Persbericht
Publicatie: 8 februari 2008 voor opening van
Euronext Amsterdam en Euronext Parijs
Halfjaarbericht
31 december 2007
---
Als een van Europa's meest ervaren eigenaren van
winkelcentra richt Eurocommercial Properties (ECP)
zich op Frankrijk, Italië en Zweden welvarende
landen met als gemeenschappelijk kenmerk huren
gebaseerd op omzet, die markttransparantie en
efficiënt beheer meebrengen.
Sectorale spreiding Geografische spreiding Balans 31 december 2007
mln
Totaal activa 2,484
Vastgoedbeleggingen 2,427
Eigen vermogen 1,280
Leningen
Lange termijn 775
Korte termijn 158
Ratio's
Vreemd vermogen/
eigen vermogen 73%
Vreemd vermogen/
vastgoedwaarden 38%
1. Winkels 93% 1. Italië 37%
2. Kantoren 5% 2. Frankrijk 37%
3. Bedrijfsgebouwen 2% 3. Zweden 22%
4. Nederland 4%
Inhoudsopgave
Performance 2
Geconsolideerd direct, indirect en totaal beleggingsresultaat 10
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 11
Geconsolideerde balans 12
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 13
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 14
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers 15
Overige gegevens 21
---
Halfjaarresultaten per 31 december 2007 vergeleken met 31 december 2006
Aangepaste intrinsieke
waarde
De aangepaste intrinsieke waarde is van 35,19 per +12,8%
certificaat op 31 december 2006 met 12,8% gestegen tot
39,70 percertificaat op 31 december 2007 en met 6,4%
van 37,32 per certificaat op 30 juni 2007,het bedrag na
vermindering van het getal voor winstbestemming
van38,99 per certificaat op 30 juni 2007 met het
betaalde dividend. Deze cijfers vertegenwoordigen de
onderliggende vastgoedwaarden op basis van
onafhankelijke taxaties per 31 december 2007 en houden
geen rekening met de reële waarde van afgeleide
financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten) of
latente belastingverplichtingen wanneer alle objecten
tegelijkertijd zouden worden verkocht.
De intrinsieke waarde op basis van IFRS, die rekening
houdt met die onderdelen, per 31 december 2007 was
35,89 per certificaat, vergeleken met 31,33 per 31
december 2006 en 35,21 per 30 juni 2007.
39,70
Direct beleggingsresultaat
Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het
boekjaar 2007/2008 steeg 4,9% tot 30,26 miljoen,
vergeleken met 28,84 miljoen over dezelfde periode in +4,9%
2006. Het direct beleggingsresultaat omvat de
nettovastgoedopbrengsten minus nettorentelasten,
bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Naar de
mening van de directie geeft het direct beleggingsresultaat
een beter beeld van de ontwikkeling van de onderliggende
inkomsten dan de IFRS winst na belastingen, die ook
ongerealiseerde waardestijgingen en dalingen dient te 30,3mln
bevatten.
Vastgoedwaarderingen
Alle objecten van de Vennootschap zijn onafhankelijk
gewaardeerd per 31 december 2007. De herwaarderingen
hebben geleid tot een waardestijging op vergelijkbaar +8,6%
gemaakte basis van 8,6% vergeleken met december 2006
en 2,7% vergeleken met juni 2007.
2.4mld
Nettovastgoedopbrengsten
De huuropbrengsten over de eerste helft van het boekjaar
2007/2008 na aftrek van nettoservicekosten en directe en
indirecte exploitatiekosten vastgoed (kosten buitenlandse +14,1%
kantoren) bedroegen 52,6 miljoen, vergeleken met 46,1
miljoen in dezelfde periode in 2006. Dit is een stijging van
14,1%.
52,6mln
---
Stijging huuropbrengsten
Per 31 december 2007 zijn de huuropbrengsten op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte)
over alle winkelobjecten van de Vennootschap gestegen met 5,6% vergeleken met 31 december 2006. Alle
huurcijfers worden gebaseerd op de huuroverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexatie en
omzethuren.
ECP huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis ECP huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis
tot 31/12/07 tot 31/12/06
Frankrijk 7,8% 3,9%
Italië 5,1% 4,2%
Zweden 3,3% 3,6%
Gewogen gemiddelde 5,6% 3,9%
Op dit moment is de verwachting niet dat er in 2008 grote verschillen zullen optreden, uitgezonderd Frankrijk
waar de indexatie van 5% lager is dan de 7% in het vorige jaar.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad voor de gehele portefeuille van ECP bedroeg opnieuw meer dan 99%.
Winkelomzetgroei
De voortgezette toename van de winkelomzet in de winkelcentra van ECP geeft aan dat er een groot verschil is
tussen de kwetsbaarheid van de consumenten alhier en die van consumenten in de Verenigde Staten en het
Verenigd Koninkrijk waar grote onrust heerst over de veel krappere kredietvoorwaarden.
Zo is het niveau van de schulden per huishouden in Frankrijk en Italië respectievelijk circa de helft en een
derde van dat in het Verenigd Koninkrijk. Bovendien wordt er in Frankrijk en Italië meer dan twee keer zoveel
gespaard dan door de Britten. In Zweden ligt het spaarniveau anderhalf keer hoger dan in het Verenigd
Koninkrijk en hoewel het niveau van de schulden per huishouden vergelijkbaar is, is het eigen woningbezit
aanmerkelijk lager.
Deze gezondere consumentenbudgetten worden weerspiegeld in de winkelomzet exclusief hypermarkten - in
de centra van ECP. De algehele stijging voor de periode eindigend op 31 december 2007 is 3,7% hoger dan
voor 2006. De toename voor elk van de landen varieert uiteraard, met de sterkste groei in Zweden en de
zwakste groei in Italië, waar de politieke onzekerheid en hogere kosten de consumentenbestedingen hebben
gedrukt.
Omzetstijging ECP-winkelgalerijen*
Frankrijk 2,7%
Italië ** 2,3%
Zweden 8,4%
Gewogen gemiddelde 3,7%
* Exclusief hypermarkten
** Carosello, Carugate (onderworpen aan grote reconstructie) en Leonardo, Imola (door de uitbreiding zijn de data over 24 maanden niet
beschikbaar voor vergelijkingsdoeleinden) uitgezonderd
---
Huur als percentage van de omzet
De Vennootschap is van mening dat de bezorgdheid over de invloed van een op handen zijnde recessie in de
Verenigde Staten en/of het Verenigd Koninkrijk op de bestedingen in de Europese markten waarin ECP actief
is, overdreven is. Mocht een wereldwijde economische terugval de winkelomzet doen afnemen, dan is ECP
zeer goed gewapend, aangezien de huur als percentage van de omzet in haar centra niet tot het uiterste is
gedreven om kortetermijnprestaties te realiseren ten koste van solide huurders en duurzame huurprijzen.
De totale huisvestingskosten als percentage van de winkelverkopen voor ECP bedraagt gemiddeld 7% en
varieert van 13% voor boetieks in het centrum van Parijs tot 5,5% voor grotere winkels in provinciale gebieden
van Zweden. ECP heeft in alle gevallen een voorkeur voor huurprijzen die in het midden van de toepasselijke
bandbreedtes van de markt liggen, zodat zij de beste winkelketens kan kiezen, waarvan de omzet consistent
hoger is dan gemiddeld. Dit beleid zou defensief genoemd kunnen worden in een hoogconjunctuur, maar met
het oog op de huidige zorgen over de economie biedt dit beleid vertrouwen in de duurzaamheid van de
inkomsten van de Vennootschap.
