Kantorenmarkt vijf grote steden: stijgende tophuren, afnemend aanbod en stabiele aanvangsrendementen
Analisten Jones Lang LaSalle voorspellen positieve ontwikkelingen op Nederlandse kantorenmarkt
Hoogtepunten:
. Vraag richt zich op hoogwaardige kantoorruimten
. Opname bovengemiddeld in eerste helft van 2007
. Tophuurprijzen stijgen
. Utrecht enige stad met toegenomen aanbod
. Aanvangsrendementen stabiel bij aanhoudende sterke vraag
Amsterdam, 6 augustus 2007 - Analisten van Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), vastgoedadviseurs, presenteren vandaag de Dutch City Reports. Een halfjaarlijkse marktrapportage over de belangrijkste indicatoren op de vastgoed gebruikers- en beleggingsmarkt. De onderzoekers schetsen een positief beeld van de Nederlandse kantorenmarkt, met in vrijwel elke stad stijgende tophuren, een bovengemiddelde vraag en een afnemend aanbod. De aanvangsrendementen zijn stabiel gebleven in de eerste helft van 2007, bij een sterke aanhoudende vraag naar geschikt beleggingsproduct.
Opname bovengemiddeld
Ten opzichte van het vijfjarige gemiddelde zijn de opnamevolumes in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht nog steeds bovengemiddeld. Den Haag en Eindhoven lieten een grotere vraag zien ten opzichte van de eerste helft van 2006. Deze vraag was vooral gericht op hoogwaardige kantoorruimten. Veel partijen verplaatsten naar locaties met een betere prijs/kwaliteit verhouding. De uitbreidingsvraag neemt echter wel toe. De zakelijke dienstverlening was de afgelopen zes maanden wederom sterk vertegenwoordigd in de vijf grote steden. In Den Haag was de overheid traditioneel het sterkst vertegenwoordigd.
- vervolg -
In de eerste helft van 2007 zijn de opnamevolumes in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht op een lager niveau uitgekomen ten opzichte van dezelfde periode in 2006. Dit komt doordat deze steden zeer sterke opnamevolumes in 2006 hebben gekend en er tegelijkertijd een gering aantal grootschalige transacties is geweest in de eerste helft van 2007. KPN was de enige partij in de vijf grote steden met een transactievolume groter dan 20.000 m² vvo. Dit betreft de aanhuur van 22.000 m² vvo in een nog te ontwikkelen kantoor in Amsterdam Sloterdijk.
Tophuurprijzen laten stijging zien in 2007
De tophuren hebben in alle vijf grote steden een stijging laten zien in de eerste helft van 2007. Daarentegen verkeren de tophuren in de regiosteden al geruime tijd op een stabiel niveau. Incentives spelen nog steeds een grote rol, maar nemen over het algemeen af in de grote steden.
Aanbod stijgt alleen in Utrecht
Het aanbod heeft een sterke stijging gekend de afgelopen vijf jaar. In 2006 is in de meeste kantoorsteden een ommekeer gekomen en is een lichte daling van het aanbod ingezet. Het aanbod is in vier van de vijf grote steden verder afgenomen in de eerste zes maanden van 2007. Op jaarbasis laat alleen Utrecht een lichte stijging zien. In Rotterdam is het aanbod nagenoeg stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. Het leegstandspercentage in Amsterdam is het afgelopen jaar gedaald van 16,7% naar 13,3%. Den Haag heeft in 2007 een daling van 6,7% naar 5,1% laten zien.
De cijfers per stad:
. Amsterdam: De opname in 2006 was met 534.000 m² vvo bijzonder sterk. In de eerste zes maanden van 2007 is het opnamevolume uitgekomen op circa 249.000 m² vvo. Dit is beneden het niveau van dezelfde periode in 2006, maar boven het vijfjaarlijkse gemiddelde. Voor heel 2007 wordt een niveau verwacht onder het totale opnamevolume van 2006. Het aanbod is verder afgenomen in 2007 en bedraagt momenteel circa 927.000 m² vvo. De leegstand is het afgelopen jaar aanzienlijk afgenomen. Desondanks is de markt relatief ruim met een leegstandspercentage van 13,3%. Ter vergelijking Rotterdam en Den Haag kennen een leegstandspercentage van respectievelijk 8,1% en 5,1%. De tophuur is, wel ondersteund door incentives, licht gestegen naar E 330,- per m² vvo per jaar.
