aeDex/IPD 2008: Corporaties geraakt door recessie

12/05/2009 13:26

Aedex Databank Vastgoedtaxaties B.V.

Almere/Bussum, 13 mei 2009- Ook de Nederlandse woningcorporaties worden hard geraakt door de economische recessie. Dit blijkt uit de vandaag in Bussum gepubliceerde aeDex/IPD corporatie vastgoedindex over 2008. Het rendement dat de corporaties die aan deze index deelnemen in 2008 realiseerden bedroeg


-/- 1,2%. Dit negatieve resultaat houdt verband met de daling van de waarde van de vastgoedportefeuilles met -/- 3,7%. Deze waardedaling is het gevolg van het toegenomen risicobesef op de vastgoedinvesteringsmarkt, waar de door corporaties geëxploiteerde vastgoedportefeuilles ook deel van uitmaken. Het rendement uit de operationele bedrijfsvoering bleef daarentegen met 2,5% op peil. Corporaties hebben rendement op het door hen geïnvesteerde vermogen nodig om hun activiteiten op het gebied van betaalbaarheid, leefbaarheid alsook de verbetering en vernieuwing van wijken en buurten te kunnen blijven betalen. Een negatief rendement tast na verloop van tijd de mogelijkheden van corporaties om deze functies te vervullen aan. De corporaties die aan de aeDex/IPD Index deelnemen hebben in 2008 ondanks de opkomende recessie hun maatschappelijke inzet onverkort voortgezet. Zo investeerden zij in 2008 weer meer dan in de voorgaande jaren het geval was. De nieuwe investeringen bedroegen 3,51% van het totaal geïnvesteerde vermogen. In 2007 was dat nog 2,94%. Veel van de nieuwe investeringen die corporaties doen worden naast het aantrekken van leningen gefinancierd met de opbrengst uit desinvesteringen (verkopen). Deze desinvesteringen zijn in 2008 afgenomen tot 1,46% van het totaal geïnvesteerd vermogen, terwijl dat in 2007 nog 1,56% was. Ook hier doen zich de gevolgen van de kredietcrisis gelden: het wordt voor corporaties moeilijker aan eigenaar-bewoners, andere corporaties of investeerders te verkopen. Als gevolg van de toegenomen investeringen is totale inspanning voor de vernieuwing van wijken en buurten door de deelnemers aan de aeDex/IPD Index in 2008 toegenomen tot 5% van de waarde van hun vastgoedportefeuilles. In 2005 bedroeg dat nog 2,2%. De bijdrage aan de betaalbaarheid en de leefbaarheid van wijken en buurten bleef in 2008 op peil: 1,7%. Dit is het rendement dat corporaties op grond van hun beleid bewust niet hebben gerealiseerd door de huren laag te houden en door bij te dragen aan activiteiten op het gebied van leefbaarheid.

Waarde ontwikkeling

Uit de aeDex/IPD Index 2008 blijkt dat de woningcorporaties een totaal rendement haalden van -/-1,2%. Het grootste deel van deze rendementsprestatie houdt verband met de waardeontwikkeling van het vastgoed:


-/- 3,7%. Deze ontwikkeling geldt niet in gelijke mate voor alle vormen van het vastgoed van de corporaties. De waardeontwikkeling van woningen was met -/- 3,5% het minst negatief. BOG en Maatschappelijk Vastgoed lieten een nog negatievere waardeontwikkeling zien; 5,3% respectievelijk 5,5%. De belangrijkste verklaring voor deze ontwikkeling van de waarde van het vastgoed houdt verband met hoe in de vastgoed- en de kapitaalmarkt over het risico van investeringen in vastgoed werd gedacht. In de loop van 2008 werden investeringen in vastgoed risicovoller ingeschat. Dit komt voor de aeDex/IPD Index tot uitdrukking in het oplopen van de disconteringsvoet met 40 basispunten tot gemiddeld 7,2%. De disconteringsvoet geeft uitdrukking aan de rendementseis (inclusief risico inschatting) die partijen in de vastgoedmarkt aan investeringen in vastgoed meegeven. Eenzelfde ontwikkeling is te zien bij de eindwaarde die aan het vastgoed van de deelnemers aan de aeDex/IPD Index wordt toegekend. Dit komt tot uitdrukking in de exit yield. Deze indicator liep gedurende 2008 op met 50 basispunten tot gemiddeld 6,8%. Een stijgende discontovoet alsook een stijgende exit yield hebben een negatieve invloed op de marktwaarde van het vastgoed. Naast het toenemende pessimisme in de vastgoedmarkt dat uit de ontwikkeling van deze indicatoren blijkt, duiden de indicatoren die zich specifiek op de woningmarkt richten ten opzichte van 2007 op geleidelijke afkoeling van deze markt. De vrije verkoopwaarde van de woningen in exploitatie bij de deelnemers steeg in 2008 nog met 1,4% tot gemiddeld Euro 155.800 k.k. per woning. De verwachting voor de ontwikkeling daarvan over komende 15 jaar nam daarentegen af met 32 basispunten ten opzichte van hoe daarover aan het eind van 2007 gedacht werd.

