Antwoorden op kamervragen kamerleden Tang en Depla over het verbod van de
AFM op tophypotheken
Kamervragen | 18-05-2009 | Kredietcrisis
De voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
Datum 18 mei 2009
Ons kenmerk: FM09958
Betreft Kamervragen Tang en Depla over het verbod van de AFM op
tophypotheken
eachte voorzitter,
Hierbij zend ik u de antwoorden op de vragen gesteld door de leden
Tang en Depla (PvdA) over het verbod van de AFM op tophypotheken.
Hoogachtend,
de minister van Financiën,
Wouter Bos
1. Kent u het bericht "AFM scherpt regels hypotheekverstrekking
aan"?
Ja
2. Kent u de brief over de financiële positie van koopstarters die
de minister van Wonen, Wijken en Integratie op verzoek van het lid
Tang naar de Tweede Kamer heeft gestuurd?
Ja
3. Hoe beoordeelt u de uitspraken van dhr. Hoogervorst om leningen
met een loan-to-value (LTV) ratio van meer dan 100% te verbieden?
Het huidige voorstel van de AFM zou een aanscherping van het
toezichtbeleid betekenen. In de regel komt dit beleid tot stand in
nauw contact met het ministerie van Financiën, De Nederlandsche Bank
en de sector. De AFM is voornemens om in mei het voorstel te
concretiseren en nader te onderbouwen met onderzoek. Het ministerie
van Financiën zal in samenspraak met de ministers voor WWI en EZ het
voorstel van de AFM bestuderen en hierbij letten op de
maatschappelijke en economische gevolgen, en in het bijzonder op het
voorkomen van ongewenste gevolgen voor de woningmarkt (zoals
startersproblematiek, belemmering doorstroming en stagnatie in de
woningbouw). Zoals de voorzitter van de AFM ook al meldde liggen in de
huidige economische omstandigheden abrupte maatregelen niet voor de
hand.
4. Wat zijn de gevolgen van deze maatregel voor starters op de
huizenmarkt? En voor de huizenmarkt zelf?
Zie antwoord op vraag 3.
5. Bestaat de mogelijkheid dat starters de grens zullen omzeilen
door de kosten koper via duurdere niet-hypothecaire leningen te
financieren? Zou dit de financiële kwetsbaarheid van starters niet
vergroten?
Deze mogelijkheid bestaat, maar de vraag is in hoeverre starters
hiervan gebruik zullen maken. Indien starters hiervan gebruik maken,
kan dit invloed hebben op hun financiële kwetsbaarheid. Wel kan
opgemerkt worden dat consumptief krediet wat voorwaarden, de hoogte
van geleende bedragen, de looptijd en de bereidheid van consumenten
betreft niet te vergelijken zijn met hypotheekleningen. Overigens
geldt (ook) voor consumptief krediet de open norm voor verantwoorde
kredietverstrekking. Op dit moment wordt de open norm ingevuld door de
Gedragscode Consumptief Krediet. De AFM houdt toezicht op invulling
van de norm.
6. Deelt u de mening dat een hoge hypotheekschuld t.o.v. de
woningwaarde een kleiner probleem is naarmate de verhouding tussen
schuld en jaarinkomen kleiner is?
o Huishoudens met een lage verhouding tussen schuld en jaarinkomen
(LTI) kunnen - in vergelijking met andere huishoudens - gemakkelijker
een financiële tegenvaller opvangen. In die zin kan een huishouden met
een hoge LTV en een lage LTI meer hebben dan iemand met een hoge LTV
gecombineerd met een hoge LTI. Betalingsproblemen zullen minder snel
ontstaan.
o Dit moet echter ook niet gegeneraliseerd worden. De mate waarin
huishoudens sparen om hun hypotheekschuld af te lossen verschilt
bijvoorbeeld aanzienlijk per huishouden. Dit heeft een sterke impact
op de maandelijkse hypotheeklasten.
o Betalingsproblemen ontstaan doorgaans op het moment dat een
huishouden te maken heeft met een wijziging in situatie, bijvoorbeeld
werkloosheid of echtscheiding. De LTI kan relatief snel veranderen.
o Daarbij is een hoge LTV vooral een probleem op het moment dat
een eigenaar over moet gaan tot verkoop van zijn woning en ook nog
eens als de LTV dan groter is dan 100%. Een hoger inkomen is dan wel
behulpzaam in het eventueel opvangen van een verlies bij verkoop, maar
dit hoeft niet altijd voldoende te zijn.
