De Nederlandse Bank
Risico's Nederlandse hypotheekschuld sterk geconcentreerd
Hoewel gemiddeld genomen de prijs van Nederlandse huizen aanzienlijk
hoger ligt dan de bijbehorende hypotheek, bestaan tussen huishoudens
grote verschillen. Terwijl ouderen over een aanzienlijk netto vermogen
beschikken, is de vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren is
juist kwetsbaar. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog
weinig gespaard.
De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel
vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio
2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat
ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben
woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning:
meer dan 40% van de huidige woningwaarde.
De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding
tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt
in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de
eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is
dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan.
Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te
beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer
bestaat (grafiek 1).
Overwaarde per leeftijdklasse
Deze verschillen zijn voor een belangrijk deel te verklaren door de
ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia. Vanaf 1984
tot 2008 zijn de huizenprijzen onafgebroken en sterk gestegen.
Nederlanders die relatief lang geleden een huis hebben gekocht, hebben
daardoor een flinke overwaarde op hun huis zien ontstaan.
Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen juist gedaald, waardoor deze
ontwikkeling is omgekeerd. Voor huishoudens die rond de top van de
markt een huis hebben gekocht, is de hypotheekschuld daarom aanzienlijk
hoger dan de huidige waarde van de bijbehorende woning. Dit effect
wordt versterkt door de ongunstige uitgangspositie van veel
Nederlanders bij het aangaan van een hypotheek. Doordat veelal een
tophypotheek wordt afgesloten die hoger ligt dan de vrije verkoopwaarde
van de woning, beginnen veel nieuwe huizenbezitters met negatieve
overwaarde.
Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over
relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen.
De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort
geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben
gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om
tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder. Grafiek 2
illustreert dit door middel van een fictief maar realistisch voorbeeld.
De grafiek toont de huidige overwaarde op de eigen woning en de daaraan
gekoppelde spaartegoeden, afhankelijk van het jaar waarin de woning is
gekocht en bijbehorende hypotheek is afgesloten. Hierbij wordt
aangenomen dat de hypotheek bij afsluiting 112% van de woningwaarde
bedraagt en aan het einde van de looptijd voor de helft wordt afgelost,
terwijl de waarde van de woning zich in lijn met de nationale
huizenprijsontwikkeling heeft ontwikkeld. Duidelijk zichtbaar is dat
kopers die lang geleden een eigen woning hebben gekocht, een
aanzienlijk netto vermogen hebben opgebouwd: zij beschikken zowel over
spaartegoeden als over overwaarde. Tegelijkertijd hebben met name
huishoudens die de afgelopen vijf jaar een huis hebben gekocht een
negatief eigen vermogen. Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar,
aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van
de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en
het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze
gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.
Overwaarde en vermogensopbouw eigen woning
De daadwerkelijke kwetsbaarheid van recente huizenkopers kan in de
praktijk nog groter blijken dan bovenstaande analyse aangeeft. In de
periode tussen 1998 en 2007 bestond meer dan de helft van de nieuw
afgesloten vermogensopbouwproducten voor hypotheken uit
beleggingsproducten (noot 1). Het hierop behaalde rendement is
uiteraard afhankelijk van het gekozen soort beleggingen. Gezien de
ontwikkeling van de beurzen in het afgelopen decennium is het echter
waarschijnlijk dat in een aanzienlijk aantal polissen minder vermogen
is opgebouwd dan met een spaarproduct het geval zou zijn geweest.
Daarnaast is het niet zeker dat elke huizenkoper streeft naar een
aflossing van 50 procent van de hypotheek. Dit zal van geval tot geval
verschillen, waarbij soms meer maar soms ook minder wordt gespaard.
Anderzijds is in de bovenstaande analyse ook niet meegenomen dat
huishoudens beschikken over financiële buffers die niet zijn gekoppeld
aan de eigen woning, zoals beleggingen en vrij beschikbaar spaargeld.
Dit zal het beeld echter niet veel veranderen: vooral ouderen hebben
een dergelijke extra spaarpot terwijl juist jonge huishoudens
beschikken over veel minder vrij beschikbaar vermogen.
Noot: Hypotheekpolissen afgesloten bij levensverzekeraars. Bron:
Verbond van verzekeraars (vanaf 2003) en CBS (1997-2002).