PERSBERICHT
Amsterdam, 20 september 2010
ONDER STRIKT EMBARGO TOT 00:01 UUR DINSDAG 21 SEPTEMBER 2010
WINKELHUURPRIJZEN GROEIEN HET STERKST IN LATIJNS-AMERIKA EN AZIË
. Fifth Avenue New York opnieuw 's werelds duurste winkeladres
. New Bond Street in Londen voorbij Parijse Champs-Elysées als duurste winkelstraat van Europa
. Causeway Bay in Hong Kong nog altijd de duurste winkelstraat in Azië
De afgelopen twaalf maanden bleken de meeste van 's werelds topwinkellocaties veerkrachtig. Latijns-Amerika en Azië zagen de sterkste huurprijsgroei. Deze bevindingen staan in het jaarlijkse rapport Main Streets Across the World 2010 van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. In zo'n tweederde (66 procent) van de 59 bestudeerde landen stegen of stabiliseerden de tophuurprijzen het afgelopen jaar (tot juni). De bevindingen tonen een rooskleuriger beeld dan de resultaten van 2009, het jaar waarin de grootste daling van winkelhuurprijzen in de 25-jarige geschiedenis van het rapport werd genoteerd.
Main Streets Across the World dient als internationale graadmeter voor de retailsector. Het vergelijkt de huurprijzen op de 269 meest prestigieuze winkellocaties in 59 landen. De internationale ranglijst is opgesteld door in elk van deze landen de duurste locatie te onderzoeken.
Fifth Avenue in New York, waar de huurprijzen stegen met 8,8 procent, blijft voor het negende achtereenvolgende jaar 's werelds duurste winkelstraat. Causeway Bay in Hong Kong staat wederom op de tweede plaats. New Bond Street in Londen steeg twee plaatsen en neemt daarmee de positie van de Champs-Elysées in Parijs over. Deze laatste is met een huurprijsdaling van 9,5 procent de grootste daler in de top tien.
De opkomende markten doen het goed dankzij een groeiende toeristenstroom en/of een stijgende vraag van internationale retailers. Haddock Lobo in het Braziliaanse Sao Paulo was wereldwijd de grootste stijger, de huurprijzen stegen daar met 92 procent. Ginza in Tokio, Japan, klom het afgelopen jaar van de vijfde naar de derde plaats op de ranglijst. Zuid-Korea's Myeongdong in Seoul sprong drie plaatsen omhoog, van de elfde naar de achtste positie.
Van alle Europese locaties was het Londense New Bond Street, met een 19,4 procent stijging van de huurprijzen, de sterkste stijger. In Azië werd de sterkste huurgroei geregistreerd op Linking Road in Mumbai, India. De huurprijzen stegen daar met 33 procent. De grootste huurprijsdaling ter wereld, 50 procent, werd genoteerd in Bulgarije op de hoofdwinkelstraat Alexander Batenbeg in Plovdiv en op de Alexandrovska in Burgas.
Wereldwijd gezien kent Europa een daling in huurprijzen van 4,5 procent. Ierland's Grafton Street in Dublin dook van plaats acht naar dertien, met huurprijsdalingen tot 25,8 procent. De hoofdwinkelstraat Ermou in Athene daalde zeven plaatsen, met een huurprijsdaling van 15,4 procent.
De resultaten van dit jaar tonen een duidelijke polarisatie tussen eersterangs- en tweederangslocaties. De tweederangslocaties ondervinden meer nadeel door een afnemende vraag door retailers en een aanhoudende daling van de huurprijzen, terwijl retailers hun onrendabele winkels sluiten en expansies een halt toeroepen.
