Rabobank: Afnemende betaalbaarheid drukt huizenprijs in 2011
De betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen neemt dit jaar af. Dit heeft een drukkend effect op de huizenprijzen. Oorzaken hiervoor zijn dat onder NHG minder geleend kan worden, de mogelijke aangescherping van aflossingsvoorwaarden en de verwachte stijging van de hypotheekrente. De prijzen van woningen zullen naar verwachting in 2011 dan ook dalen met 2 procent. Het aantal transacties blijft hoogstwaarschijnlijk constant (130.000). Dit komt deels omdat de noodzaak tot verkoop, bij lang te koop staande woningen, zal toenemen. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
De markt voor koopwoningen maakt nog altijd een moeilijke tijd door. In tegenstelling tot het tweede en derde kwartaal van 2010 was in de laatste drie maanden van vorig jaar geen sprake van een opleving. De gemiddelde huizenprijs daalde dat kwartaal met 1,1 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Over het gehele jaar daalden de prijzen met 2 procent. Wel verschilt de prijsontwikkeling sterk per regio. De Nederlandse woningmarkt vertoont duidelijke regionale onevenwichtigheden. Zo herstellen de prijzen in het noorden van de Randstad, terwijl de daling in bijvoorbeeld Zuidwest-Gelderland doorzet. Eerstgenoemde gebied wordt gekenmerkt door een relatief krappe woningmarkt, terwijl het noorden en het zuiden van ons land een aantal zeer ruime regio's kennen. De opgave in deze (krimp-)regio's is om overschotten te voorkomen en de bestaande voorraad aantrekkelijker te maken en te houden. In beide gevallen betekent dit een forse uitdaging. Daarbij dient gezegd dat het gaat om een g
ezamenlijke opgave waarbij onderlinge afstemming en het stellen van prioriteiten van het grootste belang zijn, aldus de Rabo-economen.
Weinig transacties, huizen langer te koop, maar minder gedwongen verkopen
Het aantal transacties blijft historisch laag. In het vierde kwartaal van 2010 zijn ruim 7 procent minder huizen verkocht in vergelijking met een jaar geleden. Ongeveer 126.000 huizen wisselden op jaarbasis van eigenaar, waarmee het aantal transacties aan de onderkant van een bandbreedte schommelt die al meer dan een jaar geldt (tussen de 126.000 en 130.000). Niet alleen blijft het aantal transacties laag, ook staan woningen langer te koop.
Een van de weinige lichtpuntjes op de Nederlandse woningmarkt is dat het aantalgedwongen verkopen in december nog lager uitkwam dan in dezelfde maand vorig jaar. En dit, terwijl gedwongen verkopen internationaal gezien al zeer laag zijn met 0,05% van de woningvoorraad. Dit betekent dat huishoudens nog steeds goed aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De al bijna een jaar lang dalende werkloosheid is hier mede verantwoordelijk voor. Ook positief is dat het aantal te koop staande woningen in januari met 3.000 is gedaald ten opzichte van oktober van 2010. Maar het is nog te vroeg om van een opleving te spreken. In de voorgaande jaren was in januari immers ook sprake van een daling. Dit en het ongemoeid laten van de hypotheekrenteaftrek kunnen wijzen op een goed eerste kwartaal. Maar voor de rest van het jaar zitten nieuwe beleidsmaatregelen en andere marktfactoren een verder herstel in de weg, aldus de Rabobank.
Nieuwbouwproductie herstelt niet in de komende jaren
Ondanks dat het aantal te koop staande woningen iets is gedaald, is het nog altijd hoog. Compensatie is er in de vorm van een forse afname van het aantal gereedgekomen woningen. Hierdoor verruimt het aanbod niet verder. Ook de komende jaren zal de nieuwbouwproductie naar verwachting niet snel herstellen, gezien het lage aantal verstrekte vergunningen. Met alle gevolgen van dien voor de bouwsector, die het toch al moeilijk heeft.
Het Kwartaalbericht Woningmarkt kunt u downloaden op www.rabobank.com/kennisbank
Noot voor de redactie,
Rabobank Nederland