25 juni 2007
Expertmeeting Omzettingsvergunningen
De raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling en verantwoordelijk wethouder Harrie Bosch houden op dinsdagavond 26 juni van 18.30 tot 20.30 uur een expertmeeting over de omzettingsvergunning in de raadzaal van het stadhuis. Een omzetvergunning is nodig bij het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige eenheden. Het gaat daarbij ook om de zogenaamde 'koopstudio's'.
Het college besloot op 26 januari 2007 dat een omzettingsvergunning niet meer automatisch wordt verleend, maar dat er weer compensatieheffing moet worden betaald voor het omzetten. Naar aanleiding van discussies over dit onderwerp in de commissie Stedelijke Ontwikkeling is besloten een expertmeeting te organiseren.
Programma
18.30 uur - 18.35 uur Opening
18.35 uur - 19.00 uur Toelichting gespreksnotitie (bijgevoegd) door Ellen van Beckhoven (Gemeente Utrecht)
19.00 uur - 19.20 uur Eerste reactie van de experts (de lijst van deelnemende experts is bijgevoegd)
19.20 uur - 20.20 uur Discussie raadscommissie en experts aan de hand van stellingen
20.20 uur - 20.30 uur Afsluiting
Afhankelijk van hoe de discussie verloopt, is er ruimte om uiterlijk 21.30 uur de avond af te sluiten. Na afloop is er gelegenheid voor een drankje en een hapje.
U kunt de expertmeeting in de raadzaal bijwonen of rechtstreeks volgen via internet: www.utrecht.nl/gemeenteraad/vergadering-online en via Stadsradio, frequentie 103.4.
Achtergrond
In verband met het tekort aan onzelfstandige eenheden (studentenkamers) besloot het college eind 2001 dat er geen compensatieheffing meer betaald hoefde te worden voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige eenheden. De afgelopen jaren is het tekort aan onzelfstandige eenheden afgenomen. Het omzetten naar onzelfstandige eenheden hoeft dus niet meer te worden gestimuleerd. Bovendien is het aantal overlastmeldingen toegenomen over panden die kamergewijs worden verhuurd. Het college besloot begin 2007 dat een omzettingsvergunning niet meer automatisch wordt verleend, maar dat er weer compensatieheffing moet worden betaald voor het omzetten. De vraag is of de heffing het enige en juiste middel is om de negatieve effecten van omzetten in te perken.
De resultaten van deze expertmeeting worden meegenomen in een aanvullend voorstel van het college.
Noot voor de media
Bijlagen: gespreksnotitie en lijst deelnemende experts
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de commissiegriffier, mevrouw Andrea Berghuizen.
E-mail Griffie.gemeenteraad@utrecht.nl
Telefoon 030 - 286 13 78
Omzettingsvergunning
Gespreksnotitie t.b.v. expertmeeting Raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling 26 juni 2007
Opmerking vooraf
De resultaten van de expertmeeting worden meegenomen in de voorstellen die aan het College worden voorgelegd. Er zijn nog geen besluiten genomen over de te nemen maatregelen.
Begrippen
In dit rapport ligt de focus op het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige eenheden. Om duidelijkheid over het speelveld te verschaffen, wordt vooraf een aantal begrippen omschreven.
Omzetten (formeel, d.w.z. er is wel een omzettingsvergunning nodig)
Zelfstandig Onzelfstandig
- Huur of koop (o.a. koopstudio)
- Voorzieningen delen
- Er is geen hoofdbewoner, d.w.z. bewoners betalen
huur aan verhuurder die niet in het pand woont, of
hypotheek aan de bank
---
Omzetten (informeel, d.w.z. er is geen omzettingsvergunning nodig)
Zelfstandig Onzelfstandig:
- Voorzieningen delen
- Er is wel een hoofdbewoner, d.w.z. bewoners
betalen huur aan de eigenaar-bewoner (voor minimaal 51% eigenaar) of de hoofdhuurder
Hieronder vallen de volgende 'constructies':
1. Hospita situatie: kamerbewoners betalen huur aan hospita
2. "Ouder-kind" situatie: kamerbewoners betalen huur aan zoon/dochter
Splitsen (d.w.z. er is een splitsingsvergunning nodig)
Zelfstandig Zelfstandig
- Appartementsrecht
- Eigen voorzieningen
- Voldoen aan bepaalde bouwkundige eisen
Verschillen splitsen - omzetten:
- Bij splitsen blijft een woning zelfstandig
- Bij splitsen gaat het om een andere doelgroep, namelijk starters i.p.v. studenten
Binnen de gemeente bestaat aandacht voor de eventuele voor- (kansen voor starters) en nadelen (veranderingen in het karakter van een buurt) van splitsen en wordt uitgezocht of er beleid op ontwikkeld moet worden. Voorlopig beperkt de gemeente zich bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning tot het zorgvuldig toetsen van bouwplannen/bestemmingsplannen.
