Aan de Ministererie van VROM
Mevrouw drs. C.P. Vogelaar
Minister voor Wonen, Wijken en Integratie
Postbus 20951
2500 EZ DEN HAAG
Briefnummer: 2008.082
Voorburg, 26 maart 2008
Betreft: antwoord IVBN inzake onderhoudsfondsen particuliere huursector
Geachte mevrouw Vogelaar,
In een Algemeen Overleg hebben enkele Tweede Kamerleden vragen gesteld over particuliere woning-
verbetering. Zo vragen deze leden zich onder meer af hoe het is gesteld met de onderhoudsfondsen in de
particuliere en de commerciële huursector. U heeft aangegeven bij verhuurders na te gaan welke ruimte
er is voor onderhoudsinvesteringen. In dat kader vraagt u per brief van 4 maart aan IVBN hoe het met de
onderhoudsreserveringen in de commerciële huursector is gesteld en wat de bandbreedte is bij commer-
ciële verhuurders om noodzakelijke investeringen te kunnen plegen. IVBN informeert u hierbij over wat
haar (institutionele) leden op dat gebied (kunnen) doen. (NB IVBN heeft overigens geen informatie over
andere (grote) commerciële verhuurders, die als niet-institutionele partij geen lid (kunnen) zijn van IVBN.)
Om uw vragen te beantwoorden moet allereerst worden opgemerkt dat er grote verschillen zijn in de
kwaliteit van de voorraad van respectievelijk institutionele woningbeleggers of (overwegend kleine, min-
der dan tien huurwoningen bezittende) particuliere verhuurders. Zo is de voorraad van institutionele be-
leggers overwegend van na 1980, waarvan de onderhoudsituatie nog gunstig is. (Zie bijlage 1.)
Ook de manier waarop huurwoningen worden geëxploiteerd, is zeer verschillend. Institutionele woning-
beleggers exploiteren op portefeuilleniveau, alhoewel rendementstechnisch wel naar individuele com-
plexen huurwoningen wordt gekeken. Er vinden jaarlijks hold-sell-analyses plaats. De onderhoudsituatie
van complexen is daarbij goed in beeld aan de hand van een meerjaren onderhoudsplanning per com-
plex. Onderhoud, zoals voorzien in het meerjaren onderhoudsplan, wordt normaal gesproken op basis
van die planning ook daadwerkelijk uitgevoerd.
Wij hebben de ROZ/IPD-benchmark om gegevens gevraagd over de omvang van de werkelijk bestede
(dus niet de reserveringen) onderhoudskosten én investeringen bij beleggerscomplexen, uitgesplitst naar
ééngezins- of meergezinswoningen en naar bouwjaren (vóór 1970; 1970-1979; 1980-1989 en totaal),
uitgedrukt als percentage van de bruto huurinkomsten. Samengevat blijkt daar het volgende uit:
· voor ééngezinswoningen wordt gemiddeld jaarlijks:
4% van de huur geherinvesteerd; en
16% besteed aan onderhoud;
· voor meergezinswoningen wordt gemiddeld jaarlijks:
9% van de huur geherinvesteerd; en
21% besteed aan onderhoud.
Er is bij het IVBN-bureau dan ook geen informatie bekend over eventuele problemen bij het uitvoeren van
regulier en/of noodzakelijk onderhoud bij de leden. Ook blijkt dat niet uit aan de achterban gestelde vra-
gen. Bandbreedtes zijn dan ook niet aan de orde.
Wel kan gemeld worden dat er vanwege de huidige huurbevriezing (en meer in het algemeen het gevoer-
de overheidsbeleid) waar mogelijk wordt bezuinigd op onderhoud. Dat leidt echter vooralsnog niet tot
onderhoudsproblemen in de institutionele huursector. Daar moet dan tevens bij worden opgemerkt dat,
vooral onder invloed van het gevoerde overheidsbeleid, het aantal beleggerswoningen de laatste jaren
sterk is gedaald doordat de verkopen de nieuwbouw zeer fors overtreft. Overigens gaan IVBN-leden extra
zorgvuldig om met de belangen van huurders bij verkoop van complexen. Zo houden IVBN-leden zich
aan de begin 2007 geactualiseerde en verbeterde IVBN Gedragscode bij Verkoop van (complexen)
Huurwoningen. Onder meer een meerjarenonderhoudsplan maakt deel uit van de informatie die zittende
huurders krijgen als ze hun woning willen kopen.