De tien duurste winkelstraten in 2010
|Posit|Positi|Land |Stad |Straat |US$/s|E/ |% wijziging | |ie |e 2009| | | |q |m²/ja|(periode juni | |2010 | | | | |ft/ja|ar |2009- juni 2010 | | | | | | |ar | | | |3 |5 |Japan |Tokio |Ginza |877 |7.711|+4,5 | |4 |6 |VK |Londen |New Bond Street |836 |7.345|+19,4 | |5 |3 |Frankri|Parijs |Avenue des |793 |6.965|-9,5 | | | |jk | |Champs Elysées | | | | |6 |4 |Italië |Milaan |Via |770 |6.770|0 | | | | | |Montenapoleone | | | | |7 |7 |Zwitser|Zurich |Bahnhofstrasse |685 |6.020|0 | | | |land | | | | | | |8 |11 |Zuid-Ko|Seoul |Myeongdong |551 |4.844|+17,8 | | | |rea | | | | | | |9 |10 |Austral|Sydney |Pitt Street Mall|468 |4.116|0 | | | |ië | | | | | | |10 |9 |Duitsla|Munchen |Kaufingerstrasse|421 |3.704|+3,3 | | | |nd | | | | | | |22 |17 |Nederla|Amsterdam|Kalverstraat |261 |2.290|0 | | | |nd | | | | | |Bron: Cushman & Wakefield (de volledige ranglijst is opgenomen in het rapport)
John Strachan, Global Head of Retail, Cushman & Wakefield: "De naschokken van de wereldwijde economische recessie zijn nog altijd voelbaar in de winkelvastgoedmarkt. De weg van recessie naar herstel is niet zonder hobbels. In de meer gevestigde markten blijven de huurders voorzichtig en kieskeurig wat betreft hun locaties. Nochtans blijft de vraag in de grote winkelstraten in steden als Londen en New York groter dan het aanbod. De vestigingsdrang van de internationale brands resulteert daar in een stijging van de winkelhuurprijzen. Opkomende economieën schijnen een duidelijke groei in de retailsector te ervaren, wat de vraag naar hoogkwalitatieve, goed gelegen objecten stimuleert. De beste groeiperspectieven vinden we in Azië."
Huurprijzen op de belangrijkste Nederlandse hoofdwinkelstraten stabiel In het afgelopen jaar (juni 2009 tot juni 2010) zijn de winkelhuren op de zes belangrijkste hoofdwinkelstraten van Nederland gestabiliseerd. Ook de overnamesommen zijn het afgelopen jaar stabiel gebleven. Dit na een correctie in de periode juni 2008 tot juni 2009.
Ondanks de zwakke gebruikersmarkt is er nog vraag naar courante panden op de belangrijkste hoofdwinkelstraten. Deze vraag is afkomstig vanuit Nederlandse maar ook van enkele bekende internationale retailers. Het grote verschil vergeleken met enkele jaren geleden is echter wel dat de totale vraag naar winkelvastgoed op de hoofdwinkelstraten is teruggelopen. De druk op dit type vastgoed was een aantal jaren geleden zo groot dat nagenoeg geen winkelruimtes werden aangeboden. Zodra er een kans bestond dat een unit op de markt zou kunnen komen waren er direct een groot aantal gegadigden. Deze "lange rijen" zijn sinds 2009 fors geslonken. Er is nog voldoende interesse voor een goede winkelunit maar een retailer is niet meer bereid om de recordprijzen en overnamesommen van een aantal jaar geleden te betalen. De gemene deler onder retailers blijft nog steeds de vraag naar grootschalige winkelpanden.
Het komende jaar (juni 2010 - juni 2011) wordt wederom een lastig jaar voor de gebruikersmarkt. De lagere omzetten, de beperkte vraag van (internationale) retailers, het opdrogen van financiële buffers en de eventuele problemen bij verschillende franchisenemers zijn enkele factoren die voor de komende periode een invloed op de huurprijsontwikkeling zullen hebben. De verwachting is echter wel dat het huurprijsniveau op de belangrijkste hoofdwinkelstraten vrij stabiel zal blijven. Er blijft nog voldoende vraag naar dit type vastgoed, en met name naar de grootschalige winkelruimtes op de toplocaties.
Fifth Avenue is wederom de duurste winkelstraat ter wereld. Retailers betalen nu E 16.257/m²/jaar. Gene Spiegelman, Executive Vice President, Cushman & Wakefield New York: "Ondanks de aanhoudende binnen- en buitenlandse economische druk, biedt Fifth Avenue grote retailers nog altijd de uitzonderlijke kans hun merk internationaal te positioneren. Bovendien heeft New York nog steeds een enorme aantrekkingskracht op binnenlandse en buitenlandse toeristen."
