Datum
15 januari 2008
Onderwerp
Mall Tilburg
Aan de leden van de raad,
In september 2007 hebben wij u in een mondelinge presentatie en een
uitgebreide brief geïnformeerd over het initiatief Mall Tilburg. Op dat moment
is aangegeven dat de periode vanaf september in het teken zou staan van het
nader onderzoeken van het initiatief. Een aantal onderzoeken moet meer
duidelijkheid geven over onderwerpen als economische effecten, milieu,
natuur, bereikbaarheid en duurzaamheid. Daarnaast stond het overleg met
relevante partijen op de agenda, evenals het meer zicht krijgen op het concept
van de Mall.
Met deze brief informeren wij u over de actuele stand van zaken en geven wij
u zicht op wat de komende periode te verwachten zal zijn.
Korte samenvatting
De afgelopen periode hebben gemeente Tilburg en OVG Projectontwikkeling
benut om nader met elkaar in gesprek te gaan. Centraal daarin stond onder
andere een verdere aanscherping van het concept van de Mall en het inhoud
geven aan benodigde onderzoeken. De samenwerking tussen beide partijen
verloopt in een constructieve sfeer met respect voor beider invalshoeken.
Partijen zijn het er over eens dat een project als Mall Tilburg alleen tot stand
kan komen wanneer er ruime aandacht wordt gegeven aan de belangen van een
groot aantal betrokken partijen. Zij investeren daarom ook in een zo groot
mogelijke openheid over het te volgen proces.
Dit betekent bijvoorbeeld dat met een aantal extern betrokken partijen
gesprekken zijn aangegaan. Voor een aantal onderzoeken heeft dit
geresulteerd in een nauwe betrokkenheid van deze partners in de uiteindelijke
totstandkoming van de opzet en inhoud van de onderzoeken.
In het totale traject onderscheiden we 3 hoofdonderzoeken:
- De Economische Effect Rapportage
- Het onderzoek milieu, natuur en bereikbaarheid
- Het onderzoek duurzaamheid
1
College
Voor alle onderzoeken geldt dat deze begin 2008 zullen starten en dat afronding
verwacht wordt eind eerste kwartaal 2008.
In de periode tot en met eind maart zullen de gemeente Tilburg en OVG zich
bezighouden met het formuleren van randvoorwaarden en kaders die, samen met de
resultaten van de onderzoeken, een afwegingskader bieden voor een volgend go/no-go
moment. Dit moment wordt voorzien in april/mei 2008, waarbij ook besluitvorming
door college c.q. raad over de voortgang van het project plaats zal vinden. Bij positieve
besluitvorming zal vanaf mei op basis van een document waarin randvoorwaarden en
kaders zijn beschreven worden gewerkt aan de totstandkoming van een
samenwerkingsovereenkomst en planuitwerking waarbij vermoedelijk extra
onderzoeken noodzakelijk zullen zijn. Dit betekent dat in dat geval ook op latere
momenten in 2008 besluitvorming over vervolgfasen wordt voorzien.
Het initiatief Mall Tilburg is een initiatief van de OVG projectontwikkeling welke locatie
zoekt voor het ontwikkelen van een Mall: een grootschalig complex van
(bovenregionale) detailhandel (retail), horeca en leisure. De beoogde Mall
heeft een minimale omvang van 18 hectare en is op dit moment uniek voor
Nederland. De ontwikkelaars denken aan een invulling van minimaal 65.000
m2 verhuurbaar vloeroppervlak detailhandel. In 2007 is samen met de
gemeente Tilburg gewerkt aan de totstandkoming van een
intentieovereenkomst, een plan van aanpak en de keuze voor een
voorlopige voorkeurslocatie: het MOB-complex, gelegen aan de
IJpelaereweg, binnen de Noordwesttangent, in de zuidwestelijke hoek van
de kruising van de tangent en de Midden-Brabantweg.
De gemeente Tilburg ziet het initiatief als een kans om de stad Tilburg een
economische impuls te kunnen geven. Het biedt ons de mogelijkheid onze
stad verder op de nationale en internationale kaart te plaatsen. Tevens
wordt het initatief gezien als een impuls voor de werkgelegenheid in de
stad. Uiteraard kan er ook sprake zijn van neveneffecten. Deze effecten en
de mogelijkheden om daarvoor indien nodig oplossingen te vinden dienen
in beeld gebracht te worden om een volgende afweging te kunnen maken.
Het concept Mall Tilburg In de afgelopen periode heeft de gemeente Tilburg uitgebreid gesproken
met de ontwikkelcombinatie om meer zicht te krijgen op het concept van
de Mall. Waar hebben we het nu over? Onderstaand wordt de visie van OVG
weergegeven. Wij hebben nog geen reactie geformuleerd op deze visie.
OVG baseert de toekomstige invulling van de Mall op een aantal
belangrijke deelontwikkelingen in de retailmarkt.
Zo signaleren zij de trend van een steeds verdergaande schaalvergroting.
Winkelketens zoeken naar units met een groot vloeroppervlakte, een
zoektocht die in binnensteden maar beperkt beantwoord kan worden.
Een tweede ontwikkeling is volgens OVG het aanbieden van totaal
winkelconcepten. Voorbeelden zijn winkelformules die traditioneel kleding
verkopen maar daarnaast ook accessoires, producten voor persoonlijke
verzorging, bodyfashion en interieur.
