02-03-2007 |
Kwaliteitsscan zorgt voor lokaal maatwerk corporaties
Strategisch voorraadbeleid leidt tot kwaliteit. Dat is in ieder geval het uitgangspunt van SenterNovem. In samenwerking met een aantal woningcorporaties is een methodiek ontwikkeld om strategisch voorraadbeleid op te zetten. Centraal staat daarbij het bieden van woonkwaliteiten, nu en in de toekomst.
Om te weten welke kwaliteit je als corporatie aan je klanten wilt aanbieden, is het nodig eerst een strategische visie op het totale woningbezit te ontwikkelen. Aan de hand van een kwaliteitsscan wordt de gewenste kwaliteit van complexen in kaart gebracht. Een keuzewijzer helpt vervolgens om bij de gewenste kwaliteit de juiste (energiebesparende) maatregelen te selecteren. Die worden opgenomen in beheerplannen. "Door deze methodiek weten we nu als corporatie waar we voor staan en welke maatregelen we de komende jaren moeten nemen om aan toekomstige woonbehoeften van verschillende groepen te voldoen", aldus Michèle van den Bragt, senior beleidsadviseur vastgoed bij WonenBreburg, met 27.000 woningen in Tilburg en Breda.
Bij deze methodiek wordt gekeken naar de specifieke woonbehoeften van verschillende groepen bewoners, ook wel marktsegmenten genoemd. Ouderen die gesteld zijn op luxe en comfort hebben immers heel andere woonwensen dan jonge gezinnen die vooral een betaalbare woning willen. Aan de marktsegmenten worden veertien kwaliteiten gekoppeld, zoals de sociale veiligheid gebouwen en de directe omgeving, inbraakveiligheid, bereikbaarheid van voorzieningen en de staat van onderhoud. De kwaliteitsscan woningen is onlangs aangepast, waardoor deze nieuwe mogelijkheden biedt voor corporaties die er mee aan de slag gaan.
Zelf toevoegen
Zo kan een corporatie in de kwaliteitsscan marktsegmenten voor de eigen organisatie toevoegen. De nieuwe marktsegmenten worden in de scan opgeslagen zodat de gebruiker hier altijd beschikking over heeft. Verder kan de gebruiker eigen kwaliteiten toevoegen. Ook die worden permanent opgeslagen. Tot slot kan de gebruiker kwaliteitsniveaus van marktsegmenten aanpassen. Deze wijzigingen kunnen tijdelijk van aard zijn, bijvoorbeeld voor één enkel object. Maar deze wijzigingen kunnen ook permanent zijn, waardoor het kwaliteitsprofiel van het marktsegment voor alle toekomstige objecten af zal wijken.
Van den Bragt noemt de mogelijkheid om wijzigingen aan te brengen in de kwaliteitsscan één van de sterke punten van de methodiek. "Op die manier kunnen ook maatregelen opgenomen worden die weinig of niets met energiebesparing te maken hebben. Zo hebben wij bijvoorbeeld als kwaliteitsverbeterende maatregelen toegevoegd dat we achterpaden afsluiten in verband met sociale veiligheid of een wasmachineaansluiting aanbrengen in een woning wanneer deze nog niet aanwezig is. Dat zorgt er voor dat het een integraal strategisch voorraadbeleid wordt, waar energiebesparende maatregelen structureel deel van uitmaken." Van den Bragt denkt dat nog ongeveer 80% van de methodiek van SenterNovem is. WonenBreburg heeft gedurende het proces voor 20% een eigen sausje toegevoegd. "Zo hebben we de methodiek op maat gemaakt voor onze eigen situatie."
Durf te labelen
Volgens John van der Hulst - manager Vastgoedbeheer van WoonInvest, met 8000 woningen in Leidschendam-Voorburg en Delft - is de kracht van de methodiek van SenterNovem dat je bewust een onderscheid maakt in gewenste kwaliteit van de verschillende complexen. "Wij behandelden in het verleden al onze woningen hetzelfde. We maakten bij onderhoud en renovatie geen onderscheid tussen goedkope en dure woningen. Dat moeten we wel doen. Door te kijken naar marktsegmenten en bijbehorende kwaliteitsprofielen kun je keuzes maken. Durf te labelen."
Door de verschillende kwaliteiten te koppelen aan de marktsegmenten weet WoonInvest nu wat ze wil met de complexen. "Daarbij willen we wel blijven inspelen op de ontwikkelingen", vertelt Van der Hulst. "We gaan zeker niet elk jaar deze hele exercitie over doen, maar we willen ook niet stug vast blijven houden aan onze keuzes. Als we bijvoorbeeld problemen krijgen met de verhuurbaarheid van een bepaald complex kunnen we ook kijken wat voor consequenties het heeft als we in gaan zetten op andere woonkwaliteiten voor een ander marktsegment."
Het blijft volgens Van der Hulst een kwestie van lokaal maatwerk. Wat willen je klanten en in hoeverre kun je als corporatie daar op in spelen? "Als een bepaalde groep huurders veel belang hecht aan openbaar vervoer voor de deur kan ik niet bij elk complex lijn 6 voor de deur laten stoppen. Maar als er klachten zijn over het binnenmilieu dan kunnen we wel maatregelen nemen. Die maatregelen maken dan een integraal onderdeel uit van ons strategisch voorraadbeleid. Op die manier voorkom je ad-hocmaatregelen."
Meer informatie