1. Inleiding
Eind 2001 heeft het College van B&W ingestemd met de aanbevelingen uit de nota 'Op kamers in Utrecht'. Bij aanvragen voor een omzettingsvergunning viel de belangenafweging voortaan uit in het voordeel van de aanvrager. Dit betekende dat er geen compensatieheffing meer betaald hoefde te worden voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige eenheden. Een omzettingsvergunning was nog wél nodig. Om het gebrek aan studenteneenheden in te perken, werd de prioriteit dus verlegd van de zelfstandige naar de onzelfstandige voorraad.
De afgelopen jaren is het tekort aan onzelfstandige eenheden afgenomen. Na de versoepeling van het beleid werd het voor particulieren aantrekkelijk om een pand kamergewijs te gaan verhuren (aanvragen vielen immers altijd uit in het voordeel van de aanvrager). Tegelijkertijd zijn de wachttijden voor studenten afgenomen a.g.v. een nieuwbouwprogramma dat ook de komende jaren wordt voortgezet. Het tekort zou nog verder kunnen afnemen als afgestudeerden meer mogelijkheden zouden hebben om door te stromen naar een zelfstandige woning. Dit is nu veel te weinig het geval, met als gevolg dat zij onnodig een kamer bezet houden.
De markt voor Utrechtse starters is dus nog onvoldoende bediend. Deze groep zit in de knel. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt zou de zelfstandige markt dus weer prioriteit moeten krijgen. Dit betekent onder andere dat het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige eenheden niet meer hoeft te worden gestimuleerd.
Naast deze constatering, is de laatste maanden het aantal meldingen toegenomen over panden die kamergewijs worden verhuurd. Deze meldingen komen van bezorgde buurtbewoners, vaak uit kwetsbare gebieden van de stad, zoals de aandachtswijken. De leefbaarheid in deze gebieden staat al onder druk en bewoners ervaren een toename van het aantal onzelfstandige eenheden als een extra bedreiging. Enerzijds heeft dit te maken met de leefstijl van studenten (fietsen voor de deur, geluidsoverlast), en anderzijds met het feit dat sommige verhuurders de woningen en directe omgeving daarvan slecht onderhouden (bijv. huisjesmelkers).
De aspecten zoals hierboven omschreven (volkshuisvestelijk en leefbaarheid), waren voor het College aanleiding om het aantal omzettingen te willen reguleren. Daarom is op 26 januari 2007 de tijdelijke maatregel uit 2001 opgeheven. Vanaf dat moment wordt een omzettingsvergunning niet meer automatisch verleend, maar moet weer compensatieheffing worden betaald voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige eenheden. De vraag is of de heffing het enige en juiste middel is om de negatieve effecten van omzetten in te perken. Het College heeft aangegeven om een aanvullend voorstel te formuleren. Dit rapport, gedeeltelijk gebaseerd op gesprekken met partijen die kennis hebben van de Utrechtse (studenten) woningmarkt, vormt de basis voor dat voorstel.
Opbouw van het rapport
In het volgende hoofdstuk wordt gekeken hoeveel omzettingen er hebben plaatsgevonden na de versoepeling van het beleid. Daarna wordt een overzicht gegeven van de huidige regelgeving ten aanzien van kamerverhuur in Utrecht. In de hoofdstukken 4 en 5 komen beide vraagstukken aan de orde: eerst het volkshuisvestelijke aspect en vervolgens het vraagstuk rondom leefbaarheid. Het wordt duidelijk dat de problematiek erg divers is. Oplossingen zullen dan ook in verschillende hoeken moeten worden gezocht. Hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de maatregelen die genomen kunnen worden om de geconstateerde problemen aan te pakken.