Daarnaast geeft OVG aan dat er steeds meer merkwinkels ontstaan, dat
niet-Nederlandse/niet Europese formules op zoek naar een plaats in de
Europese detailhandelsmarkt. Bovendien verovert ook het winkelen via
internet de markt.
OVG wil de Mall in Tilburg in laten spelen op trends en ontwikkelingen in
het winkelgedrag en vrijetijdsbesteding. Het zou een centrum moeten
worden waar niet alleen producten gekócht kunnen worden. Product- en
winkelbeleving staan centraal en dit wordt vertaald door het creëren van
2
College
een hoogwaardig winkelmilieu waarin het prettig verblijven is en waar elke
week of dag van het jaar iets te beleven is.
De totale ontwikkeling kan volgens OVG bestaan uit een viertal elementen:
- winkels, met vooralsnog geen branchebeperkingen;
- horeca (de winkels en de horeca samen, de "hardware");
- actief centrummanagement (de "software");
- leisure activiteiten.
Voor de positionering van Mall Tilbug kiest OVG voor een
identiteitsbepalend accent op het middenhoog tot hoog aanbod. Deze
keuze wordt ook gemaakt om het onderscheidend vermogen ten opzichte
van de huidige Tilburgse binnenstad en andere omliggende
winkelgebieden te bereiken.
Op dit moment denkt OVG aan winkelcategorieën volgens de volgende
onderverdeling:
- bekende formules op (hele) grote oppervlakte, zodat voor enkele
formules deze vestiging hun flagshipstore wordt;
- merkwinkels in verschillende segmenten;
- buitenlandse formules;
- zelfstandigen / MKB bedrijven;
- warenhuizen
- food
- leisure.
Ten aanzien van de marktsegmenten denkt OVG op dit moment gedacht
aan:
- een aandeel discount/laag van niet meer dan 20%
- een middensegment van 40-70%
- een hoogwaardig segment van 20-40%
- 0-10% exclusieve aanbieders.
Deze conceptbeschrijving wordt gebruikt als uitgangspunt in de diverse
onderzoeken die op dit moment van start gaan.
Om het totale initiatief in het kader van de go/no-go beslissing te kunnen
beoordelen zullen wij ons een mening vormen over de
conceptbeschrijving van OVG zoals deze nu voorligt.
Alhoewel met het bovenstaande een scherper beeld wordt geschetst van
het initiatief Mall Tilburg blijft gelden dat het hier om een schriftelijke
weergave betreft.
In dit soort projecten gaat het niet alleen over feiten, cijfers en papier
maar kan ook een persoonlijke beleving, bijvoorbeeld door een bezoek aan
een Mall welke is gebaseerd op een aantal gelijkwaardige uitgangspunten,
een goede bijdrage leveren aan de beeldvorming. Eind januari organiseert
de Kamer van Koophandel voor direct betrokkenen een studietrip naar
Bluewater, een Mall in de omgeving van Londen welke door OVG voor
bepaalde aspecten wordt gezien als een referentieproject. Naar aanleiding
van contacten met de KvK is inmiddels besloten dat ook de gemeente
Tilburg en OVG een bijdrage zullen leveren aan deze studietrip. Een aantal
collegeleden en leden van de raad zal deelnemen aan dit programma. Wij
hopen dat alle elementen tezamen kunnen bijdragen aan een goede
discussie rondom het initiatief Mall Tilburg. Na het bezoek aan Bluewater
zal OVG in afweging nemen in hoeverre een bezoek aan andere Malls voor
een verder beeldvorming wenselijk zal zijn.
De onderzoeken In het Plan van Aanpak tussen de gemeente Tilburg en OVG
projectontwikkeling is een aantal uitgangspunten ten aanzien van de
3
College
uitvoering van de onderzoeken beschreven.
De onderzoeken worden alleen dan uitgevoerd als zowel de gemeente als
OVG hun goedkeuring hebben gegeven aan de onderzoeksvragen en de
structuur van het onderzoek. Tevens wordt de keuze van het
onderzoeksbureau in overleg bepaald door de gemeente en OVG en dienen
de onderzoeken te voldoen aan de daaraan te stellen wettelijke eisen. In
eerste instantie zou OVG de kosten voor alle onderzoeken voor haar
rekening nemen. Inmiddels is besloten dat - met het oog op maximale
transparantie en objectiviteit - alle onderzoeken door de gemeente Tilburg
én OVG projectontwikkeling betaald zullen worden.
Naast de oorspronkelijk benoemde onderzoeken op het gebied van
economische effecten, milieu, natuur en bereikbaarheid zal op nadrukkelijk
verzoek van de gemeente Tilburg ook een onderzoek ten aanzien van
duurzaamheid worden uitgevoerd. Onderstaand wordt het proces ten
aanzien van de totstandkoming en uitvoering van de verschillende
onderzoeken beschreven.
Economische Effect Rapportage
De presentatie van de plannen voor een vestiging van een Mall in Tilburg
heeft veel reacties opgeroepen. Deze waren (en zijn) met name afkomstig
uit (belangenorganisaties) uit de detailhandels- en dienstensector, zowel op
lokaal, regionaal als landelijk niveau, maar ook vanuit gemeenten uit de
directie omgeving (ROM) als in BrabantStad verband (B5). De belangrijkste
inhoudelijke strekking van de reacties richt zich op de economische
effecten van de vestiging van een Mall voor de Tilburgse binnenstad maar
ook de dorpen en steden in het benoemde voorzieningengebied van de Mall.