Huur als % van de winkelverkopen ECP- Totale huisvestingskosten als % van de
winkelgalerijen* winkelverkopen ECP-winkelgalerijen*
Frankrijk 5,3% 6,7%
Italië 5,6% 7,6%
Zweden 4,7% 6,1%
Gemiddelde 5,3% 7,0%
*Exclusief hypermarkten
Vastgoedwaarderingen
ECP heeft een portefeuille bestaande uit 32 winkelobjecten, zes bedrijfsgebouwen en één kantoorpand. Alle
beleggingsobjecten van de Vennootschap zijn opnieuw onafhankelijk getaxeerd per 31 december 2007. De
herwaarderingen hebben geleid tot een taxatiewaarde van 2,427 miljard, oftewel een stijging van 2,7% over
het afgelopen halfjaar en een stijging van 8,6% sinds 31 december 2006, als gevolg van hogere
huurinkomsten in alle markten.
Waardestijging per land op vergelijkbaar gemaakte basis - december 2007 vergeleken met
december 2006
Frankrijk 12,7%
Italië 6,6%
Zweden 5,8%
Nederland 0,7%
Deze getallen houden rekening met de over de periode geactiveerde kosten
Het nettorendement, zoals gebruikt door de onafhankelijke taxateurs voor de gehele vastgoedportefeuille van
ECP aan het eind van 2007 bedroeg 4,8%. Het nettorendement voor de gehele winkelportefeuille bedroeg 4,7%
samengesteld uit Frankrijk met 4,5%, Italië met 4,7% en Zweden met 4,9%. Het nettorendement van de
bedrijfsgebouwen bedroeg 7,1% en 7,0% is gebruikt voor het enige kantoorpand van de Vennootschap. Zoals
gebruikelijk zijn de taxaties verricht door toonaangevende internationale kantoren,die elke drie jaar rouleren.
In dit geval waren dat ICADE Expertise, Knight Frank en Retail Consulting Group in Frankrijk, CB Richard Ellis,
Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle en Savills in Italië, Cushman & Wakefield en DTZ in Zweden en Boer
Hartog Hooft in Nederland.
---
Nettotaxatiewaarde Nettotaxatiewaarde Nettotaxatiewaarde Stijging* Nettorende-
31/12/06 30/06/07 31/12/07 % ment
Adres miljoen miljoen miljoen %
Frankrijk winkels 1 jr 6 mnd
Amiens Glisy, Amiens 38,18 42,30 43,40 13,67 2,60 5,17
Centre Berry 2, Bourges - - 42,30 - - 4,82
Buchelay Retail Park 6,87 7,51 7,56 10,04 0,67 5,78
Les Allées de Cormeilles - 18,22 42,74 - -
Les Trois Dauphins, Grenoble 32,43 34,50 35,80 10,39 3,77 5,14
Centr'Azur, Hyères 39,45 43,41 47,08 19,34 8,45 4,66
Centre Chasse Sud, Lyon - - 34,60 - - 4,93
Noyelles Godault Retail Park 4,86 5,17 5,48 12,76 6,00 5,66
Passage du Havre, Parijs 250,26 275,70 279,40 11,64 1,34 4,22
Passy Plaza, Parijs 114,92 125,30 127,60 11,03 1,84 4,47
74 rue de Rivoli, 1-3 rue du Renard, Parijs 17,80 17,80 17,80 0,00 0,00 3,69
Les Portes de Taverny, Taverny 43,32 46,05 49,66 14,64 7,84 4,84
Les Atlantes, Tours 103,80 113,84 127,10 22,45 11,65 4,29
FRANKRIJK WINKELS 860,52 4,53
Frankrijk bedrijfsgebouwen
Parisud, Sénart 11,05 11,49 11,50 4,07 0,09 6,73
Rue des Béthunes, Saint-Ouen l'Aumone 18,10 18,64 19,30 6,63 3,54 7,23
FRANKRIJK BEDRIJFSGEBOUWEN 30,80 7,04
FRANKRIJK TOTAAL 891,32 4.62
talië winkels
I
Curno, Bergamo 93,85 98,65 102,12 8,81 3,52 4,83
Centro Lame, Bologna 36,44 37,86 38,34 5,21 1,27 5,05
Il Castello,Ferrara 88,27 91,80 94,05 6,55 2,45 5,27
I Gigli, Florence 238,33 245,78 253,33 6,29 3,07 4,88
I Gigli grond voor uitbreiding, Florence - - 28,73 - - -
Centro Leonardo, Imola 75,00 78,27 78,75 5,00 0,61 5,16
La Favorita, Mantua 49,14 53,65 56,20 14,37 4,75 5,20
Carosello, Carugate, Milaan * 199,09 212,79 227,69 14,37 7,00 3,84
Centroluna, Sarzana 19,71 25,67 26,54 34,65 3,39 5,60
ITALIE TOTAAL 905,75 4,72
weden winkels
Z
421, Göteborg - 87,62 88,34 - 0,82 4,90
Kronan, Karlskrona - 14,44 15,37 - 6,47 5,05
Bergvik, Karlstad
50,96 52,25 56,51 10,89 8,13 5,00
Mellby Center, Laholm 17,64 17,62 17,29 -1,98 -1,87 5,03
Burlöv Center, Malmö 114,46 121,09 124,20 8,51 2,57 5,00
MaxiHuset, Norrköping * 40,62 43,69 44,53 9,63 1,92 3,96
Bronsen Retail Park, Norrköping - - 18,53 - - 5,57
MaxiHuset, Skövde * 35,83 37,85 48,48 35,31 28,08 3,85
Moraberg, Södertälje 41,95 43,44 43,73 4,24 0,67 5,25
Hälla Shopping, Västerås 25,60 30,78 31,17 21,76 1,27 5,30
Samarkand, Växjö 38,45 39,25 39,08 1,64 -0,43 5,38
ZWEDEN TOTAAL 527,23 4,88
ederland kantoren
N
Kingsfordweg 1, Amsterdam Sloterdijk 87,50 87,50 87,70 0,34 0,23 7,00
Nederland bedrijfsgebouwen
Horsterweg 20, Maastricht-Airport 4,37 4,38 4,43 1,37 1,14 6,60
Galvanibaan 5, Nieuwegein 4,04 4,23 4,22 4,46 -0,24 7,30
Standaardruiter 8, Veenendaal 3,67 3,81 3,81 3,81 0,00 7,50
Koeweistraat 10, Waardenburg 2,13 2,21 2,21 3,76 0,00 7,60
NEDERLAND TOTAAL 102,37 7,06
ECP TOTAAL 2.426,67 4,82
* in sommige gevallen zijn de kosten van renovaties en
uitbreidingen in de waardestijgingen begrepen
---
Aandelenkapitaal en financiering
Het aandelenkapitaal van de Vennootschap is sinds 30 juni 2007 toegenomen met 468.675 certificaten, welke
op 30 november 2007 zijn uitgegeven als stockdividend tegen 43,42 per certificaat. Het aantal uitgegeven
certificaten bedraagt derhalve thans 35.746.294, een toename van 1,3% ten opzichte van het aantal
uitgegeven certificaten per 30 juni 2007 en 31 december 2006. De Vennootschap heeft sinds 27 november
2007 in totaal 376.500 certificaten van eigen aandelen ingekocht ter dekking van uitgeoefende
personeelsopties. In totaal waren 300.500 certificaten benodigd voor personeelsleden die hun opties in
november en december 2007 hebben uitgeoefend. De Vennootschap heeft thans in totaal 76.000 certificaten
in bezit.
