Vastgoedbeleggers terug naar basis om sterker uit de crisis te komen
30/03/2009 11:30
Ernst & Young
AMSTERDAM, 30 Maart 2009 - De vastgoedsector heeft meer dan enige andere sector last van de krapte op de kredietmarkten, omdat zij zo sterk afhankelijk is van kapitaal. Het is evident dat er nog steeds geen liquiditeit in de markt is en financiering simpelweg niet of nauwelijks beschikbaar is. Het ziet er helaas naar uit, dat de huidige situatie op de financiële markten nog wel enige tijd zal voortduren. Transacties zijn bijna niet meer financierbaar en zelfs goedlopende en winstgevende vastgoedontwikkelingsprojecten hebben het zwaar te verduren. Niemand durft een stap te zetten.
Ook de bouw kreunt en steunt. Opdrachten worden uitgesteld, orderportefeuilles drogen op en er zijn faillissementen en ontslagen alom.
"In deze tijd van grote economische onzekerheid en ernstig gebrek aan liquiditeit zijn veel ondernemingen niet alleen problemen aan het oplossen maar ook proactief op zoek naar manieren om risico's effectief en beter te beheersen, de bedrijfsvoering te verbeteren en hun zakelijke relaties te versterken, zodat zij er op volle kracht tegenaan kunnen gaan zodra de markten weer stabiliseren", aldus Ad Buisman, Partner en voorzitter sector Real Estate, Hospitality en Construction van Ernst & Young.
Vandaag publiceert Ernst & Young het 'Business Risk Report' voor de vastgoedsector. In dit rapport is een top tien samengesteld van de bedrijfsrisico's waarmee de sector wereldwijd te maken heeft. Deze top tien werd door vooraanstaande sectoranalisten samengesteld en luidt als volgt:
1. Aanhoudende onzekerheid en gevolgen van de kredietcrisis - minder kredietverlening en toenemende rendementseisen zijn slechts twee van de zaken die de vastgoedsector bedreigen. De economische teruggang heeft tevens een negatieve uitwerking op de verhuurmarkt en dat heeft weer een extra nadelige uitwerking op de waardering van onroerend goed, want minder huurinkomsten betekent waardedaling. Tezamen vormen deze factoren een ernstige bedreiging voor de commerciële vastgoedmarkt. Een dodelijke cocktail?
2. Globalisering - de vastgoedsector is door grensoverschrijdende kapitaalstromen en bedrijfsuitbreidingen uitgegroeid tot een globale bedrijfstak en wordt daarom steeds vatbaarder voor mondiale economische en politieke ontwikkelingen. Sars, 9/11 en de huidige kredietcrisis tonen dit onherroepelijk aan. Hebben wij niet lange tijd gedacht dat de subprime crisis slechts een Amerikaans probleempje was?
3. Gevolgen van verouderde of ontoereikende infrastructuur - vooral in de VS, maar overal ter wereld wordt de toekomstige groei van de economie en de vastgoedsector bedreigd door een gebrek aan cruciale infrastructuur, zowel op het gebied van vervoer en nutsvoorzieningen; een mooi gebouw dat slecht bereikbaar is, heeft immers weinig waarde.
4. Een wereldwijde concurrentieslag om talent - de globalisering van het bedrijfsleven heeft gezorgd voor een mondiale talentenbank en dus ook voor mondiale concurrentie om menselijk kapitaal.
5. Veranderende bevolkingssamenstelling - verstedelijking, vergrijzing en afname van de beroepsbevolking zijn demografische factoren waar terdege rekening mee dient worden gehouden bij de inschatting van het potentieel dat een vastgoedmarkt kan bieden.
6. Onvermogen om kansen te ontdekken en te benutten - alhoewel dit risico als meer pregnant wordt ervaren in periodes waar er veel vraag naar commercieel vastgoed is, is het ook in tijden van crisis relevant. Hoe vind je de beste deal die de beste kansen biedt? Is er nog wel voldoende ondernemerschap? De crisis zal het zeker leren.
7. Onzekerheid in prijsvorming - aangezien er weinig transacties op de vastgoedmarkt plaatsvinden, bestaan er ernstige onzekerheden over waarderingen en zijn partijen afwachtend bij het aangaan van transacties. De partijen die nog wel geld hebben menen voor een dubbeltje op de eerste rang te kunnen zitten, maar eigenaren willen -tenzij daartoe gedwongen-, niet tegen bodemprijzen verkopen. Gevolg; een patstelling en wereldwijde verlamming van de markten.
8. Groene revolutie, duurzaamheid en klimaatverandering - duurzaamheid wordt ook een uitdaging voor de vastgoedsector. De druk om duurzaam te bouwen en te werken en het CO2-profiel van alle soorten onroerend goed te minimaliseren, neemt toe. Energielabels zullen vroeger of later een belangrijke rol gaan spelen bij de beoordeling van de kwaliteit van vastgoed. De crisis zal dit alleen versterken. Immers indien het aanbod de vraag overtreft, zal de voorkeur uitgaan naar duurzaam gebouwde en energiezuinige gebouwen met als gevolg een versnelde waardedaling en economische veroudering van vastgoed dat niet aan deze eisen zal kunnen voldoen.
9. Economische kwetsbaarheid en regelgevingrisico's voor markten in ontwikkeling - vastgoedbeleggers richten zich in sterke mate op groeimarkten, maar een gebrek aan uitgekristalliseerde wetgeving en jurisprudentie, wisselende interpretaties van deze wetgeving en de bijbehorende dynamiek maken dat opkomende markten veelal een onstabiel regelgevend platform kennen met alle risico's en onzekerheden van dien.
10. Stijgende energiekosten - de meeste analisten verwachten dat de daling van de olieprijzen tijdelijk zal zijn, omdat structureel gezien de vraag het aanbod overtreft. Dit punt wordt versterkt door het feit dat de oliemaatschappijen thans niet investeren in het winnen van nieuwe olievelden.
Gezien de risico's die de analisten in dit rapport schetsen is het nu zaak dat eigenaren annex gebruikers van vastgoed en beleggers deze periode van mindere activiteit benutten om hun ondernemingen op het volgende tijdperk van economische groei voor te bereiden.
"We verwachten een fundamenteel herstel van de traditionele acceptatienormen voor vastgoedbeleggingen, waaronder meer focus op kasstromen en solvabiliteit, niet alleen nu maar ook bij toekomstige vastgoedtransacties. Nu nog gedwongen door een gebrek aan financiering maar straks met het verkregen inzicht dat opportunisme en agressieve financieringsstructuren enorme risico's met zich mee brengen, worden risico's weer op waarde geschat en speelt terughoudendheid lange tijd een vooraanstaande rol, zegt Buisman." Het zal nooit meer zo worden zoals het was. Niet bij kopers, niet bij verkopers en niet bij financiers, althans niet bij de huidige generatie".
"De vastgoedsector als geheel streeft naar eenvoud, transparantie, stabiele rendementen en winstgevende transacties. Maar wanneer alles op rolletjes loopt en de bomen tot in de hemel lijken te groeien, wordt inefficiëntie en onkunde keurig verhult. Daar wordt nu een dure prijs voor betaald", aldus Buisman. "Ondernemingen die hun operationele en financiële bedrijfsvoering en risicomanagement nu stevig aanpakken, zullen in de toekomst niet alleen beter in staat zijn dreigende risico's tijdig in weten te schatten en te bezweren, maar op langere termijn misschien wel beter af zijn dan voor de crisis. Laten we in ieder geval zorgen dat we van de crisis leren. Dan houden we er nog iets aan over".
http://www.ey.nl