Als antwoord op deze reacties is door de gemeente Tilburg (ambtelijk en
bestuurlijk) en in samenwerking met OVG een groot aantal gesprekken
gevoerd waarin benadrukt is dat de economische effecten nadrukkelijk
onderzocht dienen te worden alvorens definitieve conclusies te trekken.
Als een resultaat van deze gesprekken en door overleg tussen de betrokken
partijen (Gemeente Tilburg en OVG) is voorgesteld de onderzoeken ten
aanzien van de economische effecten als volgt op te zetten:
- ter bewaking van een neutrale positie in dit traject zal de gemeente
Tilburg de rol van opdrachtgever op zich nemen
- een begeleidingscommissie wordt in het leven geroepen. Deze
commissie heeft een adviserende rol ten behoeve van de
totstandkoming van de onderzoeksopdracht, de onderzoeksvragen, de
selectie van het onderzoeksbureau en het eindadvies
- in deze begeleidingscommissie hebben zitting: vertegenwoordigers van
belangenorganisaties op lokaal, regionaal, provinciaal en landelijk
niveau.
- Een werkgroep uit de begeleidingscommissie heeft tot taak de
bijeenkomsten van de begeleidingscommissie voor te bereiden en
adviezen voor opdrachtgever uit te brengen, zo is deze werkgroep ook
betrokken bij de keuze voor het onderzoeksbureau.
- Zowel de begeleidingscommissie als de werkgroep kennen een
onafhankelijk voorzitter, de heer Henry Meydam, onder andere
voorzitter van de VROM-raad.
De organisaties die zijn uitgenodigd om deel te nemen hebben, enkele
uitzonderingen daargelaten, zeer positief gereageerd op het verzoek om
4
College
deelname. Dit heeft geleid tot zeer constructief verlopen bijeenkomsten
waarin de begeleidingscommissie en vervolgens de werkgroep hun
inhoudelijke bijdragen hebben kunnen leveren.
Daarna hebben zij zich positief uitgesproken over het onderzoeksdocument
inclusief de onderzoeksvragen, het voorlopige illustratieve concept van de
Mall én is in overleg met de werkgroep een keuze voor het
onderzoeksbureau bepaalt. Het bureau DHV zal het onderzoek Economische
Effect Rapportage voor haar rekening nemen.
De Provincie Noord Brabant én de B5 steden Breda, 's Hertogenbosch,
Eindhoven en Helmond hebben besloten géén zitting te nemen in de
begeleidingscommissie c.q. werkgroep. Wel neemt een vertegenwoordiger
van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) deel aan de
begeleidingscommissie. De B5 steden hebben bij de provincie Noord
Brabant het verzoek neergelegd om, gezien de verwachte economische
effecten voor het BrabantStad gebied, een eigen onderzoek uit te voeren. De
Provincie Noord Brabant wil echter in dit traject een onafhankelijke positie
innemen en zal noch deelnemen in onderzoeken van de gemeente Tilburg
noch in een mogelijk onderzoek van de vier andere B5 steden. Wel heeft de
Provincie een checklist gemaakt die als input kan dienen voor
onderzoeken/c.q. afwegingskaders door diverse partijen, waaronder de
Provincie zelf.
Als een reactie hierop hebben de vier B5 steden aangekondigd een eigen
onderzoek (second opinion) te willen starten. In B5 verband is afgesproken
dat hiervoor dezelfde uitgangspunten gehanteerd worden. Wij betreuren de
opstelling van de vier B5 steden en hebben diverse pogingen, onder andere
door tussenkomst van de voorzitter Economische Effect Rapportage,
ondernomen om nader tot elkaar te komen. Dit heeft echter niet tot
resultaat geleid. De feiten kennende kiezen wij echter voor een open
opstelling en vraagt daarbij van de andere steden eenzelfde op
samenwerking gerichte houding. Inmiddels zijn de contacten met de vier
B5-steden ten aanzien van de onderzoeken gelegd. Tilburg zal alle relevante
documenten die bekend zijn bij de begeleidingscommissie, werkgroep en
onderzoeksbureau ter beschikking stellen en heeft verzocht om ook
betrokken te worden rondom het onderzoek van de vier B5-steden.
In B5 verband is overigens door de Provincie Noord Brabant benadrukt dat
de gemeente Tilburg haar besluitvorming rondom go/no go niet behoeft te
laten afhangen van de termijn waarop de resultaten van een onderzoek van
de vier B5 steden bekend is.
Voor de samenstelling van begeleidingscommissie, werkgroep en
vraagstelling wordt verwezen naar de bijlage.
Onderzoeken milieu, natuur en bereikbaarheid
In deze fase van het proces concentreert het onderzoek, uitgevoerd in
opdracht van OVG, zich met name op de eerste wettelijke verplichtingen in
relatie tot milieu, natuur en bereikbaarheid. Op al deze terreinen zijn
criteria en eisen vastgesteld waaraan de haalbaarheid van een project
getoetst dient te worden. De onderzoeken in deze fase zullen zich niet
alleen richten op de toetsing aan deze criteria maar ook op de
mogelijkheden die er zijn om alternatieve scenario's te ontwikkelen.