In deze reactie willen wij niet nalaten om (ook in de richting van de Tweede Kamer) aandacht te vragen
voor het zeer negatieve effect dat het huidige kabinetsbeleid heeft op de woningmarkt. Helaas wordt nog
steeds 60% van de beleggershuurwoningen door de overheid (over-)gereguleerd. Extra investeringen in
nieuwe of bestaande huurwoningen (bijvoorbeeld in energiebesparing) worden door overheidsbeleid
feitelijk afgeremd.
Wij hebben gemeend er goed aan te doen in bijlage 2 een aantal zaken nog eens uiteen te zetten, die in
onze ogen in verband moeten worden gezien met de beantwoording van de ogenschijnlijk simpele vraag
vanuit de Tweede Kamer naar onderhoudsfondsen in de commerciële huursector.
Wij hebben u dit uitvoerige antwoord gegeven om nogmaals duidelijk te maken dat IVBN-leden op een
zeer verantwoorde manier omgaan met de belangen van huurders, zowel bij verkoop als bij onderhoud.
Helaas moeten wij vaststellen dat omgekeerd de politiek niet op dezelfde zorgvuldige wijze omgaat het
de belangen van met name commerciële verhuurders. Wij zijn indien nodig desalniettemin graag bereid
tot een verdere toelichting.
Met vriendelijke groet,
IVBN
Ir. W.J. Bodewes
bestuurslid met de portefeuille woningen
---
Bijlage 1
Bezit IVBN-leden
obv actuele huren
Tot kwaliteitskortingsgrens 2775
tot aftoppingsgrens 19196
tot liberalisatiegrens 49597
boven liberalisatiegrens 60464
Totaal 132032
Verdeling bouwjaarklassen (in %)
Bron: VROM, IVBN
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Voor 1970 1970 - 1980 1980 - 1990 1990 - 2000 Vanaf 2000
Totaal NL (koop en huur) Totaal huursector Totaal IVBN-leden
---
Bijlage 2
1. Huidige huurbeleid werkt zeer negatief op de woningmarkt
Een puur inflatievolgend huurbeleid voor nagenoeg de gehele huursector is met name voor commerciële
verhuurders een zeer slechte zaak. Het huurbeleid doet de problematiek op de huurwoningenmarkt nog
verder verslechteren. Het gat tussen huur- en koopmarkt wordt steeds groter. Met name in de Randstad
zijn de prijzen van veel huurwoningen te laag in verhouding tot de kwaliteit. De te lage maximale huur-
prijsplafonds, het (zwaar verouderde) WoningWaarderingStelsel (WWS) én het puur inflatievolgende
huurbeleid verhinderen het geleidelijk toegroeien naar meer marktgerichte huurniveaus en het dichten
van het gat tussen huur- en koopmarkt.
Door alleen de inflatie van het voorafgaande jaar per 1 juli in de huurprijs te mogen verwerken, is er in
reële termen feitelijk sprake van een huurbevriezing gedurende deze hele kabinetsperiode. Alleen al de
gemeentelijke heffingen zijn vorig jaar met 4,4% gestegen (bron: CBS). Investeringen in nieuwe en in
bestaande huurwoningen wordt door het overheidsbeleid belemmerd. Helaas worden maar liefst 60%
van alle beleggershuurwoningen nog steeds door de overheid strikt gereguleerd. De directe rendementen
op woningbeleggingen nemen door dit huurbeleid af en komen onder (voor beleggers) kritische niveaus.