2. Omzettingen
Uit analyse (zie o.a. bijlage I) blijkt dat er in de periode van 2001 tot 26 januari 2007 (het
moment dat de compensatieheffing weer werd ingevoerd) bij de gemeente 357 aanvragen voor
een vergunning zijn binnengekomen. Daarvan zijn er 283 verleend. Deze cijfers laten zien dat
het niet om grote aantallen gaat. Wel zijn er indicaties dat het aantal daadwerkelijke
omzettingen hoger is dan het aantal dat staat geregistreerd (d.w.z. omzettingen die niet zijn
gemeld/illegale omzettingen). De meeste omzettingen hebben plaatsgevonden in Noordwest, vooral in Zuilen-West. Daarna volgen de wijken West, Noordoost en Oost.
In 2007 zijn de meeste vergunningen verleend vóór 26 januari (32 van de 41 vergunningen). Vanaf 26 januari zijn er 110 aanvragen binnengekomen. Daarvan zijn er op moment van schrijven nog 59 in behandeling. Dit heeft deels te maken met het voeren van de noodzakelijke vrijstellingsprocedure (WRO) en deels met het indienen van onvolledige aanvragen. De bereidheid tot het betalen van de compensatieheffing blijkt over het algemeen gering; 41 aanvragen zijn niet ontvankelijk of ingetrokken. Deze adressen worden echter wel geïnspecteerd om te bekijken of er inderdaad geen sprake is van omzetting. Tot slot zijn vanaf 26 januari 9 omzettingsvergunningen verleend.
Koopstudio's
In Utrecht speelt de discussie rondom 'koopstudio's'. Daarbij is sprake van gezamenlijk
eigendom van een pand (in de vorm van een woonvereniging). Een woning wordt niet
kadastraal gesplitst, maar omgezet in onzelfstandige eenheden die vervolgens worden
verkocht. Het gaat hierbij dus niet om 'standaard' studentenpanden. De constructie voorziet in
een bepaalde behoefte, en levert tot dusverre geen problemen op. De gemeente volgt het
verschijnsel, en zal de aanvragen op dezelfde manier behandelen als overige omzettingen.
3. Regelgeving rond de omzettingsvergunning
In dit hoofdstuk staat de regelgeving rond de omzettingsvergunning centraal. In bijlage I is onder andere te lezen hoe het beleid in andere steden is geregeld.
3.1 Huisvestingswet
Op grond van de Huisvestingswet (artikel 30 lid 1 sub c) is het verboden zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning van Burgemeester en wethouders. Ook is bepaald (artikel 31) dat een vergunning wordt verleend, "tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang én het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend."
3.2 Huisvestingsverordening
De regelgeving in Utrecht is gebaseerd op de Huisvestingsverordening BRU. Daarin is bepaald dat B&W een omzettingsvergunning verlenen , indien naar hun oordeel "het met de omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad". Deze bepaling wordt o.a. toegepast bij maatschappelijke voorzieningen, zoals de huisvesting van jongeren met een geestelijke beperking en bij wonen boven winkels in het winkelkerngebied.
Verder is in de verordening bepaald dat "indien B&W hebben vastgesteld dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de vergunning wordt verleend indien aanvrager bereid is compensatie te bieden én aan de door B&W in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte in verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan."
3.3 Belangenafweging
Zowel in de Huisvestingswet als in de Huisvestingsverordening is dus een belangenafweging opgenomen voor B&W. Als de belangenafweging negatief uitvalt voor de aanvrager, is in de Huisvestingsverordening bepaald dat de vergunning toch wordt verleend, mits de woonruimte voldoende wordt gecompenseerd.
3.4 Situaties die buiten de regelgeving vallen
Wanneer sprake is van een hospes/hospitasituatie hoeft geen omzettingsvergunning te worden aangevraagd. Hiervan is sprake als de hoofdbewoner zelf in de woning woont en alle inwonende huurders huur aan de hoofdbewoner betalen. Volgens de huidige lokale regels kan een hoofdbewoner, zowel hoofdhuurder als eigenaar-bewoner zijn:
- Hoofdhuurder: de hoofdbewoner is hoofdhuurder en eventuele inwonenden betalen huur aan de hoofdhuurder
- Eigenaar: de hoofdbewoner is voor minimaal 51% eigenaar van de woning en verhuurt één of meerdere kamers.