Gaat het in deze fase dus feitelijk om toetsing aan wettelijke criteria, de
gemeente Tilburg heeft echter ook nu al aandacht voor ambities die zij op
5
College
dit terrein wil verwezenlijken. Dit betekent dat in de vraagstelling ook
aandacht besteed wordt aan het bezien van de mogelijke alternatieven op
het gebied van hoogwaardig openbaar vervoer en de bijdrage die kan
worden geleverd aan de beleidsambitie om van Tilburg op termijn een CO2
neutrale stad te maken. Voor de vraagstelling wordt verwezen naar de
bijlage.
In de besluitvorming rondom Mall Tilburg dient ook een definitieve
locatiekeuze aan de orde te komen. Bij de presentatie van het initiatief in
september is aangegeven dat de gemeente en OVG het MOB-complex aan de
IJpelaereweg zien als voorkeurslocatie. In alle onderzoeken rondom milieu,
natuur en bereikbaarheid wordt deze voorkeurslocatie als eerste
onderzocht. Daarnaast zal om tot een gedegen afweging te komen de
vraagstelling worden bekeken voor een aantal alternatieve locaties binnen
de gemeente Tilburg. Het aantal alternatieve locaties dat wordt
meegenomen wordt uitgebreid ten aanzien van eerdere voorselecties. Met
het oog op voorkomen van speculatieve aankopen in de betreffende
gebieden is besloten de locaties vertrouwelijk te behandelen.. In de
afgelopen periode is steeds duidelijker naar voren gekomen dat de
vestiging van de Mall gebaseerd dient te zijn op een zeer gedegen afweging
van alle alternatieve locaties. Dat is niet alleen nodig uit een oogpunt van
milieu en natuur maar vooral ook uit een oogpunt van een goede planologie.
Het nader bezien van deze alternatieve locaties is ook verplicht in een
separaat uit te voeren mer-procedure.
Het onderzoek milieu, natuur en bereikbaarheid wordt uitgevoerd in
opdracht van OVG projectontwikkeling. De onderzoeksopzet en
vraagstelling is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de
gemeente Tilburg. Ook ten aanzien van dit onderwerp is de mening
gevraagd van een aantal externe partners, in concreto de Groene Mal
partners en een vertegenwoordiging van de ROM gemeenten. De resultaten
van deze onderzoeken dienen als worden benut bij het afwegingskader voor
een eerste go/no-go moment in het eerste kwartaal 2008.
Mer-procedure
Op langere termijn zal een aantal gerelateerde milieu, natuur en
bereikbaarheidsonderwerpen nadrukkelijker en diepgaander onderzocht
dienen te worden in een m.e.r.-procedure.
OVG heeft inmiddels een startnotitie voor een m.e.r-procedure bij de
gemeente Tilburg ingediend. De gemeente Tilburg is wettelijk verplicht
deze startnotitie in behandeling te nemen. Doel van de startnotitie is
informatie te bieden over de voorgenomen activiteit aan het bevoegd gezag,
de bevolking, de Commissie-mer en een aantal wettelijke adviseurs. Met het
ter inzage leggen van de startnotitie wordt eenieder de gelegenheid
geboden opmerkingen te maken over de gewenste inhoud van het
uiteindelijke MER-rapport.
Op dit moment bevindt het project Mall Tilburg zich nog in de fase waarin
de gemeente en OVG verkennende gesprekken voeren. Bij het nemen van een
go/no go beslissing kunnen partijen die nog altijd vrijblijvend met elkaar
onderzoeken en onderhandelen - zonder verdere verplichtingen het project
beëindigen.
Door nu al met een m.e.r.-procedure te starten is tijdwinst te behalen indien
6
College
besloten wordt tot voortgang van het project. Daarnaast biedt nu starten van
de procedure mogelijkheden om een brede maatschappelijke betrokkenheid
in het totale traject te realiseren. Nadrukkelijk moet worden gesteld dat de
uitwerking van alle de in de m.e.r.-procedure verplichte onderwerpen niet
noodzakelijk is in relatie tot de eerste go/no go besluitvorming waarbij het
zoals gezegd gaat om een eerste beeldvorming ten aanzien van de
tegemoetkoming aan wettelijke verplichtingen vanuit milieu, natuur en
bereikbaarheid. Ook moet worden benadrukt dat de gemeente Tilburg zich
met het starten van deze procedure niet verbindt voor de fase ná het eerder
genoemde go/no go moment. Het spreekt bovendien voor zich dat indien de
gemeente Tilburg en OVG op een eerstvolgend besluitvormingsmoment er
voor kiezen het initiatief stop te zetten ook de m.e.r.-procedure wordt
stopgezet.
Duurzaamheid
Wij hebben ons bij de behandeling van het plan van aanpak uitgesproken
voor het betrekken van duurzaamheidaspecten in de eerste afwegingen
rondom het initiatief. Daarbij is benoemd dat de duurzaamheidsaspecten in
de onderzoeksfase in beeld dienen te worden gebracht door gebruik te
maken van de Telos methodiek. Deze methodiek brengt aan de hand van
o.a. deskresearch en interviews bij een groot aantal stakeholders vanuit
diverse invalshoeken (sociaal cultureel, economisch,ecologisch) in beeld
hoe de Mall een positief c.q. negatieve bijdrage levert aan duurzaamheid én
hoe effecten gecompenseerd kunnen worden.