De leningen komen thans overeen met 73% van het eigen vermogen, oftewel 38% van de vastgoedwaarden. De
gemiddelde looptijd van de leningen is bijna acht jaar. De rente voor deze leningen is voor een groot gedeelte
(80,2%) middels swaps gefixeerd voor een gemiddeld gelijke periode. De Vennootschap heeft onlangs voor
een bedrag van SEK 470 miljoen ( 50 miljoen) en SEK 425 miljoen ( 45 miljoen) additionele langlopende
leningen afgesloten met een looptijd van 10 jaar. Dankzij deze wijziging in de leningportefeuille heeft de
Vennootschap voor de lange termijn verdere flexibele toegang tot bankfinanciering van haar huidige
programma van uitbreidingen alsmede voor recente aankopen. De Vennootschap heeft geen
gesecuritariseerde schuldinstrumenten, maar geeft er de voorkeur aan om met directe bankleningen te
werken. De gemiddelde marges voor langlopende schuld bleven rond de 0,40% .
Aan- en verkopen
ECP heeft in november 2007 twee winkelcentra in Frankrijk aangekocht voor een totaalbedrag van 79
miljoen. Eén van de centra staat in St. Doulchard vlakbij Bourges in het departement Cher en de andere in
Chasse-sur-Rhône, nabij Lyon in het departement Isère. Het nettoaanvangsrendement bij deze transactie
bedroeg 5,25%.
ECP heeft in beide gevallen zowel de hypermarkt als de galerij en de parkeerplaats aangekocht en heeft
daardoor volledige zeggenschap over sturing en beheersing. De huidige huren zijn van dien aard dat er volop
ruimte is voor verhoging. Bovendien beschikken beide centra over de nodige bestemmingen om uitbreidingen
van tot 5.000m² elk te realiseren, uiteraard onder voorbehoud van het verkrijgen van alle benodigde
vergunningen.
In november heeft de Vennootschap haar kleine winkelobject te Tourville la Rivière in Frankrijk verkocht voor
3,2 miljoen. De boekwaarde van dit pand was 2,5 miljoen, zodat ECP een gerealiseerde brutowaardestijging
van 0,7 miljoen behaalde.
De aankoop van het retailpark Bronsen van 15.000m² dat naast het winkelcentrum van ECP in Norrköping ligt,
werd in augustus 2007 voltooid. Het object is verhuurd aan belangrijke winkelketens, waaronder El Giganten,
K-Rauta, Sportex, Expert en Skopunkten, en is aangekocht voor een bedrag van SEK 175 miljoen ( 19 miljoen),
wat overeenkomt met een aanvangsrendement van 5,75%. 70% van de inkomsten is afkomstig van El Giganten
en K-Rauta. Zij hebben huurovereenkomsten die over negen jaar aflopen. Het park is een prominente
zichtlocatie grenzend aan de snelweg E4 en zal als onderdeel van het thans lopende uitbreidings- en
renovatieproject één geheel gaan vormen met winkelcentrum MaxiHuset. Tezamen ontstaat hierdoor een
winkeloppervlakte van 40.000m2 in Ingelsta, het belangrijkste buiten de stad gelegen winkelgebied van
Norrköping.
---
Uitbreidingen en renovaties
Frankrijk
Het retailpark "Les Allées de Cormeilles" van 20.000m2 in het westen van Parijs, waarvoor de Vennootschap in
mei 2007 het aankoopcontract tekende, zal naar verwachting in juni 2008 opengaan. De anchor van dit park is
Castorama, met een winkeloppervlakte van 14.000m2. Daarnaast zijn er andere toonaangevende winkelketens
zoals Bata, Kiabi, Etam en Aubert.
ECP beoogt nog altijd de winkelcentra in Amiens en Tours uit te breiden. Er worden regelmatig besprekingen
gevoerd met de lokale autoriteiten en de Vennootschap maakt ondertussen plannen voor de renovatie van de
galerij in Les Atlantes (Tours).
De Vennootschap is tevens voornemens Passy Plaza in Parijs enigszins te moderniseren in 2008 om er zeker
van te zijn dat dit centrum zijn leidende positie in het welvarende woongebied van het 16de arrondissement
behoudt.
Italië
De bouwwerkzaamheden aan winkelcentrum Carosello in Carugate (Milaan) bevinden zich in een vergevorderd
stadium. Eén van de twee nieuwe ingangen is reeds voltooid en een gedeelte van de nieuwe
parkeergelegenheid is open. Huurovereenkomsten zijn getekend, dan wel de voorwaarden zijn
overeengekomen met alle vijf anchors, waaronder Saturn (Media Markt) en Zara. Voor 50% van de uitbreiding
zijn de huurovereenkomsten getekend en voor de volgende 20% zijn de voorwaarden overeengekomen. De
geschatte kosten voor de uitbreiding en renovatie bedragen thans 75 miljoen en het project zal naar
verwachting een rendement op de investeringskosten van ten minste 7% opleveren.
Het project zal grotendeels tegen het einde van 2008 worden voltooid en de nieuwe food court zal in mei 2009
open gaan.
In I Gigli werd een aangrenzend gebouw voor een bedrag van 28,7 miljoen aangekocht. Het bedrag wordt in
termijnen betaald. Deze aankoop past bij de strategie van ECP om I Gigli uit te breiden.
De renovatie van de galerij bij winkelcentrum La Favorita in Mantua is in november voltooid. Het project
omvatte een verbetering van alle gemeenschappelijke ruimten en overal nieuwe verlichting. De eerste
resultaten zijn positief met een omzetgroei van 5% over het laatste kwartaal van 2007.
Zweden
De bouwwerkzaamheden voor de uitbreiding van MaxiHuset in Skövde met 10.000m2 zijn in volle gang. Het
nieuwe gedeelte is vrijwel volledig verhuurd. Belangrijke huurders zijn onder meer ICA Maxi, H&M, Siba, Gina
Tricot, MQ, KappAhl en Lindex. ICA Maxi breidt uit met 2.500m2 en heeft een nieuwe huurovereenkomst van 15
jaar getekend voor haar winkel van 10.000m2. De planning is dat de uitbreiding tegen Kerst 2008 zal openen,
terwijl de renovatie van het bestaande centrum tot de lente van 2009 in beslag zal nemen.
Ook wordt er momenteel gewerkt aan de bouw van de uitbreiding van 8.000m2 in Norrköping. Het voltooide
centrum zal plaats bieden aan 46 winkels, waaronder de reeds bestaande ICA Maxi hypermarkt, en zal zorgen
voor aanzienlijke uitbreiding van het bestaande aanbod in de sectoren mode, sport en huishoudelijke
artikelen. Ook zullen nieuwe sectoren worden geïntroduceerd zoals de drogisterij- en parfumeriesector en
boeken en diensten, waaronder een apotheek. Circa 80% van de uitbreiding is verhuurd aan toonaangevende
nieuwe huurders zoals Intersport, MQ, Gina Tricot, Cubus, Esprit, Apoteket, Duka en Hemtex. Stadium heeft
een nieuwe flagship store van 1.500m2 gehuurd bij de ingang van de uitbreiding. Naar verwachting zullen de
bouwwerkzaamheden in mei 2009 volledig afgerond zijn.
---
De twee Zweedse projecten zullen naar schatting tezamen een rendement van 7% opleveren op de totale
kosten van 60 miljoen.
Coop, de hypermarkt, zal de huurovereenkomst voor het retailpark Samarkand in Växjö niet verlengen in
december 2008. ECP is voornemens van de gelegenheid gebruik te maken om de lege ruimte te ontwikkelen
als een full-service winkelcentrum dat geïntegreerd wordt met de bestaande anchors Stadium, H&M, KappAhl,
Intersport, OnOff en Systembolaget en een directe verbinding krijgt met de naastgelegen ICA Maxi hypermarkt.
