeert S. Witting in zijn afstudeerscriptie 'Financieel duurzaam:
De financiële voordelen van Duurzaam ondernemen in vastgoed' "Wanneer
een strategie voor het vastgoed wordt opgesteld, moeten de organisatie
en de eindgebruikers centraal komen te staan" .
Voor de verhuurbaarheid zal het aanbod blijvend moeten voldoen aan de
vraag.