Nieuwe Steen op koers in tweede kwartaal
13/07/2007 13:56
Nieuwe Steen Investments
HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. heeft over het eerste halfjaar 2007 goede resultaten geboekt. Het directe resultaat over het eerste halfjaar 2007 bedroeg euro 0,67 per aandeel en het indirecte resultaat euro 0,98 per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam daarmee uit op euro 1,65 per aandeel. Er wordt over het tweede kwartaal 2007 een interim-dividend van euro 0,33 per aandeel in contanten uitgekeerd. Over het gehele jaar 2007 verwacht Nieuwe Steen Investments een direct beleggingsresultaat tussen euro 1,30 en euro 1,40 per aandeel.
Financiële resultaten
Direct resultaat
Het directe resultaat bedroeg over het eerste halfjaar 2007 euro 23,8 miljoen (eerste halfjaar 2006: euro 24,3 miljoen). Nieuwe Steen Investments hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De exploitatiekosten bedroegen 9,7% van de huuropbrengsten (eerste halfjaar 2006: 10,4%). In de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement (euro 0,9 miljoen) begrepen.
Indirect resultaat
Het indirecte resultaat over het eerste halfjaar 2007 bedroeg euro 35,4 miljoen (euro 0,98 per gemiddeld uitstaand aandeel). Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen ad euro 8,8 miljoen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de onroerendgoedportefeuille (euro 18,8 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (euro 8,2 miljoen).
De markt voor kwalitatief goede onroerendgoedbeleggingen blijft onverminderd goed. De aanhoudend dalende aanvangsrendementen droegen bij aan een hogere waardering van de onroerendgoedportefeuille. Deze herwaarderingsresultaten van de onroerendgoedbeleggingen waren in alle categorieën positief. Het herwaarderingsresultaat bedroeg euro 3,0 miljoen op woningen, euro 7,9 miljoen op winkels, euro 1,9 miljoen op volumineuze detailhandel, euro 1,7 miljoen op bedrijfsgebouwen en euro 4,3 miljoen op kantoren.
Ontwikkelingen in de portefeuille
Per 30 juni 2007 bedroeg de waarde van de onroerendgoedportefeuille euro 1,2 miljard.
Nieuwe Steen Investments blijft op zoek naar kwalitatief goede beleggingen ter uitbreiding van haar onroerendgoedportefeuille maar hecht ook waarde aan duurzaam goede kwaliteit van de portefeuille. In dat kader heeft de vennootschap gedurende het eerste halfjaar van 2007 een aantal objecten verkocht en drie nieuwe objecten gekocht. De onroerendgoedportefeuille vertoonde een positieve ontwikkeling op het terrein van herwaardering.
Verkoop woningportefeuille
De aangekondigde verkoop van de woningportefeuille vordert gestaag. Per 30 juni 2007 heeft de vennootschap nog 359 woningen (ultimo 2006: 1.083) in bezit. In het eerste kwartaal 2007 zijn drie woningportefeuilles in Schiedam, Herten,Venray en Den Haag (485 appartementen/woningen) verkocht.
In het tweede kwartaal van 2007 heeft Nieuwe Steen Investments een openbare inschrijving voor de verkoop van 181 woningen in Almelo, Haaksbergen, Rotterdam, Dordrecht, Alkmaar en Tiel georganiseerd. De opbrengst van de openbare inschrijving bedroeg 96% van de door de vennootschap ingeschatte leegwaarde. In totaal bedroeg de opbrengst van deze grootschalige verkopen euro 26,3 miljoen.
Daarnaast werden door reguliere individuele verkopen gedurende het halfjaar 2007 58 woningen verkocht. Het totale gerealiseerde verkoopresultaat op woningen bedroeg over het eerste halfjaar 2007 euro 8,1 miljoen.
Verkoop commercieel onroerendgoedbeleggingen
Gedurende het eerste halfjaar van 2007 werd uit de portefeuille commercieel onroerendgoed-beleggingen de meubelboulevard "'t Vlaggeschip" in Emmen, een bedrijfsgebouw aan de Steenbok in 's Hertogenbosch, een bedrijfshal van het complex aan de Uraniumweg in Amersfoort en een kantoorunit in Ridderkerk verkocht.
Aankopen
Gedurende het eerste halfjaar 2007 werd het een winkelcentrum "De Bleek" in Harderwijk (2.345 m2), een tweetal, volledig verhuurde, kantorengebouwen "Horapark" in Ede (10.010 m2) en een nieuw, geheel verhuurd, kantoor-/bedrijfsgebouw in Amsterdam ( 3.250 m2) verworven. Met deze aankopen was een investering van euro 37,0 miljoen gemoeid terwijl de brutohuurinkomsten euro 2,4 miljoen bedragen.
Onroerend goed in aanbouw
De bouw van het in aanbouw zijnde winkelcentrum "De Leesten" in Zutphen (3.000 m2) vordert gestaag. De oplevering wordt medio 2007 verwacht. Dit object zal vanaf het derde kwartaal 2007 bijdragen aan het directe beleggingsresultaat.