4. Het volkshuisvestelijke aspect: studenten en starters in Utrecht
4.1 De onzelfstandige markt
Utrecht is een studentenstad. In 2006 volgden ongeveer 65.000 studenten onderwijs bij de Universiteit Utrecht of Hoge School. Daarvan gaan of zijn er 27.000 op zoek naar een kamer in de stad. De laatste jaren is de situatie op de kamermarkt verbeterd. Wachttijden voor kamers zijn enorm afgenomen; in 2002 moest een student 24 maanden wachten op een kamer, in 2007 is dat 11 maanden. Ook vindt 70% van de studenten binnen 3 maanden een kamer.
De versoepeling van het beleid rond de omzettingsvergunning heeft bijgedragen aan de verruiming van de kamermarkt. Het werd immers aantrekkelijker om kamers te gaan verhuren. Een andere oorzaak voor de positieve ontwikkeling is de nieuwbouw van de afgelopen jaren, onder andere op de Uithof. Op basis van het Collegeprogramma wordt daarin ook de komende jaren nog flink geïnvesteerd (o.a. Casa Confetti op de Uithof: 377 eenheden; MAX: ca. 1000 eenheden).
Het tekort aan kamers is echter nog niet opgeheven. Dat heeft vooral te maken met de beperkte doorstroommogelijkheden van afgestudeerden; voor hen ontbreekt vaak het vooruitzicht om na hun studie een zelfstandige woning te betrekken. Gevolg is dat zij een kamer bezet houden. Het onderzoek van de Universiteit Utrecht (2007) wijst uit dat er 3100 kamers zouden vrijkomen als de huurders ervan zouden kunnen doorstromen. Hieruit blijkt dat het waarschijnlijk niet meer nodig is om meer onzelfstandige woonruimte te creëren, mits meer wordt ingezet op het verruimen van de zelfstandige voorraad. Op de situatie voor starters wordt verderop in de notitie ingegaan.
Huisjesmelkers en illegale omzettingen
Drie kwart van de studenteneenheden in Utrecht wordt beheerd door de particuliere sector. Hoewel het grootste deel van deze verhuurders zich aan de opgestelde regels houdt, geldt dat niet voor iedereen. Zo zijn er indicaties dat niet alle omzettingen worden gemeld en dat een deel van de kamers dus illegaal wordt verhuurd. Ook het verschijnsel 'huisjesmelker' is nog niet uitgebannen. Een huisjesmelker is iemand die vaak slechte huizen tegen woekerprijzen verhuurt. Via de Woningwet kunnen gemeenten optreden tegen huisjesmelkers of verhuurders die in strijd met de regels uit de Bouwverordening handelen (bijvoorbeeld bij overbewoning of (brand)onveilige bewoning). In Utrecht is handhaving van die regels in handen van de gemeente (Afdeling Bouwbeheer). Daarbij wordt samengewerkt met de brandweer. Handhaving gebeurt onder andere passief in de vorm van aanschrijvingen en het behandelen van meldingen. Ook worden slechte panden projectmatig aangepakt (aanpak slechte panden binnenstad, aanpak Huisjesmelkers, en gebiedsgerichte aanpakken).
Naast de bestaande regelgeving, hebben de gemeente, de Stichting Sociale Huisvesting (SSH) en de georganiseerde particuliere sector (Vastgoedbelang) zich de afgelopen jaren ingespannen om de situatie te verbeteren. In de Beleidsnota Particuliere Huurwoningen in Utrecht (1 juli 2003) is opgenomen dat het College in goed overleg met particuliere verhuurders wil proberen een betere prijs-kwaliteitsverhouding in de huurprijs te bewerkstelligen. Daarnaast is in september 2005 een convenant afgesloten tussen de gemeente Utrecht en particuliere verhuurders. Daarin is o.a. opgenomen dat wordt gestreefd naar het ontwikkelen van afspraken om een bepaald kwaliteitsniveau te waarborgen in het particulier verhuurde bezit.
Verder hebben de SSH en Vastgoedbelang een website ontwikkeld, www.kamersinutrecht.nl. Daarop staan alle betaalbare en kwalitatief goede kamers in Utrecht die worden aangeboden door de SSH Utrecht én de particuliere verhuurders. Verhuurders die te hoge huren vragen worden niet opgenomen op de site.
4.2 De zelfstandige markt
Een starter is iemand die een onzelfstandige eenheid verlaat en een zelfstandige wooneenheid betrekt (of zoekt). Vaak gaat het om personen in de leeftijd tussen 20 en 35 jaar, die alleen of met z'n tweeën een woning zoeken. Er zijn twee groepen starters: een groep die op zoek is naar een huurwoning en een groep die een koopwoning zoekt.
In Utrecht zijn 10.000 starters op zoek naar zelfstandige woonruimte. Meer dan de helft daarvan zoekt een huurwoning (waarvan 5600 een betaalbare, d.w.z. 1. Impuls geven aan de bouw van starterswoningen;
2. Experiment aangaan met sociale koopwoningen, en;
3. Uitgangspunt hanteren dat 40% van de nieuwbouw in de stad zal bestaan uit sociale huur- en koopwoningen.
Met het vaststellen van het Actieprogramma Koopstarters (oktober 2006) is daar de starterslening nog bijgekomen.
Er wordt dus sterk ingezet op het vergroten van mogelijkheden voor starters, zowel in de koop- als in de huursector. Tegelijkertijd zijn door de versoepeling van het beleid in 2001 veel betaalbare koopwoningen omgezet in onzelfstandige eenheden. De bereikbaarheid van deze woningen voor starters is daardoor afgenomen.
5. Het leefbaarheidsaspect
De afgelopen maanden zijn er diverse meldingen binnen gekomen over panden die kamergewijs worden verhuurd. De meldingen komen vooral uit de wijken Zuilen-West, Transwijk en Overvecht-Zuid. Naast individuele bewoners vragen leden van een VVE of een bewonerscommissie aandacht voor hun bezorgdheid.
Meldingen gaan vooral over een afname van de leefbaarheid in de buurt. De bewuste buurten staan vaak al onder druk en bewoners hebben de indruk dat de sociale samenhang (verder) zal afnemen met de komst van studenten; deze groep zou weinig binding hebben met de buurt. Daarnaast wordt een toename van het aantal studenten gezien als een vorm van verdringing; als mensen hun buurt in de loop van de jaren achteruit hebben zien gaan, kan de komst van steeds meer nieuwe bewoners (waaronder studenten), de emmer doen overlopen. Ook bezorgdheid over (brand)veiligheid is voor bewoners aanleiding voor het doen van een melding; omwonenden weten soms niet wie er wel of niet in een pand woont. Hoewel niet is aangetoond dat de aanwezigheid van studenten in een buurt negatief is voor de leefbaarheid in het gebied, roept het bij veel bewoners kennelijk wel dat beeld op. Zij voelen zich machteloos.
De meeste meldingen gaan echter niet over de bewoners van de omgezette woningen. Veel vaker gaat het om het onderhoud van de panden en de buitenruimten. Slecht onderhoud heeft een negatieve invloed op de uitstraling van een pand en zo op de leefbaarheid van een buurt.
6. Maatregelen
In onderstaand schema wordt per geconstateerd vraagstuk een aantal mogelijke maatregelen genoemd. Doel van de maatregelen is om evenwicht te creëren tussen de zelfstandige en de onzelfstandige markt. Hierbij is het van belang te melden dat bonafide kamerverhuurders (o.a. te vinden via www.kamersinutrecht.nl) niet de dupe mogen worden van de in te voeren maatregelen. Zij voorzien immers in een grote behoefte aan studentenhuisvesting in Utrecht.
|VRAAGSTUK |MAATREGEL | |I - | | |Volkshuisvesteli| | |jk | | |1. |Nergens meer omzetten: prioriteit verleggen van de | | |onzelfstandige naar de zelfstandige markt. | |2. |Financieel reguleren: wil de heffing echt werken, dan | | |moet het bedrag worden verhoogd. | |3. |Bepaalde woningtypen niet omzetten: bijvoorbeeld | | |woningen kleiner dan een bepaald aantal m². Op deze | | |manier blijven deze woningen beschikbaar voor | | |starters. | |IA - | | |Huisjesmelkers | | |1. |Regulering binnen de sector, bijvoorbeeld door een | | |Keurmerk voor verhuurders in te voeren. Zo kan de | | |markt ook iets betekenen op het gebied van handhaving.| |2. |Excessen (bijvoorbeeld in het kader van | | |brandveiligheid) blijven aanpakken door streng te | | |handhaven én daaraan publiciteit te geven. In dit | | |kader is de SSH bereid studenten op te vangen die hun | | |kamer moeten verlaten. | |3. |Meer bekendheid geven aan mogelijkheden voor | | |studenten. Veel studenten weten niet dat wachttijden | | |bij de SSH de laatste jaren enorm zijn afgenomen. Ook | | |bestaat er opvallend weinig interesse voor het | | |tijdelijk huren van woningen in | | |herstructureringsgebieden (bijv. Ondiep). Studenten | | |blijken eerder bereid een "hokje te huren voor E 400,-| | |per maand". | |4. |Meer bekendheid geven aan mogelijkheden voor burgers | | |om illegale omzettingen te melden of klachten over | | |kamerverhuur door te geven. | |II - | | |Leefbaarheid | | |1. |Geografisch reguleren: in kwetsbare gebieden | | |omzettingen niet toestaan. Zo worden deze gebieden | | |ontzien. | |2. |Financieel reguleren: in kwetsbare gebieden de heffing| | |hoger maken. | |3. |Maatwerk leveren in specifieke gevallen. Voorbeelden | | |van instrumenten om maatwerk te leveren: opstellen van| | |leefregels; bouwkundige kwaliteit van een complex | | |laten meewegen (gestapelde bouw); bewonerscommissie | | |betrekken; compensatie alleen in bepaalde gebieden | | |invoeren. |
Voordat maatregelen worden vastgesteld zal worden bekeken of het handhavinginstrumentarium moet worden aangepast. De maatregelen moeten ook uitvoerbaar zijn.
Bijlagen
Bijlage I - Omzettingen in Utrecht t/m 10-04-2007
Bron: Afdeling BBH, 2007
Bron: Afdeling BBH, 2007
Bron: Afdeling BBH, 2007
Bron: Afdeling BBH, 2007
Bijlage II Regelgeving rond kamerverhuur
In onderstaand schema is opgenomen hoe de wettelijke bepalingen die relevant zijn voor dit onderwerp, zijn vertaald naar de Utrechtse situatie.
|Wettelijke grondslag |Huisvestingswet |Woningwet* | |Verordening |Huisvestingsverordening |Bouwverordening | |Nodig voor kamerverhuur|Omzettingsvergunning |Gebruiksvergunning | |Aantal huurders per |Ja |Nee | |pand 5 personen | | |
* Deze kolom is behandeld in de reguliere tekst
Woningwet, bouwverordening en gebruiksvergunning
De Woningwet is per gemeente vertaald in de Bouwverordening. Op basis van de Bouwverordening kunnen gemeenten zelf bepalen een Verordening voor kamerverhuur te hanteren. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Zwolle en Groningen bestaat een dergelijke verordening in Utrecht niet. Wel is in de Utrechtse Bouwverordening opgenomen dat het verboden is ".zonder of in afwijking van een gebruiksvergunning van burgemeester en wethouders een bouwwerk in gebruik te hebben of te houden, waarin .. aan meer dan vijf personen bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf zal worden verschaft". Bij bewoning door meer dan 5 huurders - geen familie van elkaar - is sprake van kamerverhuur en is dus een gebruiksvergunning nodig. Te veel huurders in een pand in combinatie met slecht aangelegde voorzieningen (gas, verwarming, elektra) én onvoldoende vluchtroutes, leveren gevaar op voor bewoners en omwonenden.
Momenteel wordt bij het ministerie van VROM gesproken over vervanging van de gebruiksvergunning. Uitgangspunt van het nieuwe 'concept gebruiksbesluit' is dat duidelijke eisen worden gesteld aan brandveiligheid die overal in het land gelijk zijn.
Bestemmingsplannen
In bestemmingsplannen worden alleen regels opgenomen die 'ruimtelijk relevant' zijn. Regulering van woningomzettingen heeft zijn oorsprong in de Huisvestingswet. Omzetten van woningen is dus in principe een huisvestingskwestie en geen kwestie van ruimtelijke ordening.
In de bestemmingsplannen van een aantal Utrechtse wijken zijn specifieke woonbestemmingen opgenomen, zoals 'bejaardentehuis' of 'eengezinswoning'. Dit geldt bijvoorbeeld voor de wijken Kanaleneiland, Hoograven-Tolsteeg, Overvecht, Lunetten en Wilhelminapark e.o. Een eengezinswoning wordt in de meeste gevallen omschreven als een "complex van ruimte bestemd voor het huisvesten van een huishouden." Kamergewijze bewoning is hiermee in strijd. Naast een omzettingsvergunning is dan ook een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig. Door het ontbreken van een vrijstellingsbeleid zijn de aanvragen tot nu toe altijd verleend of is de procedure niet altijd doorlopen. Sinds enige tijd wordt wel strikt getoetst aan het bestemmingsplan. In geval van strijd wordt een vrijstellingsprocedure opgestart. Bij de beoordeling van de vrijstelling wordt het ontwerp bestemmingsplan gebruikt. Daarin wordt vaak het ruime begrip 'woondoeleinden' gehanteerd. Aangezien kamerverhuur daar ook onder valt wordt de vrijstelling verleend.
Daarnaast is onduidelijk of een bestemmingsplan wel voldoende flexibel is om snel genoeg op (zowel positieve als negatieve) ontwikkelingen in de woningmarkt te kunnen reageren.
Beleid in andere steden
Zwolle
Om in Zwolle een zelfstandige eenheid om te zetten in onzelfstandige eenheden, geldt een aantal regels. Als aan meer dan 3 personen nachtverblijf wordt verleend en de eigenaar niet zelf aanwezig is in het pand óf als de eigenaar wel zelf in het pand woont en aan 2 of meer personen nachtverblijf verleent, moet een exploitatievergunning worden aangevraagd. Dit is vastgelegd in de Bouwverordening en vergelijkbaar met de gebruiksvergunning in Utrecht (> 5 kamerbewoners). In plaats van een exploitatievergunning, kan een potentiële kamerverhuurder in Zwolle ook een SKW certificaat aanvragen. In tegenstelling tot de exploitatievergunning, wordt deze gratis verstrekt. Controle van panden van certificaathouders is in handen van het SKW en niet van de gemeente. Hoewel de gemeente door deze regeling wordt ontlast, is bij hercontrole van gecertificeerde panden gebleken dat de veiligheid niet altijd in orde was.
Naast het aanvragen van een exploitatievergunning (of SKW-certificaat) moet op basis van de Huisvestingsverordening voor een aantal wijken in Zwolle ook een onttrekkingsvergunning worden aangevraagd om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Om de leefbaarheid te waarborgen en om de voorraad betaalbare woningen te beschermen, wordt in die wijken geen toestemming te verlenen voor het omzetten van grondgebonden woningen. Voor gestapelde complexen geldt dat wanneer het aantal kamerverhuurpanden in een complex onder de grens van 10% blijft, de vergunning wordt verstrekt.
Den Haag
Om in Den Haag een kamerverhuurbedrijf te beginnen is een aantal vergunningen en ontheffingen nodig. Een situatie waarin een eigenaar die tevens bewoner is aan niet meer dan twee personen een kamer verhuurt, valt niet onder het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf. Voor een verblijfsinrichting zijn drie vergunningen én een ontheffing nodig.
1. De omzettingsvergunning wordt alleen maar verstrekt als een kamerverhuurbedrijf geen overlast veroorzaakt voor de buurt.
2. De gebruiksvergunning wordt verleend als de brandveiligheid van het pand is gewaarborgd voor bewoners en omwonenden. De vergunning bepaalt hoeveel kamerhuurders er maximaal mogen wonen en is nodig bij vijf of meer kamerhuurders (vergelijkbaar met de gebruiksvergunning in Utrecht).
3. De bouwvergunning is nodig als u het pand wilt gaan verbouwen (vergelijkbaar met Utrecht).
4. De ontheffing op de Leefmilieuverordening is nodig om een kamerverhuurbedrijf te starten in een gebied waar de Leefmilieuverordening geldt.
Verder heeft de gemeente Den Haag een convenant kamerverhuur gesloten met de corporaties Vestia en DUWO. Het convenant is gericht op het realiseren van meer kamerverhuur aan jongeren en studenten. Als aanvulling op dit convenant met de corporaties is gewerkt aan een convenant kamerverhuur voor studenten met particuliere verhuurders. In gebieden met een groot aantal particuliere huurwoningen moet het makkelijker worden om kamers te verhuren aan studenten binnen de huidige kaders (zie hierboven) die binnen de gemeente gelden. Studenten kunnen de kamer huren tot aan het eind van de studietijd.
Rotterdam
Net als in Zwolle wordt in Rotterdam gewerkt met het SKW Keurmerk. Het is daar geen doorslaand succes. Er zijn slechts drie panden waarbij een certificaat is afgegeven. Waarschijnlijk heeft dit te maken met de administratieve rompslomp die een aanvraag met zich meebrengt. Verder wordt in Rotterdam ook gewerkt met quota: per gebied mag niet meer dan een bepaald percentage woningen worden omgezet.
Om een pand kamergewijs te verhuren, zijn twee vergunningen nodig. Op basis van de Bouwverordening moet een zogenaamde 'vergunning verblijfsinrichting' worden aangevraagd (vergelijkbaar met de gebruiksvergunning in Utrecht). En op basis van de Huisvestingsverordening is een 'onttrekkingsvergunning' verplicht (vergelijkbaar met de omzettingsvergunning in Utrecht). Deze laatste vergunning wordt geweigerd als het karakter van de omgeving te veel wordt aangetast of als er nieuwbouw- of renovatieplannen voor het gebied bestaan. Overigens zijn deze verplichtingen van toepassing op panden waar drie of meer huurders staan ingeschreven die geen familie van elkaar zijn.
Naast inschrijving bij de gemeente (GBA) op het woonadres moet in sommige delen van Rotterdam ook een huisvestingsvergunning worden aangevraagd. Zonder een dergelijke vergunning mag de huurder de woning of kamer niet betrekken. Daarnaast is ook toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig als een verhuurder een appartement wil gebruiken voor kamerverhuur.
Groningen
Op grond van de Huisvestingsverordening is een onttrekkingsvergunning nodig om een zelfstandige woning in gebruik te nemen voor kamerverhuur (vergelijkbaar met de omzettingsvergunning in Utrecht). Daarnaast is op grond van de Bouwverordening een exploitatievergunning nodig (vergelijkbaar met de gebruiksvergunning in Utrecht). Deze vergunningen zijn verplicht voor een pand waarin aan meer dan drie studenten kamers worden verhuurd of de woning meer dan drie kamers heeft. Wanneer het woon- en leefmilieu ernstig zijn verstoord, bestaan er mogelijkheden om de exploitatie- of onttrekkingsvergunning te weigeren of in te trekken (hiervoor zijn de Huisvestingsverordening en Bouwverordening aangepast).
Om een wildgroei van kamerverhuur tegen te gaan en om de leefbaarheid in bepaalde buurten te waarborgen mag per buurt maximaal 9% van de woningvoorraad een kamerverhuurpand zijn. Dat betekent dat in een aantal wijken een beperkte of zelfs geen toename meer kan plaatsvinden. Alleen de binnenstad van Groningen wordt vrijgegeven.
Amsterdam
De gemeente Amsterdam vindt dat er voldoende voor iedereen betaalbare woningen beschikbaar moeten zijn. Op basis van de Huisvestingsverordening is daarom een vergunning voor onttrekking, samenvoeging en omzetting nodig voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte.
Een vergunning wordt alleen geweigerd als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang. Afweging vindt van geval tot geval plaats. Aan een vergunning kan de voorwaarde van compensatiegeld (financiële compensatie) worden verbonden. Dat geld komt ten goede aan de bouw van woningen in de sociale sector. Ook is het mogelijk dat compensatie plaatsvindt door het toevoegen aan de woonruimtevoorraad van een gelijkwaardige woonruimte (reële compensatie).
---
Als aangetoond kan worden dat een kamerverhuursituatie voor 1 oktober 1990 is ontstaan, en
sindsdien onafgebroken is voortgezet, wordt de situatie gedoogd, totdat deze wordt beëindigd. Als een dergelijk woning i.v.m. verkoop leeg komt, mag de nieuwe eigenaar niet opnieuw kamers gaan verhuren.
Voorlopige uitkomsten van onderzoek van de Universiteit Utrecht onder studenten van de Universiteit en de Hoge School.
Aan de aanvraag van een exploitatievergunning zijn kosten verbonden (1159 euro bij nachtverblijf aan maximaal 4 personen en 1477 euro bij meer dan 4 personen).
---- --
Lijst experts expertmeeting omzettingsvergunning:
- De Bundeling: dhr. Hulfshof
- Stichting Studenten Huisvesting: dhr. Jochems
- Utrechtse Studentenbelangen (USF): dhr. Laagenwaard
- Vastgoedbelang: dhr. Scherrenberg
- Landelijke Studenten Vakbond: mw. Slabbekoorn
- Nederlandse Vereniging van Makelaars: dhr. Jansen
- Kenniscentrum Studentenhuisvesting: dhr. de Maaijer
- Bestuur Regio Utrecht: M. Bekker
- Universiteit Utrecht: dhr. P. Hooimeijer
---- --