Winkeliers hebben aanzienlijke belangstelling getoond voor het project, aangezien er op dit moment geen
buiten het stadshart gelegen winkelcentrum in Växjö is en het bestemmingsplan het perceel reeds aanmerkt
als winkelobject, zodat het project doorgang kan vinden, onder voorbehoud van het verkrijgen van de
benodigde bouwvergunning. De voorlopige kostenraming voor het project bedraagt 40 miljoen.
Marktcommentaar
De aanhoudende kredietcrisis die klaarblijkelijk van grote invloed is op vastgoedmarkten in het Verenigd
Koninkrijk en de Verenigde Staten heeft tot op heden geen duidelijke stempel gedrukt op de prijzen die
worden betaald voor hoogwaardige winkelcentra in Frankrijk, Italië en Zweden. De transacties die in januari in
deze landen werden verricht, indiceren geen toename van de rendementen.
Potentiële kopers die afhankelijk zijn van veel vreemd vermogen hebben zich grotendeels teruggetrokken uit
de markt, maar het lijkt erop dat er tot op heden ruim voldoende serieuze langetermijnbeleggers, die werken
zonder vreemd vermogen, zijn voor de paar kwalitatief goede winkelbeleggingen die te koop worden
aangeboden.
Het is inderdaad interessant om te zien dat grote Duitse open-ended fondsen na enkele jaren afwezigheid
weer terug zijn in de internationale markten. Daarnaast heeft een aantal vermogensbeheergroepen recovery
fondsen opgezet, die de markt zouden moeten ondersteunen.
De situatie zou uiteraard kunnen verslechteren indien het huidige tekort aan hoogwaardige beleggingen
omslaat in een overschot. Wij achten dit echter onwaarschijnlijk, vooral in Frankrijk en Italië waar het overgrote
deel van de winkelcentrumeigenaren gespecialiseerde langetermijnbeleggers en -exploitanten zijn die niet
snel zullen verkopen. De Zweedse markt is momenteel wat meer liquide door aanwijzingen dat enkele
winkelcentra naar de markt zullen komen.
---
Vooruitzichten
De wereldwijde economische groei en in het bijzonder de economische groei in de Verenigde Staten, zijn de
afgelopen vijf jaar extreem sterk geweest. Wij zijn van mening dat dit tempo niet oneindig aan kan houden.
Derhalve denken wij dat de terugkeer naar meer historische normale niveaus acceptabel zou zijn.
Er zijn, desalniettemin, mogelijk diepe problemen in de kredietmarkten als gevolg van de explosieve toename
van financiële securitisatie van de afgelopen paar jaar die niet fundamenteel afwijkt van de zeepbel rond
tulpen, spoorwegen, grondstoffen of startende internetbedrijven. De opgang is nu veranderd in een neergang,
zoals in het verleden, door onwetendheid of ontkenning van de werkelijke waarde van de onderliggende
activa.
Helaas zorgen deze misplaatste en riskante speculaties alom voor neveneffecten in de wereldhandel en -
industrie doordat kredietfaciliteiten voor ondernemingen, die niet de allerbeste staat van dienst hebben,
steeds schaarser worden.
Tot ons genoegen kunnen wij zeggen dat de financieringskosten voor ECP ondanks de krappere
kredietmarkten tot dusver niet zijn gestegen. Wij zijn van mening dat dit te danken is aan onze eenvoudige en
eenduidige leningstructuren, waarbij wij banken een lage verhouding van vreemd vermogen/vastgoedwaarden
bieden alsmede volledig verhaal op de balans van de moedermaatschappij. Dit beleid is ongewijzigd sinds de
oprichting van de Vennootschap. De recente renteverlagingen in de Verenigde Staten en elders kunnen de
situatie voor ECP alleen maar verbeteren.
Wij verwachten evenmin een aanzienlijke afname van onze huuropbrengsten, zelfs in het onwaarschijnlijke
geval dat zich een recessie zal voordoen in Europa. De angst hiervoor zou de rentetarieven immers nog meer
kunnen doen afnemen, waardoor er weer positieve financieringsmogelijkheden ontstaan voor partijen met een
solide balans, zoals ECP.
Amsterdam, 8 februari 2008
De directie
J.P. Lewis, voorzitter
E.J. van Garderen
Conference call
ECP zal vandaag, vrijdag 8 februari 2008 om 14.00 uur (VK) / 15.00 uur (CET), een conference call organiseren
ten behoeve van beleggers en analisten. Om aan deze conference call deel te nemen kunt u 5-10 minuten
voorafgaand aan de conferentie het volgende nummer kiezen: +44 (0)1452 586 513 met het verzoek te worden
doorverbonden met de Eurocommercial Properties conferentie onder vermelding van conferentienummer
31394141.
Normaal is het management altijd bereikbaar onder de nummers +31 (0) 20 530 6030 of +44 (0) 20 7925 7860.
Website: www.eurocommercialproperties.com
10
Geconsolideerd direct, indirect en totaal beleggingsresultaat
(x 1.000) Toelichting Halfjaar Halfjaar Tweede Tweede
geëindigd geëindigd kwartaal kwartaal
op op geëindigd geëindigd
31-12-07 31-12-06 op 31-12-07 op 31-12-06
Huuropbrengsten 62.237 53.885 31.789 27.275
Opbrengsten servicekosten 9.049 7.978 5.350 4.880
Servicekosten (10.963) (9.263) (6.539) (5.698)
Exploitatiekosten vastgoed 4 (7.744) (6.538) (4.056) (3.531)
Nettovastgoedopbrengsten 2 52.579 46.062 26.544 22.926
Rentebaten 1.161 340 648 166
Rentelasten (19.463) (13.813) (10.060) (7.137)
Nettofinancieringslasten (18.302) (13.473) (9.412) (6.971)
Bedrijfskosten 6 (4.013) (3.750) (2.053) (2.100)
Direct beleggingsresultaat voor 30.264 28.839 15.079 13.855
belastingen
Vennootschapsbelasting 0 0 0 0
DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 30.264 28.839 15.079 13.855
Verkoop vastgoedbeleggingen 602 0 602 0
Herwaardering beleggingen 5 61.676 105.256 61.715 104.934
Mutatie reële waarde afgeleide (7.069) (2.528) 1.688 9.149
financiële instrumenten
Herwaarderingskosten (402) (688) (370) (647)
Indirect beleggingsresultaat voor 54.807 102.040 63.635 113.436
belastingen
Belastinglatenties 11 3.157 (11.283) 1.768 (12.276)
INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 57.964 90.757 65.403 101.160
TOTAAL BELEGGINGSRESULTAAT 88.228 119.596 80.482 115.015
Gegevens per certificaat ()*
Direct beleggingsresultaat 0,86 0,82 0,43 0,39
Indirect beleggingsresultaat 1,63 2,57 1,84 2,87
Totaal beleggingsresultaat 2,49 3,39 2,27 3,26
* het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.355.642 (zes maanden tot 31/12/2006:
35.277.619).