7. Welk percentage van starters heeft een LTV-ratio groter dan 100
en tegelijkertijd een loan-to-income ratio (LTI) groter dan 5? Hoe
hoog is dat percentage voor niet-starters?
Recente exacte cijfers zijn niet bekend. Uit cijfers van het onderzoek
WoON (2006) blijkt dat 68% van de koopstarters een Loan to Value (LTV)
van meer dan 100% heeft, terwijl het gemiddelde van alle eigenaren op
21% ligt. Wat betreft Loan to Income heeft 20% van de koopstarters een
LTI van meer dan 5,0, terwijl het gemiddelde van alle eigenaren op 9%
ligt in 2006.
8. Deelt u de mening dat het verstandiger is om in plaats van een
regel omtrent de maximale LTV-ratio, een referentie te maken waarbij
ook de loan-to-income (LTI) ratio betrokken wordt, opdat het voor
starters mogelijk blijft verantwoord een woning te kopen? Is het met
andere woorden niet verstandiger om starters een hogere LTV-ratio toe
te staan dan niet-starters, maar daartegenover voor deze groep een
lagere LTI-ratio te stellen dan niet-starters?
o Een kenmerk van starters is dat zij - in vergelijking met andere
kopers - relatief jong zijn en nog een toekomstige inkomensstijging
tegemoet kunnen zien. De waarde- ontwikkeling van hun woning zal zich
grosso modo echter niet anders ontwikkelen dan van andere kopers.
o Het zou vanuit deze optiek niet voor de hand liggen om voor
starters een lagere LTI te hanteren. We gaan nog beter naar het AFM-
voorstel kijken. Dan wordt ook aandacht aan LTI besteed.
9. Hoe is het te verklaren dat 1 op de 5 koopstarters een
hypothecaire lening van meer dan 5 keer het inkomen heeft, hoewel de
gedragscode voor banken voorschrijft dat de grens van 4,5 slechts bij
uitzondering gepasseerd mag worden? Wat zegt dit over banken? Wat zegt
dit over het toezicht door de AFM?
Volgens cijfers uit het WoON heeft 20% van de koopstarters een Loan to
Income van hoger dan 5 in 2006. Hierbij teken ik aan dat dit niet
betekent dat een Loan to Income van hoger dan 5 per definitie een
afwijking van de gedragscode is. De normen in de gedragscode zijn
gebaseerd op NIBUD-onderzoek over een verantwoorde verhouding tussen
hypotheeklasten en inkomen zoals dat ook voor de Nationale
Hypotheekgarantie wordt gebruikt. De grens van 4,5 keer het inkomen is
een vuistregel. De normen voor de maximale lening op basis van de
gedragscode zijn afhankelijk van inkomenshoogte en met name
rentestand. De gepubliceerde range ligt tussen de 3,5 en de 6,1. Lage
inkomens met een hoge rente zitten eerder bij 4 en hoge inkomens bij
een lage rente komen uit op 6. Zoals in de brief over koopstarters van
8 april jl. (27562, nr. 24) is vermeld hebben de gegevens van het WoON
betrekking op de periode voor 2007, toen de gedragscode werd ingevoerd
en de AFM is begonnen met het toezicht op de naleving van de
overkrediteringsnorm op grond van de Wet op het financieel toezicht.
Ten tijde van het WoON-onderzoek was de rente relatief laag waardoor
een Loan to Income van 5 of 6 in veel gevallen binnen de normen paste.
10. Wilt u deze vragen vóór 13 mei beantwoorden?
Aangezien dit onderwerp ook is behandeld tijdens een spoeddebat met uw
kamer d.d. 23 april 2009 heb ik deze vragen niet voor 13 mei 2009
beantwoord.
Meer informatie
* Brief aan de Tweede Kamer
18-05-2009 | PDF bestand, 39 Kb
Zie het origineel
Verwante dossiers
* Kredietcrisis
Ministerie van Financiën