De portefeuille bestond per 30 juni 2007 uit 359 woningen en 168 overige objecten, gespreid over:
in % x euro 1.000
Kantoren 48 581.272
Winkels 37 453.614
Bedrijfsgebouwen 5 61.079
Volumineuze detailhandel 6 71.959
Woningen 4 47.426
Totaal onroerendgoedbeleggingen 100 1.215.350
Onroerend goed in aanbouw 7.638
Totaal beleggingen 1.222.988
Bezettingsgraad portefeuille
De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 30 juni 2007 6,5% (ultimo 2006: 6,2%). Per sector bedroeg de leegstand: 10,8% in kantoren, 0,7% in bedrijfsgebouwen en 2,8% in winkels.
De theoretische huurinkomsten van de onroerendgoedportefeuille per 30 juni 2007 bedroegen euro 95,9 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten euro 89,6 miljoen bedroegen.
Huurgaranties
Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis euro 1,4 miljoen, zijnde 1,4% (ultimo 2006: 3,5%) ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gemiddelde, gewogen looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 30 juni 2007 3,3 jaar.
Balansverhoudingen en financiering
De schulden aan kredietinstellingen bedroegen per 30 juni 2007 euro 573,9 miljoen. De leningen hebben een gemiddelde resterende looptijd van 4,0 jaar.
Per 30 juni 2007 was het renterisico op 86% van de leningen afgedekt. De rentedekkingsinstrumenten hebben een gemiddelde looptijd van 4,7 jaar. Het gemiddelde rentetarief van de leningen en rentedekkingsinstrumenten per 30 juni 2007 bedraagt 4,6% per jaar inclusief marge.
De vennootschap is door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten minder gevoelig voor rentestijgingen. Gedurende het eerste halfjaar van 2007 steeg de lange en korte rente. Als gevolg daarvan steeg de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten.
De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 30 juni 2007 54-46% (ultimo 2006: 50-50%). De balansverhouding is beïnvloed door de verkoop van de woningportefeuille. Uitgangspunt zal zijn om de opbrengst in nieuwe beleggingen te investeren, zolang deze niet voorhanden zijn, wordt er op de financieringen afgelost.
Eigen Vermogen
Het eigen vermogen steeg in het eerste halfjaar 2007 met euro 34,9 miljoen tot euro 651,1 miljoen. Dit was het gevolg van enerzijds de toevoeging van het totale beleggingsresultaat van euro 59,2 miljoen en anderzijds de uitkering van het slotdividend over 2006 en het interim-dividend over het eerste kwartaal 2007 van euro 24,3 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel is met 5,7% gestegen en bedroeg per 30 juni 2007 euro 18,20 per aandeel (ultimo 2006: euro 17,22).
Interim-dividend 1ste halfjaar 2007
Uitgangspunt van het dividendbeleid is het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Na de uitkering van het slotdividend 2006 en een interim-dividend over het eerste kwartaal 2007 wordt over het tweede kwartaal 2007 een interim-dividend van euro 0,33 per aandeel uitgekeerd in contanten ten laste van de winst.
Het aandeel Nieuwe Steen Investments noteert op 17 augustus 2007 ex-dividend en het dividend zal op 24 augustus 2007 betaalbaar worden gesteld.
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 27 september 2007 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park in Hoorn. De agenda en bijbehorende aandeelhouderscirculaire voor deze vergadering worden omstreeks 11 september 2007 verzonden.
De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 22 maart 2007 zijn beschikbaar via de website www.nsi.nl en/of op verzoek bij de vennootschap verkrijgbaar.
Organisatie en beleid
Voortgang aanpassing beleggingsbeleid
Bij een gelijkblijvende strategie en aanpak ziet de vennootschap zich geconfronteerd met een stagnerende groei van de onroerendgoedportefeuille en het resultaat. De directie heeft daarbij aangegeven dat zij actief op zoek is naar de mogelijkheden tot verbetering van resultaat door aanpassing van het beleggingsbeleid.
De alternatieven die hierbij worden onderzocht zijn: verruiming van het gebied waar wordt belegd; het in aanvulling op de bestaande segmenten zoeken van nieuwe beleggingscategorieën en/of het ondernemen van activiteiten die voor extra waardecreatie zorgdragen. Naar verwachting zal dit onderzoek binnenkort worden afgerond waarna de bevindingen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zullen worden gerapporteerd en eventuele majeure beleidsaanpassingen ter goedkeuring aan de vergadering worden voorgelegd.
Zeeman Vastgoed Beheer
Als onderdeel van de nieuwe strategie gaat Nieuwe Steen Investments de structuur van het beheer van de eigen onroerendgoedportefeuille wijzigen. Belangrijkste reden voor de overgang naar intern beheer zijn dat de marktomstandigheden en de daarvoor vereiste expertise en de samenstelling van de onroerendgoedportefeuille in de afgelopen jaren zijn veranderd. De integratie leidt tot een optimalisering van de organisatiestructuur en zal een positieve invloed hebben op de kostenstructuur en de resultaten van Nieuwe Steen Investments.