---
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
(x 1.000) Toelichting Halfjaar Halfjaar Tweede Tweede
geëindigd geëindigd kwartaal kwartaal
op op geëindigd geëindigd
31-12-07 31-12-06 op 31-12-07 op 31-12-06
Huuropbrengsten 62.237 53.885 31.789 27.275
Opbrengsten servicekosten 9.049 7.978 5.350 4.880
Servicekosten (10.963) (9.263) (6.539) (5.698)
Exploitatiekosten vastgoed 4 (7.744) (6.538) (4.056) (3.531)
Nettovastgoedopbrengsten 2 52.579 46.062 26.544 22.926
Verkoop vastgoedbeleggingen 602 0 602 0
Herwaardering beleggingen 5 61.676 105.256 61.715 104.934
Rentebaten 1.161 340 648 166
Rentelasten (19.463) (13.813) (10.060) (7.137)
Mutatie reële waarde afgeleide (7.069) (2.528) 1.688 9.149
financiële instrumenten
Nettofinancieringsbaten/lasten (25.371) (16.001) (7.724) 2.178
Bedrijfskosten 6 (4.013) (3.750) (2,053) (2.100)
Herwaarderingskosten (402) (688) (370) (647)
Winst voor belastingen 85.071 130.879 78.714 127.291
Vennootschapsbelasting 0 0 0 0
Belastinglatenties 11 3.157 (11.283) 1.768 (12.276)
Winst na belastingen 88.228 119.596 80.482 115.015
Gegevens per certificaat ()*
Winst na belastingen 2,49 3,39 2,27 3,26
Verwaterde winst na belastingen 2,42 3,33 2,20 3,20
* het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.355.642 (zes maanden tot 31/12/2006:
35.277.619)
12
Geconsolideerde balans
(voor winstbestemming) Toelichting 31-12-07 30-06-07 31-12-06
(x 1.000)
Vastgoedbeleggingen 7 2.355.194 2.178.849 1.950.404
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 71.468 18.221 0
Materiële vaste active 1.252 941 800
Vorderingen 8 1.555 2.324 1.637
Afgeleide financiële instrumenten 14.108 18.919 2.472
Totaal vaste active 2.443.577 2.219.254 1.955.313
Vorderingen 8 30.083 30.636 29.681
Liquide middelen 10.422 18.044 12.140
Totaal vlottende activa 40.505 48.680 41.821
Totaal activa 2.484.082 2.267.934 1.997.134
Te betalen vennootschapsbelasting 8.097 8.106 8.009
Crediteuren 9 97.408 49.151 47.196
Leningen 10 158.477 114.195 93.844
Totaal kortlopende schulden 263.982 171.452 149.049
Crediteuren 9 15.150 17.942 18.131
Leningen 10 774.583 684.107 585.590
Afgeleide financiële instrumenten 3.619 1.221 13.771
Latente belastingverplichtingen 11 146.563 150.952 124.815
Voorziening voor pensioenen 131 142 488
Totaal langlopende schulden 940.046 854.364 742.795
Totaal verplichtingen 1.204.028 1.025.816 891.844
Intrinsieke waarde 1.280.054 1.242.118 1.105.290
Eigen vermogen Eurocommercial 12
Properties aandeelhouders
Geplaatst aandelenkaptiaal 178.731 176.388 176.388
Agioreserve 321.165 324.392 324.235
Overige reserves 691.930 481.866 485.071
Onverdeelde winst 88.228 259.472 119.596
1.280.054 1.242.118 1.105.290
Aangepaste intrinsieke waarde
IFRS intrinsieke waarde volgens balans 1.280.054 1.242.118 1.105.290
Latente belastingverplichtingen 146.563 150.952 124.815
Afgeleide financiële instrumenten (10.489) (17.698) 11.299
Aangepaste intrinsieke waarde 1.416.128 1.375.372 1.241.404
Aantal certificaten van geplaatste 35.670.294 35.277.619 35.277.619
aandelen
Intrinsieke waarde - certificaat 35,89 35,21 31,33
(IFRS)
Aangepaste intrinsieke waarde - 39,70 38,99 35,19
per certificaat
13
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Voor het halfjaar geëindigd op Toelichting 31-12-07 31-12-06
(x 1.000)
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
Winst na belastingen 88.228 119.596
Aanpassingen:
Mutatie personeelsopties 270 159
Herwaardering beleggingen 5 (60.410) (107.167)
Verkoopresultaat vastgoed (602) 0
Afgeleide financiële instrumenten 7.069 2.528
Belastinglatenties 11 (3.157) 11.283
Overige mutaties (347) 2.015
31.051 28.414
Kasstroom uit activiteiten
Toename vorderingen 8 (2.877) (10.635)
Toename crediteuren 9 14.497 6.901
Belasting vermogenswinst (8.031) (7.175)
Afgeleide financiële instrumenten 50 0
Betaalde rente (17.583) (12.363)
Ontvangen rente 1.161 335
18.268 5.477
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Aankoop vastgoed 7 (98.255) (42.058)
Geactiveerde kosten 7 (24.260) (5.748)
Verkoop vastgoed 7 3.200 0
Mutatie materiële vaste activa (414) (154)
(119.729) (47.960)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opgenomen leningen 10 243.131 130.591
Aflossing leningen 10 (103.174) (97.765)
Uitgekeerd dividend 12 (38.770) (32.031)
Uitgeoefende personeelsopties 7.168 0
Ingekochte eigen certificaten (14.042) (23.279)
Afname/toename langlopende crediteuren (44) 408
94.269 (22.076)
Nettokasstroom (7.192) (64.559)
Valutakoersverschillen op liquide middelen (430) 118
Afname liquide middelen (7.622) (64.441)
Liquide middelen begin verslagperiode 18.044 76.581
Liquide middelen einde verslagperiode 10.422 12.140
14
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen
Het verloop van de post eigen vermogen in het halfjaar eindigend op 31 december 2007 was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelen- reserves winst
kapitaal
30/06/07 176.388 324.392 481.866 259.472 1.242.118
Uitgegeven aandelen 2.343 (2.343) 0
Nettowinst voorgaand 220.908 (220.908) 0
boekjaar
Nettowinst verslagperiode 88.228 88.228
Uitgekeerd dividend (206) (38.564) (38.770)
Ingekochte eigen certificaten (14.042) (14.042)
Uitgeoefende (948) 8.116 7.168
personeelsopties
Toegekende personeelsopties 270 270
Valutakoersverschillen (4.918) (4.918)
31/12/07 178.731 321.165 691.930 88.228 1.280.054
Het verloop van de post eigen vermogen in het halfjaar eindigend op 31 december 2006 was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelen- reserves winst
kapitaal
30/06/06 176.388 327.196 300.168 233.927 1.037.679
Nettowinst voorgaand 201.957 (201.957) 0
boekjaar
Nettowinst verslagperiode 119.596 119.596
Uitgekeerd dividend (61) (31.970) (32.031)
Ingekochte eigen certificaten (3.059) (20.220) (23.279)
Toegekende personeelsopties 159 159
Valutakoersverschillen 3.166 3.166
31/12/06 176.388 324.235 485.071 119.596 1.105.290
15
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers
per 31 december 2007
1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling
De financiële overzichten van de Vennootschap voor het boekjaar dat aanvangt op 1 juli 2007 en eindigt op 30
juni 2008 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals
aanvaard binnen de Europese Unie (IFRS). De financiële overzichten voor de periode 1 juli 2007 tot en met 31
december 2007 zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). De
vergelijkende cijfers over het eerste halfjaar van het voorgaande boekjaar zijn afkomstig van het
halfjaarbericht 31 december 2006 van vorig jaar. Voor de belangrijkste grondslagen van waardering en
resultaatbepaling toegepast in dit halfjaarbericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening voor het
boekjaar geëindigd op 30 juni 2007.