New Bond Street is de duurste winkelstraat in Europa met huurprijzen van E 7.345/m²/jaar. Peter Mace, Head of Central London Retail, Cushman & Wakefield: "New Bond Street blijft een van 's werelds meest gewilde locaties voor luxury brands en, als gevolg van het aanzienlijke verschil tussen vraag en aanbod, tonen de huurprijzen hier alleen maar een stijgende lijn. De recente verhuur van New Bond Street 169 aan Piaget vertegenwoordigt een record huurprijs voor de straat, waarbij ook nog door de nieuwe huurder een overnamesom werd betaald. Er waren nog vier andere gegadigden voor deze winkelruimte. Deze trend zal zich waarschijnlijk in de nabije toekomst voortzetten omdat er nog steeds een grote vraag oningevuld blijft."
De Parijse Champs-Elyées daalde met een positie naar de tweede meest prestigieuze locatie in Europa. Christian Dubois, Head of Retail Services France, Cushman & Wakefield: "De sterke weerstand van de gemeente om goedkeuring te verlenen aan nieuwe fashion retailers, de mismatch tussen de beschikbaarheid van grote ruimten en de behoefte aan kleinere winkelruimtes door internationale retailers, in combinatie met de negatieve indexeringen van de huurprijzen, hebben allemaal bijgedragen aan de lagere positie van de Champs Elysées. Echter, de toekomstige opening van H&M, Abercrombie & Fitch en Tommy Hilfiger trok veel belangstelling van nieuwe internationale merken en we zien opnieuw een sterke concurrentie voor de weinige winkelruimtes die beschikbaar zijn. Gecombineerd met de nieuwe handelswet waardoor retailers zeven dagen per week kunnen openen, verwachten we dat de huurniveaus weer op korte termijn zullen stijgen."
Mariana Mokayad Hanania, Manager Research Services, Cushman & Wakefield Zuid-Amerika: "Veel economische indicatoren lieten het afgelopen halfjaar een scherpe groei zien. Zo stegen de winkelomzetten in het eerste kwartaal met 13,5 procent. De winkelhuurprijzen werden in het algemeen goed ondersteund door een stijging in consumptie, banen en lonen. Het grootste deel van de Braziliaanse luxemarkt (70 procent) is geconcentreerd in São Paulo. Er is een stijgende vraag naar winkels op Oscar Freire, H. Lobo en Lorena, alsook in Shopping Iguatemi; de meeste luxemerken willen zich hier vestigen. De beschikbaarheid van aantrekkelijke winkelpanden in deze omgeving is zeer beperkt en de vraaghuurprijzen blijven er voortdurend stijgen."
Mark Burlton, Cross Border Retail Partner EMEA & Asia, Cushman & Wakefield: "De stijging van Korea op de lijst is grotendeels het resultaat van een economische heropleving, welke vooral gevoed wordt door een zeer sterke exportmarkt die met 7,2 procent steeg in het tweede kwartaal van 2010. De consumentenbestedingen bleven aanvankelijk op deze optimistische cijfers achter, maar recente stijgingen in uitgaven voor restaurants, kleding en schoenen geven vertrouwen. De huurprijzen kwamen terug op het niveau van voor de crisis, met op toplocaties als Myeongdong en Gangnam Station dit jaar een gemiddelde stijging van 17 procent. Internationale merken zoals H&M en Zara openden een winkel op A-locaties door hoger te bieden dan de lokale retailers. Ook de snelle opkomst van cosmeticazaken deed de huurprijzen stijgen. De verwachting is dat deze trends op korte termijn zullen doorzetten, daar de vraag nog altijd het aanbod overtreft."
Anthea To, Retail Analyst, Cushman & Wakefield: "Op weg naar 2011 blijven de wereldwijde economische vooruitzichten onzeker. De bezorgdheid over een stagnerend herstel houdt aan. Het is dit gebrek aan duidelijke vooruitzichten dat enkele retailers gas terug doet nemen en een sterke heropleving in de weg staat. Er lijkt consensus te zijn over het feit dat de groei volgend jaar minder groot zal zijn dan verwacht. Niettemin bleven de agressief expanderende partijen ook actief op het dieptepunt van de markt, zij huurden ruimten en sloten goede deals met eigenaren. Hiervan zullen zij volop van profiteren op het moment dat meer duurzaam economisch herstel zich aandient."