Gemeente Heeze-Leende
Jan Deckersstraat 8-10 te Heeze
Eind 2009 hebben wij met de eigenaar gesproken over een `versnelde'
ontwikkeling in het kader van de crisis om op die manier o.a. de
bouwactiviteiten binnen de gemeente te stimuleren. Voor het college was
het ontwikkelen op korte termijn met inachtneming van bepaalde
randvoorwaarden een reden om ondanks de discussie met de provincie en
de regio over het aantal woningen eventueel toch extra woningen toe te
staan. Belangrijk daarbij `was' de snelheid waarmee het een en ander
gerealiseerd kon worden. Dit is ook nadrukkelijk aan de orde geweest
tijdens de gesprekken in het najaar van 2009.
Inhoudelijke beoordeling
Bij brief d.d. 26 juli 2010 werd er voor deze locatie een schetsplan
ingediend ter beoordeling met op de begane grond een commerciële
functie en op de verdiepingen 16 appartementen. De genoemde `snelheid'
is niet meer aan de orde en bovendien werd er in de brief vermeld dat
start bouw zonder voorverkooppercentage (één van de randvoorwaarden)
niet wenselijk is.
Aangezien het nog steeds gaat om een kwaliteitslocatie die de
verblijfsfunctie van het gemeentehuisplein kan versterken, werd het
verzoek inhoudelijk beoordeeld.
Hieronder vindt u puntsgewijs onze reactie.
1. Op 6 mei 2008 heeft het college randvoorwaarden vastgesteld voor de
centrumontwikkeling Heeze. Eén van deze voorwaarden was dat de gebouwen
Jan Deckersstraat 6, 6A, 4 en 4B behouden moeten blijven vanwege hun
cultuurhistorisch waardevol karakter. Ook de raad heeft hier jaren
geleden een uitspraak over gedaan. Van gedeeltelijke sloop zal op korte
termijn geen sprake zijn.
Het huidige bouwvlak op de percelen Jan Deckersstraat 8-10 is 15 m x 12
m. Een uitbreiding aan de achterkant zal dus smaller moeten worden dan
nu getekend werd. Er moet voldoende ruimte zijn voor een doorgang naar
achter.
2. Het bebouwen van het volledige perceel Jan Deckersstraat 8/10 is
niet bespreekbaar. Horeca en/of kleinschalige detailhandel aan de
voorzijde is positief. Het huidige bouwvlak binnen het vigerende
bestemmingsplan `Kom Heeze' is richtinggevend en zou wel uitgebreid
kunnen worden aan de achterkant tot een bebouwingsdiepte op de begane
grond van circa 20 m.
3. Twee bouwlagen met kap (maximale bouwhoogte bedraagt 12 m) zijn
mogelijk voor de eerste 18 m. Daarna mag de uitbreiding slechts uit één
bouwlaag bestaan. De verdere uitwerking moet in overleg met onze
stedenbouwkundige plaatsvinden.
4. Een parkeerkelder is positief voor de parkeerplaatsen van de
appartementen. Er werd echter geen rekening gehouden met de
parkeerplaatsen voor de overige functie(s).
5. Op de verdieping(en) is er ruimte voor woningen. Er kunnen maximaal
2 woningen toegevoegd worden op deze locatie.
Gelet op het bovenstaande heeft het college op dinsdag 8 februari 2011
besloten geen medewerking te verlenen aan het ingediende verzoek. Het
college ziet daarentegen wel mogelijkheden tot herontwikkeling aan de
voorkant van het perceel met een horecafunctie en/of kleinschalige
detailhandel op de begane grond en wonen op de verdieping(en). Er mogen
maximaal 2 woningen toegevoegd worden. Het uitvoeringsprogramma
woningbouw moet hierop wel aangepast worden.
Aangezien de uitvoering van de onherroepelijke plancapaciteit in het
kader van de pilot `Bouwen binnen strakke contouren' zo goed als stil
ligt en de bouwactiviteiten wel wat gestimuleerd kunnen worden had het
college op 15 september 2009 besloten gesprekken te voeren met
initiatiefnemers van een aantal kwaliteitslocaties om de mogelijkheden
tot versnelde ontwikkeling te bespreken. Eén van de besproken locaties
was het perceel aan de Jan Deckersstraat 8-10 te Heeze in het kader van
het aantrekkelijk maken van het gemeentehuisplein.
Het gesprek over de Jan Deckersstraat 8-10 werd gevoerd met mevrouw Van
den Boer en haar adviseur, de heer M. Koenen van Martin Koenen
Adviesbureau. Tijdens het gesprek kwamen de volgende zaken aan bod:
1. Een aparte ontwikkeling is positief. Op die manier ontstaan er
aparte geledingen in de gevels. Herontwikkeling hoeft dus zeker niet te
wachten op `centrumplan Heeze'. Het terras op de verdieping komt tegen
een bestaand gebouw te liggen. Er zijn nog weinig details bekend, maar
er moet wel een oplossing gezocht worden voor de lichtinval. Ook op
deze locatie kan er gebouwd worden aan een nieuw straatje (in
overeenstemming met Jan Deckersstraat 13-15). Dit verhoogt de
belevingswaarde van de straat. Moderne architectuur is vereist, zeker
met betrekking tot de lichtinval. Locatie is uiterst geschikt voor
startersappartementen (circa 7 stuks) en horeca of kleinschalige
detailhandel aan de voorzijde. Parkeren is een aandachtspunt.
2. Randvoorwaarden versnelde ontwikkeling:
a. Binnen 4 weken na het gesprek aangeven of de locatie op korte
termijn ontwikkeld kan worden;
b. Geen voorverkooppercentage, bouwen is verplicht na onherroepelijk
worden van de bouwvergunning;
c. Moderne architectuur;
d. Verdere afstemming met de stedenbouwkundige;
e. Aandacht voor duurzaam bouwen (GPR-gebouw);
f. Doelgroep: in elk geval 7 starterswoningen.