2. Gesegmenteerde informatie
(x 1.000) Frankrijk Italië Zweden Nederland Totaal
Voor het halfjaar geëindigd 07 06 07 06 07 06 07 06 07 06
op 31/12
Huuropbrengsten 20.606 18.753 23.062 20.422 14.639 10.836 3.930 3.874 62.237 53.885
Opbrengsten servicekosten 3.317 2.927 1.558 1.305 3.902 3.412 272 334 9.049 7.978
Servicekosten (4.066) (3.636) (1.558) (1.305) (5,067) (3.988) (272) (334) (10.963) (9.263)
Exploitatiekosten vastgoed (2.259) (1.951) (3.457) (2.999) (1.660) (1.231) (368) (357) (7.744) (6.538)
Nettovastgoedopbrengsten 17.598 16.093 19.605 17.423 11.814 9.029 3.562 3.517 52.579 46.062
Herwaardering beleggingen 27.442 56.907 14.708 29.147 19.318 18.645 208 557 61.676 105.256
Segmentresultaat 45.040 73.000 34.313 46.570 31.132 27.674 3.770 4.074 114.255 151.318
Aan- en verkopen en 102.117 3.929 46.895 46.847 31.145 2.881 54 101 180.211 53.758
gekapitaliseerde kosten
(inclusief geactiveerde
rente)
Netto financieringsbaten/lasten (25.371) (16.001)
Bedrijfskosten (4.013) (3.750)
Herwaarderingskosten (402) (688)
Resultaat voor belastingen 85.071 130.879
(x 1.000) Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal
Voor het halfjaar geëindigd 07 06 07 06 07 06 07 06
op 31/12
Huuropbrengsten 55.605 47.700 4.848 4.348 1.784 1.837 62.237 53.885
Opbrengsten servicekosten 8.331 7.229 272 334 446 415 9.049 7.978
Servicekosten (10.214) (8.460) (272) (334) (477) (469) (10.963) (9.263)
Exploitatiekosten vastgoed (7.318) (6.139) (272) (258) (154) (141) (7.744) (6.538)
Nettovastgoedopbrengsten 46.404 40.330 4.576 4.090 1.599 1.642 52.579 46.062
Herwaardering beleggingen 58.607 101.573 2.640 2.058 429 1.625 61.676 105.256
Segmentresultaat 105.011 141.903 7.216 6.148 2.028 3.267 114.255 151.318
Aan- en verkopen en 179.969 53.751 (40) 22 282 (15) 180.211 53.758
gekapitaliseerde kosten
(inclusief geactiveerde
rente)
Netto financieringsbaten/lasten (25.371) (16.001)
Bedrijfskosten (4.013) (3.750)
Herwaarderingskosten (402) (688)
Resultaat voor belastingen 85.071 130.879
16
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
3. Wisselkoersen
Het is het beleid van de Vennootschap om ter (gedeeltelijke) afdekking van valutarisico's schulden met
betrekking tot beleggingen anders dan in euro's over het algemeen aan te gaan in de valuta van de belegging.
In uitzonderlijke gevallen kunnen termijncontracten worden afgesloten wanneer leningen uit kostenoogpunt of
om andere redenen ongeschikt zijn. De enige niet in euro's luidende beleggingen en schulden van de
Vennootschap zijn in Zweden en voor een zeer klein gedeelte in het Verenigd Koninkrijk, aangezien de
Vennootschap een kantoor in Londen heeft. Per 31 december 2007 was de wisselkoers voor de Zweedse kroon:
SEK 10 is 1,05920 (31 december 2006: 1,10610) en voor het Britse pond: GBP 1 is 1,36350 (31 december
2006: 1,48920).
4. Exploitatiekosten vastgoed
De exploitatiekosten vastgoed in de verslagperiode kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Voor het halfjaar geëindigd op (x 1.000) 31-12-07 31-12-06
Directe exploitatiekosten vastgoed
Dubieuze debiteuren 149 47
Marketingkosten centra 614 388
Verzekeringspremies 326 356
Vergoeding vastgoedbeheerders 703 694
Onroerendezaakbelasting 698 682
Reparatie- en onderhoudskosten 657 564
Niet doorbelaste servicekosten 70 97
3.217 2.828
Indirecte exploitatiekosten vastgoed
Administratiekosten 188 166
Accountantskosten 95 109
Afschrijving op vaste activa 103 55
Schadeloosstellingen 103 191
Italiaanse lokale belastingen (IRAP) 452 381
Honoraria juridische en overige adviseurs 456 475
Makelaarsprovisies voor verhuur en 1.022 638
verhuiskosten huurders
Lokale kantoor- en huisvestingskosten 433 368
Personeelskosten 1.319 947
Toegekende personeelsopties (IFRS 2) 47 33
Reiskosten 127 101
Overige lokale belastingen 104 147
Overige kosten 78 99
4.527 3.710
7.744 6.538
5. Herwaardering beleggingen
De gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties van de beleggingen in de verslagperiode waren:
31-12-07 31-12-06
Voor het halfjaar geëindigd op (x 1.000)
Herwaardering vastgoed 60.410 107.167
Eliminatie van gekapitaliseerde (84) (272)
verhuurcourtages
Mutatie langlopende crediteuren 119 (1.355)
Overige mutaties 1.231 (284)
61.676 105.256
4
Overige mutaties hebben voornamelijk betrekking op wijzigingen in de reële waarde van overige activa en
passiva.
17
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
6. Bedrijfskosten
De bedrijfskosten in de verslagperiode kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Voor het halfjaar geëindigd op (x 1.000) 31-12-07 31-12-06
Accountantskosten 91 117
Afschrijving op vaste activa 106 88
Bezoldiging directie en commissarissen 522 519
Honoraria juridische en overige adviseurs 304 398
Kantoor- en huisvestingskosten 418 424
Personeelskosten 1.573 1.279
Registratiekosten 187 368
Toegekende personeelsopties (IFRS 2) 142 126
Reiskosten 312 299
Overige kosten 358 132
4.013 3.750
7. Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling
Vastgoedbeleggingen
De boekwaarde van het vastgoed is tot op het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs en
daarna gelijk aan de herwaardering vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen of,
in geval van verkoop, de netto-opbrengst. De onafhankelijke taxatiewaarden van de panden van de
Vennootschap vertegenwoordigen de nettoprijs die de Vennootschap van een veronderstelde koper mag
verwachten, die aankoopkosten waaronder te betalen registratierechten in mindering zou brengen. Alle
objecten zijn gelegen op eigen grond, met uitzondering van Kingsfordweg1, Amsterdam (eeuwigdurende
erfpacht). Alle investeringsobjecten zijn op 31 december 2007 getaxeerd. De rendementen beschreven in het
directieverslag geven de marktpraktijk weer en worden berekend door de nettohuur van het vastgoed te delen
door de bruto taxatiewaarde (nettotaxatiewaarde te vermeerderen met aankoopkosten inclusief
overdrachtsbelasting) uitgedrukt in een percentage.
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling
De boekwaarde van het vastgoed is opgenomen tegen kostprijs, totdat de bouw of ontwikkeling is voltooid.
Alsdan zal het vastgoed opnieuw worden geclassificeerd en vervolgens onafhankelijk worden getaxeerd als
vastgoedbelegging.