Direct rendement

Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, bedroeg in 2007 voor alle vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de aeDex/IPD Index 2,5%. Ook het directe rendement is niet voor alle vormen van vastgoed gelijk. Voor Woningen bedraagt het directe rendement in 2008 2,3% (2007: 2,3%). BOG en Maatschappelijk Vastgoed laten over 2007 een gezamenlijk direct rendement zien van 5,25%. Dat dit aanzienlijk hoger is dan voor woningen houdt mede verband met de geringe beheerintensiteit van deze vormen van vastgoed. Het directe rendement wordt berekend op basis van enerzijds de huurinkomsten en anderzijds de uitgaven die verband houden met het beheer van het vastgoed (met name commercieel beheer, administratief beheer, technisch beheer, onderhoud, vastgoed gerelateerde belastingen en verzekeringen). Uitgaven die niet met de exploitatie van de vastgoedobjecten als zodanig, maar met die van de onderneming als geheel verbonden zijn, zoals overhead, rente op vreemd vermogen, alsook vennootschapsbelasting en vermogensheffing ('Vogelaarheffing') maken geen deel uit van de berekening van het directe rendement. Dit betekent dat het netto direct rendement op het niveau van elke bij aeDex aangesloten deelnemer lager is dan het bruto direct vastgoedrendement dat in het kader van de aeDex/IPD Index wordt gerapporteerd.

Efficiëntie

De aeDex/IPD Index meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van de deelnemende corporaties in de exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio. De ratio bedroeg in 2007 voor alle vastgoed van de deelnemers 48,7%. Dit betekent dat van iedere euro huuropbrengst 48,7 cent wordt besteed aan het beheer, management en onderhoud van het vastgoed. Hiervan maken de financieringslasten (rente en aflossing) en de overhead overigens geen deel uit. Voor woningen bedraagt deze ratio in 2008 50,9%, terwijl dit voor BOG en Maatschappelijk Vastgoed gezamenlijk 23,7% is. Voor woningen is sprake van een verdere voortzetting van de stijgende trend in de beheerlasten die ook in de voorgaande jaren te zien was. In 2008 bedroeg deze stijging 0,3%. Dit betekent dat de beheerlasten van woningen in 2008 opnieuw sterker stegen dan de inkomsten uit huur.

Maatschappelijk dividend

De aeDex/IPD corporatie vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet het de invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. De index deelt daartoe de portefeuilles van de deelnemers onder in een zogeheten primair maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille. Deze indeling heeft overigens alleen betrekking op Woningportefeuilles. De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement op hun Woningen te behalen dat ze gezien hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt is het 'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2008 1,7%. Dit betekent dat de corporaties die aan de aeDex/IPD corporatie vastgoedindex 2008 deelnamen, met in totaal Euro 847 miljoen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken hebben bijgedragen. Het maatschappelijk dividend is daarmee ten opzichte van voorgaande jaren op peil gebleven.

Transformatie Index

aeDex en IPD presenteren dit jaar opnieuw de aeDex/IPD Transformatie Index. Deze index laat de omzet zien die corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren van hun vastgoedportefeuilles. De met deze index gemeten transformatieomzet bestaat uit het totaal van desinvesterings- (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop, nieuwbouw en verbetering). Woningcorporaties gebruiken de inkomsten uit verkoop om opnieuw te investeren. De deelnemers aan de aeDex/IPD Index maakten in 2008 door de verkoop van vastgoed Euro 1,1 miljard vrij om opnieuw te investeren. Dit is gelijk aan 1,5% van de marktwaarde van hun vastgoedportefeuilles. Daar tegenover staat dat de deelnemers aan de index in 2008 Euro 2,8 miljard opnieuw hebben geïnvesteerd, wat gelijk is aan 3,5% van de marktwaarde van hun vastgoed. Dit betekent dat de omvang van de transformatie-activiteiten gestaag toeneemt. Bedroeg het totaal aan investerings- en desinvesteringsactiviteiten in 2005 nog 3,8% van het totaal door de deelnemers in hun vastgoed vastgelegde vermogen, in 2008 is dit opgelopen naar 5%. Dit komt voor 2008 neer op een transformatieomzet van ruim Euro 3,9 miljard. De zich in 2008 ontwikkelende economische crisis heeft daarmee nog geen invloed gehad op de transformatieprogramma's van de bij aeDex aangesloten corporaties.

De bijgaande rangorde van deelnemers geeft weer welke deelnemer in verhouding tot de waarde van zijn totale vastgoedportefeuille het meest omzette in vernieuwing en verbetering. Dit is nadrukkelijk geen waardeoordeel. Lokale markt en de structuur van de vastgoedportefeuille zijn van grote invloed op de noodzaak en de mogelijkheden om de portefeuille aan te passen. Een relatief jonge portefeuille die goed aansluit op de vraag uit de samenleving en markt noodzaakt nu eenmaal niet tot investeren. Ook aan de verhouding desinvesteren - investeren kan geen waardeoordeel worden verbonden. Vaak moeten corporaties in stedelijke vernieuwing eerst verkopen en slopen voor investeren weer mogelijk is.

Bij dit persbericht is een bijlage zichtbaar op www.perssupport.nl





http://www.aedex.nl