Alleen de waardestijging van het bezit voorkomt vooralsnog dat het totaalrendement onacceptabel zakt;
er is echter al een afvlakking van de waardestijging te constateren. Verder moet de politiek zich realiseren
dat alleen bij daadwerkelijke verkoop de waardestijging van het bezit feitelijk kan worden gerealiseerd.
Menig verhuurder (ook institutionele) ziet zich dan ook genoodzaakt om op onderhoud te bezuinigen.
Er kan niet genoeg benadrukt worden dat institutionele beleggers alleen willen en kunnen investeren in
extra/nieuwe voorzieningen als zij de kosten kunnen vertalen in een huurstijging, op een zodanige wijze
dat er een redelijk rendement op de investeringen te behalen valt. Het verouderde WWS biedt daartoe te
weinig mogelijkheden, omdat veel investeringen geen of onvoldoende extra punten opleveren.
Het ontbreekt aan perspectief voor commerciële verhuurders op de woningmarkt. Het doen van (extra)
investeringen in huurwoningen wordt door allerlei maatregelen door de politiek stelselmatig onaantrek-
kelijk gemaakt, waardoor vooral ook het wantrouwen van investeerders toeneemt. Dat heeft een zeer
negatief effect op de investeringsbereidheid en leidt feitelijk tot desinvesteringen. Voorbeelden van slecht
overheidsbeleid zijn het niet willen voeren van de hypotheekrentediscussie, het niet geleidelijk willen
liberaliseren van daarvoor in aanmerking komende commerciële huurwoningen, het niet willen aanpas-
sen van het verouderde WWS, de huidige onzekerheid over het in de huur kunnen verwerken van ener-
giebesparende maatregelen, het voor (commerciële) verhuurders in vergaande mate verzwaren van de
Wohv, het invoeren van een bijna 40-voudige leges voor verhuurders bij de huurcommissie en de reële
dreiging dat nog meer beleggershuurwoningen onder de Huisvestingswet komen te vallen, nu de landelij-
ke begrenzingen uit de wet worden gehaald.
Tevens blijft de scheiding tussen sociale en commerciële activiteiten van woningcorporaties uit en wordt
er geen beleid gevoerd om aan de marktverstoring en de concurrentievervalsing door woningcorporaties
op commerciële markten een einde te maken.
Het huurbeleid, het overige (non-)beleid op de woningmarkt en het beleid inzake woningcorporaties op
commerciële markten leidt er voornamelijk toe dat niet alleen institutionele woningbeleggers, maar voor-
al ook kleine particuliere verhuurders na het leegkomen van een huurwoning de woning verkopen in
plaats van verder te exploiteren. Het woningbezit van institutionele woningbeleggers is van 1998 tot nu
teruggelopen van circa 200.000 naar nog maar 140.000. De particuliere huursector bestaat uit circa
460.000 huurwoningen, de corporatiesector heeft 2,4 miljoen huurwoningen.
2. Door de politiek extra gewenste investeringen?
Dat er nog geen problemen zijn in de onderhoudsituatie in de institutionele sector wil echter niet zeggen
dat door of vanwege de politiek zinvol of wenselijk geachte (extra) investeringen zomaar kunnen worden
uitgevoerd. IVBN-leden hanteren als uitgangspunt dat (extra) investeringen alleen mogelijk zijn als die -
inclusief een redelijk rendement- verwerkt kunnen worden in de huurprijs en/of de exploitatie van het
complex. Vanuit dat uitgangspunt beziet IVBN met grote zorg dat de overheid -zonder overleg met ver-
huurders, maar wel met belanghebbende bouw- en installatiepartijen- zeer forse energiebesparende inves-
teringen wil laten uitvoeren door verhuurders.