18
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
De vastgoedportefeuille is momenteel als volgt samengesteld:
(x 1.000) 31-12-07 31-12-07 30-06-07 30-06-07
Boekwaarde Kostprijs Boekwaarde Kostprijs
WINKELS
Frankrijk
Amiens Glisy, Amiens 43.400 15.937 42.300 15.941
Buchelay Retail Park 7.560 6.735 7.510 6.736
Centre Chasse Sud, Lyon 34.600 33.243 0 0
Noyelles Godault Retail Park 5.480 5.290 5.170 5.231
Les Trois Dauphins, Grenoble 35.800 23.815 34.500 23.730
Centr'Azur, Hyères 47.080 16.846 43.410 16.873
Les Portes de Taverny, Parijs 49.660 23.700 46.050 23.592
*Passage du Havre, Parijs 240.500 135.758 239.200 135.734
*Passy Plaza, Parijs 127.600 71.577 125.300 71.433
*74 rue de Rivoli, 1-3 rue de Renard, Parijs 17.800 10.627 17.800 10.600
Centre Berry 2, Bourges 42.300 45.463 0 0
*Les Atlantes, Tours 127.100 47.186 113.840 47.204
Les Allées de Cormeilles, Cormeilles** 42.737 42.737 18.221 18.221
Tourville la Rivière 0 0 2,500 1.689
821.617 478.914 695.801 376.984
Italië
*Curno, Bergamo 102.120 33.730 98.650 33.716
*Centro Lame, Bologna 38.340 28.892 37.860 28.834
*Il Castello, Ferrara 94.050 63.119 91.800 63.096
*I Gigli, Florence 253.330 152.050 245.780 151.563
I Gigli uitbreidingsgrond, Florence** 28.731 28.731 0 0
*Centro Leonardo, Imola 78.750 63.558 78.270 62.885
*La Favorita, Mantua 56.200 33.071 53.650 31.222
*Centro Carosello, Milaan 227.690 109.549 212.790 94.911
*Centroluna, Sarzana 26.540 12.253 25.670 11.831
905.751 524.953 844.470 478.058
Zweden
*421, Göteborg 88.337 88.248 87.618 87.908
*Kronan, Karlskrona 15.374 14.340 14.442 14.315
*Bergvik, Karlstad 56.508 36.886 52.257 36.839
*Mellby Center, Laholm 17.292 12.836 17.617 12.821
*Burlöv Center, Malmö 124.204 74.974 121.092 74.893
Bronsen Retail Park, Norrköping 18.531 18.917 0 0
*MaxiHuset, Norrköping 44.528 30.607 43.692 29.182
*MaxiHuset, Skövde 48.477 37.333 37.854 27.167
*Moraberg, Södertälje 43.726 37.415 43.442 37.397
*Hälla Shopping Centre, Västerås 31.167 21.086 30.775 21.063
*Samarkand, Växjö 39.080 27.901 39.250 27.812
527.224 400.543 488.039 369.397
2.254.592 1.404.410 2.028.310 1.224.439
KANTOREN
Frankrijk
*Passage du Havre, Parijs*** 38.900 28.760 36.500 28.778
Nederland
*Kingsfordweg 1, Amsterdam 87.700 84.913 87.500 84.934
126.600 113.673 124.000 113.712
19
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
7. Vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling (vervolg)
(x 1.000) 31-12-07 31-12-07 30-06-07 30-06-07
Boekwaarde Kostprijs Boekwaarde Kostprijs
BEDRIJFSRUIMTEN
Frankrijk
Rue des Béthunes, Saint-Ouen 19.300 18.239 18.640 18.016
L'Aumône
Parisud, Sénart 11.500 11.802 11.490 11.817
30.800 30.041 30.130 29.833
Nederland
Horsterweg 20, Maastricht-Airport 4.430 4.212 4.380 4.258
Galvanibaan 5, Nieuwegein 4.220 3.308 4.230 3.308
Standaardruiter 8, Veenendaal 3.810 2.898 3.810 2.777
Koeweistraat 10, Waardenburg 2.210 1.673 2.210 1.673
14.670 12.091 14.630 12.016
45.470 42.132 44.760 41.849
2.426.662 1.560.215 2.197.070 1.380.000
Het verloop van de post vastgoedbeleggingen in de verslagperiode is als volgt:
( 1.000) 31-12-07 31-12-06
Boekwaarde begin boekjaar
2.178.849 1.782.338
Acquisities 82.186 42.058
Geactiveerde kosten 45.340 11.448
Geactiveerde rente 1.046 0
Gekapitaliseerde verhuurcourtages 84 272
Eliminatie van gekapitaliseerde (84) (272)
verhuurcourtages
Boekwaarde verkocht vastgoed (2.500) 0
Herwaardering vastgoed 60.410 107.167
Valutakoersverschillen (10.137) 7.393
Boekwaarde einde boekjaar 2.355.194 1.950.404
Het verloop van de post vastgoedbeleggingen in ontwikkeling in de verslagperiode is als volgt:
( 1.000) 31-12-07 31-12-06
Boekwaarde begin boekjaar 18.221 0
Acquisities
53.247 0
Boekwaarde einde boekjaar 71.468 0
* Deze objecten zijn per 31 december 2007 belast met hypothecaire leningen tot een bedrag van 858 miljoen (30 juni 2007: 688
miljoen).
** Deze objecten zijn in aanbouw en opgenomen tegen kostprijs als vastgoedbelegging in ontwikkeling.
*** Gedeelte van het winkelcomplex.
8. Vorderingen
De twee grootste vlottende vorderingen betreffen te ontvangen huur voor een bedrag van 20,2 miljoen (juni
2007: 17,3 miljoen) en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van 7,0 miljoen (juni 2007: 8,1
miljoen). De grootste langlopende vordering betreft de handelsmerklicentie voor een bedrag van 1,3 miljoen
(juni 2007: 1,4 miljoen).
20
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
9. Crediteuren
De twee grootste posten vermeld onder kortlopende schulden betreffen vooruitontvangen huur voor een
bedrag van 16,7 miljoen (juni 2007: 18,3 miljoen) en de zogenaamde exitbelasting verschuldigd voor het
verkrijgen van de belastingvrije status van de Vennootschap in Frankrijk voor een bedrag van 8,0 miljoen
(juni 2007: 8,0 miljoen). Onder de kortlopende schulden is ook de nabetaling van 7,6 miljoen voor de
recent aangekochte Franse winkelcentra opgenomen. De grootste post vermeld onder langlopende schulden
betreft de laatste termijnbetaling voor de aankoop van land grenzend aan het winkelcentrum I Gigli (Italië)
voor een bedrag van 5,0 miljoen.
10. Leningen
Alle leningen betreffen leningen van grote banken met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld
bijna acht jaar. Het gemiddelde rentepercentage in de verslagperiode bedroeg 4,8% (over de periode 1 juli tot
en met 31 december 2006: 4,5%). Het renterisico op de leningen is per 31 december 2007 voor 80,2% (juni
2007: 82,8%) afgedekt voor een gemiddelde termijn van bijna acht jaar (30 juni 2007: bijna acht jaar).
11. Latente belasting verplichtingen
Ondanks hogere marktwaarden en lagere fiscale boekwaarden voor de vastgoedportefeuille, daalde de latente
belastingverplichtingen tot 146,6 miljoen. Dit is het gevolg van een verlaging van de
vennootschapsbelastingtarieven in Italïe, met ingang van 1 januari 2008, naar 27,5% (IRES) en 3,9% (IRAP).
12. Aandelenkapitaal en reserves
Het aantal geplaatste aandelen op 30 november 2007 is toegenomen, aangezien 468.675 bonuscertificaten
zijn uitgegeven als stockdividend. Houders van certificaten, die 35% van het geplaatste aandelenkapitaal
vertegenwoordigen (vorig jaar 43%), hebben gekozen voor bonuscertificaten ten laste van de agioreserve
tegen een uitgiftekoers van 43,42 per certificaat in plaats van een dividend in contanten van 1,67 per
certificaat voor het boekjaar eindigend op 30 juni 2007. Als gevolg hiervan is gedurende de verslagperiode een
bedrag van 221 miljoen van de winst over 2006/2007 toegevoegd aan de reserves.