Alhoewel het initiatief voor het onderzoek naar duurzaamheidsaspecten
niet is benoemd in het Plan van Aanpak en het verzoek hiertoe nadrukkelijk
afkomstig is van de gemeente Tilburg hebben OVG en Gemeente inmiddels
overeenstemming bereikt over gezamenlijk opdrachtgeverschap en deling
van de kosten.Met het instituut Telos van de Universiteit Tilburg is
uitgebreid van gedachten gewisseld over de invulling van het onderzoek.
Dit heeft inmiddels geresulteerd in een eerste bijeenkomst waarin circa 30
(landelijke) organisaties, instellingen, bedrijven en direct omwonenden van
het MOB complex zijn geïnformeerd over de opzet van het onderzoek
duurzaamheid. De aanwezigen hebben positief gereageerd op het verzoek
om medewerking te verlenen. Telos zal het onderzoek uitvoeren in het
eerste kwartaal 2008.
Voor de onderzoeksopzet en vraagstelling wordt verwezen naar de bijlage.
Vervolgtraject Zoals in het bovenstaande verschillende malen is benoemd hebben de
onderzoeken die in deze fase worden uitgevoerd tot doel een eerste
afweging voor een volgende go/no go moment mogelijk te maken. Het
karakter van de onderzoeken is op een aantal punten verkennend, terwijl
op andere aspecten direct al meer diepgang plaatsvindt of toetsing aan
wettelijke kaders. Uitgangspunt is dat de resultaten van de onderzoeken
zowel voor de gemeente Tilburg als voor OVG projectontwikkeling zicht
geven op de haalbaarheid en wenselijkheid van voortzetting van het
initiatief Mall Tilburg. Als aan de meest elementaire criteria van beide
partijen niet voldaan kan worden, bijvoorbeeld op grond van wettelijke
eisen, is het immers niet zinvol een volgende stap in het proces te zetten.
Indien er in het voorjaar wordt besloten door te gaan met dit initiatief zal
de onderzoeksfase een vervolg krijgen. Enerzijds is dat waarschijnlijk
gewenst op basis van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken,
anderzijds zal dit wettelijk noodzakelijk zijn in relatie tot de uitvoering van
7
College
het project.
Dat betekent, en is ook benoemd in het plan van aanpak, dat ook na het
eerste besluitvormingsmoment in april/mei 2008 momenten bepaald zullen
worden waarop partijen besluiten zullen nemen over de voortzetting van
het project.
In de komende maanden zullen zowel de gemeente Tilburg als OVG zich,
zowel individueel als gezamenlijk, voorbereiden op de go/no-go
besluitvorming en alle punten die daarbij van belang zijn.
Voor de gemeente Tilburg geldt dat het hierbij niet alleen zal gaan om
interpretatie van de resultaten van de genoemde onderzoeken. Welke
criteria zijn voor ons belangrijk in de afweging om te beoordelen of het
initiatief voor Tilburg als kansrijk bestempeld kan worden? Welke condities
verbinden wij daar dan aan? Wat is mogelijk en noodzakelijk om met dit
project een bijdrage te leveren aan de ambities van onze stad? Wij stellen
het op prijs om ook met een vertegenwoordiging van de raad van gedachten
te wisselen over de kwesties welke in dit kader als afweging moeten worden
meegenomen en zullen daarover met u in overleg treden.
Alle randvoorwaarden en kaders die de gemeente Tilburg bijeenbrengt
dienen te worden meegenomen in het totale afwegingskader rondom de
go/no go beslissing. Zowel de gemeente Tilburg als OVG streven er naar om
deze besluitvorming zo snel mogelijk na afronding van de onderzoeksfase,
bijvoorkeur begin tweede kwartaal 2008, plaats te laten vinden om - ook
met het oog op andere initiatieven in de stad - duidelijkheid te kunnen
geven aan het groot aantal betrokken partijen.
Tilburg, 15 januari 2008
Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg,
de secretaris, de burgemeester,
ir. A.H.A.M. Derks dr. R.L. Vreeman
8
---- --
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
Onderwerp Onderzoeken Mall Tilburg
Deelonderzoek Economische Effect Rapportage
Opdrachtgever Gemeente Tilburg
Looptijd Totaalproject: oktober 2007 - 1e kwartaal 2008
Uitvoering onderzoeken: 1e kwartaal 2008
Uitvoering door Totstandkoming Tenderdocument: drs. Baptist Brayé, oprichter Locatus /
visiting scholar Harvard School of Design
Onderzoek: via meervoudig onderhandse aanbesteding, shortlist: Ecorys,
DHV en Goudappel Coffeng.
Onderzoeksvragen De economische-effect-rapportage dient op de volgende kernvragen
antwoord te geven;
1. In welke mate is `Mall Tilburg' complementair aan andere voorzieningen in
Tilburg en het verzorgingsgebied ?
2. In welke mate zal `Mall Tilburg' leiden tot een herschikking binnen het
bestaande winkelaanbod?
3. Een oordeel over de vraag in welke mate `Mall Tilburg' binnen het nieuwe
totaalbeeld aangemerkt moet worden als structuurversterkend en/of
structuurverstorend, daarbij rekening houdend met profielversterkende
ingrepen in bestaande winkelgebieden.
