Tijdelijke verhuur koopwoning: redding in nood of financieel risico?
20/05/2009 17:02
Lexence
Vorige week maakte Minister Eberhard van der Laan crisismaatregelen bekend met betrekking tot de woningmarkt. Eén daarvan is huiseigenaren, gemeenten en banken te wijzen op de mogelijkheid van tijdelijke verhuur krachtens de Leegstandwet. Hij wil hiermee huiseigenaren met 'dubbele woonlasten' helpen. Maar is dit het goede middel?
Door de financiële crisis staan veel meer huizen te koop dan vorig jaar, en duurt het langer voordat een woning is verkocht. Een groot probleem voor mensen die al naar hun nieuwe woning zijn verhuisd, nog voordat ze hun oude huis hebben verkocht. Zij zitten met dubbele lasten.
De Leegstandwet biedt de mogelijkheid van tijdelijke verhuur, waarbij de huurder slechts beperkt huurbescherming geniet. In geval van verkoop van de woning kan de eigenaar/verhuurder dus op korte termijn van de huurder af. Om te kunnen verhuren krachtens de Leegstandwet, heeft de eigenaar een vergunning nodig van de gemeente van de plaats waarin de woning is gelegen. De vergunning wordt afgegeven voor een periode van maximaal twee jaar en kan op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning worden verlengd met telkens maximaal één jaar. De totale duur van de vergunning bedraagt maximaal 5 jaar. De vergunning kan o.a. aangevraagd worden voor een nieuwbouwwoning die nooit bewoond is geweest en een woning die in de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of gedeeltelijk bewoond is geweest.
Het bijzondere aan de verhuur krachtens de Leegstandwet is dat de huurder maar zeer beperkt aanspraak kan maken op huurbescherming. De reguliere huurbeschermingsbepalingen zijn namelijk niet van toepassing. De huurder is echter niet helemaal onbeschermd. De huurovereenkomst moet minimaal zes maanden duren en de verhuurder moet bij de opzegging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van tenminste drie maanden in acht nemen. (De opzegtermijn voor de huurder bedraagt maximaal één maand.) De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is afgelopen. Heeft de eigenaar voor die tijd een verlenging aangevraagd maar er is nog geen beslissing gegeven op het verlengingsverzoek, dan loopt de huurovereenkomst tot het moment waarop de beslissing is gegeven. Verder bepaalt de Leegstandwet dat de gemeente in de vergunning opneemt welke huurprijs de eigenaar maximaal mag vragen. De eigenaar kan dus niet elke willekeurige huurprijs vragen. Formeel moet in de aanvraag van de vergunning worden vermeld wie de tijdelijke huurder zal zijn. De eigenaar kan, hoewel hij wellicht nog geen concrete huurder heeft, toch al een vergunning aanvragen. De naam van de huurder moet dan later aan de gemeente worden doorgegeven. Heeft de eigenaar een huurder, dan kan hij de huurovereenkomst snel laten ingaan.
Gemeente zijn niet verplicht om beleid op te stellen voor de verhuur krachtens de Leegstandwet. Als zij beleid maken, mogen de eisen echter niet strenger c.q. zwaarder zijn dan de wet. Als een gemeente besluit een aanvraag niet te honoreren, zal zij dat besluit moeten motiveren. Tegen dat besluit kan echter geen bezwaar worden gemaakt.
De Leegstandwet schept dus mogelijkheden voor de eigenaar, maar hij moet wel secuur die vergunning aanvragen. Anders heeft de huurder recht op gewone huurbescherming en een huurovereenkomst beëindigen als een huurder keurig de huur betaalt en geen overlast veroorzaakt, is zeer moeilijk. De verkoop van een woning is in ieder geval geen reden om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen.
Het ministerie van WWI heeft samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten onlangs een brochure uitgebracht over de mogelijkheden van de Leegstandwet. De Vereniging Eigen Huis zal - op verzoek van de Minister - haar leden ook informeren. De overheid is dus bereid mee te werken om eigenaren met 'dubbele lasten' te ontlasten.
Maar dan moeten de banken wel meewerken.
Een bank mag de hypotheek beëindigen als de verhuur plaats vindt zonder de toestemming van de bank, met het risico van gedwongen verkoop van de woning. Een feit van algemene bekendheid is echter dat bij executieverkopen de woningen ver onder de waarde worden verkocht en dat de eigenaar met een flinke restschuld blijft zitten. Ook dat zal niet de bedoeling zijn. De banken zijn terughoudend bij het geven van toestemming tot verhuur.
Minister Van der Laan hoopt binnenkort in een gesprek de banken te bewegen tot meer coulance. Totdat de banken meewerken, is het dus zeer de vraag of het plan van Van der Laan effect zal hebben.
Mr Marieke van Schie is partner Huurrecht bij Lexence