Vanaf 8 november 2007 hebben de houders van de 676.000 uitstaande personeelopties, welke in 2004
werden toegekend, het recht om deze opties gedurende een termijn van zeven jaar uit te oefenen tegen een
uitoefenprijs van 24,82. De Vennootschap is een inkoopprogramma gestart, waaronder certificaten op
Euronext Amsterdam werden ingekocht om mogelijk toekomstige uitoefening van die opties af te dekken met
de bedoeling om de kosten voor de Vennootschap zo veel mogelijk te beperken. Het inkoopprogramma is op
26 november gestart en op 18 december 2007 geëindigd. De Vennootschap heeft in totaal 376.500 eigen
certificaten ingekocht. Aangezien in totaal 300.500 certificaten benodigd waren voor uitgeoefende opties door
personeel en directieleden (J.P. Lewis en E.J. van Garderen hebben de helft van deze opties uitgeoefend,
derhalve respectievelijk 60.000 en 50.000 opties), heeft de Vennootschap thans een saldo van 76.000
ingekochte eigen certificaten. Het aantal uitstaande personeelsopties, dat nog beschikbaar is voor
uitoefening, is afgenomen tot 375.500 (circa 1% van het huidige uitstaande aandelenkapitaal).
Gelet op bovengenoemde uitgifte en inkoop bedroeg het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten in
de verslagperiode 35.355.642.
Na de goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders gehouden op 6 november 2007 is een
nieuwe serie van 716.000 personeelsopties toegekend aan medewerkers en directieleden (J.P. Lewis 100.000
en E.J. van Garderen 70.000 opties) onder het bestaande optieplan van de Vennootschap, hetgeen neerkomt
op 2% van het huidige uitstaande aandelenkapitaal van de Vennootschap (35.670.294 certificaten). De opties
zijn opnieuw afhankelijk van behaalde doelen en kunnen pas voor het eerst worden uitgeoefend nadat een
periode van drie jaar vanaf de datum van toekenning is verstreken. De uitoefenprijs is vastgesteld op 37,28,
de slotkoers van certificaten op 12 november 2007, de datum van toekenning.
21
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers (vervolg)
per 31 december 2007
12. Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Per 31 december 2007 zijn bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van 21,33 miljoen. Om het
renterisico af te dekken, zijn renteswaps aangegaan voor een totale hoofdsom van 792 miljoen (juni 2007:
662 miljoen). Per 31 december 2007 heeft de Groep geen formele niet uit de balans blijkende verplichtingen.
De Vennootschap heeft zich echter verbonden om voort te gaan met de uitbreidingen en herschikking van
huurders, welke samen uitgaven in de orde van 83 miljoen over een periode van twee jaar kunnen
meebrengen.
Amsterdam, 8 februari 2008
Directie Raad van Commissarissen
J.P. Lewis, voorzitter W.G. van Hassel, voorzitter
E.J. van Garderen H.W. Bolland
J.C. Pollock
A.E. Teeuw
Overige gegevens
Verklaringen uit hoofde van de Wet financieel toezicht
De Autoriteit Financiële Markten heeft de Vennootschap op 7 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is
verkrijgbaar ten kantore van de Vennootschap alsmede via haar website: www.eurocommercialproperties.com. De leden
van de Raad van Commissarissen en de directie van Eurocommercial Properties N.V. hebben geen persoonlijk belang in de
door Eurocommercial Properties N.V. gedane beleggingen, noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een
dergelijk belang gehad. De Vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen
of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de Vennootschap te hebben.
Houders van certificaten/gewone aandelen met een kapitaalbelang van 5 procent of meer
Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten melding ontvangen van drie houders van
certificaten/gewone aandelen met een kapitaalbelang van meer dan 5 procent in de Vennootschap. Volgens de meest
recente meldingen waren deze belangen als volgt: Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties (99,84
procent), Government of Singapore (12,75 procent) en Stichting Pensioenfonds PGGM (15,21 procent). De datum van
voornoemde meldingen was 1 november 2006.
Beurskoersen en omzet 2007 Hoog Laag Gemiddeld
Slotkoers 31 december 2007 (; certificaten) 35,50 46,78 32,51 39,84
Gemiddelde dagomzet (in certificaten) 124.991
Gemiddelde dagomzet (x 1.000.000) 4,98
Totale omzet over de afgelopen twaalf maanden (x 1.000.000) 1.316
Marktkapitalisatie (x 1.000.000) 1.262
Totale omzet gedeeld door marktkapitalisatie 104%
Liquidity providers: ABN AMRO Bank, Amsterdams Effectenkantoor, Kempen & Co
De aan Euronext Amsterdam genoteerde certificaten zijn geregistreerd bij het Centrum voor Fondsenadministratie B.V.
onder code: 28887 . De aan Euronext Parijs genoteerde certificaten zijn geregistreerd onder code: NSCFR0ECMPP3
ISIN Code : NL 0000288876
De koersen worden gevolgd door:
Bloomberg : ECMPA NA
Datastream : 307406 or H:SIPF
Reuters : SIPFc.AS
---
Overige gegevens (vervolg)
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum 31 december 2007 plaatsgevonden, die de Vennootschap
verplicht zou zijn toe te lichten.
Beoordelingsverklaring
Aan de aandeelhouders en certificaathouders van Eurocommercial Properties N.V.
Opdracht
Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen tussentijdse financiële informatie van Eurocommercial Properties N.V. te
Amsterdam bestaande uit het geconsolideerde direct, indirect en totaal beleggingsresultaat, de geconsolideerde winst-en
verliesrekening, de geconsolideerde balans per 31 december 2007 het geconsolideerde overzicht van mutaties in het eigen
vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode 1 juli 2007 tot en met 31 december 2007 en de
toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers beoordeeld. Ten aanzien van de in dit halfjaarbericht opgenomen
kwartaalcijfers (over de periode 1 oktober 2007 tot en met 31 december 2007) hebben wij geen beoordeling uitgevoerd. De
directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële
informatie in overeenstemming met IAS 34 `Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese
Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van
onze beoordeling.
Werkzaamheden
Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht
waaronder Standaard 2410, `Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit'. Een
beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die
verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere
beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is
uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis
hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die
reden geven wij geen accountantsverklaring af.
Conclusie
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de
geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 juli 2007 tot en met 31 december 2007 niet, in alle
van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 `Tussentijdse Financiële
Verslaggeving', zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet op het financieel toezicht.
Amsterdam, 8 februari 2008
Ernst & Young Accountants
namens deze
Drs. M.A. van Loo RA
23
Hoofdkantoor
Eurocommercial Properties N.V.
Herengracht 469
1017 BS Amsterdam
Tel: 31 (0)20 530 60 30
Fax: 31 (0)20 530 60 40
Email: info@eurocommercialproperties.com
Website: www.eurocommercialproperties.com
Eurocommercial Properties N.V. is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam
onder nummer: 33230134
Groepskantoren
4 Carlton Gardens
London SW1Y 5AB
United Kingdom
Tel: 44 (0)20 7925 7860
Fax: 44 (0)20 7925 7888
Via del Vecchio Politecnico 3
20121 Milan
Italy
Tel: 39 02 760 759 1
Fax: 39 02 760 161 80
107 rue Saint Lazare
75009 Paris
France
Tel: 33 (0)1 48 78 06 66
Fax: 33 (0)1 48 78 79 22
Norrlandsgatan 22, 2 tr
111 43 Stockholm
Sweden
Tel: 46 (0)8 678 53 60
Fax: 46 (0)8 678 53 70
---- --