---
Daarbij heeft de politiek inmiddels als uitgangspunt geaccepteerd dat er sprake moet zijn van lastenneu-
traliteit voor huurders. De "split-incentive" problematiek speelt bij echter bij investeringen in energiebe-
sparende maatregelen een grote rol: de huurder incasseert de lusten van een investering door de verhuur-
der, die daarvan de lasten draagt. Zoals wij al eerder hebben gesteld, kunnen dergelijke investeringen
alleen gedaan worden als de investeringen (inclusief een redelijk rendement) in de huur of de exploitatie
verwerkt kunnen worden en de huurverhoging opweegt tegen de besparing, die de huurder bereikt op
zijn energienota.
Meer in het algemeen geldt dat (extra) investeringen die door huurders in het complex bij meerderheid
gerealiseerd willen hebben, als het kan, graag door commerciële verhuurders gerealiseerd wordt. De
praktijk laat echter zien dat het verouderde WWS en vooral de maximaal toegestane huurprijsniveaus,
veelal een belemmering vormen om die wensen te kunnen honoreren. Ook is het vaak een probleem om
een meerderheid in het complex te vinden.
3. Belangen van huurders bij verkoop van complexen
Verder is van belang te realiseren dat woningbeleggers een aantal woningcomplexen vaak al in een dis-
positieportefeuille opnemen om in de nabije toekomst bij gunstige marktomstandigheden en/of bij gele-
genheid daadwerkelijk te koop aan te bieden. (NB Informatie daarover is overigens vanuit bedrijfsecono-
mische motieven niet openbaar.)
De leden van IVBN hebben zich ondanks het gevoerde overheidsbeleid- al sinds 1999 vrijwillig een
aantal verkoopbeperkende voorwaarden opgelegd om de belangen van huurders in de te verkopen com-
plexen zo goed mogelijk te beschermen. De IVBN Gedragscode Verkoop Complexen Huurwoningen is
begin 2007 is geactualiseerd en verbeterd. De verbeteringen van de gedragscode zijn mede door inbreng
van het IVBN Huurdersplatform tot stand gekomen. In dat platform zijn de verschillende landelijke huur-
dersplatforms van de individuele leden van IVBN vertegenwoordigd.
De IVBN Gedragscode schrijft voor dat bij de feitelijke voorgenomen verkoop van een specifiek complex
huurwoningen een IVBN-lid schriftelijk de voor dit complex functionerende huurdersorganisatie infor-
meert overeenkomstig de eisen van de huidige Wet Overleg Huurders-Verhuurder. IVBN-leden zullen op
verzoek van de huurdersorganisatie en/of uit eigen beweging alle individuele huurders schriftelijk over de
voorgenomen verkoop informeren. Daarbij heeft de eigenaar de keuze om zelf de woningen individueel
uit te gaan ponden of complexgewijs te verkopen aan een partij die ofwel door zal exploiteren ofwel zal
gaan uitponden.
In de IVBN Gedragscode is opgenomen dat de kopende partij uiterlijk binnen drie maanden na de leve-
ring, de huurders en de betrokken huurdersorganisatie van het gekochte complex huurwoningen dient te
informeren over zijn bedrijfsmatige bedoelingen met het complex en zijn beleid voor het complex. Bij
appartementsgebouwen zal de zittende huurder of aspirant-koper op de hoogte worden gebracht van het
bestaan van de wettelijk verplichte Vereniging van Eigenaren (VvE) en de financiële positie van de betrok-
ken VvE.
Verder vinden de IVBN-leden het van groot belang dat de aspirant-koper goed wordt geïnformeerd over
de onderhoudstoestand van het gehele complex en de te verwachten kosten van groot onderhoud. IVBN-
leden zullen daar aan de hand van een door een externe deskundige of VVE-beheerder opgesteld meerja-
ren onderhoudsplan voor zorgen. Verder zal de eigenaar die de appartementen individueel uitpondt (zo-
lang hij een meerderheidspositie in de VvE heeft) bevorderen dat een delegatie van zijn huurders van
appartementen in het complex als toehoorder bij de VvE-vergaderingen aanwezig kan zijn. De huurders-
delegatie kan dan meepraten.
FvB 26 maart 2008
---
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer