NVB Bouwondernemers & Ontwikkelaars

Dogmatisch najagen woningproductie op termijn onverantwoord

NVB in Thermometer Koopwoningen
Het dogmatisch vasthouden aan een jaarlijkse woningproductie van 80.000 tot 100.000 woningen - zoals de regering doet - is onverantwoord. Niet alleen wordt dit aantal niet gehaald, het leidt op termijn tot een enorme leegstand en een ingestorte woningmarkt. Het accent moet in plaats hiervan komen te liggen op het toevoegen van woningen aan de voorraad die aansluiten bij de wensen van mensen in combinatie met verstandige sloop- en renovatieprogrammas.

Dit concludeert NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in de Thermometer Koopwoningen. Deze halfjaarlijkse rapportage, die samen met het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft wordt opgesteld, geeft een uiterst actueel beeld van de Nederlandse koopwoningenmarkt.

De Thermometer laat zien dat de nieuwbouw van woningen vorig jaar niet heeft geprofiteerd van de economische groei. Er zijn in 2007 38.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn 6.000 ofwel 13% minder verkooptransacties dan in het jaar daarvoor. Stijgingen van de hypotheekrente en de bouwkosten zette de betaalbaarheid van de woningen verder onder druk. Eind vorig jaar bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwe woning 285.000,-. Dat is 12% meer dan in dezelfde periode van het jaar ervoor en tevens de hoogste prijsstijging in acht jaar. Ongeveer 15 jaar geleden moest voor een eengezinswoning met tuin nog gemiddeld 81.000,- worden betaald. Wanneer de woningprijzen hetzelfde verloop zouden hebben gehad als de gezinsinkomens, zou een nieuwe woning nu gemiddeld 200.000,- hebben gekost. En wanneer de inflatie leidend was geweest, zou zelfs 170.000,- voor een nieuwbouwwoning al veel zijn geweest.

De jarenlange prijsexplosie is voor het grootste deel veroorzaakt door de enorme stijging van de grondkosten. Deze zijn in tien jaar tijd bijna verviervoudigd. De bouwkosten zijn over diezelfde periode met 40% gestegen. Daarbij komt dat ook de overheid niet stil gezeten heeft en dat alleen al door de wijzigingen in de wet- en regelgeving de modale woning nog eens 23.000,- (exclusief btw) duurder werd ten opzichte van de nieuwe woning 10 jaar terug. Deze complexe wet- en regelgeving is er daarnaast de oorzaak van dat de tijd die ligt tussen de 1e planvorming en de start bouw exorbitant is toegenomen. Lag in de jaren 70 deze zogeheten doorlooptijd nog op gemiddeld 33 maanden, sindsdien is dat opgelopen tot meer dan 70 maanden en de verwachting is dat het doorstijgt naar 90 maanden.

Gevolg is dat projectontwikkeling topsport is geworden. Je moet ver van te voren zien aankomen hoe de woonwensen zich ontwikkelen en tegelijk spitsroede lopen tussen de vele eisen en belangen van gemeenten, die overigens vaker niet dan wel parallel lopen met de wensen van de woonconsument. De juiste woningen op de juiste locatie in combinatie met verstandige sloop- en renovatieprogrammas is echter volgens NVB de enige manier om de Nederlandse woningmarkt gezond te houden te houden. Te meer daar regios zoals Groningen, Limburg en zelfs Zuid Holland nu al te maken hebben met een bevolkingsdaling. Het dogmatisch vasthouden aan een bouwproductie van 80.000 woningen of meer - zoals de Nederlandse regering nu doet - is zeker ook in dat licht bezien onverantwoord. Een realistischer aantal is volgens de NVB 60.000 tot 70.000 woningen. Met hogere aantallen houden we niet alleen de samenleving voor de gek, maar lopen we tevens het risico, dat daar waar het echt om gaat woningen bouwen waar mensen van houden niet van de grond komt.

De Thermometer Koopwoningen wordt in nauwe samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft opgesteld. In deze halfjaarlijkse rapportage wordt de koopwoningenmarkt tegen het licht gehouden, inclusief heldere prognoses.


---