Nadere uitwerkingsaspecten:
· "Mall Tilburg' beoogt een Brabant overstijgend verzorgingsbereik. Dit
vraagt van het onderzoek om een heldere onderbouwde afbakening van het
omzetaandeel dat mag worden verwacht uit het beoogde primaire, secundair
en tertiaire verzorgingsbereik.
· De schaal van het project geeft aan dat inzichtelijk moet worden gemaakt
in welke mate er sprake er bij `Mall Tilburg' is van complementariteit aan de
overige winkelvoorzieningen in het verzorgingsgebied (aan te merken als
structuurversterking).
· Het onderzoek moet aangeven of er als gevolg hiervan sprake zal zijn van
herschikkingen binnen het bestaande winkelapparaat (aan te merken als
structuurverstoring).
· Het onderzoek dient aan te geven bij welke grenswaarden van het saldo
van structuurversterkende en structuurverstorende effecten als duurzaam
ontwrichtend moet worden aangemerkt.
· Verwachte effecten dienen te worden uitgesplitst naar het centrum van
Tilburg, ondersteunende winkelclusters Tilburg, aangrenzende gemeenten,
de kernwinkelapparaten van de B5-gemeenten en overige grote
kernwinkelapparaten in het verzorgingsbereik
· Het onderzoek dient inzicht te bieden in de uit het uiteindelijke
doelscenario voortvloeiende directe en indirecte werkgelegenheidseffecten.
· Het onderzoek dient inzicht te bieden in de verblijfsduurverlengende
effecten van de leisurecomponent en daarvoor mogelijkheden aan te dragen.
Proces/aanpak Na oriënterende gesprekken met stakeholders op lokaal, regionaal en
landelijk niveau zijn partijen uitgenodigd deel te nemen in een
begeleidingscommissie. Deze commissie staat onder voorzitterschap van
onafhankelijk voorzitter Henry Meijdam (o.a. voorzitter VROM-raad). Uit de
begeleidingscommissie is een werkgroep samengesteld welke in overleg met
de voorzitter de gemeenschappelijke lijn in de reacties van de
begeleidingsgroep dient te herkennen , de reacties op waarde schat en deze
blad 1 van 6
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
verwerkt in adviezen. De werkgroep verricht de terugkoppeling naar het
onderzoeksbureau en de begeleidingscommissie. De werkgroep formuleert
de eindadviezen voor de opdrachtgever en ontwikkelaar c.q. de stuurgroep
Mall en het College van B&W van de gemeente Tilburg.
De begeleidingscommissie komt bijeen bij start, tussenrapportage en
eindrapportage van het onderzoek.
De werkgroep komt bijeen voor vaststelling definitieve opdrachtformulering,
opdrachtverstrekking aan bureau, tussenrapportage en eindrapportage.
Betrokkenen In de begeleidingscommissie zijn naast gemeente Tilburg, OVG en Baptist
Brayé vertegenwoordigd:
Vertegenwoordigers van gemeenten van het Regionaal Overleg Midden
Brabant
Vertegenwoordiger van de Ondernemers Federatie Tilburg
Vertegenwoordiger van de Stichting Stadskern
Vertegenwoordiger van Midden en Klein Bedrijf
Vertegenwoordiger van de Kamer van Koophandel
Vertegenwoordiger van Hoofd Bedrijfschap Detailhandel
Vertegenwoordiger van Nederlandse Raad voor Winkelcentra
Vertegenwoordiger van Raad Nederlandse Detailhandel
Vertegenwoordiger van het Ministerie van VROM/EZ
Vertegenwoordiging van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
Retaildeskundige Baptist Brayé
In de werkgroep zijn naast gemeente Tilburg, OVG en Baptist Brayé
vertegenwoordigd: OFT, KVK, MKB, Gemeente Waalwijk (namens ROM)
blad 2 van 6
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
Onderwerp Onderzoeken Mall Tilburg
Deelonderzoek Milieu, Natuur en Bereikbaarheid
Opdrachtgever OVG Projectontwikkeling BV
Looptijd Totaalproject: oktober 2007 - 1e kwartaal 2008
Uitvoering onderzoeken: 1e kwartaal 2008
Uitvoering door Royal Haskoning, Infrastructuur en Transport
Onderzoeksvragen De onderzoeksvragen hebben betrekking op de volgende thema's:
- verkeer: met name externe en interne bereikbaarheid;
- milieu: met name een globale luchtkwaliteitstoets en wellicht ook een quick
scan voor externe veiligheid plus mogelijke bodemverontreiniging;
- natuur: met name gestoeld op de vraag welke status heeft het plan-
/studiegebied en welke soorten daar voorkomen alsmede de vereiste
mitigatie/compensatie.
De onderzoeksvragen zijn geredigeerd vanuit de voorkeurslocatie van het
MOB-complex. Omdat de locatiekeuze zelf onderwerp van studie is (zie
hieronder onder 1.), dienen zij ook - mutatis mutandis - te worden gelezen
voor de andere locaties.
1. Locatiealternatieven
1.1. Welke alternatieve locaties dienen te worden onderzocht in de Mer?
Gegeven de vertrouwelijkheid van het huidige quick-scan
locatieonderzoek komt op deze vraag nadruk te liggen. Dit houdt mede
verband met het gegeven dat de ontwikkeling en invloed van de Mall zich
niet kan afspelen binnen de grenzen van het MOB-terrein.
2. Verkeer, ten aanzien van de interne ontsluiting:
2.1. De grootte van de verkeersstromen als gevolg van bezoekersaantallen per
jaar en het werkend personeel. Hierbij kan een `spread-sheet'-toepassing
waarbij scenario's (bijvoorbeeld aantallen bezoekers per jaar) en
aannames (bijvoorbeeld verdeling over de dag, keuze van vervoerswijze
en herkomsten van bezoekers) eenvoudig aan te passen zijn, behulpzaam
zijn. Door middel van deze toepassing kunnen tevens grenzen en
schaalsprongen in het verkeerssysteem verkend worden;
2.2. Samenstelling van de verkeersstromen en de relatie met de bestemming
op het Mall-terrein. Hierbij in ieder geval onderscheid te maken naar
bezoekers die willen parkeren, bevoorrading en hulpdiensten, personeel
en het gebruik van andere vervoerswijzen. Naast deze hoofdindeling zal
verder ingezoomd worden op bijvoorbeeld bezoekers die een `dagje uit'
zijn ofwel gericht willen shoppen;
2.3. De relatie tussen de verkeersstromen en het programma/geplande
functies van de Mall. Tijdens de zoektocht naar het `ideale'
verkeerskundige model zal ook de logica van de plaatsing van de functies
binnen het Mall-terrein vanuit verkeerskundig oogpunt meegenomen
moeten worden om tot een optimaal ontwerp te komen;
2.4. Mogelijke parkeeroplossingen qua hoeveelheden en volumina/stapeling,
bezoekers en personeel, op basis van de verschillende scenario's,
spreidingsmodellen over de dag en verschillende vervoerswijzen.
blad 3 van 6
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
3. Verkeer, ten aanzien van de externe ontsluiting:
3.1. Beschrijving (aantallen naar richting, samenstelling, dag- en
weekverdeling in relatie tot de capaciteit) van de huidige situatie op het
hoofdwegennet in de directe omgeving van aansluiting Tilburg-Noord en
van daaruit de routes naar A59 en A58/65, al of niet via het hoofdnet van
Tilburg alsmede een beschouwing over knelpunten in het verdere net van
autosnelwegen (A2, A16/A4);
3.2. Beschrijving (aantallen naar richting, samenstelling, dag- en
weekverdeling in relatie tot de capaciteit) van de verwachte autonome
situatie (zonder Mall) op het hoofdwegennet. Aspecten als
mobiliteitsgroei en reeds geplande capaciteitsuitbreidingen (bijvoorbeeld
de noord tangent) worden hierbij toegelicht alsmede een beschouwing
over knelpunten in het verdere net van autosnelwegen (A2, A16/A4);
3.3. Beschrijving (aantallen naar richting, samenstelling, dag- en
weekverdeling in relatie tot de capaciteit) van de toekomstige situatie
met Mall op het hoofdwegennet alsmede een beschouwing over
knelpunten in het verdere net van autosnelwegen (A2, A16/A4). Voorstel
is hierbij om (in overleg met OVG/MDG) zes groeiscenario's in
bezoekersaantallen mee te nemen die ook in de EER en de interne
verkeersafwikkeling onderscheiden worden en per scenario een bepaalde
bandbreedte aan te geven als gevolg van de variatie in autogebruik, modal
split en aanwezigheidspercentages etc.;
3.4. Interpretatie van de cijfers en berekeningen in een beknopt overzicht
waarin (on)mogelijkheden, conclusies en aanbevelingen staan vermeld,
inclusief een indicatie van de benodigde wijzigingen en aanvullingen in
de infrastructuur (auto, fiets, OV).
3.5. Mogelijkheden en kansen voor alternatieve vervoerswijzen. De Tilburgse
politiek heeft hier hooggespannen verwachtingen over. Hoogwaardige
openbaar vervoersalternatieven dienen in de eerste fase te worden
onderzocht, zodat deze van begin af aan mee lopen en nu in deze fase bij
de vervoerswaarde-beoordelingen ook al een plek krijgen. Zo kunnen zij
pas echt sturend worden in de te kiezen verkeersoplossingen.
4. Milieu, ten aanzien van externe veiligheid:
4.1. Wat is het huidige beleid en de huidige wet- en regelgeving ten aanzien
van externe veiligheid en hoe staat dit in relatie tot de (verdere)
procedure voor de ontwikkeling van de Mall? Hoe om te gaan met op zeer
korte termijn te verwachten nieuw beleid, basisnet (A261), buisleidingen?
4.2. Wat is de huidige en toekomstige situatie ten aanzien van externe
veiligheid gezien reeds aanwezige activiteiten. Dit zijn onder meer het
vervoer van gevaarlijke stoffen in de directe omgeving. Behalve vervoer
kunnen ook eventuele bestaande inrichtingen in de nabijheid van de Mall
(met name inrichtingen op bedrijventerrein Kraaiven) van invloed zijn.
4.3. Heeft deze huidige en toekomstige situatie mogelijke gevolgen voor de
activiteiten in of om de Mall? Zo ja, wat zijn deze gevolgen?
