Woonbond
24-09-2008
Meer zeggenschap voor huurdersorganisaties
De Eerste Kamer heeft dinsdag 23 september de vernieuwde Overlegwet
aangenomen. Met deze wet, die op 1 januari 2009 ingaat, krijgen
huurdersorganisaties aanzienlijk meer rechten. De Nederlandse Woonbond
heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor een verbetering van de
Overlegwet en is daarom verheugd dat de Eerste Kamer eindelijk haar
fiat heeft gegeven.
De Overlegwet wordt op alle onderdelen verbeterd. Zo krijgen
huurdersorganisaties van commerciële verhuurders dezelfde rechten als
huurdersorganisaties in de corporatiesector. En er vallen meer
verhuurders onder de wet, namelijk alle verhuurders met 25 of meer
huurwoningen. Nieuw in de wet is dat ook bewonerscommissies die de
belangen behartigen van de huurders van een wooncomplex, rechten
krijgen. Op het moment dat een verhuurder het plan heeft om een
complex te slopen, te renoveren, te verkopen of om bijvoorbeeld het
servicekostenpakket te veranderen, is hij verplicht hierover met de
bewonerscommissie te overleggen. Bij zes nieuwe themas krijgen
huurdersorganisaties gekwalificeerd adviesrecht, waaronder fusie,
leefbaarheid, herstructurering en wonen en zorg. Belangrijk winstpunt
is bovendien dat de verhuurder bij het vaststellen of wijzigen van het
servicekostenpakket de instemming van de huurdersorganisatie nodig
heeft. Ook de 'financieringsparagraaf' van de Overlegwet is
uitgebreid. Alle kosten die huurdersorganisaties maken voor het
overleg met de verhuurder moeten voortaan door de verhuurder worden
vergoed. Daaronder valt bijvoorbeeld ook deelname aan cursussen.
Achtergrondinformatie
De Overlegwet kent een lange voorgeschiedenis. In 1976 werd er voor
het eerst een commissie verhouding huurders-verhuurder ingesteld, die
in 1980 adviseerde om een wettelijke basis voor het overleg tussen
huurders en hun verhuurder te creëren. In 1988 werd in de nota
Volkshuisvesting in de jaren negentig geconstateerd dat, vooral tegen
de achtergrond van de verzelfstandiging van de sociale huursector, de
wettelijk geregelde positie van huurders ten opzichte van de
verhuurder opnieuw vastgesteld zou moeten worden. Uiteindelijk is de
Overlegwet (officieel Wet op het Overleg Huurder-Verhuurder) op 1
december 1998 van kracht geworden.
Bij de evaluatie van de Overlegwet in 2001 is geconcludeerd dat de wet
over het geheel genomen goed functioneert en dat huurders en
verhuurders tot goede en succesvolle vormen van overleg komen. De
gesignaleerde knelpunten waren met name de definitiebepalingen, het
opheffen van de verschillen tussen corporatie- en commerciële
huursector, de representativiteitseisen voor huurdersorganisaties, de
onderwerpen waarover informatie moet worden verstrekt (fusie,
verkoopbeleid, prestatieplan van corporaties), de adviestermijn en de
geschillenbeslechting in relatie tot eventuele sancties op het niet
naleven van de wet. En verbeterde Overlegwet zou worden opgenomen in
een brede Woonwet, die er echter nooit is gekomen.
In 2005 verscheen het advies van de Commissie Leemhuis die - in
opdracht van het ministerie van VROM en de Woonbond- adviseerde over
de zeggenschap en versterking van de positie van huurders en hun
organisaties. De Commissie concludeerde: 'Temidden van de
verschillende stakeholders van verhuurders en verhuurdersorganisaties
dienen huurders een prioritaire positie in te nemen bij het uitoefenen
van invloed op het beleid van verhuurders en verhuurdersorganisaties.
Deze prioritaire positie vloeit voort uit het specifieke belang dat
zij hebben bij hun woning en woonomgeving en dient zich te
manifesteren in de mogelijkheden tot het verkrijgen van informatie, om
overleg te voeren, om adviezen te geven en daarbij initiatieven te
kunnen nemen.'
De voorstellen van Commissie Leemhuis zijn door het ministerie
uitgewerkt in overleg met de Woonbond. De brancheorganisaties van
verhuurders zijn door de minister meerdere malen in de gelegenheid
gesteld te reageren. Op 22 januari 2008 werd het wetsvoorstel unaniem
door de Tweede Kamer aangenomen en op 23 september dus ook door de
Eerste Kamer.
Initiatiefrecht woningverbetering
Bij de behandeling in de Eerste Kamer werd door enkele partijen
aangegeven dat de positie van bewoners bij sloop en herstructurering
nog verder moet worden versterkt. Minister Vogelaar van WWI bleek het
hiermee eens en wacht voorstellen van de Tweede Kamer hierover af.
Verder meldde de minister dat een wetsvoorstel over het
initiatiefrecht van bewoners bij woningverbetering momenteel bij de
Raad van State ligt. Het voorstel komt erop neer dat indien 70% van de
bewoners een voorstel voor woningverbetering doet aan de verhuurder én
bereid is daarvoor een redelijke huurverhoging wil betalen, de
verhuurder de verbetering moet uitvoeren (behoudens enkele
uitzonderingen zoals bij voornemens tot sloop of verkoop van het
complex). Diverse partijen in de Eerste Kamer waren op zoek naar
mogelijkheden om jongeren en andere culturen meer te betrekken bij het
woonbeleid. Afgesproken is dat de minister van WWI en de Woonbond gaan
samenwerken om ook de participatie van deze groepen bij het
huurderswerk te stimuleren.