De aandelen Zeeman Vastgoed Beheer b.v. worden overgenomen voor een bedrag van euro 8,0 miljoen, circa 4,5 maal de jaarwinst voor belastingen over 2006 van Zeeman Vastgoed Beheer b.v. De transactie zal nader worden toegelicht in de aandeelhoudersvergadering op 27 september 2007. Er wordt naar gestreefd de transactie op 1 oktober 2007 te effectueren.
Vooruitzichten 2007
Onroerendgoedportefeuille
Ondanks de nog steeds dalende aanvangsrendementen blijft Nieuwe Steen Investments binnen de door haar gewenste kwaliteit- en rendementseisen op zoek naar nieuwe beleggingen ter uitbreiding van de beleggingsportefeuille.
Per 30 juni 2007 waren er voor circa euro 16 miljoen aan investeringsverplichtingen aangegaan, namelijk:
- de laatste fase van meubelboulevard "Mortiere" (8.082 m2) in Middelburg (oplevering medio 2007);
- een nieuw te realiseren bedrijfsverzamelgebouw (1.480 m2) in Almere (oplevering medio 2007).
- een nieuw, voor 10 jaar verhuurd, kantoorgebouw in Hengelo (3.169 m2, oplevering najaar 2007)
Nieuwe Steen Investments continueert haar beleid om objecten met een minder gunstig risico/rendementsprofiel en objecten waar een structurele leegstand aanwezig is of wordt verwacht te verkopen. In dit kader zal in het najaar het, thans leegstaande, object aan de Donauweg in Amsterdam worden verkocht. Daarnaast zal in het najaar het resterende deel van de woningportefeuille worden verkocht, uitgezonderd de appartementen gelegen boven de bij Nieuwe Steen Investments in bezit zijnde kantoren en winkels.
Ontwikkelingen in de verhuur
De kantorenmarkt trekt aan, zo blijkt uit de toenemende vraag naar huisvesting. Er is inmiddels ook vraag naar kantoorruimte waarvoor in de afgelopen jaren nauwelijks belangstelling is geweest. Als gevolg van het wegvallen van de huurgarantie is de (financiële) leegstand in de portefeuille gestegen tot 6,5%. De vennootschap vertrouwt echter op haar actieve verhuurbeleid en het herstel van de kantorenmarkt zodat naar verwachting de - financiële - leegstand binnen de gehele portefeuille tot maximaal 8% beperkt zal blijven.
De kantorenmarkt neemt weer volumes op, maar het huurprijsniveau neemt nog niet toe. Het is, met een groot overschot in aanbod, nog steeds een uitgesproken huurdersmarkt. Dit betekent dat er bij nieuwe verhuur, maar ook bij de gesprekken over verlenging van bestaande contracten, stevig moet worden onderhandeld.
De financiële consequentie voor Nieuwe Steen Investments op de thans expirerende kantoorhuurovereenkomsten is dat wij circa 10 à 15% van de huurinkomsten inleveren als gevolg van een lager huurprijsniveau of het verstrekken van incentives.
Uitgaande van een aanhoudend herstel van de kantorenmarkt met voldoende opname van volumes en een voorzichtig herstel van de huurprijzen verwacht Nieuwe Steen Investments dat de contractuele huren en markthuren in 2008 weer met elkaar in evenwicht zullen zijn. In 2009 kan er dan weer ruimte ontstaan voor positieve huurprijsaanpassingen.
Resultaten
De ontwikkeling van het directe resultaat over 2007 zal in belangrijke mate afhangen van twee factoren: de mogelijkheden tot passende vervangende aankopen met name ter vervanging van de woningportefeuille en de verhuurmogelijkheden voor het kantoorgebouw "La Tour" in Apeldoorn. Met name dit laatste aspect heeft een drukkend effect op het directe resultaat.
De overgang van extern naar intern propertymanagement zal daarentegen, door besparing van kosten, met ingang van het vierde kwartaal 2007 een positieve invloed op het directe resultaat hebben.
Daarnaast zullen vanaf het derde kwartaal 2007 diverse aankopen bijdragen aan het directe resultaat. De vennootschap voert daarnaast echter ook het beleid om, gebruikmakend van de relatief goede marktomstandigheden, objecten die niet meer van toegevoegde waarde zijn voor de portefeuille te verkopen.
Door de onzekerheden die al deze factoren met zich meebrengen, is het uitspreken van een concrete verwachting voor het directe resultaat per aandeel op dit moment nog niet mogelijk. Wij volstaan daarom met de verwachting dat het directe resultaat over geheel 2007 zal uitkomen tussen euro 1,30 en euro 1,40 per aandeel.
Omdat het indirect resultaat bestaat uit enerzijds de wijziging in de marktwaarde van de onroerendgoedbeleggingen en de rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de gerealiseerde verkoopresultaten op verkochte objecten, kan hieromtrent geen concrete verwachting worden uitgesproken.
Hoorn, 13 juli 2007
Bijlagen: http://www.nsi.nl/ne/index.html?x=5?=8
- Kerncijfers 2007
- Profiel Nieuwe Steen Investments N.V.
- Financiële agenda
Links: http://www.nsi.nl