4.4. Wat voor effect op de huidige en toekomstige situatie ten aanzien van
externe veiligheid wordt door de Mall zelf gecreëerd? Niet alleen door de
activiteiten op het terrein zelf (denk bijvoorbeeld aan (gebouw-
)installaties) maar ook door (nieuwe) aan- en afvoerroutes. Dit effect zal
naar verwachting beperkt zijn en is overigens planologisch niet
onmiddellijk relevant.
4.5. Wat betekenen de activiteiten gedurende de bouwfase van de Mall voor de
huidige situatie ten aanzien van externe veiligheid? Dit effect zal naar
verwachting beperkt zijn.
blad 4 van 6
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
4.6. Met welke zaken dient rekening te worden gehouden met betrekking tot
het onderwerp (externe) veiligheid gedurende het hele traject tot en met
de realisatie van de Mall?
5. Milieu, ten aanzien van luchtkwaliteit:
5.1. Wat geldt er op grond van de Wet Milieubeheer, zoals gewijzigd op 15
november 2007, de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007, het Besluit
Niet in betekenende mate bijdragen van 30 oktober 2007, de Regeling
Niet in betekenende mate bijdragen van 31 oktober 2007 en de Regeling
projectsaldering luchtkwaliteit van 5 november 2007?
5.2. Wat is de huidige en autonome achtergrondconcentratie voor de
maatgevende stoffen in het plan- en studiegebied, zoals deze gebieden
nader dienen te worden gedefinieerd?
5.3. Wat is de globale bijdrage aan de concentraties voor de verschillende
scenario's?
5.4. Toetsing van de totaalwaarden aan eerstvermelde regelgeving en het
aangeven van knel- en aandachtspunten.
6. Milieu, ten aanzien van bodem:
6.1. Onderzoeken of er potentieel verdachte locaties werkelijk aanwezig zijn
(vuilstort, blauwsloot) en wat het in tijd en geld kost om dit zonodig te
saneren.
7. Natuur:
7.1. Wat is het huidige beleid ten aanzien van natuur(ontwikkeling) in het
plan-/studiegebied zoals deze nader dienen te worden gedefinieerd en
hoe moet de natuurparel worden begrensd?
7.2. Wat is de status van het plan-/studiegebied in relatie tot natuur
(EHS/GHS, HabitatRichtlijn/VogelRichtlijn-gebied en Boswet)?
7.3. Welke soorten (flora, fauna) komen voor in het plan-/studiegebied en wat
is de betekenis van dit gebied voor de instandhouding van de gevonden
soorten?
7.4. In hoeverre is dit gebied (MOB-complex en directe omgeving) van belang
voor de migratie van soorten van De Mast naar het Noorderbos (voor dit
doel is bij de aanleg van de tangent flink geïnvesteerd in faunapassages)?
7.5. Welke verstoring is te verwachten als gevolg van de bouw- en
exploitatieactiviteiten van de Mall?
7.6. Welke mitigatie-/compensatiemogelijkheden bestaan er? en in hoeverre
kunnen die bijdragen aan een versterking van het beleid?
Proces/aanpak De onderzoeksvragen zijn tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen
de betrokken afdelingen vanuit de gemeente Tilburg en adviseurs van OVG
Projectontwikkeling.
Betrokkenen De conceptvragen zijn voor reactie voorgelegd aan de Groene Mal Partners
en een vertegenwoordiging vanuit de ROM gemeenten.
blad 5 van 6
BIJLAGE 1
gemeente Tilburg
Gebiedsontwikkeling
Onderwerp Onderzoeken Mall Tilburg
Deelonderzoek Duurzaamheid volgens Telosmethodiek
Opdrachtgever Gemeente Tilburg - OVG Projectontwikkeling BV
Looptijd Totaalproject: oktober 2007 - 1e kwartaal 2008
Uitvoering onderzoeken: 1e kwartaal 2008
Uitvoering door Telos , Brabants Centrum voor Duurzaamheidsvraagstukken
Onderzoeksvraag Welke duurzaamheidsaspecten, gerelateerd aan de drie door Telos
gehanteerde duurzaamheidskapitalen (sociaal/cultureel, ecologie, economie)
verdienen aandacht bij de vestiging van een Mall in Tilburg
Proces/Aanpak Deskresearch door Telos, interviews onder stakeholders, eindrapportage
Betrokkenen In overleg met Telos is een lijst van stakeholders welke de 3 kapitalen
vertegenwoordigen samengesteld. De lijst bestaat uit de volgende
organisaties:
Ministeries VROM en EZ, MKB Brabant, Kamer van Koophandel Oost-Brabant,
Ondernemersfederatie Tilburg, Gemeente Den Bosch, Gemeente Breda,
Gemeente Waalwijk, Gemeente Dongen, Efteling, BMF, Natuurmonumenten,
Brabants Landschap, Waterschap Dommel, Waterschap Brabantse Delta,
Provincie Noord Brabant, BORT/BZW, Bedrijventerreincommissie Kraaiven,
Winkeliersorganisaties Brabant, diverse projectontwikkelaars in relatie tot
grote ontwikkelingen in Tilburg NS Poort, Veolia Transport, Horeca
Nederland, De ideale Connectie, Noordraad, Stichting Stokhasselt 88,
Ecopark Spinder en diverse omwonenden van het MOB Complex.
Deze partijen zijn uitgenodigd voor deelname aan het onderzoek, van nog
niet alle partijen is bekend of zij ook daadwerkelijk hun medewerking zullen
verlenen.
blad 6 van 6
---- --