. Den Haag: De opname kwam in 2006 uit op een niveau van circa 175.000 m² vvo. In de eerste zes maanden van 2007 is circa 72.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. De twee grootste transacties werden gedaan door de Rijksgebouwendienst (RGD). Mede hierdoor was de overheid wederom de meest actieve sector. Aangezien in deze periode slechts 6.000 m² vvo aan kantoorruimte opgeleverd is, is het aanbod verder afgenomen in Den Haag. Het huidige aanbod bedraagt 231.000 m² vvo, dat overeenkomt met een leegstandspercentage van 5,1%. De tophuur is, wel ondersteund door incentives, licht gestegen naar E 215,- per m² vvo per jaar.
- vervolg -
. Rotterdam: In 2006 werd een recordhoogte aan transactievolume genoteerd met circa 210.000 m² vvo. In de eerste zes maanden van 2007 is circa 73.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. Het aanbod in de Maasstad is het afgelopen jaar nagenoeg stabiel gebleven rond de 300.000 m² vvo. Het leegstandspercentage bedraagt circa 8,1%. In 2007 zal dit naar verwachting redelijk stabiel blijven. De tophuur is in 2007 gestegen naar een niveau van E 190,- per m² en heeft betrekking op nieuwbouw op de Kop van Zuid. Ook in Rotterdam spelen incentives nog altijd een grote rol.
. Utrecht: Het opnamevolume kwam in 2006 lager uit dan het topjaar 2005 op een niveau van 165.000 m² vvo. Hierbij werd een groot deel van het totale volume veroorzaakt door een grote transactie van de gemeente Utrecht (64.000 m² vvo). In de eerste zes maanden van 2007 is circa 82.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. De vraag is met dit volume bovengemiddeld in deze periode. Desondanks verkeert het aanbod op een relatief stabiel en hoog niveau. Het totale volume bedraagt circa 287.000 m² vvo, dat overeenkomt met een leegstandspercentage van 12,3%. De tophuur is in 2007, ondersteund door incentives, gestegen naar een niveau van E 205,- per m² vvo per jaar.
. Eindhoven: In de afgelopen jaren verkeerde het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume van kantoorruimte op een niveau van circa 60.000 m² vvo. In de eerste zes maanden van 2007 is circa 26.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. Het tweede kwartaal was daarbij aanzienlijk sterker dan het eerste kwartaal. De zakelijke dienstverlening was de meest actieve sector in beide kwartalen. Het aanbod is op het laagste niveau van de afgelopen vier jaar aangekomen en bedraagt 168.000 m² vvo. Dit komt overeen met een leegstandspercentage van circa 11,3%. De tophuur is, ondersteund door incentives, in 2007 gestegen naar een niveau van E 175,- per m² vvo per jaar.
Opname vijf grote steden, tweede kwartaal en eerste helft van 2007
|Stad |Q2 2007 |Q1-Q2 2007 | |Amsterd|130.000 |249.000 | |am | | | |Den |16.000 |72.000 | |Haag | | | |Rotterd|23.000 |73.000 | |am | | | |Utrecht|41.000 |82.000 | |Eindhov|21.000 |26.000 | |en | | |Bron: Jones Lang LaSalle (2007)
- vervolg -
Aanbod en leegstandspercentage vijf grote steden
|Stad |Q2 2007 |Leegstandspercen| | | |tage | |Amsterdam |927.000 |13,3% | |Den Haag |231.000 |5,1% | |Rotterdam |302.000 |8,1% | |Utrecht |287.000 |12,3% | |Eindhoven |168.000 |11,3% |Bron: Jones Lang LaSalle (2007)
- einde bericht -